Octobre est le mois où les procès-verbaux d’assemblées générales de copropriété arrivent dans les boîtes aux lettres parisiennes. Pour le copropriétaire qui n’a pas assisté à la réunion, la découverte est parfois brutale : une réfection de toiture à 80 000 euros, un changement de syndic, des comptes approuvés alors qu’il n’a jamais reçu la convocation ou qu’elle lui est parvenue trop tard. Trois jugements rendus en 2026 montrent que cette situation n’est pas une fatalité : le tribunal judiciaire de Pontoise le 8 avril 2026, celui de Metz le 28 mai 2026 et la 8e chambre 2e section du tribunal judiciaire de Paris le 17 septembre 2026 ont chacun annulé une assemblée générale entière parce qu’un copropriétaire absent avait été mal convoqué ou convoqué par un syndic sans mandat. Le levier est puissant, mais le temps est compté : l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 impose d’agir dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance. Cet article explique quelles irrégularités de convocation font tomber l’assemblée, comment le copropriétaire absent prouve son droit à agir, et ce que le juge peut lui accorder à Paris et en Île-de-France : annulation, dispense des frais de procédure et indemnités.
I. Mal convoqué à l’AG de copropriété : l’irrégularité qui fait annuler l’assemblée entière
A. Convocation de l’AG : le délai de 21 jours, ses formes et la preuve que le syndic doit rapporter
La convocation obéit à un formalisme strict. L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la convocation à l’assemblée générale est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long, la seule exception admise étant l’urgence. Le tribunal judiciaire de Paris, dans son jugement du 17 septembre 2026 (RG 24/12389), précise que la convocation doit être notifiée 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale par lettre recommandée avec accusé de réception, par remise contre récépissé ou émargement ou par voie électronique, sous réserve de l’accord exprès du copropriétaire. Autrement dit, un simple courrier glissé dans la boîte aux lettres, un appel téléphonique ou un message électronique envoyé sans votre accord écrit ne constituent pas une convocation régulière.
Le calcul du délai réserve lui aussi des pièges. Le point de départ du délai est le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au destinataire, en application des règles de computation des notifications par lettre recommandée, que les jugements de Paris et de Pontoise appliquent en faisant partir le délai du lendemain de la première présentation au domicile du destinataire. C’est la date de présentation par le facteur, attestée par l’avis de passage, qui compte, et non la date à laquelle vous retirez effectivement le pli au bureau de poste. Dans l’affaire parisienne, la convocation datée du 4 juin 2024 avait été présentée et remise le 7 juin 2024 pour une assemblée tenue le 26 juin 2024 : le délai de vingt et un jours n’était manifestement pas respecté, le syndicat ne le contestait d’ailleurs pas, et le tribunal a annulé l’assemblée générale en son entier.
Deuxième enseignement, apporté par le tribunal judiciaire de Pontoise le 8 avril 2026 (RG 25/07308) à propos d’une assemblée qui s’était tenue le 2 avril 2024 : les demandeurs produisaient une convocation pour le 28 mars 2024 qui ne leur avait pas été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, tandis que la réunion s’était finalement tenue à une autre date. Le tribunal retient l’irrégularité de la convocation en raison de l’absence de lettre recommandée et de l’erreur sur la date de l’assemblée générale, et prononce l’annulation de l’assemblée. Une convocation qui indique une mauvaise date ou qui change de date sans nouvelle convocation régulière équivaut à une absence de convocation.
Sur la charge de la preuve, la règle est favorable au copropriétaire absent. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Le tribunal de Pontoise en déduit une formule que tout copropriétaire doit connaître : il appartient au syndic de rapporter la preuve de la convocation régulière de chacun des copropriétaires. Ce n’est donc pas à vous de démontrer que vous n’avez rien reçu ; c’est au syndic de produire l’accusé de réception, l’émargement ou la preuve de l’envoi électronique accepté. Et la sanction est à la hauteur : il est constant que l’absence de convocation régulière d’un copropriétaire, qui le prive de l’exercice de son droit de participation, suffit à entraîner la nullité d’une assemblée générale des copropriétaires. Conservez dès la réception du procès-verbal l’enveloppe, l’avis de passage, les captures de votre boîte électronique et le procès-verbal lui-même : ces pièces feront la différence.
