Votre fermier vous rend des herbages retournés en labour, des haies non taillées depuis des années, des fossés encombrés et des clôtures prises dans les ronces. Ou, à l’inverse, vous êtes preneur et le bailleur retient une somme au titre de dégradations que vous contestez, parfois sans qu’aucun état des lieux d’entrée n’ait jamais été dressé. Dans les deux cas, la même question commande l’issue du litige : que prouve l’état des lieux, et que se passe-t-il quand il manque.

Le contentieux de la sortie du bail rural se joue rarement sur le principe. Le bailleur dispose d’un fondement clair pour obtenir réparation : en cas de dégradation du bien loué, la loi lui ouvre droit à une indemnité égale au préjudice subi. Le preneur, de son côté, dispose d’un droit symétrique à indemnisation de ses améliorations, enfermé dans un délai de forclusion strict. Entre ces deux droits s’intercale une opération souvent négligée en début de bail et décisive en fin de bail : l’état des lieux contradictoire, qui fige l’état des bâtiments, des terres, de leur entretien et de leurs rendements. Trois décisions récentes, rendues entre 2025 et 2026 par des juges du fond, montrent comment les tribunaux tranchent quand l’état des lieux existe, quand il fait défaut et quand les deux parties présentent chacune leur chiffrage. L’une retient une indemnité de remise en état de 2 742,77 euros après expertise judiciaire, l’autre confirme la résiliation d’un bail de plus de 24 hectares pour défaut durable d’entretien, la troisième annule une condamnation de 5 982 euros au titre du compte de sortie faute de point de comparaison fiable. Autant de situations que bailleurs et preneurs rencontrent chaque année au renouvellement, au congé ou à la restitution des terres.

I. L’état des lieux d’entrée conditionne tout le compte de sortie

L’état des lieux n’est pas une formalité. En bail rural, il s’agit de l’instrument de mesure sans lequel ni la dégradation ni l’amélioration ne peuvent être établies avec certitude. La loi organise sa confection jusque dans le détail, puis les juges en tirent les conséquences quand une partie s’en est dispensée.

A. Établir l’état des lieux contradictoire dans les délais légaux

L’article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. » La règle pose trois exigences : le contradictoire, le partage des frais et un cadre temporel d’un mois avant ou après l’entrée dans les lieux. Le même texte organise la procédure de rattrapage lorsque ce premier délai n’a pas été tenu : « Passé ce délai d’un mois, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu’elle notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » Le destinataire dispose alors de deux mois pour formuler ses observations ou accepter le projet, et « Passé ce délai, son silence vaudra accord et l’état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement. » Autrement dit, même après un démarrage sans constat, chaque partie garde la possibilité de prendre l’initiative, à condition de notifier son projet par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et de laisser courir le délai de deux mois.

Le contenu attendu de ce document dépasse largement le descriptif sommaire que les parties rédigent parfois à la hâte. La loi assigne à l’état des lieux un objet précis : « L’état des lieux a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures. » Il « constate avec précision l’état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d’entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années. » (article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime) Cette dernière mention, propre au bail rural, mérite l’attention : le rendement moyen quinquennal constitue un repère objectif de la valeur agronomique du fonds à l’entrée. Quand le bailleur soutiendra plus tard que les terres se sont appauvries, et quand le preneur répondra qu’elles étaient déjà médiocres, ce chiffre figurant dans un document signé des deux parties tranchera. De même, la description du degré d’entretien des terres, des haies, des fossés, des clôtures et des bâtiments fixe le point zéro de toutes les comparaisons ultérieures. Un état des lieux qui se borne à écrire « terres en bon état » sans détail ni rendement expose son auteur à une discussion sans fin dix-huit ans plus tard, durée d’un bail à long terme. À l’inverse, un constat précis, parcelle par parcelle, avec nature des cultures, état des drains, des haies, des chemins et des bâtiments, rend le compte de sortie presque mécanique.

Pour une vue d’ensemble des évolutions récentes du statut du fermage, cette analyse d’ensemble des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption replace l’état des lieux parmi les autres points de friction du bail rural. La pratique montre que les baux conclus sans écrit, ou reconduits tacitement d’exploitant en exploitant après cession, sont ceux où l’état des lieux manque le plus souvent. Or c’est précisément dans ces situations que la preuve sera la plus difficile à rapporter, comme l’illustre la jurisprudence récente.

