Le 30 septembre et le 1er octobre concentrent chaque année une part massive des sorties de location : baux étudiants qui s’achèvent, mobilités de la rentrée, congés donnés en juillet pour la fin du trimestre. Les semaines qui suivent donnent lieu au même litige dans des milliers de dossiers : le bailleur conserve tout ou partie du dépôt de garantie au titre du ménage, de dégradations invoquées ou de travaux chiffrés par un simple devis, parfois sans joindre la moindre facture. Le locataire sortant se demande alors ce qu’il peut exiger, dans quel délai, avec quelles preuves et devant quel juge à Paris et en Île-de-France. La réponse tient en deux blocs de règles. Le premier porte sur le calendrier et la sanction : un ou deux mois pour restituer selon la conformité des états des lieux, puis une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard qui court de plein droit. Le second porte sur le fond : aucune retenue n’est possible sans dégradation démontrée par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, sans imputation exacte au locataire et sans justificatif, tandis que l’usure normale du temps et de l’usage reste à la charge du bailleur. Cet article expose la méthode complète : calculer le délai, vérifier chaque retenue, chiffrer la majoration et agir efficacement.

I. Dans quels délais le bailleur doit-il restituer le dépôt de garantie après la sortie ?

A. Un mois si la sortie est conforme, deux mois dans les autres cas : comment le délai se calcule

Le dépôt de garantie versé à la signature du bail n’est pas un acompte sur les derniers loyers et le locataire ne peut pas décider seul de l’imputer sur des loyers impayés. Sa fonction est définie par la Cour de cassation : dans son arrêt du 31 mai 2018, pourvoi n° 17-18.069, la troisième chambre civile rappelle qu’« il résulte de ce texte que le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire ». Le texte visé est l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui organise la restitution après la remise des clés. Tout le calendrier part de cette remise : restitution des clés en main propre ou envoi par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Conserver une preuve datée de cette remise est donc la première pièce du dossier, car c’est elle qui fait courir le délai.

Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai est d’un mois, selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Dans les autres situations, le délai est de deux mois, selon le même article 22 : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Pour une sortie le 30 septembre 2026 avec un état des lieux de sortie qui relève des différences, la date limite est donc le 30 novembre 2026. Si la sortie est parfaitement conforme, la limite tombe au 30 octobre 2026.

Deux conditions pratiques sont souvent oubliées. D’abord, le locataire doit indiquer au bailleur, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Le même article 22 prévoit que la majoration pour retard n’est pas due « lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ». Concrètement, l’adresse nouvelle doit figurer dans l’état des lieux de sortie ou dans le courrier qui accompagne la remise des clés, et le locataire garde une copie de cette mention. Ensuite, en cas de vente du logement loué entre la sortie et la restitution, la loi fait peser la restitution sur le nouveau bailleur en cas de vente ou de transmission des locaux loués Le locataire sortant doit alors réclamer au nouveau propriétaire, même si le dépôt avait été versé à l’ancien.

Dans les immeubles collectifs, un régime particulier s’applique aux charges. Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, « lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble ». Puis, le même article 22 ajoute : « La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble ». Les parties peuvent aussi, selon le même article 22, « amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes ». L’arrêt du 31 mai 2018 précité en tire une conséquence directe : « la régularisation définitive des charges et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble ». Dans cette affaire, la juridiction de proximité avait appliqué la majoration de 10 % à un solde issu de la régularisation des charges, soumis à ce délai différent, alors que les réparations locatives excédaient le dépôt : la Cour casse pour violation du texte. La leçon pour le bailleur comme pour le locataire est claire : il faut distinguer le solde du dépôt restituable à un ou deux mois et le solde de charges, qui suit le calendrier de l’approbation des comptes.

B. Majoration de 10 % de plein droit, chèque non encaissé et cumul avec les intérêts

La sanction du retard est automatique. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Chaque mois commencé compte pour un mois entier, et la base est le loyer mensuel en principal, hors charges. Pour un loyer de 1 100 euros avec trois mois de retard, la majoration atteint 330 euros. Cette sanction s’ajoute au solde du dépôt lui-même et elle ne demande aucune mise en demeure préalable : dans son arrêt du 12 février 2026, pourvoi n° 24-21.258, la troisième chambre civile énonce, dans son arrêt du 12 février 2026, que « la majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés ». Le locataire n’a donc pas à démontrer une faute particulière du bailleur ni à l’avoir relancé avant l’expiration du délai.

