Le Parisien racontait le 2 octobre 2026 une colocation parisienne loin du mythe de l’Auberge espagnole : dans la capitale, ce mode d’habitat serait d’abord une réponse à la crise du logement avant d’être un choix, selon le sociologue Yankel Fijalkow, codirecteur du Centre de recherche sur l’habitat. Le même jour, le journal donnait la parole à des quadragénaires qui vivent toujours en colocation : c’était soit la colocation, soit la chambre de bonne. Quand on vit ensemble mais séparément, par nécessité économique, le départ de l’un des colocataires tourne vite au litige : qui paie les loyers restants, que devient le dépôt de garantie du partant, peut-on imposer un remplaçant au bailleur ou au colocataire restant. La réponse tient en deux régimes que les tribunaux appliquent chaque semaine : la solidarité légale de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui survit six mois au congé, et les règles de restitution du dépôt de garantie de l’article 22 de la même loi, sanctionnées par une majoration de 10 % par mois de retard. Cet article explique, décisions récentes à l’appui, comment partir proprement d’une colocation parisienne, comment le colocataire restant et le bailleur récupèrent ce qui leur est dû, et comment faire entrer un remplaçant sans créer un second litige.
I. Congé et préavis : le colocataire qui part reste tenu des loyers
A. Donner congé en colocation : préavis, forme et date d’effet
La colocation est définie par la loi comme la location d’un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale, dans un contrat unique ou dans plusieurs contrats individuels. Le tribunal judiciaire de Metz l’a rappelé le 17 novembre 2025 en citant le texte applicable : « La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur » TJ Metz, 17 novembre 2025, RG 25/00246. Cette distinction entre contrat unique et contrats multiples commande presque tout le contentieux du départ : avec un bail unique assorti d’une clause de solidarité, le partant reste tenu des loyers après son départ ; avec des baux individuels, chacun ne répond en principe que de sa part, même si le bailleur divise alors les dégradations entre occupants, comme le montre ce même jugement de Metz où le bailleur avait divisé certaines dégradations par trois entre colocataires successifs.
Le congé du colocataire obéit aux formes du droit commun du bail d’habitation : lettre recommandée avec demande d’avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. La date d’effet du congé fait courir deux délais distincts qu’il ne faut jamais confondre : le préavis, pendant lequel le bail se poursuit et le loyer reste dû, et la période de solidarité, qui prolonge l’obligation au-delà du préavis. Dans l’espèce jugée par la cour d’appel de Douai le 10 septembre 2026, la bailleresse avait réceptionné le congé le 9 juillet 2024, le bail stipulait un préavis de trois mois, et la colocataire n’avait pas été remplacée : la cour en a déduit le calendrier exact des obligations CA Douai, 10 septembre 2026, RG 25/01161. À Paris, commune située en zone tendue, le préavis du locataire peut être réduit à un mois lorsque les conditions légales sont réunies, ce qui avance d’autant la date d’effet du congé mais ne change rien à la durée de la solidarité qui suit. La preuve de l’envoi et de la réception du congé est donc la première pièce à conserver : sans date certaine, le bailleur contestera le point de départ et réclamera des mois supplémentaires, comme la bailleresse qui soutenait à Caen n’avoir reçu le congé qu’en janvier 2022 alors que la locataire établissait un dépôt à la poste dès octobre 2021 CA Caen, 6 mars 2025, RG 23/02607. Conservez l’avis de réception, l’accusé de la lettre recommandée électronique ou le récépissé de remise en main propre, et doublez l’envoi d’un courrier électronique qui horodate la démarche.
Le congé ne met pas fin au bail des autres colocataires : le contrat se poursuit avec ceux qui restent, et le partant cesse d’être locataire à l’expiration du préavis tout en demeurant tenu solidairement des dettes. C’est cette dissociation entre qualité de locataire et obligation solidaire qui surprend les partants de bonne foi : avoir rendu les clés et quitté les lieux ne suffit pas à éteindre la dette future. La cour d’appel de Caen l’a illustré dans un dossier où la bailleresse avait pris acte du départ et de la prise d’effet du congé en janvier 2022 : le bail était résilié dans les rapports entre la partante et la bailleresse à l’expiration du préavis, mais l’obligation solidaire courait jusqu’à la fin du premier semestre 2022, et la condamnation solidaire a été limitée au seul impayé de cette période, soit 285,14 euros au titre du loyer de juillet 2022 CA Caen, 6 mars 2025, RG 23/02607. Le juge a infirmé tout le reste : résiliation prononcée à une date tardive, expulsion et indemnité d’occupation, parce que la partante avait quitté les lieux dès octobre 2021 et que son bail s’était éteint en janvier 2022. La leçon pratique est nette : quittez les lieux à la fin du préavis, faites constater la restitution des clés, et contestez toute résiliation ou indemnité d’occupation postérieure à votre départ effectif.
