Un preneur qui rejoint une société, qui en crée une ou qui y fait entrer ses enfants continue souvent d’exploiter les mêmes parcelles, avec les mêmes tracteurs, sous un autre nom sur les factures. Pour le bailleur qui reçoit un fermage payé par une société qu’il ne connaît pas, la question se pose aussitôt : le bail a-t-il été cédé sans son accord, et peut-il en demander la résiliation ? Pour le preneur, la question est symétrique : comment loger les terres louées dans la société familiale sans perdre le bail ? La réponse tient dans un régime précis, celui de la mise à disposition des biens loués à une société, organisé par l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime. Ce texte distingue deux voies : l’information du bailleur pour les sociétés à objet principalement agricole et l’accord préalable pour les autres personnes morales. Il verrouille aussi les sanctions : pas de résiliation automatique, une mise en demeure d’un an et une tolérance pour les irrégularités qui n’ont pas induit le bailleur en erreur. À côté, la cession du bail reste interdite sans agrément, sauf cadre familial, en application de l’article L. 411-35 du même code, et l’apport du droit au bail exige l’agrément personnel du bailleur selon l’article L. 411-38. Deux décisions récentes montrent comment les juges articulent ces règles : la cour d’appel de Paris, le 21 avril 2022, a refusé la résiliation malgré une mise à disposition sans avis préalable tout en autorisant ensuite la cession du bail à la fille du preneur, et la cour d’appel de Versailles, le 26 mars 2024, a validé une cession à des descendants adossée à un accord préalable du bailleur. Cet article décrit la procédure à suivre des deux côtés, les erreurs qui coûtent le bail et les preuves qui le sauvent devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
I. Mettre les terres louées à disposition d’une société sans céder le bail : la procédure que le preneur doit respecter
La mise à disposition n’est ni une cession ni une sous-location. Le preneur reste seul titulaire du bail et met tout ou partie des biens loués à la disposition d’une société dont il est associé, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail. Cette opération ne donne lieu à aucune attribution de parts en contrepartie. Les droits du bailleur ne sont pas modifiés et la société, comme les coassociés, répondent avec le preneur de l’exécution du bail. Tout l’enjeu pratique consiste à choisir la bonne voie et à adresser les bons courriers dans les bons délais, car le défaut d’information transforme une opération licite en moyen de résiliation.
A. La voie de la simple information : les sociétés à objet principalement agricole du I de l’article L. 411-37
Le premier régime couvre le cas le plus courant : le preneur associé d’une société à objet principalement agricole, GAEC, EARL ou SCEA, met les parcelles louées à disposition de cette société. Le texte de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime dispose que « le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts ». La société doit être dotée de la personnalité morale ou, s’il s’agit d’une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine, et son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques.
La seule formalité exigée par l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, mais elle est impérative dans son contenu, est l’avis adressé au bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée. « L’avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. » Le preneur doit ensuite aviser le bailleur, dans les mêmes formes, de la fin de la mise à disposition et de tout changement intervenu dans ces éléments, dans les deux mois consécutifs au changement de situation. Concrètement, le preneur qui crée son EARL en janvier et y loge les terres louées doit écrire au bailleur avant la fin du mois de mars, en identifiant la société, son immatriculation et chaque parcelle concernée par ses références cadastrales. Il conserve la preuve de l’envoi et de la réception, car c’est sur ces pièces que le tribunal paritaire tranchera en cas de litige. Le même formalisme s’applique à chaque évolution : changement de forme sociale, entrée d’un nouvel associé modifiant les mentions, retrait de parcelles ou fin de la mise à disposition.