Ce même arrêt du 12 février 2026 tranche une difficulté fréquente : le bailleur qui affirme avoir envoyé un chèque. Dans cette affaire, après la libération d’un logement meublé le 11 mars 2021, le juge avait retenu que le bailleur avait émis un chèque le 9 avril 2021 et l’avait adressé au locataire, sans retard caractérisé, alors que le chèque n’avait jamais été encaissé et que le locataire contestait l’avoir reçu. La Cour de cassation censure ce raisonnement dans son arrêt du 12 février 2026 : « En statuant ainsi, sans constater que le bailleur justifiait de la réception du chèque par le locataire, qui la contestait, le juge a violé les textes susvisés. » Elle vise l’article 1353 du code civil, que le même arrêt rappelle en ces termes : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Un chèque émis et prétendument posté ne libère pas le bailleur tant que la réception par le locataire n’est pas établie, et l’émission d’un chèque jamais encaissé ne vaut pas paiement. Pour le bailleur, la voie sûre reste le virement avec référence du dossier, qui laisse une trace bancaire. Pour le locataire qui n’a rien reçu, la contestation de la réception suffit à maintenir la majoration jusqu’au paiement effectif.

Une limite doit être connue pour bien chiffrer la demande : la majoration légale ne se cumule pas avec les intérêts au taux légal sur la même période et elle ne porte elle-même intérêt qu’une fois liquidée par le juge. Dans son arrêt du 15 novembre 2018, pourvoi n° 17-26.986, la troisième chambre civile juge que « la majoration prévue par le premier de ces textes ne peut se cumuler avec les intérêts moratoires au taux légal fixés par le second et ne produit intérêt qu’à compter du jugement la liquidant ». Le tribunal qui avait assorti le dépôt et la majoration des intérêts au taux légal depuis la fin du délai d’un mois est donc censuré sur ce point. En pratique, le locataire réclame le solde du dépôt avec intérêts au taux légal et, séparément, la majoration de 10 % par mois commencé, sans appliquer d’intérêts sur cette majoration avant le jugement. Cette présentation évite une réduction du quantum devant le juge.

II. Quelles retenues le bailleur peut-il réellement opérer sur le dépôt de garantie ?

A. Ménage, dégradations et devis : les trois filtres de toute retenue valable

Aucune retenue n’est possible sans dégradation établie par la comparaison des deux états des lieux. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe : « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». Comme le souligne le tribunal judiciaire de Poitiers dans son jugement du 24 janvier 2025, RG n° 23/00258, « La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux ». Si l’état des lieux d’entrée décrit un élément en bon état et que la sortie le décrit comme sale ou détérioré, la dégradation est établie. Si les deux états sont identiques, ou si aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé, la retenue s’effondre. Sur ce dernier point, l’article 1731 du code civil prévoit : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Cette présomption joue contre le locataire quand l’entrée n’a pas été documentée, ce qui montre l’importance de photos datées et d’un état d’entrée précis dès l’emménagement.

Le premier filtre exclut l’usure normale, que la loi laisse à la charge du bailleur. L’article 7 de la loi de 1989 met à sa charge, selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». La vétusté est définie par l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». Le jugement de Poitiers applique cette définition à une occupation de près de six ans : les peintures n’étaient pas neuves à l’entrée et des travaux de réfection des murs, plafonds et boiseries chiffrés à 6 012,57 euros TTC ont été réduits car, selon le même jugement de Poitiers, « un coefficient de vétusté sera appliqué à raison de 80 %, de sorte que seule une somme représentant 20 % de ce coût sera mise à la charge des locataires, ce qui représente 1 202,51 € ». Pour une sortie d’octobre 2026 après trois, six ou neuf ans d’occupation, le même raisonnement s’impose : une moquette tassée, des peintures jaunies par le temps, des joints vieillis ou un chauffe-eau en fin de vie relèvent de l’usage normal. Le bailleur qui facture du neuf à la place de l’usagé sans abattement s’expose à une réduction du même ordre. Les grilles de vétusté annexées à certains baux donnent un barème par élément et par année ; à défaut de grille, le juge applique un abattement selon la durée d’occupation et l’état initial.

Le deuxième filtre porte sur les justificatifs : chaque somme retenue doit être « dûment justifiée ». Un devis seul ne prouve pas une dépense payée et un forfait de ménage prévu au bail ne dispense pas de démontrer que le logement a été rendu sale. Le jugement de Poitiers illustre la méthode ligne à ligne : le tribunal retient 696 euros de nettoyage sur facture d’entreprise détaillant four, plaque, hotte, sanitaires, sols et vitres, 32,50 euros de faïence reconnus par les locataires eux-mêmes et 99,30 euros d’éléments de salle de bain sur extrait de facture, soit un total de réparations locatives ramené à 2 030,31 euros après vétusté. Il écarte en revanche le remplacement du four à 329 euros car les bailleurs « ne produisent aucune pièce permettant de le vérifier », le remplacement du ballon d’eau chaude car « aucun élément ne permet d’établir » un effet sur son fonctionnement, et le nettoyage de façade car ces travaux « ne relèvent pas des réparations locatives en application du décret n° 87-712 du 26 août 1987 », tranche le même jugement de Poitiers. La méthode à reproduire est donc la suivante : exiger pour chaque retenue la comparaison des états des lieux, la facture ou l’extrait de facture correspondant à une dépense réelle, et la preuve que la prestation entre dans les réparations locatives. Un devis non suivi de facture, une retenue globale sans détail ou une facture de remise à neuf intégrale sans abattement de vétusté doivent être contestés poste par poste.

