Vous cédez la totalité des parts de votre SCEA ou de votre EARL, ou vous apportez vos terres en indivision à un groupement foncier agricole monté en famille, et le notaire vous annonce que la SAFER entend préempter. Faut-il renoncer à l’opération ou accepter le prix qu’elle propose ? Ni l’un ni l’autre, dans bien des cas. Le droit de préemption de la SAFER sur les opérations sociétaires obéit à des conditions étroites, les exemptions familiales sont interprétées strictement par les tribunaux, et chaque étape de la procédure, notification, visite, prix, motivation, affichage, offre un moyen de contrôle. Un jugement récent du tribunal judiciaire de Rennes du 6 mai 2025 et quatre arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendus entre 2018 et 2025 dessinent une carte précise des contentieux qui gagnent et de ceux qui échouent.
L’enjeu financier justifie l’effort : dans l’affaire rennaise, 26 hectares 00 are 70 centiares apportés pour 225 000 euros et un quart indivis vendu 75 000 euros ont été préemptés, et le groupement familial qui contestait a été débouté puis condamné aux dépens et à 2 000 euros de frais. Cet article expose d’abord les opérations sociétaires que la SAFER peut réellement préempter et les exemptions qui protègent moins qu’on ne le croit (I), puis la procédure à verrouiller et les recours qui permettent de contester la décision, le prix ou la substitution (II).
I. Les opérations sociétaires que la SAFER peut préempter, et les exemptions qui protègent moins qu’on ne le croit
A. La totalité des parts, les apports en société et le démembrement : trois prises différentes pour la SAFER
Le principe figure à l’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime : « Il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole, sous réserve du I de l’article L. 143-7. » Longtemps cantonnée aux immeubles, cette prérogative a été étendue aux opérations sur les sociétés, et le même article vise directement les cessions de titres : « Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural peuvent, sous réserve du I de l’article L. 143-7, exercer leur droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de la totalité des parts ou actions d’une société ayant pour objet principal l’exploitation ou la propriété agricole, lorsque l’exercice de ce droit a pour objet l’installation d’un agriculteur. » Trois conditions cumulatives en résultent : la cession doit porter sur la totalité des parts ou actions, la société doit avoir pour objet principal l’exploitation ou la propriété agricole, et la préemption doit viser l’installation d’un agriculteur. Une cession de 99 % des parts, une cession de la totalité des parts détenues par un seul associé minoritaire, ou la cession des titres d’une société dont l’activité agricole n’est qu’accessoire ne remplissent pas ces conditions et relèvent du simple droit d’information de la SAFER, qui est la règle en matière sociétaire.
Le deuxième terrain de préemption est l’apport de biens en société. Les notaires le savent, mais les familles qui constituent un GFA le découvrent souvent trop tard : l’apport d’immeubles agricoles à une société entre dans le champ du droit de préemption. Le tribunal judiciaire de Rennes l’a rappelé le 6 mai 2025 dans l’affaire du GFA COLLET-PINTIAUX contre la SAFER Bretagne (RG 23/07392) : trois sœurs avaient apporté les trois quarts de leurs droits indivis sur un domaine de 26 hectares, évalués à 225 000 euros, à un GFA constitué avec le fils de l’une d’elles, tandis que le quart restant, détenu par un cohéritier, était vendu au même GFA pour 75 000 euros. Les deux notaires avaient notifié les opérations avec la mention d’exemption familiale et indivisaire. La SAFER a rejeté l’exemption et préempté les deux opérations, et le tribunal lui a donné raison sur ce point : les apports en société entrent dans le champ d’application du droit de préemption, qui constitue une prérogative d’ordre public dont les exceptions doivent être interprétées strictement.
Le troisième terrain est le démembrement. La loi autorise la SAFER à préempter l’usufruit ou la nue-propriété : « Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural peuvent exercer leur droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de l’usufruit ou de la nue-propriété des biens mentionnés au présent article. » Et la Cour de cassation refuse les montages qui consistent à céder séparément l’usufruit à une personne et la nue-propriété à une autre pour échapper à la préemption. Le 31 mai 2018 (troisième chambre civile, pourvoi n° 16-25.829), elle a jugé que l’acte litigieux « emportait la vente, non pas de l’usufruit ou de la nue-propriété des biens concernés, mais de celle de ces deux droits simultanément, de sorte qu’il avait pour objet le transfert, en une seule opération, de la pleine propriété », et elle en a déduit que l’aliénation était soumise au droit de préemption et devait être annulée pour méconnaissance de prérogatives d’ordre public. Celui qui vend l’usufruit et la nue-propriété le même jour, même à deux acquéreurs distincts, vend la pleine propriété au regard de la préemption.