B. La voie de l’accord préalable : les autres personnes morales du II et les pièges de la requalification
Le second régime, prévu au II de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, vise toute personne morale autre que celles du I, à vocation principalement agricole, dont le preneur est membre. Ici, la mise à disposition exige l’accord préalable du bailleur. « La demande d’accord préalable doit être adressée au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au plus tard deux mois avant la date d’effet de la mise à disposition. » Et le texte ajoute : « A peine de nullité, la demande d’accord mentionne le nom de la personne morale, en fournit les statuts et précise les références des parcelles que le preneur met à sa disposition. » La nullité prévue par ce passage sanctionne la demande elle-même : une demande incomplète ne fait pas courir le délai d’opposition. Si le bailleur ne fait pas connaître son opposition dans les deux mois, « l’accord est réputé acquis ». Le preneur informe ensuite le bailleur de la fin de la mise à disposition et de tout changement, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans les deux mois du changement.
La frontière entre les deux voies doit être tracée avant d’écrire, car le bailleur plaide souvent la requalification : à défaut d’être membre de la société ou à défaut de respecter les conditions légales, la mise à disposition deviendrait une cession prohibée du bail, interdite par l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime qui dispose que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés ». Or la mise à disposition régulière n’est pas une cession : le preneur reste titulaire, exploite toujours et répond toujours du fermage, avec la garantie supplémentaire de la société et des coassociés. La cour d’appel de Paris, le 21 avril 2022 (RG n° 21/17893) l’a rappelé dans une affaire où le bailleur soutenait exactement cette thèse : la mise à disposition des parcelles au profit de la société familiale, même réalisée sans information préalable, ne valait pas cession prohibée appelant la résiliation de plein droit, dès lors que le preneur restait aux commandes de l’exploitation. Le tribunal paritaire d’Auxerre avait déjà débouté le bailleur de sa demande de résiliation du bail du 26 novembre 1989 portant sur 30 hectares 86 ares 36 centiares, et la cour a confirmé ce rejet tout en autorisant, sur un autre fondement, la cession du même bail à la fille du preneur.
Un troisième régime, souvent confondu avec la mise à disposition, doit être écarté d’emblée : l’apport du droit au bail à une société, régi par l’article L. 411-38, selon lequel « Le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur ». L’apport transfère le droit au bail lui-même, alors que la mise à disposition ne transfère que l’utilisation des parcelles. Dans l’affaire parisienne, le bailleur soutenait aussi que l’entrée de la fille au capital de la société valait apport de foncier déguisé ; la cour a écarté l’argument en constatant qu’il n’y avait aucun apport de foncier, les terres étant déjà mises à disposition de la société, et que la candidate à la cession du bail détenait déjà des parts sans y entrer à cette occasion. Pour le praticien, la leçon est nette : qualifier l’opération avant de la notifier, joindre les statuts quand le texte les exige, et ne jamais présenter comme une simple mise à disposition ce qui transfère en réalité le droit au bail.
II. Quand le bailleur peut demander la résiliation et comment chaque partie prépare le procès devant le tribunal paritaire
Le défaut d’avis ou d’accord ne résilie pas le bail à lui seul. La loi organise un parcours en deux temps : une mise en demeure de régulariser, puis, seulement si la situation persiste et préjudicie au bailleur, une action en résiliation devant le tribunal paritaire. Chaque étape se prouve, et les décisions récentes montrent que les juges vérifient concrètement le préjudice, l’exploitation effective par le preneur et la réalité de l’information reçue par le bailleur.
A. Pas de résiliation sans mise en demeure d’un an ni préjudice : les verrous qui protègent le preneur de bonne foi
Le verrou principal figure dans le I de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime : « Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » Le bailleur qui découvre une mise à disposition non notifiée doit donc d’abord mettre le preneur en demeure de communiquer les informations, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, puis laisser passer un an. S’il assigne avant l’expiration de ce délai, sa demande est prématurée. Et même après ce délai, « La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur ». Le preneur qui a payé le fermage régulièrement, dont la société était immatriculée et identifiable, et dont le bailleur connaissait en pratique l’exploitant, peut soutenir que l’omission ne l’a pas induit en erreur.