B. Solidarité de six mois : loyers impayés et caution après le départ
La Cour de cassation a fixé la mécanique dans un arrêt de principe du 8 avril 2021 : « la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail » Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.343. À défaut de remplaçant inscrit au bail, la solidarité s’éteint au plus tard six mois après la date d’effet du congé, et « la solidarité prend fin pour les dettes nées à compter de cette date » Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.343. Dans cette affaire, une colocataire avait donné congé à effet au 29 avril 2015 sans être remplacée : libérée de ses obligations contractuelles à compter du 29 octobre 2015, elle ne pouvait se voir imputer un prorata de travaux arrêté au 4 janvier 2016, car « la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux était née après l’expiration de l’obligation solidaire » Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.343. Retenez le critère : ce n’est pas la date de constat des dégradations qui compte, c’est la date de naissance de la créance du bailleur. Des désordres constatés après l’extinction de la solidarité ne peuvent être mis à la charge du partant, même par prorata.
La cour d’appel de Douai vient d’appliquer la même règle à une espèce où le congé avait été réceptionné le 9 juillet 2024 : « la solidarité, qui a expiré six mois après la date d’effet du congé en application de l’article 8-1 paragraphe VI, s’est éteinte le 09 avril 2025 » CA Douai, 10 septembre 2026, RG 25/01161. Comme le bailleur avait repris les lieux le 11 mars 2025, la partante restait solidairement tenue de la dette locative jusqu’à cette reprise, et la cour a confirmé l’arriéré jusqu’en octobre 2024 puis l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective, caractérisée par la restitution des clés ou l’expulsion. Deux enseignements s’en dégagent pour les colocations parisiennes où le turn-over est rapide. D’abord, faire entrer un remplaçant qui figure au bail éteint immédiatement la solidarité du partant : l’avenant signé avec le bailleur est l’instrument le plus rapide pour couper le compteur, bien avant les six mois. Ensuite, tant que le logement n’est pas repris, l’indemnité d’occupation court : le partant a intérêt à ce que la restitution des clés soit formelle et datée, et le bailleur à reprendre les lieux sans tarder après le départ du dernier occupant.
La caution du colocataire suit exactement le même sort. La cour d’appel de Caen a jugé que « la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail » et qu’« A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé » CA Caen, 6 mars 2025, RG 23/02607. Dans cette affaire, la caution Visale d’Action Logement Services avait payé 592,14 euros de loyers puis se retournait contre la partante : la cour a limité la condamnation solidaire au seul impayé né pendant la période de solidarité. Si vous vous êtes porté caution d’un colocataire, parent d’étudiant parisien ou ami, sachez que votre engagement s’éteint avec le sien, et vérifiez que le bailleur ne vous réclame pas des mois postérieurs. Inversement, le bailleur avisé actionne la caution vite : après six mois sans remplaçant, ce recours est perdu. La solidarité étant conventionnelle en colocation, elle ne se présume jamais au-delà du contrat : « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas » article 1310 du Code civil. Sans clause de solidarité dans le bail, chacun ne doit que sa part, et le bailleur ne peut réclamer au partant les loyers du colocataire restant.
