Vous pensiez rendre service, l’occupant parle désormais de bail de neuf ans. Vous avez laissé un voisin ou un jeune agriculteur exploiter quelques parcelles, sans écrit, sans loyer, parfois contre un simple coup de main, des bottes de paille ou des travaux de remise en état. Des années plus tard, lorsque vous souhaitez reprendre vos terres, l’occupant refuse de partir et affirme qu’il est titulaire d’un bail rural verbal d’une durée de neuf ans, avec droit au renouvellement. Cette situation, très fréquente dans les campagnes, place le propriétaire en position délicate : le statut du fermage est protecteur du preneur, la preuve de l’existence du bail peut être rapportée par tous moyens, et une simple lettre de reprise ne suffit pas à libérer les parcelles. Trois décisions récentes éclairent ce contentieux sous tous ses angles : le tribunal paritaire des baux ruraux de Lunéville a reconnu, le 12 février 2026, un bail verbal à partir de remises répétées de paille et d’orge ; la cour d’appel de Rouen a confirmé, le 15 mai 2025, un bail verbal à partir d’un courrier de notaire évoquant une remise en état en guise de loyer ; et la Cour de cassation a rejeté, le 10 avril 2025, la demande de requalification d’un exploitant installé sous convention d’occupation précaire, faute de preuve d’un changement de destination abandonné. Pour le bailleur, l’enseignement est double. D’une part, tout ce qui ressemble à une contrepartie, même en nature et même modeste, peut transformer un prêt de terres en bail de neuf ans. D’autre part, celui qui a écrit la précarité dès l’origine, pour un motif réel et vérifiable, conserve une chance sérieuse de reprendre ses terres. Cet article expose, à partir de ces décisions et des textes applicables, comment démontrer le prêt à usage ou l’occupation précaire, et comment reprendre vos terres lorsque le bail est malgré tout reconnu.

I. L’occupant n’est fermier que s’il prouve une mise à disposition à titre onéreux

A. Sans contrepartie, le statut du fermage ne s’applique pas, même après des années d’occupation

Le point de départ du raisonnement figure à l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime : « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2 […] » Le même article ajoute : « Cette disposition est d’ordre public. » Deux conséquences pratiques en découlent pour le propriétaire. Premièrement, le statut du fermage ne capte que les mises à disposition à titre onéreux : celui qui exploite vos terres sans rien verser en échange, même depuis de longues années, ne peut pas se prévaloir du statut du seul fait de son occupation. Deuxièmement, ce caractère d’ordre public joue dans les deux sens : ni le bailleur ni l’occupant ne peuvent convenir que le statut s’appliquera ou ne s’appliquera pas, c’est la réalité de la contrepartie qui décide. Le site officiel du service public rappelle que l’absence d’écrit ne rend pas le contrat nul à elle seule. Autrement dit, l’absence d’écrit ne protège ni ne condamne personne par elle-même : tout repose sur la démonstration, ou non, d’une contrepartie. L’article L. 411-4 du même code précise le régime de l’écrit et de la durée : « Les contrats de baux ruraux doivent être écrits. » Puis : « A défaut d’écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux. » Le bailleur doit donc comprendre l’ampleur du risque : si l’occupant rapporte la preuve d’une contrepartie, même sans le moindre écrit, le juge constatera un bail de neuf ans aux clauses du contrat type départemental, avec droit au renouvellement. La charge de cette preuve pèse sur celui qui revendique le bail, comme l’a jugé le tribunal paritaire de Lunéville le 12 février 2026, qui fait peser sur celui qui revendique le bail la preuve de son existence, rapportée par tous moyens. En pratique, le propriétaire n’a donc pas à prouver la gratuité de façon abstraite ; il doit empêcher l’occupant de démontrer une contrepartie, et contester pied à pied chaque élément présenté comme un loyer. Les déclarations administratives de l’occupant ne suffisent pas à elles seules : dans l’affaire de Lunéville, le bailleur faisait valoir que le relevé d’exploitation adressé à la mutualité sociale agricole ne créait aucun titre, et le tribunal ne s’est pas fondé sur ce document pour reconnaître le bail, mais sur les remises en nature dont il sera question plus loin. De même, le simple fait que l’occupant entretienne correctement les terres ou y investisse du temps ne constitue pas une contrepartie versée au bailleur : l’entretien profite d’abord à l’exploitant lui-même. En revanche, tout versement, même irrégulier, même en nature, même présenté comme un geste amical, sera scruté par le juge comme un possible fermage déguisé. Le propriétaire qui prête ses terres doit donc adopter une discipline stricte : ne rien accepter en échange de la mise à disposition, ni argent, ni récolte, ni service, et conserver la trace écrite de la gratuité convenue, par exemple dans un écrit signé qui qualifie expressément la mise à disposition de prêt à usage. Car une fois la contrepartie établie, le basculement est automatique et le bail de neuf ans s’impose, comme le montrent les deux affaires suivantes.

