Votre fermier pose des panneaux solaires sans votre accord, ou votre bailleur veut rompre votre bail pour un projet solaire : défendre le bail rural, contester la résiliation et chiffrer l’indemnité devant le tribunal paritaire
Introduction
Un propriétaire reçoit un appel d’un développeur qui propose un loyer annuel sans commune mesure avec le fermage pour couvrir quelques hectares de panneaux. Un fermier, de son côté, se voit proposer un complément de revenu s’il accepte des structures sur ses parcelles, ou installe de sa propre initiative une petite centrale pour revendre l’électricité. Dans les deux cas, la question est la même : le bail rural peut-il accueillir des panneaux photovoltaïques sans rompre son objet agricole, et qui peut imposer quoi à l’autre ?
La réponse tient en une ligne directrice : le bail rural est un contrat à objet agricole impératif. Toute installation qui change la destination du fonds, dégrade sa substance ou prive l’exploitation de sa lumière, de sa surface ou de son accès oblige à passer par l’accord écrit de l’autre partie, puis par les autorisations d’urbanisme et, le cas échéant, par la procédure de résiliation pour changement de destination. À défaut, le juge des baux ruraux annule, refuse de renouveler sans indemnité ou, au contraire, résilie aux torts du preneur et chiffre les remises en état.
Cet article décrit les deux faces du litige : d’abord le fermier qui porte un projet solaire sans l’accord du bailleur, ensuite le bailleur qui veut reprendre pour un projet solaire. Il donne les textes applicables au 7 octobre 2026, la jurisprudence récente des chambres paritaires et de la Cour de cassation, et la méthode de preuve et de chiffrage devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
I. Le projet solaire du preneur ne passe jamais sans l’accord du bailleur et sans garder l’agriculture au centre
A. Poser des panneaux sans accord expose à la résiliation pour manquement à la bonne exploitation
Le bail rural oblige le preneur à user du fonds en bon père de famille agricole. Les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds pris à bail sont régies par les dispositions des articles 1766 et 1767 du code civil. Le preneur qui change la destination du bien, dégrade le fonds ou l’emploie à un autre usage que celui auquel il a été destiné peut voir son bail résilié. Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds constituent le deuxième motif de résiliation de l’article L. 411-31, I, 2° du code rural et de la pêche maritime, aux côtés des impayés et du non-respect des clauses environnementales.
Une centrale au sol qui couvre durablement la parcelle, compacte les sols par les pieux et les pistes, intercepte la lumière et empêche le passage des engins change la destination agricole du fonds au sens de ce texte, même quand les moutons continuent de pâturer dessous. Les juges du fond retiennent la résiliation quand le preneur a détourné les terres de leur usage agricole sans autorisation, installé des constructions ou des stockages étrangers à l’exploitation, ou refusé de remettre en état après mise en demeure. La même logique vaut pour des panneaux posés sans droit : le bailleur fait constater par commissaire de justice l’emprise, la hauteur, l’ancrage, la surface soustraite à la culture, la perte de rendement et les ornières, puis met en demeure de démonter et de remettre en état avant de saisir le tribunal paritaire.
Le preneur ne peut pas se retrancher derrière l’article L. 411-29 du code rural, qui autorise certains travaux d’amélioration culturale. Ce texte vise le retournement d’herbe, la mise en herbe et les moyens culturaux non prévus au bail, avec une procédure stricte : A défaut d’accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre. Le bailleur dispose alors de quinze jours pour saisir le tribunal paritaire : Le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis du preneur. Une centrale photovoltaïque n’est pas un moyen cultural : elle ne retourne pas une prairie, elle la couvre. Elle relève de l’autorisation expresse du bailleur, d’un avenant ou d’une convention distincte, et des autorisations d’urbanisme du terrain.
La Cour de cassation rappelle constamment l’étendue du contrôle du juge du fond sur la qualification du bail et l’usage agricole effectif, et censure les cours d’appel qui refusent de juger le fermage ou l’usage au prétexte du double degré de juridiction. Le 2 octobre 2025, la troisième chambre civile a ainsi cassé un arrêt qui renvoyait les parties devant le tribunal paritaire pour le fermage au lieu de statuer, au visa des articles 561 et 562 du code de procédure civile. La méthode est transposable : le juge d’appel des baux ruraux doit trancher l’usage, le fermage et la résiliation quand il est saisi de l’entier litige, sans renvoyer le preneur vers une instance au fond distincte pour échapper à la question solaire.
