Vous recevez un arrêté d’alignement qui recule de deux mètres la limite de votre terrain, ou vous découvrez, en préparant un permis de construire, qu’un plan d’alignement frappe votre parcelle d’une servitude de reculement. À Paris et en Île-de-France, où chaque mètre carré construit compte et où les projets d’élargissement de voie restent nombreux autour des gares, des rocades et des opérations d’aménagement, cette découverte ressemble à une expropriation silencieuse : une bande de terrain perdue, un projet de surélévation ou d’extension compromis, une indemnité dont personne ne vous parle. Les questions se bousculent : l’arrêté est-il régulier, le plan peut-il encore être contesté des années après sa publication, pouvez-vous néanmoins construire en retrait, et qui paie le terrain transféré à la collectivité ? Cet article répond à ces quatre questions dans l’ordre où un propriétaire les rencontre. Il distingue d’abord le plan d’alignement de l’arrêté individuel, puis expose les interdictions et l’indemnisation attachées à la servitude de reculement, avant de détailler les recours, les délais et la méthode pour construire malgré l’alignement et obtenir le paiement du sol transféré.
I. Ce que l’alignement change pour votre terrain
A. Plan d’alignement ou arrêté individuel : deux actes aux effets différents
La première vérification porte sur la nature exacte de l’acte que la mairie vous oppose. Le code de la voirie routière pose la définition de départ : « L’alignement est la détermination par l’autorité administrative de la limite du domaine public routier au droit des propriétés riveraines ». Cette limite est fixée « soit par un plan d’alignement, soit par un alignement individuel ». Tout le régime pratique découle de cette alternative, et confondre les deux actes conduit aux recours voués à l’échec que les juridictions administratives rejettent chaque année.
Le plan d’alignement est l’acte lourd. Il est accompagné d’un plan parcellaire et il détermine, après enquête publique ouverte par l’autorité exécutive de la collectivité ou de l’établissement public propriétaire de la voie, la limite entre la voie publique et les propriétés riveraines. C’est lui qui crée la servitude de reculement : une bande de terrain qui, tôt ou tard, a vocation à intégrer la voie. Le plan concerne une rue entière ou un secteur, il s’impose à tous les riverains, et sa publication produit des effets de plein droit sur la propriété du sol, comme le montre la suite de cet article. À Paris et dans les communes d’Île-de-France dotées d’un plan local d’urbanisme, le plan d’alignement figure en principe parmi les servitudes annexées au plan, ce qui permet de le détecter avant d’acheter ou avant de déposer un permis : les plans locaux d’urbanisme « comportent en annexe les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol et figurant sur une liste dressée par décret en Conseil d’Etat ». La consultation du dossier complet du plan local, y compris ses annexes, et du Géoportail de l’urbanisme fait donc partie des diligences élémentaires avant tout projet de construction en bordure de voie.
L’arrêté individuel d’alignement est l’acte léger, au moins en apparence. Il est délivré à un propriétaire déterminé, pour sa parcelle, conformément au plan s’il en existe un ; en l’absence de plan, il constate la limite de la voie publique au droit de la propriété riveraine. L’autorité qui le signe dépend de la voie : « L’alignement individuel est délivré par le représentant de l’Etat dans le département, le président du conseil départemental ou le maire, selon qu’il s’agit d’une route nationale, d’une route départementale ou d’une voie communale ». En pratique francilienne, le maire signe pour les voies communales, le président du conseil départemental pour les routes départementales qui irriguent les communes de la petite et de la grande couronne, et le représentant de l’État pour les routes nationales. Dans les agglomérations, lorsque le maire n’est pas compétent, il doit obligatoirement être consulté. Deux traits rendent cet arrêté singulier. D’abord, il ne peut pas vous être refusé : « L’alignement individuel ne peut être refusé au propriétaire qui en fait la demande ». Si le maire oppose un silence ou un refus exprès à votre demande, ce refus est en lui-même contestable, et la jurisprudence récente admet que le propriétaire saisisse le juge pour obtenir la délivrance de l’acte. Ensuite, l’arrêté individuel est un acte purement déclaratif : il constate une limite, il ne la crée pas. La cour administrative d’appel de Lyon l’a rappelé dans un litige où des voisins demandaient au maire de délivrer un arrêté d’alignement pour la propriété d’autrui : dès lors qu’ils « ne possèdent pas la propriété concernée, ne sont pas fondés à demander qu’un arrêté individuel d’alignement concernant cette propriété soit délivré par le maire » (CAA Lyon, 4e chambre, 21 décembre 2023, n° 21LY03869). Seul le propriétaire riverain a qualité pour solliciter l’arrêté relatif à son bien, et un tiers ne peut pas contraindre le maire à aligner la parcelle du voisin.