B. Sans état des lieux d’entrée, le bailleur prouve la dégradation par tout moyen et sans présomption de bon état

C’est l’apport le plus net du jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Lisieux le 23 juillet 2026 (RG 23/00004). Dans cette affaire, des preneurs devenus exploitants en 2013 à la suite d’une cession, puis résiliés par jugement du 25 mai 2022 avec expulsion ordonnée, avaient restitué deux parcelles, l’une fin juillet 2023, l’autre fin octobre 2023 selon les dates retenues par l’expert judiciaire. Les bailleurs demandaient l’homologation du rapport d’expertise en ce qu’il constatait que les parcelles, louées en nature d’herbage, avaient été restituées en nature de labour avec des dégradations, et réclamaient les frais de remise en état. Aucun état des lieux d’entrée n’était versé aux débats.

Le tribunal commence par rappeler les textes, puis écarte une idée reçue chez beaucoup de bailleurs : aucune disposition du statut du fermage ne crée, à défaut d’état des lieux d’entrée, une présomption de bon état du bien lors de la prise à bail, et que l’article L. 411-72 écarte sur ce point la présomption de l’article 1731 du code civil, en se référant à un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 1983 (pourvoi n° 81-16399). Cette solution écarte la présomption légale pour les terres louées sous statut du fermage. En droit commun du louage, en effet, l’article 1731 du code civil dispose : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Cette présomption, favorable au bailleur, ne s’applique pas au fonds rural. Le tribunal en déduit la règle probatoire applicable : il incombe alors au bailleur de prouver les détériorations alléguées par tout moyen, la juridiction saisie appréciant librement la valeur probante des éléments produits

Deux conséquences pratiques découlent de cette solution. D’abord, le bailleur démuni d’état des lieux d’entrée n’est pas démuni de tout recours : photographies datées, constats de commissaire de justice, témoignages, documents d’exploitation, images aériennes anciennes et surtout expertise judiciaire constituent des moyens recevables. Dans l’affaire de Lisieux, le tribunal s’est appuyé sur le procès-verbal de tentative d’expulsion du 2 mai 2023 dressé par un commissaire de justice, qui établissait que les preneurs n’avaient pas restitué les terres à cette date, puis sur le rapport de l’expert judiciaire pour les dates effectives de restitution et la nature des dégradations. Ensuite, le preneur ne peut pas se retrancher derrière l’absence de constat pour refuser toute discussion : la juridiction apprécie librement la valeur des preuves produites, et l’expertise judiciaire ordonnée dans le cadre de l’instance pèse souvent d’un poids décisif.

Le pendant de cette règle figure dans le droit commun, utile pour les bâtiments d’exploitation et d’habitation compris dans le bail. L’article 1730 du code civil dispose : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » Et l’article 1732 du code civil ajoute : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » Pour les terres elles-mêmes, c’est toutefois la logique du statut du fermage qui prévaut : pas de présomption, preuve par tout moyen, appréciation souveraine du juge du fond.

L’arrêt de la cour d’appel de Dijon du 21 août 2025 (RG 22/00888) fournit le contre-exemple qui éclaire cette exigence. Après résiliation du bail, expulsion et état des lieux de sortie contradictoire du 10 janvier 2018, la bailleresse réclamait plus de 21 000 euros au titre du compte de sortie, appuyée par deux avis d’experts fonciers privés chiffrant la remise en état à 9 986 euros puis 21 034,69 euros. Le tribunal paritaire de Mâcon avait ordonné une expertise judiciaire, puis condamné les preneurs à 5 982 euros. La cour d’appel rappelle d’abord le principe : retenir des dégradations suppose de comparer l’état des parcelles à l’entrée du preneur et à sa sortie. Puis elle examine les dates d’entrée et de sortie, sur lesquelles les parties divergeaient, la bailleresse se prévalant d’un bail de 1966 cédé à son profit sans novation. Faute de point d’entrée fiable, la cour infirme la condamnation au titre du compte de sortie et déboute la bailleresse de ses demandes indemnitaires, ne laissant à sa charge que 216 euros d’indemnité d’occupation. La leçon vaut pour les deux camps : des chiffrages privés, même émanant de professionnels, ne remplacent ni l’état des lieux d’entrée ni l’expertise judiciaire contradictoire, et une demande indemnitaire sans point de comparaison daté et documenté s’expose au rejet.

II. Dégradation établie : résiliation pendant le bail ou indemnité à la sortie

Une fois la dégradation prouvée, deux voies s’ouvrent selon le moment où le bailleur agit. Pendant le bail, la dégradation grave et durable peut fonder une demande de résiliation judiciaire. À l’expiration, elle se convertit en indemnité chiffrée, à articuler avec les droits du preneur sortant.

A. Obtenir la résiliation pour agissements compromettant la bonne exploitation du fonds

L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime énumère limitativement les motifs de résiliation ouverts au bailleur. Le deuxième motif du paragraphe I vise « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». Le texte précise que ces motifs « ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes », ce qui ouvre au preneur une défense tirée des circonstances : maladie, aléa climatique exceptionnel, entrave imputable au bailleur lui-même.

