En octobre 2026, un bailleur qui veut remettre en location un logement classé G au diagnostic de performance énergétique se heurte à une interdiction toujours en vigueur, tandis que le locataire d’une passoire thermique dispose de recours précis devant le juge. Le 8 juillet 2026, le Sénat a pourtant adopté en première lecture le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement : son article 6 crée une série de dérogations au critère de décence énergétique qui permettraient, sous conditions, de maintenir en location un logement classé F ou G. Mais ce texte n’est pas promulgué et ne produit aujourd’hui aucun effet sur les baux. Dans le même temps, la Cour de cassation a rappelé le 4 juin 2026 qu’un bailleur ne peut pas utiliser un congé pour motif légitime et sérieux afin de se débarrasser d’un locataire au prétexte de remettre aux normes un logement dont il connaissait l’indécence dès la signature. Entre interdiction de louer, gel des loyers, dérogations promises et contentieux de la mise en conformité, bailleurs et locataires doivent donc raisonner avec le droit applicable en octobre 2026, sans anticiper une réforme encore incertaine. Cet article expose d’abord ce que le droit en vigueur interdit et fige pour les logements classés F ou G, puis ce que le vote du Sénat changerait et la méthode à suivre en attendant : prouver ses diligences, faire voter la copropriété et saisir le juge avec les bonnes pièces.

I. Louer un logement classé F ou G en octobre 2026 : l’interdiction et le gel qui s’appliquent dès aujourd’hui

A. Quels logements peuvent encore être donnés en location : le calendrier des classes G, F et E et le sort des baux en cours

Le point de départ est l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025 : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » Le niveau de performance minimal suit un calendrier échelonné, fixé par le même article : « 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; », « 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; », « 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. » Les logements qui ne répondent pas à ces critères aux échéances fixées sont considérés comme non décents. Concrètement, en France métropolitaine, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025, un logement classé F pourra encore faire l’objet d’un nouveau bail jusqu’au 31 décembre 2027 avant d’être à son tour interdit à la location au 1er janvier 2028, et les logements classés E suivront au 1er janvier 2034. Dans les départements et régions d’outre-mer, le calendrier est décalé : le niveau exigible est compris entre les classes A et F à compter du 1er janvier 2028, puis entre les classes A et E à compter du 1er janvier 2031. Ces références sont consultables sur la version en vigueur de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce calendrier s’articule avec l’obligation posée par le code de la construction et de l’habitation : « A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E au sens de l’article L. 173-1-1. » Le même article prévoit déjà des exonérations : « Cette obligation ne s’applique pas : 1° Aux bâtiments qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peuvent faire l’objet de travaux de rénovation permettant d’atteindre un niveau de performance conforme au premier alinéa du présent I ; 2° Aux bâtiments pour lesquels le coût des travaux permettant de satisfaire cette obligation est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien. » Les critères de ces exonérations sont précisés par décret en Conseil d’État, et des reports spécifiques jusqu’en 2033 existent pour certaines copropriétés en difficulté, notamment celles sous plan de sauvegarde ou sous administration provisoire. Le texte figure à l’article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation. Pour situer les classes, l’article L. 173-1-1 du même code définit le classement des bâtiments existants à usage d’habitation par niveau de performance décroissant, en fonction de la consommation en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an et des émissions de gaz à effet de serre.

Pour un bail en cours d’exécution, la situation du locataire en place mérite d’être distinguée de celle d’une remise en location. Le locataire d’un logement devenu non décent au regard du critère énergétique ne perd pas son droit au maintien dans les lieux : il peut exiger la mise en conformité sans que la validité du contrat en cours soit remise en cause, comme l’organise l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation veille à cette protection : dans un arrêt du 23 mai 2019, elle a jugé que « l’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure, dont la preuve lui incombe » (Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 18-10.034). Plus récemment, le 4 juin 2026, la troisième chambre civile a apporté une précision directement utile aux contentieux actuels : « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. » Et surtout : « Dès lors, ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin). Un bailleur qui a loué en connaissance de cause un logement énergétiquement indécent ne peut donc pas donner congé au locataire sous prétexte de réaliser les travaux de mise aux normes : le congé serait invalidé et l’expulsion refusée. En pratique, c’est au renouvellement ou à la reconduction tacite du bail que la question de la décence énergétique devient la plus aiguë, et le bailleur avisé prépare dès maintenant soit les travaux, soit la démonstration de ses diligences.

