Votre fermier a labouré plusieurs mètres au-delà de la parcelle louée, la bande d’herbe le long du chemin a disparu et une borne a été retrouvée couchée dans le fossé. Le voisin menace d’agir, le bailleur craint pour son bois et chacun accuse l’autre d’avoir déplacé la limite. Ces situations se règlent rarement par un simple rappel oral : la limite d’un bail rural se prouve, le dépassement se constate et le juge sanctionne celui qui occupe sans titre comme celui qui prive l’autre de sa jouissance. Encore faut-il agir devant le bon juge, avec la bonne demande et des preuves solides, car la résiliation du bail ne se prononce jamais automatiquement.
La première question porte sur l’étendue exacte des terres louées et sur la limite avec les fonds voisins. La seconde porte sur la sanction : expulsion de la parcelle occupée sans droit, injonction de libérer et de remettre en état, astreinte, indemnité d’occupation, dommages-intérêts et, seulement à certaines conditions, résiliation du bail rural. Les décisions rendues en 2025 et 2026 montrent que les juges examinent chaque dossier de près : un bailleur qui invoque des labours trop proches du bois sans démontrer de préjudice perd son procès, tandis qu’un bailleur qui aménage une terrasse sur le pré loué se voit ordonner de tout démolir sous astreinte. Cet article explique comment faire borner, comment faire cesser l’empiètement et comment défendre le bail devant le tribunal, côté bailleur comme côté preneur.
I. Labourer au-delà des terres louées et toucher aux bornes : ce que le bail rural permet et ce qu’il interdit
A. La parcelle d’à côté n’est jamais comprise dans le bail : l’occupant sans droit ni titre s’expose à l’expulsion et à une indemnité
Le bail rural ne porte que sur les parcelles qu’il désigne. Labourer la parcelle du voisin, cultiver jusqu’au bord du chemin communal ou rogner la lisière du bois du bailleur ne constitue jamais une extension tacite du bail : c’est une occupation sans droit ni titre. Le propriétaire de la parcelle occupée peut alors saisir le juge des référés pour faire expulser l’occupant et obtenir une provision. Le président du tribunal judiciaire statue en référé selon l’article 835 du code de procédure civile, qui dispose que le juge et le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence « peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Le même texte ajoute que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ».
Le tribunal judiciaire de Caen l’a appliqué sans hésiter par une ordonnance de référé du 26 juin 2025 dans un litige où l’occupant exploitait une parcelle de 5 hectares 71 ares 80 centiares sans aucun titre : le juge a ordonné l’expulsion de l’occupant et de tous occupants de son chef sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification, et l’a condamné à payer au propriétaire la somme provisionnelle de 5.376 euros afin de l’indemniser de l’occupation sans droit ni titre, outre 1.500 euros au titre des frais irrépétibles. La leçon vaut pour le fermier qui déborde : chaque are labouré hors bail expose à une expulsion rapide, à une astreinte journalière et à une indemnité d’occupation fixée par le juge, sans attendre le jugement au fond sur le bail lui-même.
Le preneur ne peut pas davantage invoquer les souplesses que la loi lui accorde à l’intérieur du fonds loué pour justifier un dépassement. Il est vrai que le preneur peut retourner des prairies ou mettre en herbe des terres afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, puisque le code rural prévoit que « le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail ». Mais cette faculté joue uniquement sur les parcelles comprises dans le bail, et elle reste encadrée : « A défaut d’accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre ». Labourer chez le voisin ou sur le chemin ne relève ni du retournement ni d’un moyen cultural : c’est un empiètement pur et simple. De même, les échanges de parcelles entre exploitants, que le code rural autorise pour assurer une meilleure exploitation en prévoyant que « le preneur peut effectuer les échanges ou locations de parcelles qui ont pour conséquence d’assurer une meilleure exploitation », obéissent à des conditions de surface et de déclaration qui ne couvrent jamais une occupation sauvage constatée après coup. Pour une vue d’ensemble du statut du fermage et des sanctions récentes, le lecteur peut se reporter au bilan des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption du cabinet.
En pratique, le bailleur qui constate un dépassement fait dresser immédiatement un constat par un commissaire de justice, avec photographies, mesures et références cadastrales, puis met le preneur en demeure par écrit de cesser le labour hors bail et de remettre les lieux en état. Le voisin dont la parcelle est labourée dispose des mêmes armes : constat, mise en demeure, puis référé en expulsion et en provision. Le preneur avisé, de son côté, vérifie le parcellaire du bail avant chaque campagne, compare le relevé avec le cadastre et demande au bailleur une délimitation contradictoire dès qu’un doute existe sur la limite. Quand le doute porte sur la limite elle-même, c’est le bornage qui tranche, comme l’explique la partie suivante.