II. Dépôt de garantie et remplaçant : récupérer et transmettre sans perdre
A. Dépôt de garantie du partant : restitution, retenues et majoration de 10 %
Le dépôt de garantie n’est pas une provision pour loyers futurs : il garantit l’exécution des obligations du locataire et se déduit de la dette. La Cour de cassation l’a tranché le 8 avril 2021 en censurant une cour d’appel qui refusait toute imputation : « le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer » Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.343. Concrètement, le bailleur qui réclame un arriéré doit déduire le dépôt des sommes dues avant de poursuivre le solde, et le colocataire assigné en paiement peut toujours opposer cette imputation. Les délais de restitution courent à compter de la remise des clés : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire » TJ Metz, 17 novembre 2025, RG 25/00246, délai ramené à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Chaque jour compte car la sanction est automatique : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard » TJ Metz, 17 novembre 2025, RG 25/00246. Le tribunal judiciaire de Paris a appliqué cette majoration sans retenue le 4 septembre 2025 en condamnant un bailleur à 11 620 euros de pénalités pour un dépôt de 6 650 euros restitué avec des années de retard TJ Paris, 4 septembre 2025, RG 25/01278. À Paris où les loyers atteignent des niveaux élevés, la majoration dépasse vite le principal : adressez au bailleur une mise en demeure dès le premier mois de retard et indiquez votre nouvelle adresse lors de la remise des clés, car sans cette adresse la majoration n’est pas due.
Le point dur de la colocation est l’état des lieux de sortie du partant. En bail unique, aucun texte n’impose au bailleur de restituer au partant sa quote-part avant la fin du bail : la pratique consiste à faire reprendre le dépôt par le remplaçant, avec un état des lieux intermédiaire contradictoire entre partant, restants et bailleur. Sans cet écrit, le partant paiera les dégradations des autres, et le restant paiera celles du partant. Le tribunal de Metz a sanctionné un bailleur qui retenait 429,90 euros sur le fondement d’un état des lieux de sortie signé de lui seul : « En l’absence d’état des lieux établi contradictoirement, à l’amiable, Monsieur [R] [B] aurait dû avoir recours à un commissaire de justice conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 » TJ Metz, 17 novembre 2025, RG 25/00246. Faute de devis ou de facture pour chiffrer les dégradations, le tribunal a condamné le bailleur à restituer l’intégralité des 900 euros de dépôt, plus 405 euros de majoration. De son côté, le tribunal de Paris a rejeté des retenues pour peinture et climatisation parce qu’aucun état des lieux de sortie n’était produit et que les colocataires avaient contesté toute retenue par courrier électronique TJ Paris, 4 septembre 2025, RG 25/01278. La charge de la preuve pèse sur le bailleur : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » article 1353 du Code civil. Photos datées, état des lieux d’entrée comparé terme à terme, devis d’artisan : sans ces pièces, toute retenue sera annulée. Et sans aucun état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » article 1731 du Code civil, présomption qui joue dans les deux sens et interdit au bailleur d’inventer des dégradations.
En colocation solidaire à bail unique, le dépôt n’est exigible qu’à la restitution définitive des lieux par l’ensemble des occupants. Le tribunal de Paris l’a formulé ainsi : « S’agissant d’une colocation solidaire, chacun des colocataires est fondé à solliciter la restitution du dépôt de garantie au bailleur lors de la restitution définitive des lieux, à charge pour lui de faire son affaire personnelle de la répartition entre eux » TJ Paris, 4 septembre 2025, RG 25/01278. Le partant ne peut donc contraindre le bailleur à lui rendre sa part tant que le bail continue, sauf accord ou remplaçant qui reprend sa quote-part. Dans cette affaire parisienne, un avenant du 14 janvier 2020 constatait que le demandeur remplaçait un colocataire parti : le nouveau venu avait repris le bail et le dépôt suivait. Organisez cette transmission par écrit : attestation de reprise de la quote-part de dépôt signée du partant et du remplaçant, état des lieux intermédiaire contradictoire, avenant au bail qui fait figurer le remplaçant. Sans avenant, le remplaçant n’est pas locataire, le partant reste solidaire six mois, et le bailleur peut refuser de libérer qui que ce soit.
