Vous exploitez depuis des années des terres agricoles sans avoir jamais signé le moindre papier : un accord oral avec le propriétaire, un fermage versé chaque année, parfois même en espèces ou par chèques irréguliers. Puis la situation se tend. Les héritiers du bailleur, après son décès, affirment que vous n’êtes qu’un occupant sans droit. Ou le nouveau propriétaire, qui vient d’acheter les parcelles, vous somme de partir. Ou le bailleur vous adresse un congé dont vous contestez la validité. Dans chacun de ces cas, toute votre défense repose sur une question préalable : prouver qu’un bail rural existe, alors qu’aucun écrit ne le constate.

Le droit rural français apporte une réponse nette à cette angoisse. D’une part, le statut du fermage est d’ordre public et s’applique dès qu’il y a mise à disposition à titre onéreux d’un bien agricole en vue de l’exploiter, avec ou sans écrit. D’autre part, la loi organise elle-même le sort du bail verbal : il est censé conclu pour neuf ans, aux conditions du contrat type départemental. Encore faut-il rapporter la preuve de la mise à disposition, et c’est là que les litiges se gagnent ou se perdent devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Trois décisions récentes, lues en texte intégral pour cet article, montrent comment les juges tranchent en 2025 et 2026 : une ordonnance de référé du tribunal paritaire de Mulhouse du 22 mai 2025 qui constate un bail verbal malgré un fermage non encaissé, un jugement du tribunal paritaire de Lunéville du 12 février 2026 qui annule le congé délivré à un fermier sans écrit, et un arrêt de la cour d’appel de Bourges du 15 mai 2026 qui ordonne l’exécution forcée d’une vente au profit d’une fermière dont le bail verbal remontait au 1er janvier 1996. La première partie explique comment faire reconnaître le bail verbal ; la seconde détaille les droits qu’il procure une fois reconnu : durée, fermage, renouvellement, résiliation et préemption.

I. Faire reconnaître l’existence de votre bail rural verbal

A. Un statut d’ordre public qui se prouve par tous moyens

Le point de départ est l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime : « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre ». Le même article ajoute : « Cette disposition est d’ordre public. » Concrètement, ni le bailleur ni le preneur ne peuvent convenir d’écarter le statut du fermage lorsque ses conditions sont réunies : dès qu’une terre agricole est mise à disposition contre paiement en vue d’une exploitation agricole, le bail rural existe en droit, que les parties l’aient écrit ou non, et que le propriétaire le reconnaisse ou non. Seules les mises à disposition énumérées à l’article L. 411-2 échappent au statut, sous les réserves prévues par ce texte : avant de conclure qu’il n’y a pas de bail, il faut vérifier que la situation n’entre dans aucune de ces exceptions.

Sur la preuve, le même article L. 411-1 dispose : « La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens. » Tous moyens, donc : quittances et relevés de versements du fermage, chèques, attestations de voisins ou d’autres exploitants, attestation de la mutualité sociale agricole, déclarations de surfaces, factures d’intrants ou de travaux, constats de commissaire de justice, correspondances et courriers de notaire. Comme le rappelle le tribunal paritaire de Lunéville dans son jugement du 12 février 2026, la charge de cette preuve pèse sur celui qui revendique le bail : c’est au fermier d’établir la mise à disposition à titre onéreux, le propriétaire n’ayant rien à démontrer tant que cette preuve n’est pas rapportée.

Il faut ici écarter une objection fréquente des bailleurs, tirée du droit commun des baux. L’article 1715 du code civil prévoit : « Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. » Ce verrou ne joue que si le bail n’a reçu aucune exécution. Or un fermier qui exploite, laboure, sème et paie un fermage depuis des années se trouve dans la situation inverse : l’exécution est continue et visible. En matière rurale, c’est donc le régime de l’article L. 411-1 qui commande, et l’exploitation effective des terres constitue à la fois l’objet du contrat à prouver et le premier élément de sa preuve.