Le second verrou tient au préjudice. L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime autorise le bailleur à demander la résiliation pour « Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37 , L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ». La contravention seule ne suffit donc pas : le bailleur doit établir en quoi l’irrégularité lui porte préjudice. Le fermage payé à bonne date par la société, l’exploitation correctement conduite et l’absence de doute sérieux sur l’identité de l’exploitant affaiblissent fortement ce moyen. Dans l’affaire jugée à Paris, le paiement du fermage par la société figurait au dossier et le bailleur, qui connaissait l’exploitation familiale, n’a pas convaincu les juges que l’absence d’avis initial lui avait causé un préjudice justifiant la rupture d’un bail consenti en 1989. La cour a confirmé le débouté de la demande en résiliation.
Le troisième point de contrôle, prévu au III de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, porte sur l’exploitation effective. « En cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. » Le preneur qui se contenterait de percevoir un revenu de la société sans jamais mettre les pieds sur les parcelles s’expose à la résiliation sur ce fondement, distinct du défaut d’information. La preuve se joue sur les faits : calendriers de travaux, factures d’intrants au nom de qui, attestations des voisins et des salariés, participation aux décisions culturales, présence aux contrôles. Enfin, le bailleur n’est pas démuni sur le paiement : « Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail », ce qui étend son gage au patrimoine de la société et des associés. Un bailleur avisé réclame le fermage à la société sans renoncer à ses droits contre le preneur, et fait constater par écrit chaque paiement pour éviter toute prescription libératoire ou toute ambiguïté sur l’identité du débiteur.
B. Cession familiale, contrôle des structures et stratégie contentieuse : gagner le procès qui suit la mise à disposition
La mise à disposition précède souvent une transmission : le preneur vieillissant loge les terres dans la société familiale puis demande la cession du bail à son enfant. L’article L. 411-35 ouvre cette voie : « A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. » Le tribunal vérifie que le bénéficiaire est bien le conjoint participant à l’exploitation ou un descendant majeur ou émancipé, qu’il remplit les conditions d’exploitation et, le cas échéant, les exigences du contrôle des structures. Dans l’affaire parisienne, la cour d’appel de Paris, le 21 avril 2022 (RG n° 21/17893) a autorisé « la cession par M. [E] [Y], du bail le liant à M. [T] [W], en date du 26 novembre 1989 au profit de sa fille, Mme [I] [Y] épouse [L] », après avoir constaté que les conditions posées par les articles L. 331-2 et L. 411-35 pour cette cession n’étaient pas utilement contestées et que l’opération ne comportait aucun apport de foncier soumis à autorisation, les terres étant déjà mises à disposition de la société. La cour a en revanche confirmé le rejet des demandes indemnitaires des preneurs contre le bailleur pour refus jugé abusif de la cession, faute de démonstration d’un refus ayant dégénéré en abus, et condamné le bailleur aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Trois enseignements s’en dégagent : préparer la cession comme un dossier autonome avec les justificatifs d’exploitation du cessionnaire, traiter sérieusement le volet du contrôle des structures même quand aucune autorisation ne paraît requise, et ne pas transformer un succès sur la cession en demande indemnitaire fragile.
La cour d’appel de Versailles, le 26 mars 2024 (RG n° 22/05953) illustre la configuration inverse, celle où le bailleur avait donné par avance son accord. Par courrier du 20 février 2017, la bailleresse avait déclaré ne pas s’opposer à la cession du bail entre les preneurs et leurs enfants, puis un acte de cession avait été signé le 31 août 2017 au profit des fils. Le litige portait ensuite sur l’opposabilité de cette cession à la bailleresse, sur la notification requise et sur le sort du bail après le départ de l’un des copreneurs. La cour a confirmé, par substitution de motifs, le rejet de la demande de résiliation pour cession prohibée, en retenant que la cession consentie au profit des descendants avec l’accord préalable de la bailleresse n’était pas prohibée au sens de l’article L. 411-35, et elle a appliqué les règles de poursuite du bail au copreneur restant. L’apport pratique est double. D’abord, solliciter et conserver un accord écrit du bailleur avant la cession familiale : un courrier clair, sans ambiguïté sur les cessionnaires agréés, pèse lourd devant le tribunal paritaire. Ensuite, notifier la cession réalisée au bailleur après sa signature, car tant que la cession ne lui a pas été notifiée ou qu’il n’en a pas pris acte, elle ne lui est pas opposable. Dans cette affaire, les débats sur la date et la preuve de la notification ont occupé une place centrale, et la cour a dû substituer ses propres motifs à ceux du tribunal pour trancher.