B. Les contreparties en nature qui font basculer le prêt en bail de neuf ans

Le piège le plus fréquent pour le bailleur tient aux contreparties en nature : des bottes de paille, des sacs d’orge, des travaux de défrichage ou de remise en état, fournis par l’occupant au fil des années. Chacun de ces gestes, pris isolément, semble anodin ; additionnés, ils forment aux yeux du juge un fermage. Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Lunéville du 12 février 2026 en offre une illustration saisissante. Un exploitant cultivait depuis de nombreuses années environ cinq hectares et demi appartenant à un tiers, sans aucun écrit. Le propriétaire affirmait avoir prêté ses parcelles sans contrepartie et demandait la libération des lieux par simples courriers. L’occupant produisait des copies de messages téléphoniques reçus entre mars 2020 et mai 2023, par lesquels le propriétaire lui demandait régulièrement des sacs d’orge, des bottes de paille ou du blé, parfois plusieurs fois par mois. Le tribunal a relevé que ces remises régulières et substantielles formaient nécessairement la contrepartie de la mise à disposition des terres, et il a constaté l’existence d’un bail verbal, prononcé la nullité du congé adressé le 15 novembre 2023 et autorisé l’occupant à poursuivre l’exploitation. Pour le bailleur, trois leçons se dégagent de cette décision. D’abord, la régularité transforme le geste en loyer : des demandes ponctuelles et espacées auraient pu passer pour des échanges de voisinage, mais des livraisons répétées pendant trois ans, à la demande du propriétaire, caractérisent une obligation réciproque. Ensuite, l’absence de prix en argent ne sauve pas le montage : le tribunal a chiffré la contrepartie à la valeur locative des terres, preuve que la nature agricole des produits remis les rattache directement à l’exploitation des parcelles. Enfin, la lettre de reprise, même envoyée en recommandé, ne produit aucun effet contre un preneur à bail : le tribunal a jugé que le propriétaire aurait dû respecter les règles de résiliation et de renouvellement du statut, et non se contenter d’annoncer la fin d’une prétendue mise à disposition. La seconde illustration vient de la cour d’appel de Rouen, qui a statué le 15 mai 2025 dans l’affaire d’un propriétaire parti à la retraite ayant laissé trois parcelles à un jeune agriculteur sans convention écrite. Le propriétaire soutenait qu’il s’agissait d’une mise à disposition temporaire, le temps pour le jeune de s’installer sur des terres acquises par l’intermédiaire de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural. La cour a écarté cette présentation en s’appuyant sur un courrier de la notaire ayant reçu les actes, qui confirmait l’accord verbal des parties et précisait que la remise en état des parcelles, alors en état déplorable, tenait lieu de loyer pendant trois ans. La cour en a déduit l’existence d’un bail verbal, a ordonné la réintégration de l’occupant sous astreinte et a fixé le fermage à 185 euros par hectare et par an. Pour le bailleur, l’avertissement est clair : confier à un tiers, fût-ce un notaire, un écrit qui décrit l’occupant comme un locataire, qui évoque un loyer, même différé ou compensé par des travaux, c’est fournir au juge la preuve du bail. De même, la sommation d’huissier de quitter les lieux « sans délai », sans viser aucune durée ni aucun fondement précis, n’a pas convaincu la cour du caractère temporaire de l’occupation. Ni le transfert de droits à paiement de base pour une seule année, ni l’attestation d’un autre agriculteur installé ensuite sur les parcelles, ni le constat d’huissier montrant des terres en friche n’ont suffi à renverser la présomption née du courrier du notaire. En pratique, le propriétaire qui souhaite prêter des terres sans créer de bail doit donc bannir de ses écrits et de ses paroles tout vocabulaire locatif : pas de loyer, pas de fermage, pas de location, pas de compensation entre des travaux et une occupation. S’il confie des travaux à l’occupant, ces travaux doivent être décrits et facturés comme une prestation indépendante, ou réalisés avant l’entrée dans les lieux, jamais comme la contrepartie de l’occupation. Et s’il demande à l’occupant des produits de son exploitation, il doit les payer au prix du marché, sur facture, afin qu’aucun juge ne puisse y voir un fermage en nature. A défaut de ces précautions, le prêt bascule en bail verbal de neuf ans, et le propriétaire découvre qu’il ne peut reprendre ses terres qu’au prix d’une procédure de congé strictement encadrée.