B. Bornes arrachées ou déplacées : seul le bornage fixe la limite, à frais communs, et le juge l’impose au besoin
Quand chacun affirme que la limite passe à un endroit différent, ni le cadastre ni les dires des anciens ne suffisent : le cadastre est un document fiscal qui ne fixe pas la propriété. La règle de fond figure à l’article 646 du code civil : « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. » Tout propriétaire, donc aussi le bailleur de terres louées et le voisin agriculteur, peut contraindre l’autre à borner. La procédure commence en général par un bornage amiable et contradictoire : un géomètre-expert convoque les voisins, examine les titres, les plans et les signes sur le terrain, puis propose une limite que les parties acceptent en signant un procès-verbal. Les explications officielles sur le bornage des terrains et l’intervention du géomètre-expert décrivent cette démarche préalable avant tout procès. Si un voisin refuse de signer ou conteste la limite proposée, il reste le bornage judiciaire : le tribunal fixe la ligne divisoire au vu des titres, des plans de bornage anciens, des bornes subsistantes et de l’expertise ordonnée.
Les juges ordonnent volontiers une expertise pour trancher les contestations de bornes. La cour d’appel de Toulouse, par un arrêt du 26 novembre 2025, a désigné un expert avec une mission précise : déterminer si la borne litigieuse avait été déplacée et fixer son positionnement exact au regard du plan de bornage établi le 15 juillet 1987, puis donner son avis sur l’existence d’un empiétement, notamment concernant le mur de clôture. La cour a fixé à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur les frais d’expertise et a confié à un magistrat le contrôle de la mesure, avec un rapport attendu dans les quatre mois. La méthode mérite d’être retenue : produire l’ancien plan de bornage, demander à l’expert de se prononcer borne par borne et de qualifier l’empiètement éventuel, sans se contenter d’affirmations générales.
Le juge n’hésite pas non plus à mettre le coût de la délimitation à la charge de celui qui a créé la confusion et à assortir l’obligation d’une astreinte. La cour d’appel de Riom, par un arrêt du 17 mars 2026 rendu en matière de bail rural, a confirmé que le bailleur devait faire intervenir à ses frais un géomètre-expert afin de délimiter le parcellaire, obligation assortie d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courant après un délai de trois mois, et l’a condamné à payer au preneur la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance subi. Dans cette affaire, le litige portait sur des limites devenues floues entre terres louées et terrains devenus constructibles ; la cour a imposé une délimitation professionnelle plutôt que de laisser les parties s’accuser mutuellement d’empiéter.
Le constat initial conditionne souvent l’issue du procès. Un procès-verbal de bornage signé par les voisins riverains vaut reconnaissance contradictoire de la limite et ferme durablement la discussion, tandis qu’un refus de signer, dûment mentionné par le géomètre-expert, justifie ensuite la saisine du tribunal judiciaire. De la même façon, deux constats espacés de plusieurs années, comme ceux de 2016 et de 2021 produits devant la cour d’Amiens, permettent de dater l’empiètement et de mesurer sa persistance, mais encore faut-il qu’ils décrivent des faits actuels et précis : des traces anciennes qui se sont effacées ne portent plus la demande de résiliation.
Le preneur qui arrache ou déplace une borne commet donc une double faute : il détruit le repère qui prouve la limite et il s’expose à une remise en état à ses frais, à des dommages-intérêts et, si le comportement compromet l’exploitation du fonds, à une demande de résiliation. Le bailleur qui constate la disparition d’une borne fait établir un constat, dépose une main courante si les circonstances l’exigent, demande par écrit au preneur de s’expliquer et propose un bornage contradictoire. Si le preneur refuse, le bailleur saisit le tribunal d’une demande de bornage et, parallèlement, le tribunal paritaire d’une demande fondée sur le bail. Symétriquement, le preneur à qui le bailleur reproche un dépassement imaginaire a tout intérêt à accepter le bornage : le procès-verbal signé par les deux voisins ou le jugement de bornage constitue ensuite la preuve décisive devant le tribunal paritaire. Dans tous les cas, les documents à conserver sont les mêmes : bail avec parcellaire, relevés cadastraux, anciens procès-verbaux de bornage, photographies datées, constats de commissaire de justice et correspondances avec le voisin et le bailleur.