En pratique, le dossier probatoire se construit par faisceau d’indices convergents plutôt que par une pièce unique. Les versements réguliers, même d’un montant modeste, établissent le caractère onéreux de la mise à disposition. Les documents d’exploitation (relevés parcellaires, attestations de la mutualité sociale agricole, déclarations administratives) établissent l’exploitation personnelle et continue. Les témoignages écrits conformes aux exigences de procédure civile et les écrits émanant du bailleur ou de son notaire, qui désignent l’exploitant comme fermier ou locataire, pèsent d’un poids particulier car ils émanent du camp adverse. Enfin, tout acte du propriétaire qui suppose l’existence du bail — information du preneur d’un projet de vente en sa qualité de locataire, perception puis non-perception du fermage sans reprise des terres — peut se retourner contre la contestation. L’ordonnance de Mulhouse en donne une illustration frappante : le propriétaire contestait le bail au motif que le fermage n’était plus encaissé, et le juge a constaté le bail verbal parce que la mise à disposition à titre onéreux en vue de l’exploiter était démontrée par ailleurs.

B. Ce que les tribunaux retiennent en 2025 et 2026

Première illustration, l’ordonnance de référé rendue le 22 mai 2025 par le président du tribunal paritaire des baux ruraux de Mulhouse (RG 24/02847). Un groupement agricole exploitait à titre de fermier une parcelle de 39,40 ares ; le nouveau propriétaire des lieux, qui avait acquis la parcelle en 2023, contestait l’existence de tout bail à ferme au motif que le fermage n’était pas encaissé, et avait fait poser poteaux, barbelés et dépôts divers. Le juge constate l’existence d’un bail rural verbal, en application des articles L. 411-1 et L. 411-4 du code rural, retient que le nouveau propriétaire est tenu de respecter ce bail, et le condamne à évacuer la parcelle et à enlever tout le matériel, les poteaux, les barbelés et les gravats, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, avec 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Deux enseignements s’en dégagent. D’une part, l’inaction du bailleur dans l’encaissement du fermage ne suffit pas à effacer un bail dont la mise à disposition onéreuse est démontrée. D’autre part, la vente de la parcelle ne fait pas disparaître le bail verbal : l’acquéreur le subit comme il aurait subi un bail écrit, et les atteintes qu’il porte à la jouissance du preneur — clôtures, dépôts, entraves d’accès — sont sanctionnées en référé sur la base du constat de commissaire de justice, des attestations et d’une sommation restée sans réponse.

Deuxième illustration, le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Lunéville du 12 février 2026 (RG 25/00001). Un exploitant mettait en valeur 5 hectares 68 ares 28 centiares appartenant à un bailleur qui lui avait fait délivrer un congé le 15 novembre 2023. Le preneur demandait au tribunal de constater l’existence d’un bail verbal soumis au statut du fermage et de déclarer ce congé nul et de nul effet. Le tribunal fait droit aux deux demandes : il constate l’existence du bail verbal sur l’ensemble des parcelles, prononce la nullité du congé du 15 novembre 2023, autorise le preneur à poursuivre l’exploitation, déboute le bailleur de ses demandes reconventionnelles et le condamne aux dépens. Pour statuer ainsi, le jugement rappelle le cadre applicable : l’article L. 411-1 et son principe de preuve par tous moyens, l’article L. 411-4 sur le bail verbal censé fait pour neuf ans, et l’article L. 411-31 sur les seuls motifs permettant au bailleur de demander la résiliation. La leçon est claire : dès lors que le bail verbal est judiciairement constaté, le congé délivré dans l’ignorance ou le déni de ce bail ne peut prospérer, et le fermier reste en place.

