La restitution des honoraires d’agence payés par le locataire commercial préempteur : irrecevabilité de l’accord conventionnel, application de l’article 1302 du Code civil et portée de l’arrêt du 1er octobre 2026

I. L’exclusion d’ordre public des honoraires d’intermédiaire dans l’offre de vente légale

A. L’inutilité juridique de l’agent immobilier dans une vente issue de l’effet de la loi

Le droit de préférence accordé au preneur commercial constitue une prérogative légale fondamentale instaurée pour préserver la pérennité des entreprises locataires. Ce dispositif d’ordre public issu de la loi Pinel figure expressément à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce régissant les baux. Le texte impose au bailleur qui envisage de céder son local d’adresser une notification préalable valant offre formelle de vente au locataire. Or l’intervention d’un intermédiaire immobilier suscite régulièrement des difficultés financières substantielles lors de la détermination exacte du prix d’acquisition proposé. À cet égard la jurisprudence a tranché avec fermeté la question récurrente de l’imputation des honoraires de transaction au preneur préempteur. La Troisième chambre civile a posé le principe selon lequel l’offre légale ne peut jamais inclure la rémunération de l’agent immobilier.

Cette solution protectrice s’appuie sur la nature juridique singulière de la vente résultant directement de la mise en œuvre de la loi. Dans son arrêt de principe Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605 la Cour de cassation a consacré cette prohibition absolue. La juridiction suprême a jugé que le bailleur doit préalablement notifier au locataire une offre qui ne peut inclure des honoraires de négociation. En conséquence l’intermédiaire mandaté par le propriétaire ne peut prétendre à aucune commission financière opposable au preneur qui exerce sa priorité légale. L’assistance d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet de vérifier la régularité formelle de l’offre notifiée par le bailleur. Dès lors le preneur n’est tenu d’acquérir le bien immobilier qu’au seul montant principal stipulé net de toute charge de commercialisation.

Cette règle impérative a été réaffirmée avec éclat dans l’arrêt publié Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n° 20-17.799. Les hauts magistrats ont souligné qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte du seul effet de la loi. La vente trouvant sa cause exclusive dans le droit statutaire du commerçant, l’agent immobilier ne saurait revendiquer une quelconque entremise rémunérée. Par ailleurs l’article L. 145-15 du Code de commerce sanctionne de réputé non écrit tout arrangement faisant échec aux règles impératives. Toute convention accessoire visant à faire supporter ces frais au locataire commercial se heurte ainsi à une nullité de plein droit. Les bailleurs tentent pourtant fréquemment d’éluder cette interdiction en insérant des clauses de prise en charge contractuelle des honoraires d’agence.

Le champ d’application de cette protection dépend toutefois étroitement de la qualification juridique exacte attribuée aux locaux donnés à bail commercial. La Cour de cassation a précisé ce périmètre matériel dans sa décision Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034. La juridiction suprême a retenu que les locaux industriels se trouvent exclus du bénéfice du droit de préférence de l’article légal susvisé. Au sens de ce texte doit être considéré comme industriel tout local principalement affecté à la transformation directe de biens corporels mobiliers. Or lorsque l’exploitation relève d’une activité strictement commerciale ou artisanale, le droit légal de préemption s’applique avec une vigueur totale. À cet égard les praticiens expérimentés intervenant comme avocats en droit immobilier à Paris sécurisent l’analyse de l’activité exercée dans les lieux loués.

La Cour de cassation a encore consolidé cette doctrine dans l’arrêt solennel Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711. Elle a rappelé que les honoraires de négociation de l’agent immobilier ne sont jamais dus par le preneur qui préempte son local commercial. Cette décision majeure confirme que le statut protecteur des baux commerciaux exclut toute imputation financière liée aux diligences d’un intermédiaire évincé. En conséquence le locataire ne peut être contraint d’indemniser une prestation dont il n’a nullement sollicité le concours pour devenir propriétaire. Dès lors le bailleur conserve l’entière charge des honoraires s’il a contractuellement souscrit un mandat de vente auprès d’un professionnel de l’immobilier. Cette solution prétorienne constante garantit que l’exercice du droit d’achat légal demeure accessible aux conditions financières réelles du marché commercial.

