Le droit de la propriété immobilière en France est historiquement dominé par le principe d’accession posé par l’article 552 du Code civil, selon lequel la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Cette conception unitaire et verticale du droit réel a longtemps constitué le socle intangibilité des transmissions foncières traditionnelles. Cependant, la densification urbaine contemporaine, l’aménagement des dalles, le développement des gares multimodales et la réalisation de grands ensembles mixtes ont révélé les limites structurelles de cette règle classique. Pour répondre aux contraintes physiques et fonctionnelles de ces infrastructures modernes, la pratique notariale et prétorienne a élaboré une technique juridique d’une remarquable technicité : la division en volumes, également qualifiée de division volumétrique.
La division en volumes consiste à découper un ensemble immobilier complexe en fractions géométriques autonomes définies dans l’espace tridimensionnel. Chaque volume se trouve délimité en altitude, en longueur et en largeur, par référence aux cotes officielles du Nivellement Général de la France. Contrairement au régime impératif de la copropriété des immeubles bâtis issu de la loi du 10 juillet 1965, la division volumétrique repose sur une juxtaposition de propriétés exclusives et indépendantes. Elle évite délibérément la création de parties communes générales indivises entre les différents volumes, permettant une cohabitation harmonieuse entre des entités juridiquement hétérogènes telles que des ouvrages publics, des centres commerciaux, des bureaux et des logements.
Cette technique contractuelle sophistiquée suscite un contentieux abondant devant les juridictions judiciaires, comme en témoignent plusieurs décisions rendues entre 2021 et 2026 par la Cour de cassation, les cours d’appel de Paris et de Versailles, ainsi que les tribunaux judiciaires de Nanterre et de Nice. Les litiges portent principalement sur les conditions de validité de l’état descriptif de division volumétrique, le régime des servitudes réciproques, la responsabilité des gestionnaires au sein des associations syndicales libres, ainsi que le risque permanent de requalification judiciaire en copropriété forcée. L’analyse de ces règles impose d’examiner d’abord la consistance juridique de la division en volumes et sa dissociation tridimensionnelle, avant d’étudier l’organisation collective de l’ensemble immobilier et les mécanismes contentieux d’articulation avec le statut de la copropriété.

