Votre logement parisien est loué en meublé à des touristes de passage, ou votre locataire n’y habite tout simplement plus, et la mairie vous adresse une mise en demeure de l’occuper à titre de résidence principale. Depuis le 1er octobre 2026, cette mise en demeure n’est plus une simple lettre administrative : le nouveau contrat type de location issu du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 prévoit désormais expressément la résiliation du bail en cas de non-respect de l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale lorsque le plan local d’urbanisme l’impose. Pour le bailleur comme pour le locataire, la réception de ce courrier ouvre un compte à rebours dont l’issue peut être la perte du bail, une amende civile et une expulsion. Ce dossier explique le mécanisme point par point : quels logements sont visés par la servitude de résidence principale créée par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, ce que la mise en demeure du maire doit contenir, comment fonctionne la nouvelle clause résolutoire du bail type, et quels recours existent devant le juge parisien pour contester la résiliation, obtenir des délais ou sauver le bail.

I. La servitude de résidence principale et la mise en demeure du maire : le nouveau verrou qui pèse sur le bail d’habitation

A. Servitude de résidence principale, plan local d’urbanisme et loi du 19 novembre 2026 : comment savoir si votre logement parisien est concerné

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale a autorisé les communes à instituer, dans leur plan local d’urbanisme, une servitude imposant l’usage exclusif des logements comme résidence principale dans des secteurs délimités. Le support de cette servitude est l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, qui dispose que « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale ». Concrètement, lorsqu’une commune a activé cet outil, tout logement situé dans le périmètre doit être occupé à titre de résidence principale, et la location répétée à une clientèle de passage, la transformation en pied-à-terre secondaire ou la vacance organisée deviennent des manquements sanctionnables. Avant toute démarche, la première vérification consiste donc à lire le règlement du plan local d’urbanisme applicable à l’adresse du logement et à demander au service d’urbanisme de la mairie si une servitude de résidence principale grève le secteur. À Paris, où la tension sur le logement et la prolifération des meublés de tourisme sont documentées depuis des années, les bailleurs et les locataires ont tout intérêt à effectuer cette vérification sans attendre, car l’administration parisienne contrôle activement les changements d’usage et les locations de courte durée. La servitude ne s’applique que si elle a été formellement instituée : un bailleur ne peut pas se voir reprocher un manquement à une règle qui n’existe pas dans le plan local opposable, et c’est au maire d’établir que le logement entre dans le champ de la servitude. Cette vérification préalable conditionne toute la suite, car c’est elle qui détermine si la mention obligatoire dans le bail type s’applique et si la mise en demeure du maire repose sur une base légale solide.

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 tire les conséquences de cette servitude dans le droit des baux : son article 1er entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date Autrement dit, tout bail d’habitation signé ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026 doit mentionner la servitude lorsque le logement est concerné. Le bail type prévoit désormais, parmi les cas de clause résolutoire, pour le non-respect de l’obligation de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme. Cette mention n’est pas une clause de style : elle informe le locataire que l’occupation du logement à un autre titre qu’une résidence principale expose le bail à une résiliation de plein droit, et elle fournit au bailleur un fondement contractuel pour agir lorsque le locataire détourne le logement de sa destination. Pour les baux en cours conclus avant le 1er octobre 2026, aucune réécriture n’est imposée, mais la servitude issue du plan local d’urbanisme s’applique de plein droit indépendamment du contrat, de sorte que le locataire d’un bail ancien reste exposé aux sanctions administratives même si son bail ne contient pas la nouvelle mention. Le propriétaire qui loue depuis cette date avec un ancien modèle de contrat commet quant à lui une imprudence : en cas de litige, l’absence de la mention obligatoire fragilise sa position face à un locataire qui prétendrait ne pas avoir été informé de la contrainte d’occupation.

La servitude de résidence principale s’articule avec un régime plus ancien que les bailleurs parisiens connaissent bien : l’autorisation préalable de changement d’usage : « Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1 ». Dans les communes de plus de 200 000 habitants, transformer un local d’habitation en meublé de tourisme répété suppose une autorisation, et la Cour de cassation applique ce régime avec fermeté. Dans un arrêt du 27 juin 2024, la troisième chambre civile rappelle que « dans certaines communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable. Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de ce texte » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.131). La même décision tranche une confusion fréquente : « une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation », et la Cour « CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il déclare l’établissement Bordeaux Métropole irrecevable en ses demandes, l’arrêt rendu le 8 décembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Bordeaux ». Les sanctions de ce régime figurent à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation : « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé ». La servitude de résidence principale issue de la loi de 2024 s’ajoute à cet arsenal sans le remplacer : un même logement peut relever des deux régimes, et le bailleur parisien qui exploite un meublé de tourisme sans autorisation s’expose à l’amende civile pour changement d’usage irrégulier en plus de la résiliation du bail pour violation de la servitude. Cette superposition des sanctions explique pourquoi les dossiers de meublés parisiens atteignent rapidement des montants considérables et pourquoi une défense coordonnée, administrative et civile, s’impose dès la première mise en demeure.