Par ailleurs l’intervention du mandataire immobilier est strictement encadrée par les règles impératives fixées à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. L’agent ne peut prétendre à aucune commission sans justifier de la présentation effective d’un acquéreur étranger au contrat de bail commercial initial. Or dans le cadre de l’offre légale, le preneur commercial bénéficie d’un droit propre préexistant qui découle immédiatement de sa qualité de locataire. La juridiction suprême a rappelé dans l’arrêt Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605 que l’opération se réalise sans l’entremise du mandataire. En conséquence toute clause mettant la commission à la charge du locataire méconnaît frontalement les exigences de l’ordre public de protection commerciale. Dès lors le bailleur demeure le débiteur exclusif des honoraires convenus dans le mandat initial conclu avec son propre intermédiaire immobilier.

B. La validité formelle de la notification dissociant le prix principal et la commission

Si l’offre ne peut imposer la commission, la pratique notariale s’est longtemps interrogée sur la validité globale des notifications mentionnant ces honoraires. Une mention maladroite de la rémunération d’agence dans la lettre de notification expose-t-elle le bailleur à la nullité de son offre légale. La troisième chambre civile a répondu avec une grande précision juridique dans l’arrêt Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n° 20-17.799. Elle a jugé que la seule mention en sus du prix du montant des honoraires n’est pas une cause de nullité de l’offre. Dès lors que le prix principal est clairement identifié, la notification permet au preneur d’accepter l’offre pour le seul montant net vendeur. Cette dissociation formelle protège la validité de l’acte tout en écartant sans équivoque la charge de la rémunération du mandataire immobilier.

Or la notification doit reproduire scrupuleusement les quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Le respect de ce formalisme textuel s’impose à peine de nullité substantielle de l’offre de vente communiquée au preneur en place. Le tribunal judiciaire de Paris a rappelé ces exigences dans un jugement récent TJ Paris, 1ère Chambre, 16 septembre 2026, n° 25/00205. Les magistrats parisiens ont annulé une offre qui fusionnait indûment le prix principal du local et les frais accessoires de commercialisation. À cet égard la notification doit présenter une transparence financière absolue pour permettre au locataire d’exercer son choix de façon parfaitement éclairée. En conséquence le notaire rédacteur veille à distinguer distinctement le prix de vente net revenant au propriétaire et les débours éventuels.

Par ailleurs le droit légal de préférence est expressément exclu dans certaines configurations patrimoniales prévues limitativement par le texte de loi. L’alinéa sixième de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce écarte le droit de préemption en cas de cession globale d’un immeuble. La Cour de cassation a confirmé cette exclusion majeure dans l’arrêt Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-16.113. Elle a jugé que la cession globale d’un ensemble dont le local loué ne constitue qu’une fraction ne confère aucun droit légal. La même solution s’applique en présence d’une cession unique portant sur plusieurs locaux commerciaux distincts situés dans le même corps de bâtiment. Dans son arrêt Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-16.452 la Haute juridiction a refusé d’accorder le droit de préférence aux différents locataires.

Les contractants doivent également articuler ce mécanisme légal avec les promesses de vente consenties au profit d’acquéreurs tiers sous conditions suspensives. La cour d’appel de Montpellier a apporté d’utiles éclaircissements dans son arrêt CA Montpellier, 2 septembre 2025, n° 22/02009. Les juges ont retenu que tant que le droit de préférence n’est pas régulièrement purgé, le bailleur ne confère aucune exclusivité au tiers. Dès lors l’indemnité d’immobilisation versée par le candidat acquéreur ne peut demeurer acquise au propriétaire en l’absence de purge préalable du locataire. La cour d’appel de Paris a adopté une position similaire dans son arrêt CA Paris, 13 juin 2025, n° 23/17889. Cette jurisprudence harmonieuse démontre que l’offre légale prime sur toute convention passée entre le propriétaire et un acquéreur potentiel extérieur.