L’arrêt de la cour d’appel de Caen du 15 janvier 2026 (RG 24/02946), qui confirme le jugement du tribunal paritaire de Caen du 18 novembre 2024, illustre l’application de ce motif à un défaut d’entretien massif et documenté. Le bail notarié du 2 janvier 2014 imposait au preneur d’exploiter conformément aux bonnes pratiques agricoles : reconstituer le sol par fumures et amendements, entretenir les prairies, maintenir les fauches, entretenir et élaguer les arbres. Après des mises en demeure restées sans effet en octobre 2019, janvier et juin 2020, puis une expertise amiable et enfin une expertise judiciaire ordonnée par jugement avant dire droit du 16 janvier 2023, le rapport définitif déposé le 23 janvier 2024 décrit un ensemble de plus de 24 hectares à l’abandon cultural : absence d’apports organiques et de fertilisation, exploitation par simple fauche appauvrissant la flore, émondage des arbres de haut jet et taille des haies non réalisés avec développement de ronciers sur trois à quatre mètres de large, fossés non curés encombrés de branchages avec zones humides à joncs, clôtures et barrières prises dans la végétation, pommiers envahis de ronces jusqu’à la cime. La cour retient que l’état des parcelles constaté par l’expert suffit à établir la compromission de la bonne exploitation et confirme la résiliation, l’expulsion sous deux mois et les condamnations accessoires.

Plusieurs enseignements se dégagent pour la conduite de ce contentieux. D’abord, la mise en demeure préalable, même si le texte ne l’impose pas expressément pour ce motif comme il le fait pour les défauts de paiement, structure le dossier : trois courriers recommandés avec accusé de réception échelonnés sur huit mois ont démontré la persistance du manquement et la bonne foi des bailleurs. Ensuite, l’expertise judiciaire ordonnée par le tribunal paritaire, avec débat contradictoire, efface le soupçon de partialité qui pèse sur les constats unilatéraux : la première expertise diligentée par l’assureur de protection juridique des bailleurs, réalisée hors la présence du preneur, n’aurait pas suffi à elle seule. Enfin, la défense tirée du climat de tension entre les parties, invoquée par le preneur pour expliquer ses difficultés d’accès aux terres, n’a pas été retenue comme raison sérieuse et légitime au sens du texte. Le preneur qui rencontre une entrave réelle doit la faire constater en temps utile, par écrit et si nécessaire en justice, plutôt que de laisser les terres se dégrader en invoquant après coup le conflit.

La Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 janvier 2021 (pourvoi n° 19-24.520, arrêt n° 60 F-D), précise l’articulation de ce motif avec les règles de mise à disposition sociétaire, dans une espèce où des copreneurs solidaires d’un bail à long terme de 22 ans avaient mis les terres à disposition d’une société dont l’un d’eux n’avait jamais été associé et avait cessé d’exploiter. La Cour juge que la mise des biens loués à la disposition d’une société à objet principalement agricole exige, en cas de pluralité de preneurs, que chacun d’eux soit associé ; à défaut, le preneur non associé manque à son obligation personnelle de mise en valeur et réalise une cession prohibée, sans que la qualité d’associé de l’autre preneur y change rien, le bail rural étant indivisible. Elle casse l’arrêt qui avait refusé la résiliation au motif que l’épouse restait associée exploitante. Cette solution intéresse directement les contentieux de dégradation : quand le défaut d’entretien provient d’un montage sociétaire où l’un des copreneurs s’est désengagé sans régularisation, le bailleur peut agir sur le double fondement des articles L. 411-31, L. 411-35 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, l’article L. 411-35 interdisant toute cession sans agrément du bailleur ou autorisation du tribunal paritaire. La procédure reste portée devant le tribunal paritaire, juridiction spécialisée : l’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime dispose qu’« Il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux ».

B. Chiffrer le compte de sortie : indemnité du bailleur, droits du preneur et forclusion

À l’expiration du bail, quelle qu’en soit la cause, le compte de sortie oppose deux créances potentielles de sens contraire. Côté bailleur, l’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime dispose : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » La formule appelle trois remarques. Le fait générateur est constaté à l’expiration, même si la dégradation s’est installée progressivement pendant le bail. L’indemnité égale le préjudice subi, ni plus ni moins : le juge écarte le surplus non démontré, comme à Lisieux où une partie des demandes a été rejetée. Enfin, le préjudice se mesure concrètement, le plus souvent en coût de remise en état, parfois en perte de valeur locative ou en indemnité d’occupation lorsque le preneur s’est maintenu sans droit après la fin du bail.