Reste un régime voisin qu’il ne faut pas confondre avec la préemption : depuis la loi dite Sempastous du 23 décembre 2021, les cessions de parts de sociétés détenant du foncier agricole, même partielles, doivent être déclarées en ligne, et les prises de contrôle assorties d’un périmètre foncier dépassant le seuil régional, 120 hectares en Nouvelle-Aquitaine par exemple, sont soumises à une autorisation administrative préalable, avec des exemptions familiales subordonnées à un engagement de conservation des titres et de participation aux travaux pendant au moins neuf ans. Ce contrôle administratif s’ajoute au droit de préemption sans s’y substituer : une cession partielle déclarée au titre de la transparence peut toujours révéler une fraude appelant la préemption, et une cession totale purgée au titre de la préemption peut en outre relever de l’autorisation. Vérifiez donc les deux guichets avant de signer.
B. Les exemptions familiales et indivisaires, un bouclier percé par la jurisprudence
La tentation est grande de croire que vendre ou apporter en famille met l’opération à l’abri. L’article L. 143-4 du code rural et de la pêche maritime exclut en effet de la préemption « Les acquisitions effectuées par des cohéritiers sur licitation amiable ou judiciaire et les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ou à des cohéritiers ou à leur conjoint survivant ainsi que les actes conclus entre indivisaires en application des articles 815-14 , 815-15 et 883 du code civil ». Mais le tribunal judiciaire de Rennes a montré en 2025 combien cette lecture est étroite. D’abord, l’apport de simples quotes-parts indivises à un GFA n’est pas l’apport d’un bien indivis : dès lors que le texte sur les GFA vise un bien indivis apporté simultanément par tous les indivisaires, il ne couvre pas l’apport de droits indivis à une entité tierce dont la contrepartie est l’émission de parts sociales, opération à laquelle le droit de préemption des coïndivisaires de l’article 815-14 du code civil ne s’applique pas. Ensuite, l’exemption familiale propre aux GFA, qui écarte la préemption pour les apports à un groupement constitué entre membres de la même famille jusqu’au quatrième degré inclus, ne s’étend pas aux apports de quotes-parts de bien indivis. Enfin, la vente du quart indivis restant au GFA, conclue entre un indivisaire et un tiers à l’indivision, ne met pas fin à l’indivision entre coïndivisaires et reste soumise à la préemption : seuls les actes conclus entre coïndivisaires qui mettent fin à l’indivision échappent à la SAFER.
La règle vaut pour la constitution du GFA elle-même. L’article L. 322-8 du code rural et de la pêche maritime dispose que « S’il s’agit d’un bien indivis, l’apport doit être fait simultanément par tous les indivisaires. » Si un seul cohéritier refuse d’apporter ou vend sa part à côté, l’apport des autres ne remplit plus la condition, et l’exemption familiale prévue par le même texte, « Le droit de préemption institué par l’article L. 143-1 ne s’applique pas aux apports de biens à un groupement foncier agricole constitué entre membres de la même famille jusqu’au quatrième degré inclus ni aux apports faits par un propriétaire exploitant lesdits biens », ne joue pas. En pratique, apportez en une seule opération, par un seul acte, avec tous les indivisaires autour de la table, et faites constater par le notaire que le groupement réunit exclusivement des parents jusqu’au quatrième degré : tout apport fractionné ou étalé dans le temps expose chaque tranche à la préemption.
Les autres exemptions appellent la même vigilance. Les échanges réalisés en application de l’article L. 124-1, les aliénations moyennant rente viagère servie pour l’essentiel en services personnels, les acquisitions de bois et forêts sauf cas particuliers, les biens compris dans un plan de cession d’entreprise arrêté en procédure collective, et les acquisitions de la nue-propriété par l’usufruitier ou de l’usufruit par le nu-propriétaire échappent à la préemption, mais chacune suppose des conditions précises que la SAFER contrôle. Deux priorités priment en outre la SAFER quand elles existent : les droits de préemption de l’État, des collectivités et des cohéritiers attributaires préférentiels, et surtout le fermier en place. L’article L. 143-6 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Ce droit de préemption ne peut pas s’exercer contre le preneur en place, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité ou son descendant régulièrement subrogé dans les conditions mentionnées à l’ article L. 412-5 si ce preneur exploite le bien concerné depuis plus de trois ans, est titulaire d’un droit de préemption en application du même article L. 412-5 et exploite régulièrement le bien loué au regard de la réglementation relative au contrôle des structures des exploitations agricoles. » Avant toute cession de terres louées, purgez donc le droit du fermier avant celui de la SAFER : la vente à la SAFER ne peut être réalisée qu’après accomplissement des procédures destinées à mettre les titulaires des droits de préemption prioritaires en mesure de les exercer. Pour situer cette articulation dans l’ensemble du contentieux du bail rural, le bilan des arrêts 2026 sur le bail rural, le fermage et la préemption expose comment le juge départage le fermier, le bailleur et la SAFER.
