Vous venez de signer l’achat d’un terrain à Paris ou en petite couronne pour y construire une maison ou un petit immeuble, et l’étude des sols commandée pour le permis révèle des hydrocarbures, des métaux ou des solvants. Ou bien la mairie vous apprend que la parcelle figure dans un secteur d’information sur les sols, alors que l’acte de vente n’en disait rien. La question qui se pose alors est double : que pouvez-vous exiger du vendeur, et que devient votre projet de construction. Les deux réponses tiennent à des textes précis du code de l’environnement et du code de l’urbanisme, appliqués par des décisions récentes qu’il faut lire avant d’agir. D’un côté, le vendeur d’un terrain situé en secteur d’information sur les sols ou ayant accueilli une installation classée est tenu de vous informer par écrit, et son silence vous ouvre des actions en résolution, en restitution d’une partie du prix ou en réhabilitation du terrain à ses frais, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution. De l’autre, votre permis de construire n’est pas perdu d’avance : une étude des sols et une attestation établie par un bureau d’études certifié permettent de concevoir le projet en tenant compte de la pollution, et le juge annule le permis qui aurait dû comporter des prescriptions spéciales comme il rejette le recours du voisin qui invoque une pollution sans preuve. Cet article décrit la démarche complète, de la lettre au vendeur jusqu’au permis purgé, avec les textes et les décisions qui la fondent.
I. Ce que le vendeur aurait dû vous dire et ce que vous pouvez exiger de lui
A. L’information obligatoire : secteur d’information sur les sols et ancienne installation classée
L’Etat élabore des secteurs d’information sur les sols qui comprennent, selon les termes mêmes de la loi, les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie des études et des mesures de gestion. Le texte exact dispose :
« L’Etat élabore, au regard des informations dont il dispose, des secteurs d’information sur les sols qui comprennent les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d’usage au sens de l’ article L. 556-1 A , la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement. » (article L. 125-6 du code de l’environnement)
Ces secteurs sont arrêtés par le préfet après avis des maires, indiqués sur des documents graphiques et annexés au plan local d’urbanisme ou à la carte communale. Concrètement, à Paris et en Île-de-France, où les anciennes usines, les garages, les stations-service, les pressings et les ateliers ont laissé des sols marqués par les hydrocarbures et les solvants, la première vérification consiste à consulter le plan local d’urbanisme et ses annexes, ainsi que le site Géorisques du ministère qui reprend la carte des anciens sites industriels et la base des sites et sols pollués. Le service d’assistance du BRGM rappelle que l’information préalable des acheteurs et des locataires d’un bien situé sur un terrain répertorié en secteur d’information sur les sols est obligatoire et que l’acte de vente ou de location atteste de l’accomplissement de cette formalité (service d.assistance Géorisques du BRGM). Le Cerema précise de son côté que le dossier de permis de construire ou d’aménager pour un projet situé en secteur d’information sur les sols inclut une attestation garantissant la réalisation de l’étude des sols et sa prise en compte dans la conception du projet (fiche du Cerema sur les secteurs d.information sur les sols).
L’obligation d’information du vendeur résulte directement de la loi :
« lorsqu’un terrain situé en secteur d’information sur les sols mentionné à l’article L. 125-6 fait l’objet d’un contrat de vente ou de location, le vendeur ou le bailleur du terrain est tenu d’en informer par écrit l’acquéreur ou le locataire. » (article L. 125-7 du code de l’environnement)
Une obligation voisine pèse sur le vendeur d’un terrain ayant accueilli une installation soumise à autorisation ou à enregistrement, même en dehors de tout secteur d’information sur les sols :
« Lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation. » (article L. 514-20 du code de l’environnement)
Si le vendeur était lui-même l’exploitant, il doit en outre indiquer par écrit si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. Avant de signer, l’acquéreur parisien ou francilien commande donc trois vérifications : la lecture du certificat d’urbanisme, qui signale les sites répertoriés connus du service instructeur ; la consultation du plan local d’urbanisme et de ses annexes pour repérer un secteur d’information sur les sols ; et une recherche sur Géorisques pour identifier les anciens sites industriels à proximité. Une précision importante, jugée par la cour administrative d’appel de Douai le 29 février 2024 : le fait que des anciens sites industriels figurent à moins de 500 mètres du terrain ne prouve rien sur le terrain lui-même, car le site Géorisques « se borne à faire état de risques de pollution sur deux anciens sites industriels ou activités de services situés à moins de 500 mètres du terrain d’assiette et non sur le site même du projet » (CAA Douai, 29 février 2024, n° 23DA01352). La proximité d’une friche ne suffit donc ni à établir la pollution de votre parcelle, ni à en dispenser la preuve par des sondages.