Cette nature déclarative commande aussi le contentieux du propriétaire lui-même. Dans une affaire où des riverains attaquaient l’arrêté individuel pris au droit de leurs parcelles en soutenant qu’il ne correspondait pas aux limites réelles de la voie communale, la cour administrative d’appel de Toulouse a jugé qu’« un arrêté d’alignement, qui, en l’absence de plan d’alignement, se borne à constater les limites d’une voie publique en bordure des propriétés riveraines, et constitue ainsi un acte purement déclaratif sans effet sur les droits des propriétaires riverains » et « ne peut être fixé qu’en fonction des limites actuelles de la voie publique en bordure des propriétés riveraines, éventuels empiètements inclus » (CAA Toulouse, 3e chambre, 22 novembre 2022, n° 20TL04456). Trois conséquences en découlent. Premièrement, l’arrêté individuel pris sans plan n’a pas à être précédé d’une enquête publique, et la mention d’un « plan d’alignement et de régularisation foncière » sur le document du géomètre mandaté par la commune ne change rien à sa nature juridique. Deuxièmement, le juge administratif contrôle une seule chose : l’arrêté se borne-t-il à constater les limites actuelles de la voie, empiétements éventuels compris, ou dessine-t-il une limite nouvelle qui n’existe pas sur le terrain ? Troisièmement, la contestation de la propriété elle-même — à qui appartient la bande litigieuse — ne peut pas être tranchée par le juge administratif à l’occasion du recours contre l’arrêté : elle relève du juge judiciaire, seul compétent pour dire le droit de propriété. Le recours bien construit s’appuie donc sur un plan de géomètre-expert contradictoire, des constats d’huissier et l’historique cadastral, et non sur la seule affirmation que la commune « veut s’approprier » le terrain.
Reste la question du domaine concerné. L’alignement suppose une voie appartenant au domaine public routier, lequel « Le domaine public routier comprend l’ensemble des biens appartenant à une personne publique mentionnée à l’article L. 1 et affectés aux besoins de la circulation terrestre, à l’exception des voies ferrées ». Pour les rues communales, le repère est simple : « Les voies qui font partie du domaine public routier communal sont dénommées voies communales ». À Paris, où la voirie relève de la Ville, et dans les communes de la métropole du Grand Paris, où la répartition des compétences voirie entre commune et établissement public territorial varie selon les territoires, l’identification du propriétaire de la voie conditionne l’autorité compétente pour délivrer l’arrêté et l’interlocuteur de la négociation amiable. Avant d’écrire à la mairie, vérifiez sur quel domaine votre parcelle donne : voie communale, route départementale, voie privée ouverte ou non à la circulation publique. L’alignement n’a de sens que pour le domaine public routier ; pour une voie privée, d’autres mécanismes s’appliquent et l’arrêté d’alignement n’est pas l’acte adapté.
B. La servitude de reculement : ce qui est interdit et ce qui est payé
Lorsque l’alignement résulte d’un plan, il produit un effet de propriété immédiat et automatique sur le sol non bâti. Le texte dispose que « La publication d’un plan d’alignement attribue de plein droit à la collectivité propriétaire de la voie publique le sol des propriétés non bâties dans les limites qu’il détermine ». Le transfert est donc instantané dès la publication du plan, sans expropriation et sans acte notarié, pour les terrains nus compris dans l’emprise du plan. Pour les terrains bâtis à la date de publication, le mécanisme est différé : « Le sol des propriétés bâties à la date de publication du plan d’alignement est attribué à la collectivité propriétaire de la voie dès la destruction du bâtiment ». Tant que l’immeuble subsiste, le propriétaire conserve son bien, mais il le conserve grevé : la reconstruction au même emplacement sera interdite et, le jour où le bâtiment disparaîtra, le sol rejoindra de plein droit la collectivité. C’est ce report qui explique la situation si fréquente des maisons anciennes frappées d’alignement dans les centres-bourgs d’Île-de-France : la maison reste habitable et transmissible, mais toute opération de démolition-reconstruction devra respecter le reculement imposé par le plan.