En pratique, le bailleur qui découvre des panneaux exige d’abord la production du contrat signé avec le développeur, du permis et de l’étude d’impact, puis chiffre la remise en état : démontage, évacuation des pieux et des câbles, décompactage, régalage de terre végétale, réensemencement et perte d’exploitation pendant l’immobilisation. Le preneur qui veut régulariser propose un avenant avec emprise exacte, durée, loyer complémentaire, obligations de réversibilité et de démantèlement, garantie financière et remise en état en fin de jouissance. Sans écrit du bailleur, le preneur prudent ne signe rien avec le développeur et ne laisse entrer aucun engin.
B. L’agrivoltaïsme n’est compatible avec le fermage que si l’agriculture reste l’activité principale et réversible
Le législateur a créé un cadre pour les installations qui allient production électrique et production agricole. Une installation agrivoltaïque est une installation de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil et dont les modules sont situés sur une parcelle agricole où ils contribuent durablement à l’installation, au maintien ou au développement d’une production agricole. Le texte exclut les installations qui ne laissent pas à la production agricole d’être l’activité principale de la parcelle agricole ou qui ne sont pas réversibles. Les services attendus sont l’amélioration agronomique, l’adaptation au changement climatique, la protection contre les aléas ou le bien-être animal, avec une production agricole significative et un revenu durable pour un agriculteur actif.
Pour le bail rural, cette définition change tout et ne change rien. Elle change tout car un projet qui respecte ces critères peut, en théorie, coexister avec le fermage : les brebis sous les trackers, le maraîchage sous ombrières, la protection contre la grêle. Elle ne change rien car le juge du bail rural vérifie concrètement, parcelle par parcelle, si l’agriculture est restée principale et si l’installation est démontable sans dégrader le fonds. Un taux de couverture excessif, des fondations en béton irréversibles, une hauteur qui interdit les engins ou un contrat qui transfère la maîtrise culturale au développeur font basculer l’installation hors agrivoltaïsme et hors objet du bail rural.
Les concurrents privés expliquent d’ailleurs qu’il n’est pas possible de superposer un bail rural et un bail emphytéotique sur un même volume, et que le montage usuel passe par une rupture totale ou partielle du bail rural, une promesse puis un bail emphytéotique de trente à quarante ans reçu par notaire, avec indemnité d’immobilisation pendant les études et permis purgé avant réitération. Cette présentation commerciale confirme le point juridique : le fermage encadré par arrêté préfectoral et le canon emphytéotique librement négocié n’obéissent pas aux mêmes règles de durée, de renouvellement, de transmission et d’indemnité de sortie. Le preneur qui accepte de cantonner son fermage sur une emprise réduite sans acte doit exiger un écrit qui dit qui exploite quoi, qui paie quoi et qui démonte quoi.
Le preneur associé d’une société peut mettre à disposition les terres louées, mais la Cour de cassation veille à la frontière avec la cession prohibée. Le 7 mai 2025, la troisième chambre civile a rappelé que toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur. Un montage solaire qui transfère en fait la jouissance à une société d’exploitation du parc, même habillé en mise à disposition ou en convention de coactivité, est analysé comme une cession sans agrément et justifie la résiliation sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, avec dommages et intérêts. Le bailleur demande la production des statuts, du pacte, des factures d’électricité et des relevés de compteur pour établir qui perçoit le revenu des panneaux.
Pour un tour d’horizon du statut impératif du fermage, des renouvellements et des préemptions, le lecteur peut se reporter à la synthèse du cabinet sur le cadre impératif du statut du fermage réaffirmé par la troisième chambre civile, qui rappelle que le juge qualifie le bail d’après l’usage agricole réel et non d’après l’intitulé donné par les parties.
II. Quand le bailleur veut reprendre pour du solaire : congé pour changement de destination, autorisation et indemnité d’éviction
A. Le congé de l’article L. 411-32 suit une procédure couperet que le preneur peut faire contrôler
Le propriétaire qui veut changer la destination agricole des terres pour y porter un parc solaire ne peut pas donner un congé ordinaire. Il doit suivre l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime. Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. Hors zone urbaine du plan local d’urbanisme, ou sans plan, la résiliation pour changement de destination exige l’autorisation de l’autorité administrative, sous contrôle du juge administratif.
La forme est impérative : La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification. La notification doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination dans les trois ans. Le preneur dont l’équilibre économique est gravement compromis par une résiliation partielle peut exiger qu’elle porte sur la totalité du bien loué. Il ne peut être contraint de partir avant la fin de l’année culturale en cours au paiement de l’indemnité.