B. Agir dans les deux ans : résolution, restitution du prix ou réhabilitation aux frais du vendeur
Lorsque l’information obligatoire a été omise et qu’une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, la loi ouvre à l’acquéreur un choix entre plusieurs actions, enfermées dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution :
« dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l’acquéreur ou le locataire a le choix de demander la résolution du contrat ou, selon le cas, de se faire restituer une partie du prix de vente ou d’obtenir une réduction du loyer. » (article L. 125-7 du code de l’environnement)
Le même texte ajoute que l’acquéreur peut demander la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente. Pour l’ancienne installation classée, le régime est symétrique : à défaut d’information écrite, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, l’acheteur peut demander la résolution de la vente ou la restitution d’une partie du prix dans les deux ans de la découverte, ainsi que la réhabilitation du site aux frais du vendeur lorsque son coût ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente (article L. 514-20 du code de l’environnement).
En pratique, la démarche se déroule en quatre temps. D’abord, faire constater la pollution par un bureau d’études : sondages, analyses en laboratoire, comparaison aux valeurs de référence, et démonstration que la pollution rend le terrain impropre à l’usage convenu, par exemple construire des logements avec jardins privatifs. Ensuite, mettre le vendeur en demeure par écrit en visant l’article applicable et en joignant le rapport, avant l’expiration du délai de deux ans qui court depuis la découverte, c’est-à-dire depuis le rapport d’analyse qui la révèle et non depuis la signature de l’acte. Puis chiffrer chaque option : coût de la dépollution par excavation ou confinement, décote du terrain, surcoût de fondations spéciales comme une dalle portée ou un vide sanitaire ventilé. Enfin, choisir l’action adaptée : la résolution anéantit la vente et restitue le prix avec les frais, mais suppose de renoncer au projet ; la restitution d’une partie du prix compense la décote et finance les travaux ; la réhabilitation aux frais du vendeur conserve le terrain et le projet, sauf si le vendeur démontre la disproportion du coût. Dans tous les cas, l’expertise amiable ou judiciaire doit intervenir vite, car les analyses vieillissent et le délai de deux ans ne suspend pas l’instruction du permis. A Paris, où le tribunal judiciaire statue sur ces demandes civiles pendant que le tribunal administratif connaît du permis, les deux procédures avancent en parallèle sans se bloquer mutuellement, mais les constats de l’une servent la preuve dans l’autre.
II. Sauver votre projet de construction sur ce terrain pollué
A. L’étude des sols et l’attestation qui sécurisent le permis
Construire sur un terrain pollué n’est pas interdit par principe : la loi exige que le projet soit conçu en tenant compte de la pollution, et elle organise la preuve de cette prise en compte. Lorsque le maître d’ouvrage envisage un usage différent de celui pour lequel le site a été réhabilité, la loi lui impose de définir des mesures de gestion et de les mettre en œuvre :
« le maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage doit définir des mesures de gestion de la pollution des sols et les mettre en œuvre afin d’assurer la compatibilité entre l’état des sols et la protection de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publiques, l’agriculture et l’environnement au regard du nouvel usage projeté. » (article L. 556-1 du code de l’environnement)
Pour les projets situés dans un secteur d’information sur les sols, le principe est posé sans détour :
« Les projets de construction ou de lotissement prévus dans un secteur d’information sur les sols tel que prévu à l’article L. 125-6 font l’objet d’une étude des sols afin d’établir les mesures de gestion de la pollution à mettre en œuvre pour assurer la compatibilité entre l’usage futur et l’état des sols. » (article L. 556-2 du code de l’environnement)
Et le même article impose la pièce qui conditionne le permis :
« Pour les projets soumis à permis de construire ou d’aménager, le maître d’ouvrage fournit dans le dossier de demande de permis une attestation garantissant la réalisation de cette étude des sols et de sa prise en compte dans la conception du projet de construction ou de lotissement. » (article L. 556-2 du code de l’environnement)
Cette attestation doit être établie par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, conformément à une norme définie par arrêté du ministre chargé de l’environnement, ou équivalent. Le dossier de permis comprend ainsi, selon les cas, deux pièces distinctes que le code de l’urbanisme décrit avec précision : dans le cas d’un changement d’usage après une installation classée, « un document établi par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou équivalent, attestant que les mesures de gestion de la pollution au regard du nouvel usage du terrain projeté ont été prises en compte dans la conception du projet » (article R. 431-16 du code de l’urbanisme, alinéa n) ; et lorsque le projet est situé dans un secteur d’information sur les sols, « une attestation établie par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou équivalent, garantissant la réalisation d’une étude de sols et sa prise en compte dans la conception du projet de construction » (article R. 431-16 du code de l’urbanisme, alinéa o). L’attestation n’a donc de valeur que si elle émane d’un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués ou démontrant des compétences équivalentes, comme l’exige l’article L. 556-2 déjà cité, et elle doit porter sur le projet tel que déposé, pas sur une version ultérieurement modifiée.