Le jugement de Lisieux montre la méthode. L’expert a distingué les parcelles selon leur date de restitution effective, écarté les demandes de fermages non perçus non justifiées, et chiffré les frais de remise en état parcelle par parcelle. Le tribunal a condamné les ayants droit du preneur décédé et le mandataire judiciaire à 2 742,77 euros de remise en état pour l’une des parcelles, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, et à 2 584,51 euros d’indemnités d’occupation pour la période entre la résiliation et les restitutions effectives, tout en déboutant les bailleurs du surplus. Ce tri rigoureux entre le prouvé et le réclamé explique pourquoi les demandes globales et forfaitaires échouent : chaque poste doit être rattaché à une dégradation précise, comparée à un état initial documenté, et chiffré par devis ou par l’expert.

Côté preneur, l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Le même article enferme l’action dans un délai couperet : « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. » Douze mois à peine de forclusion : le preneur qui tarde à faire chiffrer ses drains, ses amendements calcaires, ses bâtiments ou ses plantations perd son droit, même si les travaux sont incontestables. La prudence commande de faire établir l’état des lieux de sortie dès la restitution, puis de notifier la demande chiffrée dans l’année, pièces et factures à l’appui. Lorsque le preneur sortant a financé ses améliorations par un prêt non soldé, l’article L. 411-70 du code rural et de la pêche maritime permet au bailleur qui le demande d’être subrogé dans les droits et obligations du prêt, l’indemnité étant réduite en conséquence : la banque, le bailleur et le preneur doivent alors régler ensemble le transfert.

L’articulation entre dégradations et améliorations suppose aussi de vérifier que les travaux du preneur avaient été régulièrement entrepris. L’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime organise trois régimes selon la nature des travaux : exécution libre avec simple information préalable pour les travaux légers et ceux dont l’amortissement ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail, autorisation du bailleur ou du tribunal paritaire pour les plantations et les constructions hors sol, autorisation avec avis du comité technique départemental pour les autres améliorations. Dans tous les cas, « les travaux visés au présent article doivent, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation. » Un preneur qui a retourné des herbages en labour sans autorisation, arraché des haies ou comblé des mares ne pourra pas présenter ces interventions comme des améliorations indemnisables : elles seront qualifiées de dégradations au sens de l’article L. 411-72, comme dans l’affaire de Lisieux où le passage d’herbage en labour a fondé la condamnation. À l’inverse, des travaux autorisés et utiles ouvrent droit à indemnité même si le bail s’est terminé par une résiliation prononcée contre le preneur, puisque l’article L. 411-69 vise l’expiration quelle qu’en soit la cause.

En pratique, le calendrier procédural d’une sortie litigieuse s’ordonne ainsi. À la restitution, faire dresser sans attendre un état des lieux de sortie contradictoire, avec photographies et, si le désaccord est prévisible, constat de commissaire de justice. Dans les semaines suivantes, faire chiffrer chaque poste par devis d’entreprises et rassembler les preuves de l’état initial : état des lieux d’entrée s’il existe, à défaut tout document antérieur probant. Saisir le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des terres, seul compétent, en demandant si besoin une expertise judiciaire : les trois décisions commentées montrent que l’expert départage les chiffrages privés contradictoires et que le juge suit généralement ses conclusions techniques. Pour le preneur sortant créancier d’améliorations, ne jamais laisser passer le délai de douze mois. Pour le bailleur, distinguer soigneusement la remise en état, l’indemnité d’occupation en cas de maintien sans droit et les fermages impayés, car le tribunal contrôle chaque poste séparément et rejette le surplus. L’arrêt de Dijon le démontre : une demande de plus de 21 000 euros fondée sur des avis privés s’est soldée par un débouté total au titre du compte de sortie, outre 1 000 euros au titre des frais de procédure d’appel.

La sortie d’un bail rural sans état des lieux d’entrée n’est donc ni une impasse ni une dispense de preuve. Le bailleur établit la dégradation par tout moyen, l’expertise judiciaire jouant un rôle central, et obtient une indemnité égale à son préjudice démontré, comme les 2 742,77 euros retenus à Lisieux. Le preneur oppose ses améliorations régulièrement autorisées et utiles, dans le délai de forclusion d’un an, et conteste les postes non rapportés à un état initial fiable, comme les preneurs de Dijon qui ont fait écarter 5 982 euros. Quand la dégradation traduit un abandon durable de l’exploitation, la résiliation judiciaire pour compromission de la bonne exploitation du fonds offre au bailleur une voie plus radicale, confirmée à Caen pour 24 hectares laissés à la friche culturelle. Dans chaque hypothèse, le document qui aurait tout simplifié reste le même : un état des lieux d’entrée précis, notifié et accepté, consignant l’état des bâtiments et des terres, leur entretien et leurs rendements. Faute de l’avoir établi à l’entrée, les parties devront le reconstituer à la sortie, à frais d’expertise et au risque du rejet.