La cour d’appel de Douai vient d’en faire une application complète le 18 septembre 2025 (RG 24/04093, tribunal paritaire des baux ruraux de Calais du 25 juillet 2024). Une communauté de communes devenue propriétaire de deux parcelles louées par bail notarié du 3 octobre 2000 avait obtenu un arrêté préfectoral du 21 octobre 2022 l’autorisant à résilier partiellement, puis avait délivré le 7 novembre 2022 un congé pour changement de destination en zone à urbaniser sur le fondement de l’article L. 411-32. Le tribunal paritaire avait rejeté la demande d’annulation du congé, ordonné la libération à l’expiration de l’année culturale contre indemnité, et alloué 58 556 euros hors taxes d’indemnité d’éviction plus 18 857,33 euros hors taxes de remise en état du réseau d’irrigation des parcelles conservées. La cour confirme la régularité du congé et le principe indemnitaire, et ajuste les comptes entre éviction et remise en état. L’enseignement est net : quand la destination peut réellement changer et que l’autorisation administrative est régulière, le congé passe, mais il se paie au prix de l’expropriation et de la remise en état de ce qui reste.
Le Conseil d’État contrôle strictement l’autorisation préfectorale. Le 29 octobre 2021 (n° 452187, publié au recueil), il juge que l’autorité saisie d’une demande d’autorisation de résiliation sur ce fondement doit s’assurer, sous son contrôle, d’une part que la parcelle peut faire l’objet de la modification de destination au regard de la réglementation et des caractéristiques du projet, d’autre part que la résiliation ne porte pas une atteinte excessive à la situation du preneur (voir la décision sur Legifrance). Le preneur conteste donc sur deux fronts : devant le tribunal administratif contre l’arrêté préfectoral dans les deux mois, et devant le tribunal paritaire contre le congé lui-même. Il demande la communication du plan local d’urbanisme opposable au jour du congé, du zonage exact, du projet solaire avec permis, étude d’impact, avis de l’autorité environnementale et délibération qui engage le changement dans les trois ans. Un zonage futur, un projet vague ou une autorisation administrative annulée font tomber le congé.
L’articulation avec le contrôle des structures compte aussi. Dans un arrêt du 19 novembre 2020 (pourvoi n° 19-20.767), la troisième chambre civile a eu à connaître d’un congé pour reprise avec surface de subsistance et changement de destination, avec autorisation d’exploiter du bailleur devenue définitive après rejet du pourvoi devant le Conseil d’État. La Cour vérifie la reprise, le changement de destination et l’autorisation comme trois conditions cumulatives et distinctes, sans confondre le droit d’exploiter du repreneur et le droit de résilier pour changer la destination. Pour un projet solaire, le bailleur doit donc réunir le zonage ou l’autorisation L. 411-32, le permis de construire du parc et, s’il veut exploiter lui-même les terres restantes, l’autorisation d’exploiter du schéma directeur régional des exploitations agricoles. Il manque souvent l’une des trois pièces.
B. L’indemnité se chiffre comme une expropriation et la sortie se prépare comme un chantier
Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. La formule renvoie aux chefs de préjudice de l’expropriation : valeur du droit au bail, perte de récoltes et de fumures, frais de réinstallation sur des terres de remplacement, trouble commercial pour les circuits de vente directe, frais de déménagement du matériel et du cheptel, et indemnité de remploi. Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé. Le preneur demande donc en référé une provision qui lui permet de passer la campagne, puis fait désigner un expert agricole au fond pour chiffrer la perte de potentiel sur neuf ans, campagne par campagne.
À l’expiration, même sans congé solaire, le preneur sortant a droit à l’indemnité d’améliorations. Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. Drainage, irrigation, clôtures, amendements calcaires, plantations régulières et bâtiments autorisés ouvrent droit à indemnité, déduction faite de l’amortissement et de l’usure, à réclamer dans les douze mois de la sortie à peine de forclusion. Le bailleur qui reprend pour du solaire ne peut pas opposer les panneaux posés sans droit comme des améliorations indemnisables : ils donnent lieu à démontage et à dommages, pas à indemnité. À l’inverse, le preneur qui a irrigué ou drainé fait expertiser le réseau avant libération, comme l’a fait le fermier calaisien pour son réseau d’irrigation des parcelles restantes.
La preuve décide de tout. Côté bailleur, constat initial avant travaux, mise en demeure avec rappel des textes, commandement de remettre en état, devis de démontage et de dépollution, attestations de l’agronome sur la perte de potentiel et photographies datées. Côté preneur, bail et avenants, échanges écrits sur le projet solaire, arrêté préfectoral et plan local d’urbanisme en vigueur, permis et avis, comptabilité des récoltes sur cinq ans, factures d’améliorations, attestations de la coopérative et de l’assureur récolte, et demande d’expertise dès l’assignation. Le tribunal paritaire, juge du fond et des usages locaux, ordonne volontiers un transport sur les lieux à la bonne saison pour voir si l’herbe pousse encore sous les tables et si les engins passent.