Sur le terrain grevé, les interdictions sont strictes et visent à empêcher que le reculement ne devienne définitivement impossible à réaliser. D’une part, « Aucune construction nouvelle ne peut, à quelque hauteur que ce soit, empiéter sur l’alignement, sous réserve des règles particulières relatives aux saillies ». L’interdiction vaut pour toute hauteur : ni fondations, ni rez-de-chaussée, ni encorbellement ne peuvent déborder sur la limite, seules les saillies autorisées par les règlements de voirie — corniches, balcons dans les limites admises — échappent à la règle. D’autre part, « Aucun travail confortatif ne peut être entrepris sur un bâtiment frappé d’alignement, sauf s’il s’agit d’un immeuble classé parmi les monuments historiques ». Les travaux confortatifs sont ceux qui prolongent artificiellement la vie du bâtiment — reprise en sous-œuvre, réfection lourde de la structure, confortement des murs — par opposition aux réparations d’entretien courant qui restent permises. La logique est claire : la collectivité n’a pas à indemniser un bâtiment que le propriétaire aurait artificiellement pérennisé contre l’effet programmé du plan. Seule exception légale, les immeubles classés parmi les monuments historiques, pour lesquels la conservation du patrimoine prime l’élargissement de la voie. Avant de commander des travaux sur un immeuble ancien en bordure de voie à Paris ou en proche couronne, faites vérifier par un homme de l’art si le bâtiment est frappé d’alignement et si les travaux envisagés relèvent de l’entretien autorisé ou du confortement prohibé : un confortement réalisé en méconnaissance de l’interdiction expose à l’action en démolition et compromet l’indemnisation future.
Le transfert de propriété appelle le paiement d’une indemnité, dont le régime est fixé par le même article : « Lors du transfert de propriété, l’indemnité est, à défaut d’accord amiable, fixée et payée comme en matière d’expropriation ». La priorité va donc à l’accord amiable avec la collectivité, qui négocie le prix de la bande transférée comme elle négocierait une acquisition foncière. À défaut d’accord, l’indemnité est fixée et payée selon les règles de l’expropriation, c’est-à-dire par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire, avec une évaluation à la date de référence applicable et le débat contradictoire sur les préjudices directs, matériels et certains. Conservez dès la publication du plan toutes les pièces utiles à cette évaluation : avis de valeur d’un notaire ou d’un expert foncier, références de mutations comparables dans la rue, photographies de l’état du terrain, coût des aménagements perdus — clôture, portail, plantations, réseaux. Pour les propriétés bâties, dont le transfert est différé à la destruction du bâtiment, l’indemnité se règle au jour du transfert effectif, ce qui suppose de dater précisément la destruction et de documenter l’état antérieur. Les propriétaires qui laissent passer les années sans constituer ce dossier se privent de leurs meilleurs arguments au jour de la fixation judiciaire.
L’articulation avec le permis de construire mérite une attention particulière, car l’alignement conditionne la légalité de l’autorisation sans s’y confondre. Toute construction, même sans fondations, doit être précédée d’un permis : « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire ». Un projet qui empiète sur l’alignement se heurtera à un refus légal, et un permis délivré par erreur en méconnaissance de l’alignement reste exposé au recours des tiers et au retrait. Symétriquement, le respect de l’alignement ne garantit pas l’obtention du permis : hauteur, emprise, aspect, stationnement et règles du plan local d’urbanisme s’appliquent cumulativement. Enfin, l’autorité chargée de la conservation de la voie dispose d’un droit de regard sur le chantier : « Lorsqu’une construction nouvelle est édifiée en bordure du domaine public routier, l’autorité chargée de la conservation de la voie dispose des pouvoirs de vérification qui lui sont attribués par l’article L. 460-1 du code de l’urbanisme ». Les agents habilités « peuvent visiter les lieux accueillant ou susceptibles d’accueillir des constructions, aménagements, installations et travaux soumis aux dispositions du présent code afin de vérifier que ces dispositions sont respectées ». Un débordement constaté en cours de chantier — fondation qui dépasse, mur implanté sur la bande frappée — peut donc être relevé indépendamment du contrôle de conformité du permis, et justifier une mise en demeure, voire l’action en démolition ouverte à la commune : celle-ci « peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre », avec une action qui se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux. La frontière avec les droits privés des tiers doit rester nette : l’alignement règle la limite entre votre terrain et le domaine public routier, il ne tranche ni les litiges de mitoyenneté, ni les servitudes de passage, ni les troubles de voisinage, qui relèvent d’autres actions et d’autres juges.