En pratique le locataire dispose d’un délai impératif d’un mois à compter de la réception de la notification pour faire connaître sa décision. S’il accepte d’acquérir le bien aux conditions notifiées hors commission, la vente devient parfaite entre les parties par le seul échange des consentements. Or la tentation est grande pour l’intermédiaire évincé de faire signer au preneur un protocole distinct l’obligeant à régler la commission convenue. Ces conventions sous seing privé visent à contourner l’article L. 145-46-1 du Code de commerce en créant une dette artificielle. La validité de tels engagements conventionnels de paiement des honoraires par le locataire a suscité une vive controverse devant les juridictions du fond. La Cour de cassation a définitivement mis un terme à ces incertitudes par son arrêt rendu au début du mois d’octobre 2026.

Les dispositions impératives de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce organisent également une seconde notification obligatoire en cas de modification des conditions financières. Dans l’hypothèse où le bailleur consent un rabais substantiel sur le prix initialement envisagé, le notaire doit impérativement en aviser le preneur. Cette nouvelle notification ouvre au profit du commerçant un délai d’un mois supplémentaire pour exercer son droit de préférence au prix réduit. À cet égard la jurisprudence sanctionne de nullité absolue la vente conclue avec un acquéreur tiers sans respect de ce second formalisme légal. La chambre civile a confirmé cette règle dans l’arrêt Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767 prononçant la nullité de la vente. En conséquence le notaire instrumentaire veille scrupuleusement à purger l’offre de vente aux conditions définitives convenues avant toute régularisation authentique.

II. L’action en répétition de l’indu et le régime de restitution des commissions perçues

A. L’inopérance de l’accord contractuel du preneur et le fondement de l’article 1302 du Code civil

La question centrale soumise aux tribunaux consistait à savoir si l’accord volontaire du locataire pour payer la commission purgeait le caractère indu. Certaines juridictions d’appel considéraient que la liberté contractuelle permettait aux parties de convenir d’une prise en charge amiable des honoraires de négociation. La cour d’appel de Paris avait ainsi validé un tel montage en écartant l’article L. 145-15 du Code de commerce. Les juges parisiens avaient retenu que le locataire avait accepté en toute connaissance de cause de supporter le coût financier de l’agence immobilière. Ils en déduisaient que le preneur avait librement consenti à assumer cette dette et ne pouvait en solliciter ultérieurement le remboursement en justice. Or cette argumentation méconnaissait gravement le caractère impératif de l’ordre public statutaire attaché au statut des baux commerciaux et de la vente.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré cette analyse dans l’arrêt Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711. Le pourvoi visait expressément la violation combinée de l’article 1302 du Code civil et du statut commercial. Ce texte fondamental du droit des obligations dispose que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été reçu sans être dû est restituable. La Haute juridiction a énoncé avec une solennité remarquable que les honoraires de négociation ne sont jamais dus par le locataire commercial préempteur. Elle en déduit que le locataire qui les a payés est recevable à en obtenir la restitution intégrale auprès de l’agent immobilier. La Cour affirme expressément que la connaissance éventuelle par le locataire du caractère indu de son versement ne fait aucun obstacle à la répétition.

Ce visa direct de l’article 1302 du Code civil ancre solidement la restitution dans la théorie générale du quasi-contrat de paiement de l’indu. La jurisprudence de la Cour de cassation juge constamment que celui qui prouve l’inexistence d’une dette a droit au remboursement des sommes versées. Cette règle protectrice ne subordonne l’action en répétition à la preuve d’aucune erreur de fait ou de droit commise par le débiteur payeur. En conséquence le fait que le locataire ait signé l’acte notarié mentionnant la commission ne saurait valoir reconnaissance d’une obligation légale de paiement. L’assistance d’un avocat pour rédaction de contrats commerciaux à Paris permet de prévenir ces dérives lors de la régularisation de l’acte authentique de vente. Dès lors l’intermédiaire qui encaisse les fonds issus de l’exercice du droit de préemption se trouve constitué en situation d’accipiens de mauvaise foi.