II. Verrouiller la procédure puis contester : prix, motivation, délais et juge
A. Notification, visite, prix et motivation : quatre serrures à vérifier dans l’ordre
La première serrure est l’information préalable. Le notaire doit notifier l’opération à la SAFER au moins deux mois avant l’acte définitif, avec le prix, les charges, les conditions et l’identité de l’acquéreur. L’erreur fréquente consiste à adresser une simple déclaration d’opération exemptée en pensant que la mention d’exemption dispense de purger. Le tribunal de Rennes a écarté cet argument : le dispositif légal ne distingue pas entre déclarations et notifications, et c’est à la SAFER destinataire de prendre position sur l’exemption invoquée. Autrement dit, même convaincu de l’exemption familiale ou indivisaire, notifiez complètement et laissez la SAFER se prononcer : une notification incomplète ne fait pas courir le délai qui éteint son droit.
La deuxième serrure est la visite. La SAFER peut demander à visiter le bien, et ce délai d’exercice du droit de préemption est suspendu à compter de la réception de la demande de visite par le notaire, ou par le cédant pour les cessions de la totalité des parts sans notaire. Le propriétaire est invité à dire dès la notification s’il accepte la visite. Si vous refusez ou faites traîner, vous prolongez le délai de la SAFER au lieu de le réduire. Et le texte ménage une sortie : « Si le délai restant à courir est inférieur à un mois, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural dispose d’un mois pour prendre sa décision. Passé ce délai, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. » Comptez donc les jours à partir de la notification régulière et, passé le délai sans décision, faites constater la renonciation par écrit avant de signer avec votre acquéreur.
La troisième serrure est le prix. Quand la SAFER trouve le prix excessif, elle adresse au notaire du vendeur, après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d’achat établie à ses propres conditions. Le vendeur dispose alors de trois voies : accepter l’offre, retirer le bien de la vente, ou saisir le tribunal pour faire réviser le prix. L’inaction est sanctionnée lourdement : « Si, dans un délai de six mois à compter de la notification de cette offre, le vendeur n’a ni fait savoir qu’il l’acceptait, ni retiré le bien de la vente, ni saisi le tribunal, il est réputé avoir accepté l’offre de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural qui acquiert le bien au prix qu’elle avait proposé. » Ne laissez donc jamais passer six mois sans réponse écrite. Le retrait reste possible à tout moment dans ce délai et anéantit la préemption, au prix de l’abandon temporaire du projet de vente ; la saisine du tribunal, elle, fait fixer le prix par le juge, et chaque partie peut ensuite renoncer à l’opération, sauf à ce que le vendeur exige dans les trois ans du jugement définitif que la SAFER acquière au prix fixé.
La quatrième serrure est la motivation. « A peine de nullité, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs ci-dessus définis, et la porter à la connaissance des intéressés. » Parmi ces objectifs, la consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, dans les conditions prévues à l’article L. 331-2 est le plus invoqué. Le jugement rennais valide une motivation de ce type dès lors qu’elle cite des éléments concrets : pénurie de terres sur la commune, demande d’agrandissement documentée, quatre exploitations nommées en recherche d’autonomie alimentaire, d’épandage et de bâtiments, référence aux critères du schéma directeur régional. Le tribunal précise aussi ce que la SAFER n’a pas à faire : ni nommer les futurs attributaires, ni décrire en détail les exploitations qui s’agrandiront, sous peine de préjuger des rétrocessions à venir. Pour annuler une décision pour défaut de motivation, il faut donc démontrer l’absence de référence à un objectif légal ou le caractère purement formel des faits invoqués, et non exiger une étude parcelle par parcelle que la loi ne demande pas.
L’affichage en mairie complète le dispositif sans conditionner la validité : « Une analyse de cette décision est adressée dans le même délai au maire de la commune intéressée en vue de son affichage en mairie pendant quinze jours. » Et « L’accomplissement de cette formalité est certifié par le maire qui adresse à cette fin un certificat d’affichage à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural. » La Cour de cassation a tranché le 19 novembre 2020 (troisième chambre civile, pourvoi n° 19-21.469) : « l’affichage en mairie a pour effet de faire courir le délai de recours contentieux contre la décision de préemption et que l’omission de cette seule formalité est sans incidence sur la validité de la décision elle-même ». Vérifiez donc le certificat d’affichage pour calculer votre délai de recours, mais n’espérez pas annuler la préemption sur ce seul fondement.