I. La consistance juridique de la division en volumes : une dissociation tridimensionnelle autonome

A. L’assiette volumétrique exclusive et le rejet des parties communes générales

L’originalité fondamentale de la division en volumes réside dans la fragmentation spatiale du droit de propriété sans création d’indivision sur le sol. Alors que le statut impératif de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 repose nécessairement sur la présence de parties communes indivises attachées indissociablement à chaque lot privatif, la division en volumes consacre des droits de propriété parfaits et exclusifs sur chaque tranche d’espace. Chaque volume forme un corps certain tridimensionnel, borné par des plans horizontaux et verticaux, qui confère à son titulaire la maîtrise absolue du tréfonds jusqu’à l’espace aérien compris dans ses limites géométriques.
Cette exclusion délibérée des parties communes générales constitue le critère déterminant de qualification qui distingue la division volumétrique de la copropriété. La cour d’appel de Versailles a mis en lumière cette spécificité structurelle dans un arrêt du 12 novembre 2024 (CA Versailles, ch. civ. 1-4, 12 nov. 2024, n° 23/02432). Les magistrats de la cour d’appel ont retenu que « Si les volumes sont des biens immobiliers autonomes les uns par rapport aux autres, ils appartiennent à un ensemble dont l’unité ne peut être méconnue », soulignant que cette autonomie n’exclut pas une interdépendance technique majeure fondée sur l’imbrication des structures porteuses et des équipements d’intérêt général.
Le rejet de toute partie commune générale est expressément exigé lorsque les parties entendent échapper au statut d’ordre public de la loi de 1965. La cour d’appel de Paris a rappelé cette exigence dans un arrêt du 26 janvier 2024 (CA Paris, pôle 4 – ch. 1, 26 janv. 2024, n° 22/05443), en examinant si les locaux litigieux dépendaient de « parties communes générales au rang desquelles figurent les garages » ou s’ils constituaient des entités privatives autonomes relevant d’une organisation volumétrique distincte. Dès l’instant où un élément structural fondamental demeure la propriété indivise de plusieurs propriétaires, la qualification de copropriété resurgit.
La division volumétrique offre un cadre contractuel idéal pour la réalisation d’opérations d’aménagement urbain associant domaine public et domaine privé. Le droit administratif français interdit en principe l’application du statut de la copropriété aux biens appartenant aux personnes publiques dès lors qu’ils sont affectés à l’utilité publique, en raison de l’incompatibilité entre le régime de la domanialité publique et l’indivision forcée des parties communes. En isolant l’ouvrage public au sein d’un volume privatif dédié, la division permet d’intégrer une infrastructure de transport, une médiathèque ou une voirie publique au-dessus ou en dessous de volumes privés affectés à des commerces ou à des parkings sans porter atteinte aux règles d’inaliénabilité du domaine public.
Sur le plan de la théorie des biens, le volume immobilier constitue un immeuble par nature au sens de l’article 517 du Code civil. Bien qu’il s’agisse d’une fraction d’espace abstraitement délimitée, la doctrine et la jurisprudence lui reconnaissent une existence corporelle autonome. Le propriétaire du volume exerce son droit réel sur l’espace compris entre les cotes de niveau fixées par les plans du géomètre-expert. Il peut édifier des planchers, supprimer des cloisons intérieures ou modifier la distribution des pièces sans requérir l’accord d’une assemblée générale, dès lors que ces travaux demeurent cantonnés dans les limites géométriques de son assiette volumétrique et ne compromettent pas la résistance des structures.
La précision topométrique des plans de division volumétrique conditionne la sécurité juridique de l’ensemble de l’opération foncière. Le géomètre-expert établit des coupes altimétriques rigoureuses qui déterminent la hauteur sous plafond, l’épaisseur des dalles intermédiaires et l’implantation des poteaux porteurs. Chaque volume se voit attribuer une cote minimale et une cote maximale rattachées au réseau géodésique national. Cette matérialisation graphique permet d’identifier avec exactitude la ligne séparative séparant deux volumes superposés, évitant ainsi les empiétements et facilitant la délimitation des responsabilités en cas de désordre constructif affectant les planchers ou les étanchéités.
Chaque propriétaire de volume dispose ainsi des prérogatives les plus complètes attachées au droit de propriété garanti par l’article 544 du Code civil. Il peut librement aliéner son volume, consentir des hypothèques conventionnelles, le donner à bail commercial ou professionnel, ou encore démembrer la propriété. Cette flexibilité patrimoniale explique l’attrait grandissant de la division en volumes pour les investisseurs institutionnels et les promoteurs immobiliers, qui peuvent céder un volume de bureaux à une foncière cotée, un volume de stationnement à un exploitant spécialisé et un volume commercial à une enseigne, tout en conservant une autonomie de gestion totale pour chaque pôle d’activité.