À cet égard la Cour de cassation avait déjà écarté les manœuvres contractuelles tendant à alourdir la charge du preneur dans des hypothèses voisines. Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 12 mars 2020, n° 19-14.854 la Cour avait rejeté les prétentions financières injustifiées opposées au locataire acquéreur. Toute stipulation mettant à la charge du préempteur une commission d’intermédiaire est réputée non écrite en application de l’ordre public des baux commerciaux. Par ailleurs l’arrêt de principe Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711 exclut formellement la théorie de l’enrichissement sans cause. La vente trouvant sa source dans la loi, l’activité déployée par le mandataire pour rapprocher les parties demeure juridiquement stérile vis-à-vis du locataire. En conséquence le tribunal judiciaire ordonne la restitution immédiate du capital assorti des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Les preneurs commerciaux disposent ainsi d’une action particulièrement redoutable pour assainir financièrement les acquisitions immobilières réalisées au cours des dernières années. Cette voie de droit s’exerce principalement à l’encontre de l’agence immobilière qui a indûment perçu le paiement lors de la vente notariée. L’article 1302 du Code civil ouvre l’action en répétition directement contre l’intermédiaire ayant indûment perçu les fonds litigieux. Les parties confrontées à ces litiges sollicitent couramment des avocats en contentieux commercial à Paris pour diligenter ces recours en répétition. Dès lors l’arrêt du premier octobre deux mille vingt-six modifie profondément l’équilibre économique des transactions immobilières portant sur des locaux commerciaux occupés. Il impose aux professionnels une vigilance accrue quant à la rédaction des mandats et au sort de leur rémunération en cas de préemption.

Sur le terrain du droit civil, l’obligation de restitution incombe en premier lieu au professionnel qui a effectivement encaissé les honoraires litigieux. L’article 1302 du Code civil consacre un principe absolu de restitution qui ne tolère aucune exception tirée d’un consentement vicié ou éclairé. Dès lors que la cause du paiement fait défaut, la somme perçue par l’agence immobilière est juridiquement dépourvue de tout titre de créance. La Cour de cassation réaffirme dans sa décision Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711 qu’aucune renonciation tacite n’est opposable. Par ailleurs si le bailleur a perçu lui-même cette fraction sous forme de complément de prix, il s’expose à la même action récursoire. Les tribunaux judiciaires font une application rigoureuse de ces principes pour ordonner le remboursement intégral des sommes indûment réclamées au preneur.

B. L’articulation procédurale des délais de réalisation de la vente et de la prescription biennale

L’exercice de l’action en répétition de l’indu doit être soigneusement articulé avec les délais de réalisation de la vente du local commercial. L’article L. 145-46-1 du Code de commerce prévoit que le preneur dispose de deux mois pour réaliser l’acte de vente authentique. Ce délai légal est automatiquement porté à quatre mois lorsque le locataire notifie dans sa réponse son intention de recourir à un prêt. La Cour de cassation veille avec rigueur au respect de ces délais stricts d’instrumentation de la cession immobilière au profit du preneur. Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 24 novembre 2021, n° 20-16.238 la Cour a fixé les conséquences de l’inertie du locataire. Elle a jugé que la non-réalisation de la vente dans le délai légal imputable au locataire rend caduque l’acceptation de l’offre de vente.

Or lorsque la vente a été menée à son terme avec paiement indu des honoraires, la question de la prescription applicable devient primordiale. Le statut des baux commerciaux comporte une prescription biennale autonome édictée par l’article L. 145-60 du Code de commerce. Ce texte prévoit que toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif au bail commercial se prescrivent par un délai de deux ans. La jurisprudence applique cette prescription biennale à l’action en nullité de la vente conclue au mépris du droit de préemption du locataire. La troisième chambre civile l’a rappelé dans sa décision Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767. La vente consentie à un tiers en méconnaissance du droit légal encourt la nullité et se prescrit par deux ans selon ce régime statutaire.