II. Contester l’alignement et sécuriser votre projet
A. Les recours : qui agit, devant quel juge et dans quel délai
Le contentieux de l’alignement obéit aux règles du recours pour excès de pouvoir, avec des particularités tenant à la nature déclarative de l’arrêté individuel et à l’ancienneté fréquente du plan. Le point de départ commun est le délai : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». Un arrêté individuel notifié au propriétaire doit donc être contesté dans les deux mois de sa notification, et la délibération approuvant un plan d’alignement dans les deux mois de sa publication. Le recours gracieux adressé à l’auteur de l’acte — le maire pour une voie communale — proroge ce délai s’il est formé dans le délai initial : en pratique, écrivez au maire dès la réception de l’arrêté, par lettre recommandée avec accusé de réception, en demandant le réexamen de la limite retenue et en joignant votre plan de géomètre. Cette démarche interrompt le délai contentieux, ouvre la discussion amiable et constitue une pièce de diligence que le juge appréciera.
La qualité pour agir varie selon l’acte. Contre l’arrêté individuel pris au droit de votre parcelle, votre intérêt à agir ne fait aucun doute : vous êtes le destinataire de l’acte. Contre le plan d’alignement, tout riverain dont le bien est grevé de la servitude de reculement justifie d’un intérêt à agir, et le voisin qui subit les conséquences directes de l’élargissement programmé — suppression d’une place de stationnement, modification de l’accès — peut également l’établir. En revanche, comme l’a jugé la cour administrative d’appel de Lyon, un tiers ne peut pas exiger du maire qu’il délivre un arrêté d’alignement pour la parcelle d’autrui, fût-ce pour faire constater un empiètement du voisin sur la voie. Si votre voisin a construit sur le domaine public, la voie correcte n’est pas de réclamer un arrêté à sa place, mais de signaler l’empiètement au maire, gestionnaire du domaine, auquel il appartient de saisir le juge judiciaire d’une action en démolition lorsque des indices matériels établissent l’occupation irrégulière. La cour lyonnaise l’exprime sans détour : le maire, en sa qualité de gestionnaire du domaine public communal, doit saisir le juge judiciaire s’il constate un empiètement, tandis que le voisin requérant ne peut pas se substituer à lui pour obtenir l’acte. Cette répartition des rôles évite les recours irrecevables qui font perdre des mois : agissez pour votre parcelle, signalez pour la voie, et laissez au maire — sous le contrôle du juge — le soin d’agir contre les occupations du domaine.
Les moyens utiles contre l’arrêté individuel se concentrent sur la limite retenue. Puisque l’arrêté sans plan doit se borner à constater les limites actuelles de la voie, empiétements éventuels compris, le moyen roi est l’erreur de fait : l’arrêté retient une limite qui ne correspond pas à l’état des lieux. Sa démonstration suppose des mesures et des constats rigoureux : plan dressé par un géomètre-expert avec rattachement cadastral, procès-verbal de bornage si les voisins y ont participé, constats d’huissier photographiant la voie et les clôtures, extraits cadastraux anciens et, le cas échéant, actes notariés décrivant les limites. L’argument tiré de l’absence d’enquête publique est inopérant contre un arrêté individuel, comme l’a tranché la cour administrative d’appel de Toulouse : seule l’adoption d’un plan exige l’enquête. L’argument tiré de l’irrégularité d’une délibération du conseil municipal qui ne ferait qu’annoncer l’arrêté est pareillement inopérant, dès lors que cette délibération n’est ni la base légale de l’arrêté ni un acte décisoire. Quant à la contestation du droit de propriété sur la bande litigieuse, elle doit être portée devant le juge judiciaire et ne peut pas prospérer devant le juge administratif à l’appui du recours contre l’arrêté. Le choix du moyen conditionne donc l’issue : un recours fondé sur un levé contradictoire récent a des chances sérieuses, un recours fondé sur l’absence d’enquête ou sur un titre de propriété opposé à l’arrêté sera rejeté.