B. L’état descriptif de division volumétrique et le réseau des servitudes réciproques

La formalisation matérielle de la division en volumes nécessite la rédaction d’un instrumentum technique et juridique d’une rigueur absolue : l’état descriptif de division en volumes (EDDV). Établi par un géomètre-expert et reçu en la forme authentique par un notaire, ce document identifie chaque volume par une numérotation continue et en fixe l’assiette géométrique exacte au moyen de coordonnées topographiques et altimétriques. L’EDDV fait l’objet d’une publication obligatoire au service de la publicité foncière afin d’assurer son opposabilité aux ayants cause et aux tiers.
En l’absence de parties communes indivises, la cohésion physique et fonctionnelle de l’ensemble immobilier est assurée par un réseau complexe de servitudes réelles. Les volumes étant superposés ou contigus, le sol d’un volume supérieur repose sur le plafond du volume inférieur, tandis que les réseaux de canalisations et d’électricité traversent nécessairement plusieurs tranches spatiales distinctes. L’acte constitutif de division établit ainsi un cahier des charges créant des servitudes réciproques d’appui, d’ancrage, de surplomb, d’évacuation des eaux et de passage de canalisations et de gaines techniques.
La validité de ces servitudes perpétuelles entre volumes a été confirmée par la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Dans un arrêt de principe du 7 juin 2018 (Cass. 3e civ., 7 juin 2018, n° 17-17.240), la Cour de cassation a affirmé « qu’est perpétuel un droit réel attaché à un lot… conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot ». Cette consécration prétorienne des droits réels perpétuels de jouissance et de soutien garantit la pérennité architecturale des ensembles volumétriques, en interdisant à un propriétaire de supprimer les éléments porteurs nécessaires à la stabilité des volumes supérieurs.
L’arrêt précité de la cour d’appel de Versailles du 12 novembre 2024 (n° 23/02432) illustre concrètement l’étendue de ces droits réels. La cour a constaté que l’unité de l’ensemble était matérialisée par la constitution de servitudes réciproques « d’appui de l’extension d’un local commercial, d’accrochage, d’ancrage des équipements, d’utilisation du réseau ». Ces servitudes réelles grèvent le volume servant au profit du volume dominant, garantissant le passage des gaines d’aération, le maintien des poteaux de soutènement et la continuité des circuits de sécurité incendie.
Le régime des servitudes conventionnelles de tréfonds et d’infrastructures a été précisé par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 27 novembre 2025 (TJ Aix-en-Provence, ch. gén. A, 27 nov. 2025, n° 24/00537). Le tribunal a rappelé qu’en vertu de l’article 686 du Code civil, les propriétaires peuvent librement constituer des servitudes réelles perpétuelles dès lors qu’elles ne sont pas contraires à l’ordre public. De surcroît, la Cour de cassation a jugé le 12 septembre 2024 (Cass. 3e civ., 12 sept. 2024, n° 23-14.479) qu’en vertu de l’article 700 du Code civil, si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, garantissant ainsi la permanence des dessertes techniques même en cas de revente fractionnée d’un volume.
Les rédacteurs du cahier des charges doivent également veiller à l’entretien pérenne des ouvrages grevés de servitudes réciproques. L’article 697 du Code civil autorise le propriétaire du fonds dominant à faire toutes les réparations nécessaires pour user et conserver sa servitude. Dans les ensembles volumétriques, les actes notariés prévoient généralement une répartition forfaitaire des coûts de réfection des dalles mitoyennes et des joints de dilatation, évitant ainsi les blocages décisionnels lorsque des infiltrations d’eau proviennent d’un volume supérieur non étanché.
L’insertion de ces servitudes dans le cahier des charges notarié impose aux acquéreurs une vigilance contractuelle constante lors des transactions. Lorsqu’un acquéreur découvre tardivement l’existence de servitudes exorbitantes ou une discordance entre la consistance réelle des volumes et l’avant-contrat, il peut légitimement chercher à annuler un compromis de vente devant le tribunal judiciaire pour manquement à l’obligation précontractuelle d’information. La transparence de l’état descriptif conditionne la régularité des mutations et la stabilité des droits réels ainsi créés.