B. Le loyer des passoires est gelé : ni révision, ni majoration, ni réévaluation, ni nouveau loyer supérieur

Depuis la loi du 22 août 2021 dite Climat et résilience, les logements énergétiquement les moins performants subissent un gel des loyers, inscrit aux articles 17, 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. D’abord, lors d’une nouvelle location : « La fixation du loyer des logements mis en location est libre. Toutefois, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. » (article 17, II). Ensuite, en cours de bail : « La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. » (article 17-1, III). Enfin, au renouvellement : « Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. » (article 17-2, II). En clair, un bailleur ne peut ni indexer le loyer sur l’indice de référence, ni l’augmenter entre deux locataires, ni le réévaluer au renouvellement tant que le logement reste classé F ou G.

Ce gel s’applique indépendamment de l’interdiction de louer : un logement classé F, encore louable jusqu’à fin 2027, voit son loyer bloqué dès aujourd’hui, et un logement classé G dont le bail se poursuit ne peut faire l’objet d’aucune augmentation. Le locataire qui constate une révision ou une majoration appliquée malgré le gel peut en demander le remboursement et, plus largement, contester tout manquement du bailleur à ses obligations. Les démarches pratiques du locataire face à une hausse abusive et les moyens de contraindre le bailleur à engager la rénovation sont détaillés dans notre analyse consacrée aux recours concrets pour refuser une hausse de loyer et contraindre le bailleur à rénover un logement énergivore. Pour le bailleur, la seule sortie durable du gel consiste à améliorer réellement la classe du logement par des travaux, puis à faire établir un nouveau diagnostic attestant la sortie des classes F ou G. Toute tentative de contournement, par exemple en faisant supporter au locataire des charges indues ou en déguisant une augmentation, expose le bailleur à un contentieux de la mise en conformité devant le juge, avec à la clé une réduction ou une suspension du loyer.

II. Le vote du Sénat et la méthode : dérogations promises, diligences à prouver et juge à saisir

A. Les dérogations votées par le Sénat le 8 juillet 2026 : travaux impossibles, refus de copropriété, contrats signés avant 2030 et DPE collectif de l’immeuble

Le 8 juillet 2026, le Sénat a adopté en première lecture le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, texte n° 157 de la session 2025-2026, dont l’article 6 remanie l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le mécanisme proposé repose sur une dérogation : le logement serait considéré comme décent au titre de la performance énergétique dès lors qu’au moins l’une des situations prévues serait remplie. La première situation vise les travaux impossibles : lorsque les travaux permettant d’atteindre le niveau exigible se révèlent impossibles en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou d’un coût manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien, ou encore lorsqu’ils ont été refusés par une décision administrative, le propriétaire devrait démontrer qu’il a réalisé tous les travaux d’amélioration possibles compte tenu de ces contraintes, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’État. La deuxième situation vise le refus de la copropriété : lorsque les travaux ont été refusés par une résolution votée en assemblée générale datant de moins de dix-huit mois, malgré les diligences du bailleur pour faire adopter des résolutions de travaux, le propriétaire devrait démontrer qu’il a réalisé dans son lot tous les travaux d’amélioration possibles malgré cette contrainte. Ces éléments proviennent du texte adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, qui poursuit son parcours parlementaire devant l’Assemblée nationale.

Les situations suivantes concernent les contrats de travaux déjà signés. Lorsque le logement fait partie d’un immeuble en copropriété et que le syndicat des copropriétaires a conclu avant le 1er janvier 2030 un contrat de travaux dont l’exécution totale est de nature à permettre d’atteindre le niveau de performance exigible, ce niveau serait réputé atteint jusqu’à la réalisation des travaux, dans la limite de cinq ans à compter de la conclusion du contrat. Pour une maison individuelle ou un immeuble collectif hors copropriété, la même logique vaudrait à l’échelle du propriétaire : un contrat de travaux conclu avant le 1er janvier 2030 et de nature à permettre d’atteindre le niveau exigible ferait réputer ce niveau atteint jusqu’à la réalisation des travaux, dans la limite de trois ans. Dernière situation ajoutée en séance : le cas du logement situé dans un bâtiment collectif dont le diagnostic de performance énergétique à l’échelle de l’immeuble établit que l’immeuble atteint le niveau exigé pour le logement. Ce point s’appuie sur l’obligation faite aux immeubles collectifs anciens de disposer d’un diagnostic à l’échelle du bâtiment : D’après l’article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation, tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013 doit disposer d’un diagnostic à l’échelle de l’immeuble, renouvelé ou mis à jour tous les dix ans sauf si un diagnostic postérieur au 1er juillet 2021 établit que le bâtiment relève des classes A, B ou C. Le diagnostic lui-même est défini comme « un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre » (article L. 126-26 du même code).