Deux nuances encadrent ce délai de vingt et un jours. D’abord, le texte ménage le cas de l’urgence et celui du règlement de copropriété qui aurait prévu un délai plus long : une assemblée convoquée en quelques jours pour une canalisation rompue n’obéit pas au même régime qu’une assemblée annuelle ordinaire, tandis qu’un règlement qui impose un mois de délai rend tardive une convocation envoyée vingt-cinq jours avant la réunion. Ensuite, la régularité s’apprécie à l’égard de chaque copropriétaire et de l’adresse que le syndic connaît : le bailleur qui a déménagé sans prévenir, l’acquéreur dont la mutation n’a pas été notifiée au syndic et l’indivision dont aucun mandataire commun n’a été désigné découvrent souvent trop tard que le pli est parti ailleurs. Vérifiez donc quelle adresse le syndic détient pour votre lot, faites notifier tout changement de domicile par écrit et, après un achat, assurez-vous auprès du notaire que le syndic a été informé de la mutation : ces réflexes simples ferment la porte aux discussions sur la régularité de l’envoi.
B. Syndic au mandat expiré : une convocation qui ne vaut rien et des votes qui tombent
Même envoyée en recommandé et dans les délais, une convocation peut être nulle si elle émane d’une personne qui n’avait pas le pouvoir de convoquer. L’article 7 du décret du 17 mars 1967 confie l’initiative de la convocation au syndic et rappelle que, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu au moins une fois chaque année une assemblée générale des copropriétaires. Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée, d’au maximum trois ans, sans tacite reconduction possible : passé la date de fin de son contrat, sans renouvellement voté en assemblée générale, le syndic n’est plus syndic. Le tribunal judiciaire de Metz, le 28 mai 2026 (RG 24/01627) , rappelle qu’il est de jurisprudence constante que l’assemblée générale ne peut être valablement convoquée que par le syndic dont le mandat est en cours de validité.
En l’espèce, la société qui avait convoqué l’assemblée du 3 avril 2024 ne disposait d’aucun mandat pour la période du 8 mai 2022 au 11 décembre 2022 ni à compter du 1er juillet 2023. Le tribunal en tire la conséquence logique : la réunion tenue le 3 avril 2024 à 17 heures est entachée de nullité, et il annule l’assemblée générale ordinaire en totalité. Tous les votes tombent ensemble : l’approbation des comptes, le budget prévisionnel, les travaux et la désignation du syndic lui-même. Le demandeur avait d’ailleurs relevé, à titre subsidiaire, que des honoraires trimestriels intégraux de 594 euros toutes taxes comprises avaient été portés en comptes pour des trimestres où la société ne détenait aucun mandat, sans calcul au prorata du temps de gestion effective : facturer des honoraires pour une période sans mandat est un indice concret que le contrat n’était plus en vigueur.
La vérification est à la portée de chaque copropriétaire. Réclamez au syndic le contrat de syndic en cours et le procès-verbal de l’assemblée qui l’a renouvelé : comparez la date de fin du contrat avec la date d’envoi de votre convocation. Si le contrat a expiré entre-temps sans vote de renouvellement, la convocation est irrégulière et l’assemblée annulable, même si vous aviez reçu le courrier dans les temps. Cette vérification est particulièrement utile dans les immeubles parisiens où le même syndic gère des dizaines de lots et où les renouvellements se perdent dans des ordres du jour surchargés. Notez que l’irrégularité profite même au copropriétaire qui aurait assisté à la réunion sans protester sur ce point, car le défaut de pouvoir du convocateur vicie l’assemblée dans son ensemble, et non une simple résolution.