II. Faire cesser l’empiètement et défendre le bail : le bon juge, la bonne preuve et la demande exacte
A. Quand le preneur déborde : mise en demeure, référé pour faire cesser, puis résiliation au fond seulement si le manquement est prouvé
Face à un fermier qui laboure au-delà, le bailleur doit graduer sa réaction. La première étape consiste à mettre en demeure par lettre recommandée : rappeler les parcelles louées telles que le bail les désigne, joindre le constat du commissaire de justice, exiger la cessation immédiate du labour hors bail et la remise en état de la bande labourée à tort. La seconde étape, quand l’atteinte se poursuit ou que le voisin exige une solution, consiste à saisir le juge des référés pour faire cesser le trouble manifestement illicite et obtenir une provision, comme le tribunal de Caen l’a fait en ordonnant l’expulsion sous astreinte et 5.376 euros de provision. La troisième étape, la résiliation du bail lui-même, relève du tribunal paritaire des baux ruraux et obéit à des conditions strictes.
Le texte applicable à la résiliation pour faute du preneur est l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, selon lequel « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants ». Parmi ces motifs figure le « 2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». Le même article précise que « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ». Le droit commun du bail rural confirme cette exigence d’un préjudice : l’article 1766 du code civil, applicable au preneur rural, prévoit que si le preneur « ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». Sans dommage démontré pour le fonds, la résiliation se refuse.
L’arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 13 mai 2025 illustre cette sévérité à l’égard des demandes mal étayées. Dans cette affaire, un groupement foncier rural avait consenti un bail à long terme de dix-huit ans portant sur plus de 45 hectares. S’appuyant sur deux constats de 2016 et de 2021, il reprochait au fermier de labourer trop près du bois et du chemin et de ne pas conserver les bandes herbeuses prévues au bail, et demandait la résiliation pour agissements compromettant la bonne exploitation sur le fondement de l’article L. 411-31. La cour a écarté la qualification de clause environnementale au sens de l’article L. 411-27 du code rural : la clause litigieuse, qui imposait des bandes non traitées le long des chemins, avait pour seul objectif d’attirer et de maintenir les oiseaux sur les parcelles en les agrainant et en leur donnant des refuges contre les rapaces, en vue de permettre l’activité de chasse développée à titre commercial par le bailleur, et non de préserver la biodiversité ou les sols. Surtout, le bailleur ne démontrait pas en quoi le non-respect de l’obligation compromettait la bonne exploitation des parcelles ni en quoi il portait préjudice aux biens loués. La cour a donc confirmé le jugement qui rejetait la résiliation et a condamné le bailleur à verser 3.000 euros au preneur au titre des frais irrépétibles.
Trois enseignements se dégagent pour le bailleur. D’abord, invoquer le bon fondement ne suffit pas : labourer jusqu’au bord du chemin ou rogner une bande herbeuse ne caractérise des agissements compromettant la bonne exploitation que si le bailleur prouve concrètement le préjudice causé au fonds, par exemple une dégradation du sol, une atteinte au chemin ou une sanction administrative. Ensuite, la clause du bail doit être lue pour ce qu’elle dit : une clause destinée à favoriser la chasse commerciale du bailleur ne bénéficie pas du régime protecteur des clauses environnementales, que le code rural réserve aux pratiques « ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion ». Enfin, les constats doivent être précis et actuels : des traces anciennes qui se confondent désormais dans la bande herbeuse ne suffisent pas à faire résilier un bail de dix-huit ans. Le preneur, de son côté, se défend en démontrant qu’il exploite correctement, en justifiant d’éventuelles raisons sérieuses et légitimes et en acceptant le bornage qui établira la limite exacte. La fiche officielle sur les droits et obligations du preneur et du bailleur dans le bail à ferme rappelle utilement ce cadre avant toute action.
B. Quand le bailleur empiète sur les terres louées : le preneur obtient la libération, la remise en état et l’indemnisation, à Paris comme ailleurs
L’empiètement ne vient pas toujours du preneur. Il arrive que le bailleur construise, aménage ou plante sur une parcelle qu’il a donnée à bail, ou qu’il supprime l’accès direct du fermier à la voie publique. Le preneur subit alors un trouble de jouissance qui ouvre droit à réparation et à remise en état, sans qu’il ait besoin de demander la résiliation du bail.