Le texte sénatorial modifie aussi l’office du juge en matière énergétique : lorsqu’il prononcerait une réduction ou une suspension de loyer jusqu’à l’exécution des travaux de mise en conformité énergétique, le juge devrait tenir compte de la diligence du propriétaire et la mesure ne devrait pas excéder le coût supporté par le locataire du fait de la moindre performance énergétique du logement. Le bailleur diligent qui a tout tenté verrait donc la sanction financière calibrée sur le surcoût énergétique réel du locataire. Le projet règle en outre le sort des baux en cours aux échéances : le logement loué qui n’atteindrait pas le niveau exigible serait considéré comme non décent à compter du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat, et au plus tard trois ans après l’échéance. Mais l’avertissement est essentiel et doit être répété : à la date de rédaction du présent article, ce texte n’est qu’un vote du Sénat en première lecture, transmis à l’Assemblée nationale. Tant qu’il n’est pas voté dans les mêmes termes par les deux chambres puis promulgué, le droit actuel reste seul applicable : l’interdiction de louer un logement classé G demeure, le gel des loyers des F et G demeure, et les dérogations décrites n’ont aucune valeur juridique. Relouer aujourd’hui un logement G en pariant sur la future loi exposerait le bailleur aux recours de droit commun du logement non décent : demande de mise en conformité, puis réduction ou suspension du loyer prononcée par le juge. Le bailleur qui veut bénéficier des futures dérogations a en revanche intérêt à agir dès maintenant comme si elles existaient : faire voter des résolutions de travaux en assemblée générale, conserver les procès-verbaux de refus, signer des devis et contrats de travaux datés, réaliser tous les travaux possibles dans les parties privatives. Ces pièces feront la preuve des diligences, que le juge apprécie déjà aujourd’hui au titre des exceptions de copropriété et de contraintes patrimoniales prévues par l’article 20-1.

B. Locataire ou bailleur : demander la mise en conformité, prouver ses diligences, faire établir un DPE exact, et le cas de Paris et de l’Île-de-France

Pour le locataire d’un logement classé F ou G, la procédure de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 est la voie principale. Le texte dispose : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. » Le juge, une fois saisi, « détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » Le texte complet figure à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En pratique, le locataire commence par une mise en demeure écrite avec accusé de réception, joint le diagnostic et les factures d’énergie attestant la surconsommation, laisse courir le délai de deux mois, puis choisit entre la conciliation départementale et la saisine directe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Devant le juge, il demande la réalisation de travaux précis sous astreinte, la réduction du loyer pour la période de non-décence et, lorsque le logement est dangereux pour la santé, la suspension du paiement. Le jugement est transmis au représentant de l’État dans le département, ce qui peut déclencher un accompagnement administratif.

Pour le bailleur, la défense repose sur la preuve des diligences et sur les deux exceptions légales déjà en vigueur, inscrites à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Le juge « ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal » dans deux cas : « 1° Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ; » et « 2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. » Concrètement, le bailleur en copropriété doit inscrire chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale des résolutions de travaux énergétiques chiffrées par un audit, voter pour, faire constater le refus dans le procès-verbal, et exécuter dans son lot tous les travaux privatifs possibles : menuiseries, isolation intérieure, robinets thermostatiques, ventilation. Le bailleur d’un immeuble protégé au titre du patrimoine ou situé en secteur sauvegardé doit produire la décision administrative de refus ou les prescriptions de l’architecte des bâtiments de France et démontrer les travaux compatibles réalisés. Dans les deux cas, la charge de la preuve pèse sur le bailleur, et un dossier de diligences vide conduit à la condamnation : travaux sous astreinte, réduction de loyer et transmission au préfet.