II. Copropriétaire absent : contester dans les deux mois et obtenir gain de cause
A. Délai de deux mois pour contester : qui peut agir, à partir de quand, et l’erreur qui fait tout perdre
Seuls certains copropriétaires peuvent saisir le juge. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Le copropriétaire opposant est celui qui a voté contre la résolution attaquée ; le copropriétaire défaillant est celui qui était absent et non représenté. Les deux jugements de Metz et de Paris le confirment sur pièces : à Metz, le tribunal relève que le demandeur était absent non représenté et qu’il a donc la qualité de copropriétaire défaillant au sens de l’article 42, ce qui lui donne qualité pour agir ; à Paris, la demanderesse, absente et non représentée, est déclarée recevable à solliciter l’annulation de l’assemblée en son entier. En revanche, le copropriétaire présent qui a voté pour les résolutions, ou qui s’est abstenu sans s’opposer, ne peut pas agir ensuite : vérifiez la feuille de présence annexée au procès-verbal avant d’engager des frais.
Le délai de deux mois est un délai de déchéance, ce qui signifie qu’une action introduite même un jour en retard est irrecevable, sans que le juge puisse relever le retard. Le point de départ est la notification du procès-verbal faite à la diligence du syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique avec votre accord. À Metz, le procès-verbal avait été adressé par lettre recommandée le 23 avril 2024 et l’assignation délivrée le 20 juin 2024 : l’action était dans le délai. À Paris comme à Pontoise, la recevabilité n’a posé aucune difficulté parce que les demandeurs avaient agi vite. Concrètement, dès réception du procès-verbal, datez-le, conservez l’enveloppe et l’avis de passage, et calculez la date limite en partant du lendemain de la première présentation du pli : ne raisonnez jamais à partir de la date de la réunion, qui est indifférente pour ce délai.
L’action se dirige contre le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, et non contre le syndic à titre personnel ni contre vos voisins un par un. Elle relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, où la représentation par avocat est la règle : à Paris, il s’agit du tribunal judiciaire de Paris, qui connaît un contentieux nourri de la copropriété. Une question revient souvent : faut-il aussi attaquer chaque résolution une par une ? La pratique des trois jugements de 2026 montre qu’il est prudent de demander à titre principal l’annulation de l’assemblée entière et, à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions qui vous font grief, comme les demandeurs de Pontoise qui visaient les résolutions relatives aux travaux de réfection de toiture. Si le vice affecte la convocation, c’est toute l’assemblée qui tombe ; si le vice n’affecte qu’un vote déterminé, seule la résolution concernée sera annulée. Attention enfin à un point que les copropriétaires négligent : l’assignation en justice n’a pas d’effet suspensif automatique. Les travaux votés peuvent commencer pendant le procès. Si une dépense irrégulière menace d’être engagée, signalez votre action au syndic par écrit et demandez la suspension de l’exécution des résolutions contestées dans l’attente du jugement, tout en sachant que seul le juge peut l’ordonner.
Pour replacer votre démarche dans son cadre général, les décisions qui vous paraissent abusives sur le fond, et pas seulement irrégulières en la forme, obéissent aux mêmes délais et aux mêmes règles de recevabilité : notre analyse du procès-verbal d’AG reçu à la rentrée et des moyens de contester une décision abusive avant la fin du délai de deux mois détaille les griefs de fond, tandis que le présent article traite du cas particulier, souvent décisif, du copropriétaire qui n’était pas là et qui n’aurait jamais dû être privé de sa voix.
B. Annulation, frais et indemnités : ce que le copropriétaire gagnant récupère à Paris et en Île-de-France
Quand l’irrégularité est établie, le tribunal annule. Les trois jugements de 2026 prononcent l’annulation de l’assemblée en son entier, avec exécution provisoire de droit, ce qui signifie que le jugement s’applique même si le syndicat fait appel. Le tribunal de Metz le rappelle expressément dans son dispositif, et celui de Paris fait de même : l’appel du syndicat ne suspend pas l’annulation et ne restaure pas les appels de fonds annulés. Concrètement, les appels de fonds émis sur le fondement des résolutions annulées perdent leur base : les travaux votés doivent être revotés par une nouvelle assemblée régulièrement convoquée, et les sommes déjà versées au titre de ces appels peuvent être réclamées. À Paris, où les ravalements et les rénovations énergétiques votées en assemblée atteignent couramment plusieurs dizaines de milliers d’euros par lot, l’enjeu financier dépasse largement le coût du procès.