B. Mise en demeure du maire et article L. 481-4 du code de l’urbanisme : contenu obligatoire, délai imparti et contestation du courrier

La mise en demeure adressée par le maire constitue le point de départ de toute la procédure, et son contenu mérite un examen minutieux car la nouvelle clause résolutoire du bail type y est expressément adossée. Le décret du 6 juillet 2026 dispose que l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme organise cette mise en demeure : « le maire, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, met en demeure le propriétaire du logement ou, le cas échéant, le locataire de régulariser la situation » et « Le maire fixe le délai de mise en demeure, qui ne peut excéder un an ». Cette formulation a deux conséquences majeures. D’abord, sans mise en demeure préalable du maire, la clause résolutoire pour non-respect de la résidence principale ne peut pas jouer : le bailleur qui assignerait directement en constatation de la résiliation sans que le maire ait mis en demeure verrait sa demande rejetée. Ensuite, le délai imparti par le maire doit être respecté et effectivement expiré avant que la résiliation puisse produire effet, ce qui offre au locataire et au bailleur une fenêtre de régularisation qu’il faut utiliser activement plutôt que subir passivement. La mise en demeure doit identifier précisément le logement, viser le fondement juridique de la servitude dans le plan local d’urbanisme, décrire les faits constatés qui établissent le non-respect de l’obligation de résidence principale, et fixer un délai pour régulariser la situation. Tout courrier qui se bornerait à des considérations générales sans viser le secteur du plan local ni décrire les constatations serait contestable, et sa contestation doit intervenir sans tarder car le délai court à compter de la notification.

Contester la mise en demeure suppose de rassembler des preuves d’occupation effective à titre de résidence principale : avis d’imposition à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires le cas échéant, factures d’énergie et d’eau attestant d’une consommation compatible avec une occupation permanente, attestations de voisins, justificatifs de domiciliation administrative et scolaire, relevés de passages. Le destinataire qui occupe réellement le logement à titre principal dispose d’un dossier de défense solide, et il doit l’adresser au maire par écrit, en recommandé avec accusé de réception, avant l’expiration du délai. Celui qui reconnaît une occupation irrégulière doit au contraire régulariser dans le délai imparti : réinstaller sa résidence principale dans les lieux, cesser les locations de courte durée, résilier les annonces sur les plateformes. La régularisation dans le délai éteint la menace de résiliation fondée sur la mise en demeure, même si des sanctions administratives distinctes peuvent subsister pour la période antérieure. Dans les deux cas, l’erreur à éviter consiste à ignorer le courrier en espérant que l’administration oubliera : l’expiration du délai sans régularisation ouvre la voie à la résiliation du bail et aux sanctions, et la passivité du destinataire sera relevée par le juge. Lorsque la mise en demeure vise un locataire, celui-ci doit immédiatement en informer son bailleur, car leurs intérêts convergent vers la régularisation, et le bailleur qui apprend l’existence de la procédure par l’assignation a perdu un temps précieux.

La mise en demeure du maire peut elle-même faire l’objet d’un recours devant le juge administratif, et ce recours doit être articulé avec la défense civile du bail. Le destinataire peut contester la légalité de la servitude telle qu’appliquée à son logement, l’exactitude matérielle des faits constatés, ou la proportionnalité du délai imparti. Un référé-suspension peut être envisagé lorsque la mise en demeure s’accompagne de mesures d’exécution ou qu’une décision de sanction a déjà été prise, mais le contentieux principal reste le recours pour excès de pouvoir contre les décisions administratives. Parallèlement, si le bailleur a engagé une action en constatation de la résiliation du bail devant le juge judiciaire, le locataire doit y défendre pied à pied : demander au juge civil de tenir compte du recours administratif pendant, solliciter des délais, et démontrer la régularisation intervenue. La dualité des ordres de juridiction complique la défense et justifie une stratégie unique pilotée de manière cohérente : ce qui est plaidé devant le maire doit correspondre à ce qui est soutenu devant le juge du bail, sous peine de contradictions fatales. Les pièces communes aux deux procédures, notamment les preuves d’occupation, doivent être constituées une seule fois et versées dans les deux dossiers. Cette coordination est particulièrement importante à Paris, où les services municipaux et les juridictions traitent un volume élevé de dossiers de meublés et où un dossier incohérent se repère immédiatement.