II. Reprendre vos terres : l’occupation précaire écrite ou, à défaut, le congé régulier

A. L’occupation précaire ne protège le bailleur que si la cause de précarité est réelle et écrite dès l’origine

Lorsque le propriétaire sait, dès le premier jour, que la mise à disposition ne durera pas, parce que les terres changeront de destination, il dispose d’un instrument adapté : la convention d’occupation précaire, qui échappe au statut du fermage dans les cas énumérés par l’article L. 411-2 du code rural et de la pêche maritime. Ce texte exclut notamment « conventions d’occupation précaire : 1° Passées en vue de la mise en valeur de biens compris dans une succession […] » en cas d’instance en cours, « 2° Permettant au preneur » de rester temporairement après l’expiration d’un bail, et surtout « 3° Tendant à l’exploitation temporaire d’un bien dont l’utilisation principale n’est pas agricole ou dont la destination agricole doit être changée ». C’est ce troisième cas qui intéresse le propriétaire dont les terres sont promises à l’urbanisation, à un aménagement ou à un changement d’usage. Mais l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 10 avril 2025, sur le pourvoi numéro 23-22.668, montre l’exigence avec laquelle les juges contrôlent ce montage. Une commune avait mis à disposition d’un exploitant, dès 2003, deux terrains agricoles par des conventions d’un an tacitement reconductibles, intitulées « convention d’occupation précaire », en précisant que les terrains étaient classés en zone naturelle non équipée réservée à l’urbanisation future. Près de vingt ans plus tard, la commune résiliait les conventions et l’exploitant demandait leur requalification en baux ruraux. La cour d’appel de Nancy avait rejeté cette demande en constatant que la précarité était une condition essentielle convenue entre les parties, que la caducité du plan d’occupation des sols et son remplacement par le règlement national d’urbanisme ne remettaient pas en cause la destination des parcelles, et que les perspectives d’urbanisation paraissaient d’autant plus probables que les terrains étaient limitrophes de zones pavillonnaires. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi : elle a jugé que la cour d’appel avait pu déduire, sans inverser la charge de la preuve, que le changement de destination des parcelles était établi et que l’exploitant ne pouvait prétendre au statut du fermage. Pour le bailleur, cet arrêt valide la convention précaire bien construite, mais il en fixe le prix. D’abord, la précarité doit être stipulée comme une condition essentielle de la convention, connue et acceptée par l’occupant dès l’origine, et non ajoutée après coup lorsque le conflit naît. Ensuite, la cause de précarité doit être réelle et actuelle : un classement en zone à urbaniser, un projet d’aménagement documenté, une succession en cours de règlement. Un plan d’occupation des sols caduc, remplacé par un simple règlement national d’urbanisme, ne suffit pas à lui seul ; dans cette affaire, c’est la proximité immédiate des zones pavillonnaires et la permanence de la vocation urbaine des terrains qui ont emporté la conviction des juges. Enfin, la durée et le comportement des parties comptent : une convention annuelle reconduite pendant près de vingt ans reste fragile, et le bailleur doit, à chaque échéance, manifester que l’occupation demeure temporaire, sous peine de voir le juge y déceler un bail déguisé. En pratique, le propriétaire qui prête des terres promises à un autre usage doit donc signer avant toute entrée dans les lieux une convention qui mentionne expressément la cause de précarité, joindre les documents d’urbanisme qui l’établissent, limiter la durée à ce qui est strictement nécessaire, et adresser la résiliation en temps utile. A défaut d’une telle anticipation, l’occupant saisira le tribunal paritaire et demandera la requalification, et le bailleur devra démontrer, pièces à l’appui, que le changement de destination était réel dès le premier jour.