Le point de départ de ce délai biennal d’action en nullité a fait l’objet d’une clarification prétorienne majeure très récemment. Par un arrêt rendu le dix-sept septembre deux mille vingt-six, la Haute juridiction a précisé les modalités de computation de ce délai d’action. Dans l’affaire Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-21.650 la Cour a combiné le texte commercial et le droit commun civil. Elle a jugé au visa de l’article 2224 du Code civil que le délai court du jour où le locataire a connu la vente. Dès lors le preneur évincé dispose de deux années complètes à compter de la révélation effective de la transaction pour solliciter la nullité. Cette jurisprudence harmonise les règles statutaires avec le principe général selon lequel l’action en justice naît de la connaissance des faits pertinents.

En revanche l’action en restitution des honoraires d’agence payés indûment lors de la vente échappe à la prescription biennale de l’article statutaire. Fondée sur le quasi-contrat de répétition de l’indu, cette prétention financière se rattache au droit commun des obligations régit par les textes civils. En vertu de l’article 2224 du Code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq années à compter de la découverte du paiement. Le tribunal judiciaire de Paris a confirmé ce délai quinquennal dans son jugement TJ Paris, 15 septembre 2026, n° 25/04185. Les juges parisiens ont accueilli la demande en restitution formée plus de deux ans après la signature authentique de l’acte de vente. Cette distinction procédurale capitale permet aux locataires commerçants de recouvrer les commissions indues sur une période temporelle particulièrement étendue.

Les acquéreurs commerçants peuvent également solliciter des dommages et intérêts complémentaires en réparation du préjudice financier causé par l’immobilisation des fonds indus. À cet égard l’avocat en contentieux de la vente immobilière à Paris formule des demandes reconventionnelles pour compenser les frais bancaires inutilement supportés. L’article 2224 du Code civil régit l’ensemble de ces recours indemnitaires soumis au régime quinquennal de droit commun. Les juridictions sanctionnent avec sévérité les intermédiaires qui exploitent l’empressement du preneur pour imposer des stipulations financières manifestement contraires à l’ordre public. En conséquence les locataires commerciaux ayant préempté leur local disposent d’un arsenal juridique complet pour faire valoir l’intégralité de leurs droits patrimoniaux. La sécurisation de ces opérations exige une analyse approfondie des actes signés et des flux financiers intervenus lors de la cession du bien.

La mise en œuvre de cette action patrimoniale n’altère en rien la perfection ni la pérennité de la vente immobilière intervenue. Le preneur commercial demeure propriétaire incommutable de ses murs d’exploitation sans que le vendeur ne puisse invoquer une quelconque caducité du contrat. L’article L. 145-46-1 du Code de commerce garantit en effet la validité définitive de la cession dès l’échange des consentements. Les juridictions rejettent systématiquement les demandes reconventionnelles des bailleurs prétendant obtenir l’annulation de la vente consécutivement au recours du locataire. En conséquence le commerçant peut engager sereinement le recouvrement des frais indus sans craindre la remise en cause de son titre de propriété. À cet égard les juristes chevronnés exerçant comme avocats en droit immobilier à Paris accompagnent ces démarches pour recouvrer les sommes séquestrées.

Conclusion

L’arrêt rendu par la Troisième chambre civile dans la décision Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711 consacre une avancée décisive pour les preneurs. En affirmant que les honoraires d’agence ne sont jamais dus par le preneur préempteur, la Cour de cassation garantit l’efficacité du statut. Cette décision met un terme définitif aux pratiques d’officines immobilières consistant à prélever indûment des commissions substantielles lors des ventes de locaux loués. Le fondement tiré de l’article 1302 du Code civil permet aux preneurs d’obtenir la restitution intégrale des sommes versées sans justification causale. Dès lors la connaissance éventuelle du caractère indu par le locataire lors de la signature ne fait aucun obstacle à son action judiciaire. Soumise au délai quinquennal de prescription de l’article 2224 du Code civil cette action ouvre des perspectives de recouvrement majeures. Les praticiens du droit immobilier doivent désormais adapter leurs clauses contractuelles et leurs protocoles de vente aux exigences intangibles de la jurisprudence. Cette clarification prétorienne renforce incontestablement la sécurité juridique et la rentabilité patrimoniale des commerçants faisant l’acquisition définitive de leurs murs d’exploitation.