En zone tendue, le bailleur propose parfois une résiliation amiable partielle avec indemnité forfaitaire et bail emphytéotique au développeur, contre renonciation du preneur à contester et à réclamer l’expropriation. Le preneur n’accepte qu’après avoir fait chiffrer l’éviction par son expert, sécurisé des terres de remplacement ou une SOULte, obtenu l’écrit du développeur sur l’emprise exacte, la réversibilité, le démantèlement et la garantie bancaire, et fait vérifier que la résiliation partielle ne déséquilibre pas le reste de l’exploitation. Sans ces verrous, la résiliation amiable devient une éviction au rabais sans juge ni année culturale.
Devant le tribunal paritaire, la procédure commence par une tentative de conciliation devant la commission, puis, en cas d’échec, par une assignation en résiliation, en annulation de congé ou en fixation d’indemnité. Le demandeur joint le bail et ses avenants, les mises en demeure avec accusés de réception, l’arrêté préfectoral et le plan local d’urbanisme en vigueur au jour du congé, le permis de construire du parc avec sa notice agricole, la comptabilité de l’exploitation sur les dernières campagnes, les factures d’améliorations et les devis de remise en état. Le défendeur répond par les mêmes pièces, plus les attestations de la coopérative, de l’assureur récolte et de l’agronome sur le potentiel avant et après travaux. Le juge ordonne fréquemment une expertise agricole avec mission précise : décrire l’emprise et l’ancrage, mesurer la surface soustraite à la culture et la perte de rendement, dire si l’agriculture est restée principale et si l’installation est réversible sans dégrader le fonds, chiffrer l’éviction comme en expropriation et les améliorations après amortissement. Les parties suivent l’expert sur place à la saison utile, critiquent son pré-rapport par dires et produisent leurs devis contradictoires. Faute de diligences, le juge tranche sur constats et factures, souvent en deçà des prétentions.
Le contrôle des structures ajoute un filtre souvent oublié. Le bailleur qui reprend pour exploiter lui-même ou par un bénéficiaire doit détenir l’autorisation d’exploiter quand la surface et le schéma directeur régional l’exigent, et le preneur qui s’agrandit sur les parcelles libérées reste soumis à déclaration ou à autorisation. Une reprise notifiée par un bailleur sans autorisation, ou une autorisation annulée par le juge administratif, fragilise le congé pour changement de destination quand le projet suppose une exploitation intermédiaire ou des terres de remplacement. Les parties vérifient donc le schéma directeur applicable, les seuils, les délais de recours contre l’autorisation et la qualité du bénéficiaire avant de plaider la résiliation. L’arrêt de Metz et de la Cour de cassation du 19 novembre 2020 illustre cette superposition : reprise, changement de destination et autorisation d’exploiter y sont examinés comme des conditions distinctes, chacune avec son juge et son délai, sans que l’une absorbe les autres.
La fin de vie du parc se prépare dès l’avenant. Les parties écrivent qui démonte les tables, les pieux, les câbles, les postes et les pistes, qui paie le décompactage et le régalage de terre végétale, qui reconstitue les drains et les clôtures, et dans quel délai après la fin du bail emphytéotique ou de la convention de coactivité. Elles adossent ces obligations à une garantie financière autonome du développeur, mobilisable par le bailleur si le parc est abandonné, et à une clause de remise en état constatée par huissier à l’entrée et à la sortie. Sans garantie, le bailleur se retrouve avec des pieux en terre et un preneur insolvable, et le preneur avec des terres dégradées sans indemnité. L’expert de sortie compare les constats d’entrée et de sortie, déduit l’usure normale et chiffre la remise en état au coût du jour, TVA et perte d’exploitation pendant les travaux comprises.
Conclusion
Des panneaux sur des terres louées ne sont ni toujours interdits ni jamais libres. Posés par le fermier sans l’accord du bailleur, ils changent la destination du fonds, compromettent la bonne exploitation et exposent à la résiliation de l’article L. 411-31, sans pouvoir s’abriter derrière les travaux culturaux de l’article L. 411-29. Voulus par le bailleur, ils exigent le zonage ou l’autorisation administrative, le congé extrajudiciaire de l’article L. 411-32 avec effet à un an, l’engagement de changer la destination dans les trois ans, et une indemnité d’éviction comme en expropriation avec maintien dans les lieux jusqu’à la fin de l’année culturale payée. Dans les deux cas, l’agrivoltaïsme au sens de l’article L. 314-36 du code de l’énergie n’est opposable au fermage que si l’agriculture reste principale et l’installation réversible, ce que seul l’écrit des parties, le permis purgé et l’expertise agricole établissent. Le réflexe utile tient en trois gestes : exiger l’écrit avant tout engin, faire contrôler l’autorisation et le congé dans leurs délais, et faire chiffrer l’éviction et les améliorations par expert avant de libérer un mètre.