II. La clause résolutoire du bail type du 1er octobre 2026 : résiliation de plein droit, loyers impayés et défense du locataire menacé

A. Clause résolutoire intégrée d’office dans le bail type : impayés de loyer, dépôt de garantie, assurance et troubles de voisinage

La grande nouveauté du contrat type applicable depuis le 1er octobre 2026 tient à l’intégration d’office de la clause résolutoire, qui reprend l’obligation créée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite. Le régime de droit commun de cette clause figure à l’article 1225 du code civil : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat » et « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ». En matière de baux d’habitation, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre strictement le jeu de la clause : son article 24 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie » et que « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le bail type du 1er octobre 2026 prévoit désormais la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie, six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Pour le bailleur parisien confronté à un locataire qui ne paie plus, la première étape reste donc le commandement de payer délivré par commissaire de justice, qui doit reproduire la clause et rappeler le délai : sans commandement régulier, la clause ne peut pas être acquise, et toute assignation prématurée sera rejetée.

Le locataire qui reçoit un commandement de payer visant la clause résolutoire ne doit ni le jeter ni le payer les yeux fermés : il dispose de six semaines pour agir, et chaque semaine compte. La première vérification porte sur la régularité du commandement lui-même : montant exact de la dette, décompte des loyers et charges réclamés, reproduction de la clause résolutoire, mention du délai de six semaines. Un commandement qui réclame des sommes déjà payées, qui confond charges et loyer ou qui omet les mentions obligatoires peut être contesté, et la contestation sérieuse du montant fait obstacle au jeu automatique de la clause. La deuxième action consiste à payer tout ce qui est certainement dû, même partiellement, car les versements effectués pendant le délai de six semaines s’imputent sur la dette et peuvent empêcher l’acquisition de la clause si le solde est apuré avant l’expiration. La troisième voie est la demande de délais de grâce : le juge peut suspendre les effets de la clause et accorder au locataire de bonne foi des délais de paiement, en tenant compte de sa situation personnelle, de ses ressources et des efforts déjà accomplis. Ces délais se sollicitent devant le juge des contentieux de la protection, y compris après l’expiration du commandement et même en cours d’instance en constatation de la résiliation, tant que le juge n’a pas statué. Le dossier de demande de délais doit comporter les bulletins de salaire, les justificatifs de ressources et de charges, les preuves des démarches entreprises auprès du fonds de solidarité pour le logement et, le cas échéant, le dossier de surendettement. Un locataire qui se présente sans pièces ni proposition de paiement concrète obtient rarement des délais, tandis qu’un échéancier réaliste adossé à des justificatifs complets convainc fréquemment le juge de suspendre l’expulsion.

Au-delà des impayés, le nouveau bail type étend la clause résolutoire à trois autres manquements qu’il faut connaître car ils concernent des situations parisiennes banales. D’abord, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs, dont la résiliation ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux : le locataire qui a oublié de renouveler son assurance doit régulariser dans le mois et adresser l’attestation au bailleur par écrit. Ensuite, le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée : la nuance est importante, car de simples plaintes de voisins ou une main courante ne suffisent pas, et le bailleur doit produire une décision définitive établissant les troubles. Enfin, le non-respect de l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale dans les secteurs soumis à servitude, qui ne produit effet qu’à l’expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire. Lorsque la résiliation est constatée par le juge, le locataire devient occupant sans droit ni titre et le bailleur peut engager la procédure d’expulsion du locataire avec le concours de la force publique, sous le contrôle du préfet et dans le respect de la trêve hivernale. Cette perspective doit inciter les deux parties à traiter le litige en amont : le bailleur a intérêt à un paiement ou à un départ négocié plutôt qu’à une procédure d’expulsion longue et coûteuse, et le locataire a intérêt à régulariser ou à négocier un protocole d’accord plutôt qu’à subir un jugement d’expulsion qui figurera dans son parcours locatif.

B. Paris et Île-de-France : contester la résiliation du bail, délais de grâce et pièces du dossier parisien

À Paris et en Île-de-France, le contentieux de la résiliation des baux d’habitation relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, et la pratique parisienne présente des particularités que les parties doivent intégrer à leur stratégie. D’abord, les juridictions franciliennes exigent des dossiers complets et chiffrés : décompte locatif détaillé mois par mois, historique des paiements, copie du bail et de ses avenants, commandement de payer avec preuve de délivrance, échanges écrits entre les parties. Un bailleur parisien qui assigne en constatation de la clause résolutoire avec un décompte approximatif ou sans justifier de la saisine de la commission de coordination s’expose à un renvoi ou à un rejet. Ensuite, le juge parisien examine attentivement la situation personnelle du locataire et les dispositifs d’aide mobilisés : saisine du fonds de solidarité pour le logement, plan d’apurement proposé, reprise même partielle des paiements. La démonstration d’une reprise des paiements du loyer courant, même si la dette ancienne subsiste, pèse lourd dans l’octroi de délais de grâce, car elle prouve que le trouble locatif a cessé pour l’avenir. Le locataire francilien doit donc, dès le commandement reçu, reprendre le paiement du loyer courant en priorité absolue, avant même de résorber l’arriéré, et conserver toutes les preuves de paiement. Cette hiérarchie des paiements est contre-intuitive mais décisive : un locataire qui paie l’arriéré par petites touches tout en laissant filer le loyer courant démontre l’inverse de ce que le juge attend.