II. L’organisation et le contentieux des ensembles volumétriques : gestion par l’ASL et coexistence avec la copropriété

A. La gouvernance par l’association syndicale libre et le recouvrement des charges d’intérêt commun

Bien que les volumes soient juridiquement autonomes, la gestion des équipements techniques indispensables au fonctionnement de l’ensemble exige une structure administrative commune. Les propriétaires de volumes recourent presque systématiquement à la constitution d’une Association Syndicale Libre (ASL), soumise aux dispositions de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004. L’ASL a pour mission statutaire d’assurer l’entretien, la réparation, l’assurance et le renouvellement des voiries internes, des réseaux d’assainissement, des colonnes montantes d’électricité et des systèmes de sécurité collective.
Le tribunal judiciaire de Nice a décrit les prérogatives classiques de ces structures dans un jugement du 7 février 2025 (TJ Nice, 4e ch. civ., 7 févr. 2025, n° 21/03271). Le tribunal a relevé que « cette ASL a pour objet la gestion, l’entretien et la réparation de tous les équipements d’intérêt collectif à l’ensemble immobilier compris dans son périmètre » et a validé la grille des charges réparties par millièmes « pour le volume 5, pour le volume 8, pour le volume 9 ». L’adhésion à l’ASL est automatique et obligatoire pour tout propriétaire d’un volume inclus dans le périmètre statutaire.
La force obligatoire des statuts de l’ASL et leur opposabilité aux acquéreurs successifs ont été réaffirmées avec vigueur par la cour d’appel de Paris le 18 juin 2025 (CA Paris, pôle 4 – ch. 2, 18 juin 2025, n° 21/17122). Les magistrats parisiens ont retenu que la qualité de membre de l’association syndicale résulte des stipulations claires de l’acte de vente et du règlement fondateur, dès lors que l’ASL justifie de la publication régulière de ses statuts au Journal officiel conformément aux exigences de l’ordonnance de 2004. La Cour de cassation avait d’ailleurs rappelé le 15 avril 2021 (Cass. 3e civ., 15 avril 2021, n° 19-18.093) que la publication des statuts en préfecture conditionne la capacité juridique de l’ASL à ester en justice pour recouvrer les charges impayées.
La frontière étanche entre la gestion de l’ASL et celle des syndicats de copropriétaires intégrés dans les volumes donne lieu à une responsabilité sévère des mandataires professionnels. Le tribunal judiciaire de Nanterre a rendu un jugement remarquable le 20 mai 2026 (TJ Nanterre, 8e ch., 20 mai 2026, n° 21/02540). Dans cette affaire où un syndic gérait parallèlement une ASL et deux copropriétés établies sur des volumes, le tribunal a jugé que le mandataire « professionnel de l’immobilier, ne pouvait se méprendre sur le mandat qui lui avait été confié par l’ASL, qui constitue un mode de gestion alternatif à la copropriété. Il sera à cet égard relevé que le syndicat des copropriétaires ASL, bien qu’immatriculé, n’a pas d’existence effective, dès lors que l’ensemble immobilier est géré dans le cadre d’une ASL et qu’il ne constitue donc pas un syndicat. Le cabinet se devait donc de gérer distinctement les deux copropriétés dont il était syndic, selon les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et l’ASL, suivant les statuts applicables à cette dernière ».
Cette décision de mai 2026 consacre l’interdiction absolue de confondre la trésorerie et la comptabilité de l’ASL avec celles des copropriétés sous-jacentes. Le gestionnaire qui impute à l’association des dépenses propres à un syndicat de copropriétaires engage sa responsabilité civile contractuelle sous l’article 1992 du Code civil. L’ASL et les syndicats de copropriétaires constituent des personnes morales distinctes dotées d’organes délibérants propres et de règles budgétaires autonomes.
Le recouvrement des charges d’ASL obéit à des mécanismes spécifiques qui diffèrent sensiblement du privilège spécial immobilier de la copropriété. L’association syndicale libre ne bénéficie pas automatiquement du super-privilège du syndic prévu par l’article 2374 du Code civil. En revanche, les statuts peuvent stipuler la constitution d’une hypothèque conventionnelle ou conférer au directeur le pouvoir de diligenter des saisies conservatoires. Le tribunal judiciaire de Bordeaux l’a rappelé le 4 décembre 2025 (TJ Bordeaux, 5e ch. civ., 4 déc. 2025, n° 22/01494), en soulignant que les créances de charges entre propriétaires et exploitants de volumes doivent être justifiées poste par poste selon les prévisions contractuelles du cahier des charges.
En cas de défaillance persistante d’un propriétaire de volume à s’acquitter de sa quote-part aux charges de l’ASL, le directeur peut engager des poursuites judiciaires devant le tribunal judiciaire statuant au fond ou en référé. Les statuts prévoient fréquemment une clause pénale majorant la dette de frais administratifs et d’intérêts moratoires. Cette efficacité du recouvrement est indispensable pour garantir la solvabilité de l’ensemble immobilier, notamment pour financer les contrats de maintenance des ascenseurs et l’entretien des systèmes de sécurité contre l’incendie dont dépend l’exploitation continue des commerces et des bureaux.