Contre le plan d’alignement lui-même, deux voies existent selon l’ancienneté de l’acte. Si le plan vient d’être publié, le recours direct contre la délibération qui l’approuve reste ouvert pendant deux mois et permet de discuter l’utilité de l’élargissement, la régularité de l’enquête publique et la proportionnalité de l’atteinte. Si le plan est ancien — situation la plus fréquente, certains plans datant de plusieurs décennies sans avoir été abrogés — le recours direct est forclos, mais la contestation peut renaître à l’occasion d’une décision individuelle prise pour son application : refus de permis fondé sur le plan, arrêté individuel pris en conformité du plan, décision de préemption. C’est l’exception d’illégalité, qui permet au juge, saisi de la décision individuelle, d’écarter le plan illégal pour annuler la décision qui s’en réclame. Encore faut-il que la décision attaquée ait été prise pour l’application du plan ou en constitue la base légale : la cour administrative d’appel de Toulouse a écarté le moyen tiré par voie de conséquence de l’illégalité d’une délibération qui n’était ni appliquée ni basale à l’arrêté litigieux. Vérifiez donc précisément le visa de la décision qui vous frappe : si le refus de permis vise le plan d’alignement, l’exception est recevable ; s’il vise une autre règle, elle ne l’est pas. Les plans anciens non suivis d’effet posent en outre la question de leur obsolescence : un plan manifestement abandonné, jamais appliqué, peut être déféré au juge à l’occasion de la première décision qui s’en prévaut, et l’administration peut toujours être invitée, par la voie gracieuse, à l’abroger ou à le réviser.
Le contentieux de l’indemnité suit un circuit distinct. La fixation judiciaire de l’indemnité due au titre du transfert relève du juge de l’expropriation au sein du tribunal judiciaire, et non du tribunal administratif. La demande indemnitaire adressée à la collectivité doit précéder la saisine : chiffrez votre préjudice — valeur vénale de la bande, perte de constructibilité résiduelle, coût de déplacement de la clôture et des réseaux, trouble de jouissance pendant les travaux d’élargissement — et proposez un accord amiable avant d’envisager le juge. Les frais exposés devant les juridictions administratives relèvent quant à eux du régime général : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Intégrez ce paramètre dans votre stratégie : un recours hasardeux contre un arrêté techniquement inattaquable expose non seulement au rejet, mais à une condamnation au titre des frais de la collectivité.
B. Construire malgré l’alignement et se faire indemniser à Paris et en Île-de-France
Construire sur un terrain frappé d’alignement reste possible, à condition d’implanter le projet en retrait de la limite et de purger le risque contentieux avant de déposer la demande d’autorisation. La méthode comporte quatre temps. Premièrement, faites établir la limite opposable : demandez l’arrêté individuel d’alignement — que l’administration ne peut pas vous refuser — et, si un plan existe, faites-vous communiquer le plan parcellaire annexé ainsi que la délibération qui l’a approuvé. Confrontez ces documents au levé de votre géomètre et au bornage existant ; en cas de divergence, le recours gracieux puis contentieux décrit plus haut s’impose avant tout dépôt de permis, car un permis dessiné sur une limite erronée naît fragile. Deuxièmement, dessinez le projet en retrait : le plan de masse coté doit faire apparaître la limite d’alignement, la bande grevée et l’implantation exacte des constructions, avec des cotes qui démontrent l’absence de tout empiètement, en plan comme en hauteur. Troisièmement, vérifiez le cumul des règles : retrait imposé par le plan local d’urbanisme, prospect par rapport aux limites séparatives, emprise au sol, hauteur et aspect extérieur s’ajoutent à l’alignement et peuvent imposer un retrait supérieur à celui de la seule servitude. Quatrièmement, si le refus de permis vous frappe malgré ces précautions, exercez les recours dans l’ordre qui préserve vos droits : recours gracieux auprès du maire, puis recours contentieux devant le tribunal administratif, en articulant la contestation du refus avec celle de l’alignement lorsque le refus s’en réclame. Les lecteurs confrontés à un refus d’autorisation trouveront la démarche complète — recours gracieux, saisine du tribunal, référé-suspension et demande indemnitaire — dans le guide du recours contre le refus de permis de construire, qui détaille les délais, les pièces et l’articulation entre l’annulation et l’indemnisation.