Les mesures de gestion elles-mêmes sont affaire d’ingénierie, pas de droit : excavation des terres souillées avec évacuation en filière adaptée, confinement sous dalle béton, apport de terres saines sur les espaces verts, ventilation des vides sanitaires contre les gaz du sol, restrictions d’usage des jardins potagers. L’arrêt de la cour administrative d’appel de Douai illustre ce raisonnement : deux études avaient relevé une contamination en hydrocarbures certes limitée, avec des cuves enterrées inertées, et préconisé une dalle béton ainsi que l’apport de terres nouvelles sur les espaces verts créés. La leçon procédurale est nette : ces éléments, pour la plupart postérieurs à l’arrêté de permis, n’ont pas pu régulariser après coup un permis délivré sans prescriptions, et la cour a jugé : « il n’est pas établi qu’à la date de cette décision, les risques de pollution ne nécessitaient pas l’édiction de prescriptions » avant d’annuler l’arrêté « en ce qu’il n’est pas assorti de prescriptions spéciales permettant de garantir la salubrité publique du site telles que relevées dans l’étude » (CAA Douai, 29 février 2024, n° 23DA01352). Le dossier doit donc contenir l’attestation dès le dépôt, et le maire doit traduire les préconisations en prescriptions spéciales assortissant le permis.
Reste la question du coût : qui paie la dépollution supplémentaire qu’impose votre projet de logements sur une ancienne friche ? La Cour de cassation a tranché le partage entre le dernier exploitant et l’acquéreur qui change l’usage. Lorsque le dernier exploitant a rempli son obligation de remise en état au regard de l’usage futur défini avec le maire, « le coût de dépollution supplémentaire résultant d’un changement d’usage par l’acquéreur est à la charge de ce dernier » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 29 juin 2022, n° 21-17.502). Dans cette affaire, l’acquéreur avait substitué à une réhabilitation en bureaux et ateliers un programme de quatre-vingt-quatre logements avec deux niveaux de sous-sols, et la Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir mis à sa charge le surcoût lié à ce changement d’usage. Symétriquement, le dernier exploitant d’une installation classée reste tenu de placer son site dans un état permettant l’usage futur déterminé avec le maire ou le président de l’intercommunalité, et à défaut d’accord un usage comparable à la dernière période d’exploitation (article L. 512-6-1 du code de l’environnement). Avant d’acheter une friche en Île-de-France, il faut donc vérifier l’arrêté préfectoral de réhabilitation, l’usage futur qu’il a validé et l’écart entre cet usage et votre programme : tout ce qui dépasse cet usage sera normalement à votre charge, et devra être intégré dans le prix d’achat négocié ou dans l’action contre le vendeur décrite dans la première partie.