B. La scission de copropriété en volumes et le risque de requalification judiciaire

L’articulation entre division volumétrique et copropriété se manifeste fréquemment à l’occasion de la scission d’un ensemble immobilier existant. L’article 28 V de la loi du 10 juillet 1965, introduit pour assouplir la gestion des grands ensembles, autorise la division en volumes d’une copropriété comportant plusieurs bâtiments distincts sur dalle ou plusieurs entités homogènes permettant une gestion autonome. Toutefois, le législateur a posé une prohibition formelle : la procédure ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d’un bâtiment unique.
La cour d’appel de Versailles a statué sur l’application rigoureuse de ces conditions dans son arrêt du 12 décembre 2023 (CA Versailles, 4e ch. 2e sect., 12 déc. 2023, n° 21/01366). La cour a rappelé les termes de l’article 28 V : « la procédure prévue au présent article peut également être employée pour la division en volumes d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome. La procédure ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d’un bâtiment unique ». Les juges d’appel ont validé le rejet d’un projet de scission en volume en relevant que le dossier présentait de graves incertitudes sur l’autonomie technique du bâtiment.
Le contentieux des scissions volumétriques est également illustré par un jugement du tribunal judiciaire d’Albertville du 9 janvier 2026 (TJ Albertville, 1re ch., 9 janv. 2026, n° 21/00370). Le tribunal a été saisi de la contestation d’assemblées générales relatives à un projet de scission confié à un cabinet spécialisé, prévoyant la refonte des règlements de copropriété et des états descriptifs de division pour substituer une gestion volumétrique à l’ancienne organisation collective. Ce type d’opération requiert l’accord unanime ou qualifié des copropriétaires dès lors qu’il emporte partage ou aliénation des parties communes originaires.
L’imbrication verticale peut également fonctionner dans le sens inverse lorsqu’un volume est lui-même placé sous le statut de la copropriété. Un ensemble volumétrique peut ainsi comporter un volume commercial unique appartenant à un seul bailleur, et un volume résidentiel découpé en deux cents lots de copropriété régis par la loi du 10 juillet 1965. Dans cette configuration, le syndicat des copropriétaires du volume résidentiel adhère à l’ASL en tant que personne morale unique, représentée par son syndic en vertu de l’article 18 de la loi de 1965. Les copropriétaires individuels n’ont pas de lien juridique direct avec l’ASL, ce qui évite la multiplication des interlocuteurs lors des assemblées générales d’ensemble.
Le risque majeur qui plane sur les divisions volumétriques artificielles réside dans leur requalification judiciaire en copropriété forcée. En vertu de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, le statut de la copropriété s’applique de plein droit à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes. Si un montage volumétrique a été constitué sur un bâtiment unique ou si les volumes partagent des éléments de structure indispensables sans autonomie réelle, les juges du fond exercent leur pouvoir souverain pour requalifier la division en copropriété et déclarer nulles les clauses de l’EDDV.
Pour écarter ce risque de requalification, les rédacteurs d’actes doivent démontrer que l’immeuble forme un ensemble immobilier complexe au sens de la loi. Il faut établir une imbrication géométrique réelle justifiant une propriété volumétrique exclusive, l’absence totale de copropriété du sol et l’existence d’équipements techniques distincts gérés par une association syndicale. La division en volumes apparaît ainsi comme un instrument remarquable d’ingénierie patrimoniale, dont la pérennité dépend du strict respect des frontières imposées par l’ordre public de la copropriété.

Conclusion

La division en volumes s’est imposée comme une pièce maîtresse de l’ingénierie juridique immobilière française. En transcendant la conception classique de l’accession foncière et en offrant une alternative efficace à la rigidité de la copropriété, elle permet l’émergence d’infrastructures urbaines modernes et mixtes d’une complexité sans précédent. L’absence de parties communes indivises et la souveraineté reconnue à chaque propriétaire de volume garantissent une souplesse de gestion inégalée pour les grands ensembles immobiliers associant secteur public et investisseurs privés.
Néanmoins, la jurisprudence rendue entre 2021 et 2026 rappelle avec fermeté que la division volumétrique ne saurait être dévoyée pour contourner les garanties d’ordre public protectrices des copropriétaires. De l’obligation d’un état descriptif géométriquement irréprochable jusqu’au cloisonnement rigoureux de la comptabilité de l’ASL, la validité des ensembles volumétriques exige une vigilance doctrinale et technique constante. Maîtriser les frontières subtiles entre volume exclusif, servitude réciproque et copropriété demeure ainsi le garant indispensable de la sécurité des transactions et de la pérennité des grands ouvrages immobiliers.