À Paris et en Île-de-France, la procédure obéit aux mêmes textes mais la pratique locale impose des diligences propres au ressort. La juridiction compétente est celle du siège de l’autorité qui a pris la décision : le tribunal administratif de Paris pour les actes de la Ville de Paris et les arrêtés du préfet de la région, le tribunal administratif de Montreuil pour la Seine-Saint-Denis, le tribunal administratif de Melun pour la Seine-et-Marne et le Val-de-Marne, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise pour les Hauts-de-Seine et le Val-d’Oise, et le tribunal administratif de Versailles pour les Yvelines et l’Essonne. Vérifiez l’auteur réel de l’acte avant de saisir : un arrêté du président du conseil départemental pour une route départementale ne relève pas du même défendeur qu’un arrêté du maire, et une erreur d’aiguillage fait perdre le bénéfice du délai de deux mois. Les pièces à préparer suivent un standard éprouvé devant ces juridictions : titre de propriété et historique des mutations, arrêté contesté et preuve de sa notification, délibération approuvant le plan et plan parcellaire, dossier complet du plan local d’urbanisme avec ses annexes de servitudes, levé de géomètre-expert avec rattachement cadastral, constats d’huissier datés, photographies légendées, échanges avec la collectivité et, en cas de préjudice chiffré, avis de valeur ou rapport d’expertise foncière. Les délais pratiques s’ajoutent aux délais de droit : comptez plusieurs semaines pour obtenir du service voirie ou du service urbanisme la communication du plan parcellaire et de la délibération, et anticipez le délai du géomètre en période de forte activité au printemps et à l’automne. Pour l’indemnisation, la négociation amiable se conduit avec le service foncier de la collectivité propriétaire de la voie — Ville de Paris, établissement public territorial, département — et, à défaut d’accord, la fixation judiciaire relève du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris, pôle compétent pour l’Île-de-France. Présentez une demande chiffrée, poste par poste, avec justificatifs : valeur vénale de la bande au prix du mètre carré de la rue, perte de droits à construire résiduels, coût de reprise de la clôture, du portail et des branchements, dépréciation éventuelle du surplus. Une demande globale non ventilée se négocie mal et se juge plus mal encore.
Deux erreurs fréquentes méritent d’être signalées parce qu’elles coûtent cher. La première consiste à réaliser des travaux confortatifs sur un bâtiment frappé d’alignement pour « sauver » la constructibilité : outre l’illégalité, ces travaux n’augmentent pas l’indemnité et peuvent la réduire, le juge tenant compte de l’état réel du bien au jour du transfert. Entretenez normalement l’immeuble, réparez ce qui doit l’être, mais ne lancez pas de reprise structurelle lourde sans avoir vérifié le statut du bâtiment au regard du plan. La seconde erreur consiste à construire en anticipant l’abrogation d’un plan ancien : tant que le plan n’est pas abrogé, il s’applique, et le permis accordé sur une anticipation sera retiré ou annulé. Si le plan paraît obsolète — voie jamais élargie depuis des décennies, projet abandonné, configuration des lieux incompatible — demandez par écrit son abrogation ou sa révision en exposant les faits, et n’engagez les travaux qu’une fois l’abrogation obtenue ou le juge saisi dans les délais. La patience procédurale paie davantage que le fait accompli, que l’action en démolition de dix ans sanctionne durablement.
Conclusion
L’arrêté d’alignement qui recule votre limite et le plan qui grève votre terrain d’une servitude de reculement ne sont ni une expropriation déguisée sans recours, ni une simple formalité sans effet. Le plan transfère de plein droit le sol nu à la collectivité et diffère le transfert du sol bâti à la destruction du bâtiment, moyennant une indemnité fixée à l’amiable ou comme en matière d’expropriation ; l’arrêté individuel, lui, constate la limite sans la créer et ne peut ni vous être refusé ni être exigé pour le bien d’autrui. Les interdictions de construire sur l’alignement et d’entreprendre des travaux confortatifs protègent l’effet utile du plan, tandis que le juge administratif contrôle que l’arrêté se borne aux limites actuelles de la voie et que le juge judiciaire tranche la propriété et fixe l’indemnité. Devant un alignement à Paris ou en Île-de-France, la méthode tient en quatre gestes : identifier l’acte et son auteur, faire établir la limite par le géomètre, contester dans les deux mois avec des mesures contradictoires, puis construire en retrait et chiffrer l’indemnité poste par poste. Menée dans cet ordre, la défense du terrain cesse de subir l’alignement pour l’utiliser : la limite devient certaine, le projet devient régulier, et le terrain transféré devient payé.