Troisième illustration, la plus complète sur la méthode probatoire, l’arrêt de la cour d’appel de Bourges du 15 mai 2026 (RG 25/00793), qui confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bourges du 22 mai 2025. Une exploitante soutenait qu’un bail à ferme verbal lui avait été consenti à compter du 1er janvier 1996 sur une partie d’une propriété, et qu’elle avait régulièrement exercé son droit de préemption lors de la vente de cette propriété. Pour rapporter la preuve de ce bail vieux de près de vingt ans, elle produisait un faisceau de pièces : les photocopies de cinq chèques annuels d’un montant unitaire de 275 euros établis à l’ordre du bailleur entre 2007 et 2011, l’avis d’un expert selon lequel ces versements paraissaient cohérents avec un fermage pour la surface revendiquée, une attestation parcellaire du directeur de la mutualité sociale agricole du 8 juillet 2015 certifiant qu’elle mettait en valeur les parcelles depuis plus de trois ans, huit attestations de cohéritiers la considérant comme fermière, et surtout la lettre par laquelle le notaire chargé de la succession avait informé l’exploitante du projet de vente en la désignant comme locataire d’une partie de l’immeuble en vertu d’un bail à ferme verbal consenti depuis le 1er janvier 1996. La cour retient cet ensemble, confirme l’exécution forcée de la vente au profit de la fermière et condamne les vendeurs aux dépens d’appel avec 2 000 euros au titre de l’article 700. L’apport de cet arrêt dépasse la préemption : il montre le standard probatoire qui convainc les juges pour un bail verbal ancien — des paiements documentés, une exploitation attestée par un organisme social, des témoignages concordants et, élément décisif, un écrit adverse reconnaissant la qualité de fermier.

Pris ensemble, ces trois décisions dessinent une jurisprudence cohérente et favorable aux exploitants sérieux : le bail verbal se prouve par tous moyens, le défaut d’encaissement du fermage ne l’efface pas, le congé délivré contre un fermier sans écrit tombe une fois le bail constaté, et un faisceau de preuves patiemment réuni permet même, trente ans après, de faire reconnaître un bail conclu en 1996 et d’en tirer le droit de préemption.

II. Les effets concrets du bail verbal une fois reconnu

A. Neuf ans, contrat type et fermage encadré, congé et résiliation verrouillés

L’article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime commence par une injonction : « Les contrats de baux ruraux doivent être écrits. » Mais il organise aussitôt le sort du bail conclu sans écrit : « A défaut d’écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux. » Le fermier sans écrit n’est donc pas un occupant précaire : il est titulaire d’un bail de neuf ans dont le contenu est fourni par le contrat type départemental. Cette durée minimale est au demeurant celle de tout bail rural, puisque l’article L. 411-5 dispose : « la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire. » Pour le preneur verbal, l’enjeu pratique est de dater le point de départ de ces neuf ans : à défaut d’écrit, ce sont les preuves d’entrée en jouissance — premiers versements, premières déclarations, attestations — qui fixent le calendrier du bail, de son renouvellement et des congés.

Le même article L. 411-4 impose l’état des lieux : « Un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. » En l’absence d’écrit initial, faire établir un état des lieux, même tardif, reste utile : il fige l’état des bâtiments et des terres, le degré d’entretien et les rendements moyens, et servira au calcul de l’indemnité du preneur sortant comme à la preuve des dégradations. Les exploitants qui occupent sans écrit ont donc intérêt à régulariser sans attendre : proposer au bailleur un écrit reprenant les clauses du contrat type, assorti d’un état des lieux contradictoire, ne fragilise jamais un bail verbal déjà formé et sécurise la sortie.

Sur le prix, le bail verbal obéit au même encadrement que le bail écrit. L’article L. 411-11 prévoit : « Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail », puis : « Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. » Et : « Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d’un indice national des fermages. » Cet indice national, composé pour 60 % de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole à l’hectare sur les cinq années précédentes et pour 40 % de l’évolution du niveau général des prix, est constaté chaque année par arrêté du ministre chargé de l’agriculture. Le fermier sans écrit paie donc un fermage encadré et révisable comme tout autre : s’il verse un prix manifestement supérieur aux maxima départementaux, il peut en demander la réduction au tribunal paritaire, et s’il ne paie pas, il s’expose à la résiliation dans les mêmes conditions qu’un preneur muni d’un écrit.