Le diagnostic lui-même est un enjeu de preuve des deux côtés. Côté bailleur, l’obligation de remise est stricte : L’administration rappelle que le bailleur doit remettre au locataire un diagnostic datant de dix ans au plus à la date de signature du bail ou de son renouvellement, les diagnostics établis depuis le 1er juillet 2021 étant valables dix ans ; un diagnostic antérieur aux réformes du mode de calcul doit être refait ou actualisé avant toute remise en location. Côté locataire comme côté acquéreur, un DPE erroné ouvre un recours contre le diagnostiqueur : L’administration précise que le diagnostiqueur engage sa responsabilité en cas de diagnostic erroné, sauf lorsque l’erreur provient de fausses informations volontairement communiquées par le propriétaire sur le logement ou ses équipements. Ces deux règles sont rappelées par l’administration sur la page officielle consacrée au diagnostic de performance énergétique. La jurisprudence éclaire l’étendue de ce recours : dans une affaire de vente où l’expertise avait révélé un DPE erroné, la Cour de cassation a jugé que « selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative », et que « le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente » (Cass. 3e civ., 21 nov. 2019, n° 18-23.251). Cette solution, rendue pour une vente de 2009 à une époque où le DPE n’était qu’informatif, doit être maniée avec précaution aujourd’hui : depuis la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021, le DPE est opposable et le diagnostiqueur répond de ses erreurs dans les conditions rappelées par l’administration. Pour un bail signé en 2026, le locataire trompé par une classe flatteuse peut donc rechercher la responsabilité du diagnostiqueur tout en agissant contre le bailleur pour la mise en conformité.

À Paris et en Île-de-France, ces règles prennent un relief particulier. Le parc locatif parisien compte une proportion élevée de logements anciens en copropriété, souvent chauffés à l’électricité et concernés par les récentes évolutions du mode de calcul du DPE, qui ont mécaniquement amélioré l’étiquette de nombreux petits logements électriques sans travaux. Avant d’engager des dépenses, le bailleur parisien vérifie donc l’étiquette actuelle sur l’observatoire de l’Ademe et fait établir si besoin un DPE collectif de l’immeuble, pièce qui pourrait devenir décisive si la dérogation votée par le Sénat est adoptée. En cas de refus de travaux par l’assemblée générale, fréquent dans les grandes copropriétés parisiennes où le vote de travaux énergétiques lourds peine à réunir la majorité, la conservation des convocations, devis joints et procès-verbaux de refus datant de moins de dix-huit mois constitue le socle de la future dérogation comme de l’exception actuelle. Pour le contentieux, le tribunal judiciaire de Paris concentre les litiges de décence énergétique du ressort, la conciliation peut être tentée devant la commission départementale de conciliation de Paris, et l’Agence départementale d’information sur le logement de Paris renseigne locataires et bailleurs sur leurs droits. Dans les zones où l’encadrement des loyers s’applique, comme Paris et plusieurs communes d’Île-de-France, le gel des loyers des classes F et G se cumule avec le plafonnement : le bailleur d’une passoire ne peut ni rattraper le plafond ni appliquer le complément de loyer, et toute remise en location doit respecter le dernier loyer pratiqué. Les pièces à réunir avant de faire examiner votre dossier sont les mêmes partout : bail et avenants, DPE individuel et le cas échéant collectif, factures d’énergie sur douze mois, échanges écrits avec le bailleur ou le syndic, procès-verbaux d’assemblée générale et devis de travaux.

Conclusion

En octobre 2026, la règle reste simple et sévère : un logement classé G ne peut pas être remis en location, un logement classé F le peut jusqu’à fin 2027 mais avec un loyer gelé, et le locataire en place d’une passoire peut exiger la mise en conformité puis obtenir du juge une réduction ou une suspension du loyer. Le vote du Sénat du 8 juillet 2026 ouvre une perspective réelle avec ses dérogations pour travaux impossibles, refus de copropriété, contrats signés avant 2030 et DPE collectif de l’immeuble, ainsi qu’une sanction financière calibrée sur la diligence du bailleur et le surcoût réel du locataire. Mais cette perspective n’est qu’une première lecture, sans effet juridique tant que la loi n’est pas promulguée. Bailleurs et locataires ont donc intérêt à agir dès maintenant avec les outils du droit en vigueur : mise en demeure et délai de deux mois, conciliation ou saisine directe du juge, résolutions de travaux en assemblée générale, contrats datés et travaux privatifs réalisés, DPE à jour et responsabilité du diagnostiqueur en cas d’erreur. La Cour de cassation, le 4 juin 2026, a fermé la fausse sortie du congé pour travaux de complaisance : seule la rénovation effective, prouvée pièce par pièce, permet de sortir durablement une passoire du gel des loyers et de l’interdiction de louer.