B. Si le bail est reconnu malgré tout, seule une reprise ou une résiliation régulière libère les terres

Lorsque l’occupant est parvenu à démontrer une contrepartie, ou lorsque la convention précaire ne tient pas, le propriétaire devient un bailleur soumis au statut du fermage, et il ne peut reprendre ses terres qu’en respectant les règles du congé et de la résiliation. La première de ces règles figure à l’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime : « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires », sauf motifs graves et légitimes ou reprise régulière. Le renouvellement est donc le principe, et la reprise l’exception, qui doit être notifiée dans des formes rigoureuses. L’article L. 411-47 du même code dispose : « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » Puis le texte ajoute : « A peine de nullité, le congé doit : -mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur », avec, en cas de reprise, l’identité complète du bénéficiaire et la reproduction des termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54. Chaque mot de ce texte a donné lieu à des annulations : un congé adressé par simple lettre, comme celui du 15 novembre 2023 annulé par le tribunal de Lunéville, ne vaut pas acte extrajudiciaire ; un congé qui ne mentionne aucun motif de résiliation ou de reprise, comme les courriers de ce même dossier, encourt la nullité ; un congé délivré moins de dix-huit mois avant l’échéance des neuf ans laisse le bail se renouveler. Dans l’affaire de Lunéville, le tribunal a ainsi prononcé la nullité du congé et autorisé l’occupant à poursuivre l’exploitation, condamnant le propriétaire aux dépens et à 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Dans l’affaire de Rouen, la sommation d’huissier de quitter les lieux sans délai, qui ne visait ni durée ni fondement précis, n’a pas empêché la reconnaissance du bail verbal, et le tribunal paritaire de Bernay avait ordonné la réintégration de l’occupant sous astreinte de 10 euros par jour de retard, décision confirmée en appel. Le propriétaire doit mesurer ce risque : expulser un occupant sans décision de justice, ou en vertu d’un congé nul, expose à une réintégration forcée sous astreinte, outre des dommages et intérêts. Hors le congé pour reprise, la résiliation suppose l’un des motifs limitativement énumérés par l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, dont les deux défauts de paiement de fermage persistant trois mois après mise en demeure, ou les agissements compromettant la bonne exploitation du fonds. Aucune autre raison, ni la mésentente, ni le souhait de vendre libre, ni l’offre d’un tiers mieux-disant, ne permet au juge de résilier le bail. Le propriétaire qui maintient l’occupant dans les lieux doit en outre appliquer les règles du prix et des charges. L’article L. 411-11 du même code prévoit que « Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail », de l’état des bâtiments, de la qualité des sols et de la structure parcellaire, dans la limite des minima et maxima arrêtés par l’autorité administrative : dans l’affaire de Rouen, le fermage a été fixé à 185 euros par hectare et par an pour des terres de deuxième catégorie, conformément aux préconisations préfectorales de l’Eure. Quant à la taxe foncière, l’article L. 415-3 du même code, dans sa version issue de la loi du 14 février 2025, prévoit qu’à défaut d’accord amiable entre les parties, la fraction de taxe mise à la charge du preneur « est fixée à un cinquième », et organise la rétrocession au preneur de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés non bâties afférente aux terres agricoles. Le propriétaire a donc intérêt à faire établir dès l’entrée dans les lieux, ou dès la reconnaissance du bail, l’état des lieux contradictoire prévu par l’article L. 411-4, qui constate l’état des bâtiments, des terres, du degré d’entretien et des rendements moyens : ce document conditionnera, à la sortie, l’indemnité du preneur sortant comme la preuve des dégradations. Devant le tribunal paritaire des baux ruraux, juridiction compétente pour ce contentieux, le propriétaire devra réunir un dossier méthodique : l’écrit initial s’il existe, la preuve des documents d’urbanisme ou de succession justifiant la précarité, les relevés bancaires démontrant l’absence de tout versement, les factures des produits éventuellement fournis par l’occupant s’ils ont été payés au prix du marché, les attestations de voisins sur la nature des relations, et la chronologie précise des courriers échangés. Chaque pièce compte, car le juge statue sur la réalité de la contrepartie et de la précarité, non sur les intentions affichées après la naissance du litige.

Conclusion : reprendre des terres prêtées exige un écrit initial et une procédure sans faute

Le propriétaire qui a prêté ses terres sans écrit ne doit ni se résigner ni agir seul : s’il existe une contrepartie, même en nature, l’occupant obtiendra la reconnaissance d’un bail verbal de neuf ans avec droit au renouvellement, comme l’ont jugé les tribunaux de Lunéville et de Rouen en 2025 et 2026 (lire notre synthèse sur les arrêts 2026 qui précisent le statut du fermage et la préemption) ; si la mise à disposition était réellement précaire pour une cause documentée dès l’origine, comme le changement de destination établi dans l’arrêt de la Cour de cassation du 10 avril 2025, la reprise reste possible. Dans tous les cas, une simple lettre ou une sommation de quitter les lieux ne libère pas les parcelles : seul un congé notifié dix-huit mois à l’avance par acte extrajudiciaire, avec les mentions exigées, ou une résiliation judiciaire pour l’un des motifs légaux, met fin au bail. Le propriétaire avisé sécurise donc ses mises à disposition avant l’entrée dans les lieux, refuse toute contrepartie qui ressemblerait à un fermage, et fait vérifier son congé avant de le faire délivrer. A défaut, aucune responsabilité n’est établie d’avance et aucun résultat ne peut être tenu pour acquis : seul le juge, au vu des pièces versées aux débats, dira si l’occupant est un preneur à bail ou un occupant sans droit, et fixera le prix, les charges et les délais de départ.