Le renouvellement constitue l’autre verrou protecteur. L’article L. 411-46 dispose : « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires », sauf si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime de l’article L. 411-31 ou exerce régulièrement son droit de reprise. Le propriétaire qui veut s’opposer au renouvellement doit, selon l’article L. 411-47 : « notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire », et, à peine de nullité, « mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur » avec, en cas de reprise, l’identité complète du bénéficiaire et les mentions protectrices du preneur. Le jugement de Lunéville du 12 février 2026 montre ce formalisme à l’œuvre pour un bail verbal : une fois le bail judiciairement constaté, le congé qui le méconnaît est annulé et le preneur autorisé à rester. Symétriquement, le fermier sans écrit qui reçoit un congé doit le faire examiner sans délai : le délai de dix-huit mois, la forme extrajudiciaire et les mentions obligatoires fournissent autant de moyens de nullité, et la contestation relève du tribunal paritaire.

La résiliation, enfin, n’est pas plus facile à obtenir contre un preneur verbal que contre un preneur écrit. L’article L. 411-31 limite les motifs de résiliation à la demande du bailleur, au premier rang desquels : « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ». Deux défauts, une mise en demeure postérieure aux échéances qui rappelle le texte à peine de nullité, trois mois sans régularisation : faute de l’un de ces éléments, la résiliation pour impayés échoue. Le jugement du tribunal paritaire de Clermont-Ferrand du 30 janvier 2026 (RG 25/00008) illustre l’hypothèse où le bailleur a respecté ce parcours : cinq années de fermages impayées de 2020 à 2024 pour un montant total réclamé de 7 270,05 euros, mise en demeure adressée par l’intermédiaire du conseil le 6 janvier 2025, requête déposée le 24 avril 2025 après échec de la conciliation, et prononcé de la résiliation judiciaire à effet au jour de la décision avec expulsion, le preneur n’ayant ni comparu ni régularisé. L’enseignement vaut dans les deux sens : le bailleur d’un occupant sans écrit doit prouver le bail avant de le faire résilier, puis respecter le formalisme de l’article L. 411-31 ; le fermier menacé doit vérifier la mise en demeure au mot près et régulariser dans les trois mois s’il le peut. Pour une vision d’ensemble des décisions récentes sur le statut du fermage, on se reportera utilement à cette synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

B. Vente des terres et préemption : le fermier sans écrit n’est pas démuni

La vente du bien loué ne rompt pas le bail rural, écrit ou verbal : l’acquéreur prend la suite du vendeur dans les droits et obligations du bailleur. L’ordonnance de Mulhouse du 22 mai 2025 l’établit pour un bail verbal : le nouveau propriétaire, qui avait acquis la parcelle en 2023, est jugé tenu de respecter le bail constaté et condamné pour les atteintes portées à la jouissance du preneur. Le fermier sans écrit dont les terres sont vendues n’a donc pas à partir : il peut exiger de l’acquéreur la continuation du bail aux mêmes conditions, et faire sanctionner en référé les expulsions de fait, clôtures et dépôts destinés à l’en chasser.

Mieux encore, le preneur verbal peut exercer le droit de préemption du fermier lors de la vente. L’article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. » Trois ans d’exploitation personnelle ou familiale : un fermier sans écrit qui exploite depuis neuf ans, ou depuis 1996 comme dans l’affaire jugée à Bourges, remplit sans difficulté cette condition d’ancienneté, pourvu qu’il prouve son bail et son exploitation. La procédure est ensuite strictement encadrée par l’article L. 412-8 : le notaire doit faire connaître au preneur le prix, les charges et les conditions de la vente projetée, et « Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation », sachant que « Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption. » Deux mois pour répondre dans les mêmes formes, pas un jour de plus : le fermier sans écrit doit surveiller sa boîte aux lettres et répondre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice.