B. Les recours qui aboutissent : nullité, forclusion, substitution manquée et juge compétent
Le premier recours est l’action en nullité de la décision de préemption devant le tribunal judiciaire. Outre le défaut de motivation sanctionné par l’article L. 143-3, la tardiveté de la décision constitue un moyen puissant : la SAFER qui préempte après l’expiration du délai de deux mois est forclose. L’arrêt du 7 mai 2025 (troisième chambre civile, pourvoi n° 24-12.150) l’illustre dans une vente d’un domaine avec maison d’habitation et parcelles : notification le 31 juillet 2020, demande de précisions sur le bâti, préemption partielle le 7 octobre 2020 refusée par la vendeuse qui exigeait l’acquisition de tout le domaine, préemption totale le 10 novembre 2020, puis annulation par le tribunal et débat en appel sur la tardiveté. La cour d’appel de Bourges avait refusé d’examiner ce moyen au motif que les acquéreurs n’avaient pas formé d’appel incident ; la Cour de cassation a censuré cette analyse et renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Dijon, qui a statué le 20 janvier 2026. La leçon de procédure est nette : en première instance, soulevez tous les moyens, y compris la forclusion, même si le tribunal vous donne déjà gain de cause sur un autre, et en appel, reprenez expressément chaque moyen dans le dispositif de vos conclusions, car l’intimé qui demande la confirmation peut défendre tous les moyens du jugement sans appel incident.
Le deuxième recours appartient à l’acquéreur évincé. Le 13 juin 2024 (troisième chambre civile, pourvoi n° 22-20.992), la Cour de cassation a jugé, au visa de l’article L. 412-8 applicable à la préemption de la SAFER : « Au sens de ce texte, est un acquéreur évincé, ayant qualité pour agir en nullité de la déclaration de préemption pour défaut de réalisation de l’acte de vente authentique, la personne mentionnée, dans la notification adressée par le notaire au bénéficiaire du droit de préemption, comme celle qui se propose d’acquérir ». Si la SAFER préempte puis ne réalise pas l’acte authentique dans le délai de deux mois, l’acquéreur initial désigné dans la notification peut agir en nullité de la déclaration. Faites donc mentionner précisément votre identité dans la notification notariée : c’est cette mention qui fonde votre qualité pour agir.
Le troisième levier concerne la substitution de la SAFER dans vos droits. Quand la vente a été conclue sans purge régulière, la SAFER peut, dans un délai de six mois à compter de la publication de l’acte de vente ou, à défaut de publication, dans un délai de six mois à compter du jour où cet acte lui est connu, demander au tribunal judiciaire soit d’annuler l’acte en cause, soit, dans le seul cas de la vente, de la déclarer acquéreur en lieu et place du tiers. Symétriquement, l’arrêt du 31 mai 2018 précité montre que la substitution suppose une notification valant offre de vente : la cour d’appel de Nancy avait substitué la SAFER aux acquéreurs alors même que « le notaire avait envoyé une déclaration d’opération exemptée du droit de préemption et non pas une notification valant offre de vente », et la Cour de cassation a cassé sur ce point. Une simple déclaration d’exemption ne vaut pas offre et ne permet pas la substitution. Vérifiez donc la nature exacte de ce que votre notaire a adressé : si la SAFER demande la substitution sur la base d’une simple déclaration, contestez-la.
Enfin, quelques règles de conduite ferment le dossier. Le juge compétent est le tribunal judiciaire, et non le tribunal paritaire des baux ruraux, pour les litiges de préemption SAFER. Les demandes indemnitaires contre la SAFER qui a régulièrement exercé son droit échouent : dans l’affaire rennaise, le tribunal a rejeté la demande du GFA faute de préjudice démontré et jugé sans objet le moyen tiré de la fraude une fois les nullités écartées. Et même l’adjudicataire de parcelles aux enchères ne fait pas échec à une préemption régulière : le 18 janvier 2023, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi de l’adjudicataire qui attaquait la préemption de la SAFER. En pratique, face à une préemption sur vos parts ou vos apports, agissez dans cet ordre : faites dater et qualifier la notification, laissez courir le délai en surveillant la visite, répondez à toute offre de prix avant six mois par l’acceptation, le retrait ou la saisine du tribunal, exigez la décision motivée avec son certificat d’affichage, puis assignez en nullité devant le tribunal judiciaire en cumulant défaut de motivation, forclusion et irrégularité de substitution.
La préemption de la SAFER sur les parts sociales et les apports en GFA n’est donc ni une fatalité ni une formalité : c’est une procédure où chaque date compte et où chaque mention du notaire peut décider du sort de l’opération. Les familles qui apportent en une seule fois, tous indivisaires réunis, avec une notification complète passent entre les mailles ; celles qui fractionnent, qui déclarent au lieu de notifier ou qui laissent passer les délais de réponse perdent des terres qu’elles croyaient intransmissibles autrement qu’en famille. Et lorsque la décision est prise, seuls des moyens précis, soulevés devant le bon juge et dans les bons délais, permettent de la faire tomber.