B. Permis refusé ou attaqué : prescriptions spéciales, contrôle du juge et recours
Le maire dispose d’un fondement général pour refuser votre projet ou l’assortir de prescriptions lorsque la pollution menace la salubrité ou la sécurité publiques :
« Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. » (article R. 111-2 du code de l’urbanisme)
Ce pouvoir s’exerce dans les deux sens. Si la mairie refuse votre permis en invoquant la pollution, elle doit motiver son refus au regard de cet article et des pièces du dossier : un refus fondé sur une simple proximité avec un ancien site industriel, sans analyse des sondages de votre parcelle, est fragile, comme le montre la logique de l’arrêt de Douai sur la portée limitée des signalements à moins de 500 mètres. Si au contraire la mairie délivre le permis sans aucune prescription alors que vos propres études révèlent une contamination, c’est le voisin qui pourra obtenir l’annulation partielle du permis sur ce fondement, comme à Sainte-Adresse où l’arrêté a été annulé « en tant qu’il ne comporte pas de prescriptions spéciales pour faire face au risque de pollution » (CAA Douai, 29 février 2024, n° 23DA01352). Le maire avisé assortit donc le permis de prescriptions reprenant les mesures de gestion : dalle, terres d’apport, interdiction de potager en pleine terre, suivi des gaz du sol.
Le contrôle exercé par le juge administratif sur ce point est un contrôle restreint à l’erreur manifeste d’appréciation lorsque le terrain n’est pas situé en secteur d’information sur les sols. La cour administrative d’appel de Nancy l’a rappelé le 21 mai 2026 à propos d’un permis de neuf logements contesté par un voisin qui invoquait la proximité d’une usine incendiée et la présence de dioxines : dès lors que la commune n’était pas concernée par un secteur d’information sur les sols, le moyen tiré de l’attestation obligatoire devait être écarté, et les nouvelles analyses montrant des teneurs inférieures aux seuils de référence ont conduit la cour à juger que le maire « n’a commis aucune erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions précitées de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme » (CAA Nancy, 21 mai 2026, n° 25NC01787). Deux enseignements s’en dégagent pour Paris et l’Île-de-France : hors secteur d’information sur les sols, l’attestation de l’article L. 556-2 ne peut pas être exigée, et le requérant qui allègue une pollution doit produire des mesures sur la parcelle elle-même, pas des suppositions tirées du passé industriel du quartier. A l’inverse, en secteur d’information sur les sols, l’absence d’attestation au dossier constitue un vice propre à entraîner l’annulation, et le pétitionnaire a intérêt à la faire établir avant le dépôt plutôt qu’en cours d’instruction.
Face à un refus ou à des prescriptions que vous estimez injustifiées, la voie de recours suit le chemin classique du contentieux des autorisations d’urbanisme : recours gracieux auprès du maire dans les deux mois pour rouvrir le dialogue et compléter le dossier, puis recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif, le tribunal administratif de Paris pour les projets parisiens et celui de votre département en Île-de-France, avec un référé-suspension si l’urgence le justifie et un recours indemnitaire en cas de refus illégal vous ayant fait perdre une vente ou un financement. Les étapes, les délais et les pièces de ce parcours sont décrits dans notre guide du refus de permis : recours gracieux, tribunal, référé et indemnisation. Notez le point de procédure qui a pesé à Douai : les pièces produites après la clôture de l’instruction, comme le permis modificatif communiqué tardivement, sont écartées, de sorte que l’étude des sols et l’attestation doivent figurer au dossier dès le départ et être actualisées par des demandes complémentaires en temps utile. Enfin, si c’est le voisin qui attaque votre permis en invoquant la pollution, ne négligez pas la notification de son recours : elle conditionne la recevabilité de sa demande et vous permet d’intervenir pour défendre vos prescriptions.
Acheter un terrain pollué à Paris ou en Île-de-France n’est ni une bonne affaire automatique ni une cause perdue. C’est une opération qui se gagne sur les preuves et les délais : vérification du secteur d’information sur les sols au plan local d’urbanisme et sur Géorisques avant de signer, clause de l’acte sur l’usage projeté et sur la prise en charge d’une éventuelle dépollution, étude des sols et attestation d’un bureau certifié dès le dépôt du permis, prescriptions spéciales demandées ou acceptées pour verrouiller la salubrité du projet, et action contre le vendeur dans les deux ans de la découverte si l’information a été tue. Le dernier exploitant paie la remise en état pour l’usage convenu avec le maire, l’acquéreur assume le surcoût de son propre changement d’usage, et le vendeur silencieux s’expose à la résolution, à la restitution d’une partie du prix ou à la réhabilitation à ses frais. Menée dans cet ordre, avec des rapports chiffrés et des pièces déposées à temps, l’opération transforme une friche incertaine en un projet autorisé, financé et purgé de tout recours.