La sous-location non autorisée via les plateformes de location touristique constitue le cas d’école parisien où la résiliation du bail se joue sur le terrain de la destination des lieux. La Cour de cassation a censuré les décisions trop indulgentes en la matière : dans un litige opposant la Régie immobilière de la ville de Paris à une locataire qui sous-louait une chambre sur une plateforme, la troisième chambre civile rappelle que « le preneur est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail » (article 1728 du code civil) et que « si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail » (article 1729 du code civil) (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-18.612), avant de conclure : « CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 23 mars 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ». Cette décision intéresse directement les locataires parisiens tentés de sous-louer sur une plateforme pour boucler leurs fins de mois : même partielle, même occasionnelle, la sous-location non autorisée expose à la résiliation, et l’argument tiré de la modicité des gains ne suffit pas lorsque le bail interdit la sous-location. La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement la sous-location, qui suppose l’autorisation écrite du bailleur et un loyer de sous-location plafonné, et les bails parisiens comportent quasi systématiquement une interdiction totale. Le locataire qui souhaite sous-louer doit donc solliciter l’autorisation écrite avant toute annonce, et le bailleur qui découvre une sous-location doit mettre en demeure de cesser avant d’assigner, car le juge apprécie la gravité du manquement au regard des circonstances. Pour une analyse détaillée de ce cas de figure, les lecteurs peuvent se reporter à notre dossier sur la sous-location non autorisée à Paris et ses sanctions.

Le dossier parisien de contestation d’une résiliation doit être constitué méthodiquement, que l’on soit bailleur ou locataire, car le juge des contentieux de la protection statue sur pièces et les audiences sont brèves. Côté bailleur : bail signé avec la mention de servitude si le contrat est postérieur au 1er octobre 2026, preuve de l’institution de la servitude dans le plan local d’urbanisme, mise en demeure du maire avec preuve de notification et expiration du délai, constats d’huissier établissant la non-occupation à titre principal ou les locations de passage, captures des annonces sur les plateformes, décompte des sommes dues. Côté locataire : preuves d’occupation effective à titre de résidence principale, justificatifs de paiement et de régularisation, demande de délais de grâce chiffrée avec échéancier, dossier social complet, recours administratif contre la mise en demeure du maire avec accusé de réception. Les deux parties doivent vérifier la date du bail au regard du 1er octobre 2026 : si le contrat a été conclu ou renouvelé depuis cette date sans la mention de servitude alors que le logement est concerné, le bailleur devra expliquer cette omission et le locataire pourra s’en prévaloir pour contester sa bonne information. Enfin, ni le bailleur ni le locataire ne doivent négliger la phase amiable : une médiation, un protocole transactionnel homologué ou un échéancier formalisé devant la commission de coordination évitent des mois de procédure et des frais irrécupérables. Devant les juridictions franciliennes encombrées, le dossier qui arrive avec un accord partiel ou un échéancier déjà engagé se distingue immédiatement des dossiers où chaque partie campe sur ses positions, et le juge en tient compte dans l’octroi des délais comme dans la répartition des dépens.

Conclusion

Depuis le 1er octobre 2026, la mise en demeure du maire pour non-respect de la résidence principale et la clause résolutoire du bail type forment un dispositif unique dont chaque étape doit être traitée avec rigueur : vérifier l’existence de la servitude dans le plan local d’urbanisme, examiner la régularité de la mise en demeure et utiliser le délai imparti pour régulariser ou contester, contrôler le commandement de payer et solliciter des délais de grâce en cas d’impayés, et constituer un dossier complet devant le juge des contentieux de la protection à Paris. Bailleurs comme locataires ont intérêt à agir tôt, par écrit et avec des preuves, car chaque délai manqué transforme une situation régularisable en résiliation définitive suivie d’expulsion. La jurisprudence de la Cour de cassation sur le changement d’usage et la sous-location montre que les juges appliquent ces règles sans indulgence pour les manquements établis, mais qu’ils protègent le locataire de bonne foi qui paie, régularise et justifie sa situation. Face à une mise en demeure du maire ou à un commandement visant la clause résolutoire, la bonne réaction n’est jamais l’attente : c’est la vérification immédiate du fondement, la régularisation de tout ce qui peut l’être et la préparation simultanée du recours administratif et de la défense civile.