Le gagnant ne paie pas le procès de la copropriété. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Les trois tribunaux appliquent la règle sans hésiter : Pontoise dispense les deux demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure, Metz accorde la même dispense au demandeur, et Paris dispense la demanderesse en répartissant la charge entre les autres copropriétaires. Sans cette dispense, le paradoxe serait total : vous paieriez, par vos charges, une partie des frais d’avocat du syndicat qui vous a privé de votre vote. Vérifiez après le jugement que le décompte de charges du syndic applique bien la dispense, car son application pratique passe parfois à la trappe.
Les frais irrépétibles suivent la défaite du syndicat. Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Pontoise alloue 1 500 euros aux demandeurs, Metz 3 000 euros au demandeur en sus des dépens mis à la charge du syndicat, et Paris 2 500 euros à la demanderesse avec les entiers dépens pour le syndicat. Ces sommes ne couvrent pas toujours l’intégralité des honoraires d’avocat, mais elles réduisent sensiblement le coût net de l’action, surtout cumulées avec la dispense de l’article 10-1. À l’inverse, la demande de dommages et intérêts pour acharnement du syndicat, fondée sur l’article 1240 du code civil qui dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, a été rejetée à Paris : la demanderesse réclamait 10 000 euros en invoquant l’acharnement du syndicat à propos de travaux privatifs de rénovation et d’une climatisation, mais le tribunal l’a déboutée de l’intégralité de cette demande. La leçon est nette : l’annulation et les frais s’obtiennent sur la seule irrégularité, tandis que des dommages et intérêts exigent la preuve d’un préjudice distinct et d’une faute caractérisée du syndicat, avec factures, constats et correspondances à l’appui. Ne gonflez pas artificiellement vos demandes : une prétention indemnitaire mal étayée n’empêche pas l’annulation, mais elle allonge les débats et peut laisser une partie de vos frais à votre charge.
À Paris et en Île-de-France, quelques réflexes pratiques ferment la marche. Saisissez le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble : le tribunal judiciaire de Paris pour un lot parisien, ceux de Nanterre, Bobigny ou Créteil pour la petite couronne, Pontoise ou Versailles pour les secteurs concernés, avec un avocat qui portera l’assignation. Rassemblez avant le premier rendez-vous la convocation et son enveloppe, l’avis de passage du facteur, le procès-verbal et ses annexes dont la feuille de présence, le contrat de syndic avec ses dates et le procès-verbal de son dernier renouvellement, ainsi que le règlement de copropriété si celui-ci prévoit un délai de convocation supérieur à vingt et un jours. Adressez parallèlement au syndic une lettre recommandée qui conteste les appels de fonds émis sur le fondement de l’assemblée litigieuse et l’invite à suspendre leur recouvrement, sans cesser de payer vos charges courantes non contestées pour ne pas vous exposer à une procédure de recouvrement. Enfin, surveillez la convocation de la nouvelle assemblée que le syndic ne manquera pas de réunir après l’annulation : le délai de deux mois court à nouveau à chaque notification, et une assemblée de régularisation bien convoquée purge définitivement le vice.
Conclusion
Le copropriétaire absent détient en 2026 une arme contentieuse éprouvée : les tribunaux de Pontoise, de Metz et de Paris viennent d’annuler trois assemblées générales entières parce que la convocation était irrégulière ou parce que le syndic avait convoqué sans mandat. La méthode tient en cinq vérifications : la convocation vous est-elle parvenue par lettre recommandée, remise contre récépissé ou voie électronique acceptée ; le délai de vingt et un jours a-t-il été respecté en partant du lendemain de la première présentation ; la date indiquée correspond-elle à la réunion qui s’est tenue ; le contrat du syndic couvrait-il la date d’envoi ; étiez-vous bien absent et non représenté selon la feuille de présence. Si l’une de ces réponses est négative, assignez le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble dans les deux mois de la notification du procès-verbal, en demandant l’annulation de l’assemblée, la dispense des frais de procédure et le remboursement de vos frais sur le fondement de l’article 700. L’annulation efface les votes, la dispense vous protège des frais communs et l’exécution provisoire s’applique même en cas d’appel. Ne laissez pas passer le délai : une irrégularité certaine ne sert à rien une fois la déchéance acquise.