B. Remplacement et avenant à Paris : refus du bailleur et sous-location interdite
Le bailleur n’est jamais obligé d’accepter un remplaçant : l’avenant est un accord, et le refus est libre, même à Paris. Mais ce refus a un prix pour lui : sans nouveau colocataire au bail, la solidarité du partant court six mois seulement, puis s’éteint, et le bailleur perd un débiteur solvable. Le colocataire restant, lui, ne peut ni imposer un inconnu au bailleur ni se voir imposer le candidat du partant : le bail unique suppose l’accord des trois volontés. En pratique parisienne, présentez au bailleur un dossier complet du candidat, revenus stables à trois fois le loyer, pièce d’identité, contrat de travail, garant ou garantie Visale, et demandez l’avenant par lettre recommandée : un bailleur rationnel préfère un remplaçant solvable à six mois de solidarité suivis d’un logement sous-occupé. Si le bailleur refuse, le partant doit assumer ses six mois de solidarité et le restant assumer seul le loyer total, quitte à chercher ensuite un colocataire agréé. Pour approfondir le régime du bail partagé et de l’occupant sans droit ni titre, consultez notre page consacrée au bail de colocation à Paris, entre sous-location et droits des colocataires. Lorsque le loyer devient trop lourd pour le restant, la solution n’est pas de cesser de payer, car le bailleur constatera la clause résolutoire par commandement de payer comme dans l’affaire de Douai où 1 593,07 euros d’impayés avaient déclenché la procédure CA Douai, 10 septembre 2026, RG 25/01161, mais de donner son propre congé ou de négocier une baisse temporaire écrite.
La tentation du colocataire restant est de sous-louer la chambre vide sans rien dire, surtout quand le loyer parisien absorbe la moitié du salaire. C’est la faute la plus coûteuse du contentieux parisien de la colocation : la sous-location totale ou partielle sans autorisation écrite du bailleur est une cause de résiliation du bail, et le sous-loyer perçu doit être reversé au bailleur. Le partant qui laisse un occupant non déclaré s’expose en outre à voir sa solidarité engagée pour des dégradations commises par un inconnu du bail, sans recours solvable. Si la colocation devient durablement invivable, mésentente grave, impayés du colocataire, refus de tout remplaçant, le droit commun du bail offre la sortie : chaque colocataire peut donner son congé séparément, et le dernier occupant peut quitter les lieux en respectant son préavis, ce qui éteint le bail et ouvre la restitution globale du dépôt. Devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, compétent pour ces litiges, les dossiers gagnés sont ceux qui alignent l’écrit du bail, le congé prouvé, l’état des lieux contradictoire et les justificatifs de paiement : la cour d’appel de Caen a ainsi écarté un prétendu virement de 285,14 euros vers un organisme tiers parce que l’extrait produit n’indiquait ni le titulaire du compte ni la banque CA Caen, 6 mars 2025, RG 23/02607. Payez par virement identifié avec le motif du mois réglé, conservez chaque quittance, et refusez les paiements en espèces sans reçu.
Ce que dit le droit, en trois phrases
Le colocataire qui donne congé reste solidairement tenu des loyers pendant six mois au plus s’il n’est pas remplacé au bail : « la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail » Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 19-23.343.
Le dépôt de garantie se déduit de la dette locative et doit être restitué dans les deux mois de la remise des clés, sous peine d’une majoration de 10 % du loyer par mois de retard : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard » TJ Metz, 17 novembre 2025, RG 25/00246.
Sans état des lieux de sortie contradictoire, le bailleur ne peut rien retenir et doit faire appel à un commissaire de justice : « En l’absence d’état des lieux établi contradictoirement, à l’amiable, Monsieur [R] [B] aurait dû avoir recours à un commissaire de justice conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 » TJ Metz, 17 novembre 2025, RG 25/00246.
Conclusion
La colocation subie que décrivait Le Parisien le 2 octobre 2026 n’est pas une zone de non-droit : le congé écrit et prouvé fait courir le préavis, la solidarité plafonne à six mois l’addition du partant, le dépôt de garantie s’impute sur la dette et se restitue sous peine de majoration, et l’avenant de remplacement éteint immédiatement les obligations de celui qui s’en va. Le contentieux se gagne sur pièces, congé accusé réception, clés restituées contre écrit, état des lieux contradictoire, virements identifiés, et se perd sur les mêmes pièces quand elles manquent. Avant de partir ou de rester seul face au loyer parisien, faites dater chaque étape : c’est la date d’effet du congé non remplacé qui borne six mois de solidarité, c’est la date de remise des clés qui fait courir les deux mois de restitution, et c’est la date de reprise des lieux qui arrête l’indemnité d’occupation. Le remplaçant solvable présenté tôt au bailleur reste la meilleure issue commune : le partant est libéré, le restant conserve son logement, et le bailleur conserve son loyer.