L’arrêt de Bourges du 15 mai 2026 montre ce mécanisme mené à son terme. Informée par courrier recommandé du notaire du projet de vente, l’exploitante avait fait connaître dès le 15 juin 2015 qu’elle entendait exercer son droit de préemption ; après le procès-verbal de carence dressé le 25 septembre 2015, elle avait saisi le tribunal aux fins d’exécution forcée de la vente sur le fondement de l’article L. 412-8 et de l’article 1589 du code civil. La cour d’appel confirme le jugement qui ordonne l’exécution forcée de la vente à son profit, en retenant qu’elle avait régulièrement exercé son droit dans le délai de deux mois et en rappelant deux solutions de la Cour de cassation : d’une part, la vente est parfaite lorsque le preneur accepte les conditions communiquées (troisième chambre civile, 10 juillet 2002, n° 01-02.742) ; d’autre part, la mise en vente par un acte unique d’une parcelle louée et d’une parcelle libre ne prive pas le preneur du droit d’accepter l’offre sur la parcelle louée (troisième chambre civile, 23 février 1994, n° 92-16.473). Le bail verbal, une fois prouvé, ouvre donc jusqu’à l’acquisition forcée du fonds.

Reste à sécuriser l’avenir. La régularisation par écrit est possible à tout moment : les parties peuvent constater par écrit un bail verbal préexistant en reprenant les clauses du contrat type, fixer le point de départ reconnu et établir l’état des lieux contradictoire prévu par l’article L. 411-4. Si le bailleur refuse l’écrit, le preneur peut saisir le tribunal paritaire d’une demande de constatation du bail, comme l’ont fait avec succès les exploitants de Mulhouse et de Lunéville. En revanche, il ne faut pas confondre cette sécurité locative avec les autres régimes du foncier agricole : l’autorisation d’exploiter délivrée au titre du contrôle des structures relève d’une police administrative distincte du bail, et le preneur, même reconnu, doit vérifier sa situation au regard de cette autorisation. De même, l’existence du bail conditionne l’articulation avec une éventuelle préemption de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, qui ne joue pas dans les mêmes cas ni avec les mêmes effets que celle du fermier : chaque projet de vente doit être analysé pour déterminer quelle préemption s’applique et dans quel ordre.

Conclusion

Le fermier qui exploite sans écrit n’est ni un occupant précaire ni un occupant sans droit : dès lors qu’il prouve une mise à disposition à titre onéreux en vue d’une exploitation agricole, le statut du fermage s’applique de plein droit, le bail est censé conclu pour neuf ans aux conditions du contrat type, et tous les moyens de preuve sont admis. Les décisions de Mulhouse, Lunéville et Bourges rendues en 2025 et 2026 le confirment avec constance : le fermage non encaissé n’efface pas le bail, le congé méconnaissant le bail verbal est annulé, et un faisceau de preuves — paiements, attestations, documents d’organismes agricoles, écrits du bailleur ou de son notaire — permet de faire reconnaître un bail vieux de trente ans et d’en obtenir jusqu’à l’exécution forcée de la vente du fonds.

La méthode qui s’en dégage tient en cinq réflexes : réunir dès aujourd’hui les preuves de paiement et d’exploitation sur toute la durée d’occupation, solliciter les attestations et documents d’organismes pendant que les témoins sont disponibles, proposer au bailleur la régularisation écrite avec état des lieux contradictoire, examiner au mot près tout congé ou mise en demeure reçu en vérifiant délais, formes et mentions obligatoires, et répondre dans les deux mois à toute notification de projet de vente pour préserver la préemption. Devant le tribunal paritaire des baux ruraux, puis en appel, ces diligences font la différence entre l’expulsion et le maintien : en matière de bail verbal, le dossier probatoire est le véritable titre d’occupation.