La cour d’appel d’Amiens l’a jugé par un arrêt du 28 janvier 2025 dans un litige opposant une bailleresse à son fermier. La bailleresse avait fait rénover une grange et avait aménagé aux abords une terrasse, un jardin et des clôtures sur une parcelle de pré louée, tout en supprimant l’accès direct du preneur depuis la voie publique. Le preneur, qui continuait d’accéder à la parcelle par une autre parcelle, demandait la libération des lieux et une indemnisation. La cour a confirmé l’octroi d’une provision de 1.000 euros à valoir sur les dommages-intérêts pour trouble de jouissance, puis a enjoint à la bailleresse, dans un délai de deux mois à compter de la signification et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour durant trois mois, de libérer la parcelle de toute occupation en enlevant les aménagements réalisés aux abords de la grange rénovée, à savoir la terrasse empierrée, le jardin engazonné, la haie et la clôture, de restaurer l’emprise de ce terrain aménagé dans son état d’origine de pré et de laisser au preneur l’accès direct depuis la voie publique. La cour a précisé que le fait que le preneur ait pu continuer à exploiter en passant par une autre parcelle importait peu : l’appropriation d’une partie de la parcelle louée et la condamnation de son accès direct constituaient un trouble de jouissance caractérisé.
Le preneur confronté à un tel empiètement fait constater les aménagements par un commissaire de justice, met le bailleur en demeure de libérer la parcelle et de rétablir l’accès, puis saisit le tribunal paritaire pour obtenir l’injonction de libérer sous astreinte, la remise en état et des dommages-intérêts. En cas d’urgence, le référé permet d’obtenir rapidement une provision et des mesures de remise en état sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. La demande doit chiffrer le préjudice : perte d’exploitation de la surface amputée, allongement des parcours, frais de constat et de géomètre, gêne durable depuis une date précise. Dans l’affaire jugée à Amiens, la gêne courait depuis février 2023 et aucun accord n’était intervenu entre les parties, ce qui a justifié l’injonction sous astreinte.
La répartition des juges dépend de l’objet exact du litige : le tribunal paritaire des baux ruraux connaît des contestations nées du bail, y compris les troubles de jouissance et les demandes de résiliation, tandis que le bornage et les questions de propriété relèvent du tribunal judiciaire. Les deux actions se combinent utilement : le bornage fixe la limite, le tribunal paritaire en tire les conséquences sur le bail. Le congé et ses contestations obéissent à des délais de forclusion, puisque « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion » : le preneur qui reçoit un congé adossé à un empiètement ou à une limite contestée doit donc contester dans le délai sans attendre l’issue du bornage. De même, lorsque le bailleur entend reprendre une partie des terres devenues constructibles, la résiliation partielle pour changement de destination exige une notification précise : « Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine », et « La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification ». La cour de Riom a annulé une notification qui visait l’ensemble du bail sans désigner les parcelles concernées : l’imprécision du parcellaire fait échec aussi bien à la résiliation partielle qu’à la résiliation pour faute.
À Paris et en Île-de-France, où les terres louées jouxtent souvent des zones en mutation, ces réflexes s’appliquent avec une vigilance particulière : vérifier le plan local d’urbanisme avant d’invoquer un changement de destination, faire borner avant de construire ou de clôturer en limite de parcelles louées et saisir le tribunal paritaire de Paris dans les délais. La juridiction compétente, les délais pratiques et les pièces à préparer ne diffèrent pas dans leur principe, mais l’imbrication avec l’urbanisme rend la délimitation par géomètre-expert encore plus décisive.
En définitive, que le dépassement vienne du preneur ou du bailleur, la méthode gagnante reste la même : identifier précisément les parcelles du bail, faire constater l’empiètement par un commissaire de justice, proposer ou accepter le bornage contradictoire, puis saisir le juge de la demande exacte, expulsion et provision en référé, injonction de libérer sous astreinte et remise en état, dommages-intérêts pour trouble de jouissance, et résiliation seulement quand le manquement compromet réellement la bonne exploitation du fonds. Les bornes se rétablissent, les labours hors bail se paient et les aménagements sauvages se démolissent : le tribunal tranche la limite et en tire les conséquences sur le bail.
Retenez enfin qu’aucune des deux parties n’a intérêt à se faire justice elle-même : arracher une clôture posée par l’autre, labourer en représailles ou bloquer un accès aggrave chaque dossier et fournit à l’adversaire la preuve du trouble. La voie sûre reste écrite et graduée, constat, mise en demeure, bornage, puis juge, et chaque étape alimente la suivante devant le tribunal.