Devant le tribunal paritaire, chaque partie arrive avec son dossier de preuves. Le bailleur qui poursuit la résiliation produit le bail, les lettres recommandées échangées, la mise en demeure restée sans effet pendant un an, les statuts de la société s’il les a obtenus, les relevés de paiement du fermage montrant qui paie et avec quels retards, et tout élément établissant son préjudice : perte de garantie, incertitude sur l’exploitant, dégradation des terres. Le preneur qui défend son bail produit l’avis adressé dans les deux mois ou la demande d’accord préalable avec les statuts joints, les accusés de réception, les preuves de son exploitation effective et permanente, les justificatifs de paiement du fermage et, si une cession familiale est en jeu, le dossier complet du cessionnaire. Le tribunal paritaire des baux ruraux, juge naturel de ces litiges, peut autoriser la cession à défaut d’agrément, rejeter la résiliation si les verrous légaux tiennent, ou prononcer la résiliation si la contravention à l’article L. 411-37 préjudicie réellement au bailleur. Il statue aussi sur le renouvellement : l’article L. 411-46 rappelle que « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires », sauf motifs graves et légitimes ou reprise régulière. Une mise à disposition régularisée ne fait donc pas obstacle au renouvellement, tandis qu’une résiliation prononcée pour contravention préjudiciable l’exclut.
Reste le cas où l’opération projetée est bien un apport du droit au bail et non une mise à disposition. L’apport exige l’agrément personnel du bailleur, qui conserve son droit de reprise, et ces dispositions sont d’ordre public. Le preneur qui apporte son droit au bail sans agrément s’expose à la résiliation sur le fondement du II de l’article L. 411-31, qui vise « Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-38 ». Pour distinguer les deux opérations, le critère est simple : y a-t-il transfert du droit au bail lui-même ou simple utilisation des parcelles par la société, le preneur restant seul titulaire et exploitant effectif ? En cas de doute, la prudence commande de demander l’agrément comme pour un apport tout en accomplissant les formalités de la mise à disposition, les deux démarches étant compatibles. Ceux qui ont déjà réalisé l’opération sans formalité doivent régulariser sans attendre : adresser l’avis avec les mentions légales, joindre les statuts, identifier chaque parcelle et reprendre une exploitation visible et documentée. Sur ce point, l’analyse des contentieux récents rejoint celle de l’apport sans agrément déjà jugée dans le ressort : la régularisation rapide et documentée pèse souvent plus lourd que l’irrégularité initiale, comme l’illustre la jurisprudence qui écarte la résiliation quand le bailleur n’a pas été induit en erreur (lire notre analyse de l’apport du bail à une société sans agrément).
Mettre les terres louées à disposition d’une société est une opération courante et licite, à condition d’en respecter le formalisme. Pour les sociétés à objet principalement agricole, un avis complet par lettre recommandée dans les deux mois suffit, avec les mêmes formes pour chaque changement ultérieur. Pour les autres personnes morales à vocation agricole, l’accord préalable écrit du bailleur, demandé deux mois avant avec les statuts et les références des parcelles, est obligatoire, et son silence vaut accord. Le bailleur qui conteste doit mettre en demeure par recommandé et laisser passer un an avant d’agir, puis démontrer un préjudice réel, car la loi écarte la résiliation quand l’irrégularité ne l’a pas induit en erreur. Le preneur qui exploite effectivement, paie le fermage et informe son bailleur aborde le procès en position solide, et prépare dans le même temps la transmission familiale par la cession autorisée. La conclusion commune aux deux arrêts de Paris et de Versailles est que les juges sanctionnent les stratégies, pas les étiquettes : une mise à disposition loyale et documentée survit au procès, une cession déguisée ou un apport sans agrément expose le bail à la résiliation.