Le troisième filtre concerne les frais d’état des lieux de sortie par commissaire de justice. L’article 3-2 de la loi de 1989 dispose : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. » Si l’état amiable est impossible, il « est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ». Le tribunal de Poitiers refuse au bailleur le remboursement de la moitié du constat parce qu’il se borne à invoquer « la mauvaise foi supposée de leurs locataires, mais sans justifier du refus d’une telle demande », retient le même tribunal de Poitiers. Le bailleur qui veut faire supporter la moitié du coût au locataire doit donc prouver qu’il a proposé un rendez-vous amiable et que le locataire l’a refusé ou ne s’est pas présenté. À défaut, le coût reste à sa charge et ne peut pas être imputé sur le dépôt.

B. Contester et récupérer à Paris : mise en demeure, conciliation et juge mode d’emploi

La contestation commence par un dossier écrit et chiffré. Le locataire réunit le bail, les deux états des lieux avec photos, la preuve de la remise des clés et de l’adresse nouvelle, le décompte du bailleur avec ses devis et factures, et ses propres preuves : attestations, photos de sortie, facture de l’entreprise de ménage qu’il a payée, échanges de courriels. Il recalcule le délai applicable à partir de la remise des clés, vérifie la conformité ou non des états des lieux, additionne les retenues justifiées au sens des trois filtres précédents et chiffre la majoration de 10 % par mois commencé. La mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception réclame le solde précis du dépôt et la majoration pour chaque mois de retard, en visant l’article 22 et en joignant les pièces. Ce courrier interrompt les discussions informelles et fixe le point de départ des intérêts sur le solde. Lorsque le litige porte aussi sur des questions de bail d’habitation au sens large, les explications de notre page consacrée au bail d’habitation à Paris et aux recours du locataire permettent de situer ce contentieux parmi les autres actions possibles.

À Paris et en Île-de-France, deux voies préalables méritent d’être utilisées avant le tribunal. La commission départementale de conciliation peut être saisie du différend relatif au dépôt de garantie ; son avis écrit pèse dans la suite du dossier et une conciliation réussie évite des mois de procédure. Parallèlement, rien n’interdit une négociation chiffrée : proposer au bailleur de déduire les seules retenues justifiées par des factures, avec abattement de vétusté documenté, aboutit souvent à un accord partiel que le locataire fait constater par écrit avant tout paiement. Si le bailleur reste silencieux ou maintient des retenues forfaitaires, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire est compétent. La demande porte sur le solde du dépôt, la majoration de 10 % par mois commencé depuis l’expiration du délai, les intérêts au taux légal sur le solde et, le cas échéant, des dommages et intérêts si un préjudice distinct du retard est démontré, ainsi qu’une indemnité de procédure. Le jugement de Poitiers montre que le juge contrôle chaque poste, applique la vétusté et sanctionne les demandes sans pièces : un dossier ordonné, avec tableau comparatif entrée-sortie et justificatifs classés par poste, obtient des résultats nettement meilleurs qu’une réclamation globale.

Les bailleurs parisiens doivent de leur côté adapter leurs pratiques pour éviter la majoration. Restituer par virement avant l’expiration du délai, joindre un décompte détaillé poste par poste avec factures et comparaison des états des lieux, appliquer un abattement de vétusté dès que l’occupation dépasse quelques années, limiter la provision pour charges à 20 % du dépôt avec justification et régulariser dans le mois de l’approbation des comptes : chacune de ces précautions supprime un chef de contestation. L’envoi d’un chèque non suivi, les retenues au forfait ménage sans facture, les devis présentés comme des dépenses et les remplacements à neuf sans abattement sont les quatre causes de condamnation les plus fréquentes. Pour les logements meublés, le dépôt peut atteindre deux mois de loyer mais les règles de restitution et de majoration restent identiques, comme le confirme l’arrêt du 12 février 2026 rendu à propos d’un logement meublé. Dans les copropriétés parisiennes, anticiper l’arrêté des comptes et l’approbation en assemblée générale évite de prolonger le litige sur la provision de 20 %.

Conclusion

Pour une sortie intervenue autour du 1er octobre 2026, le réflexe utile tient en quatre vérifications : dater la remise des clés et l’adresse nouvelle, déterminer si le délai est d’un ou de deux mois selon la conformité des états des lieux, contrôler chaque retenue au triple filtre de la dégradation comparée, de l’imputation au locataire hors vétusté et du justificatif réel, puis chiffrer la majoration de 10 % par mois commencé qui court de plein droit après le délai. Le bailleur qui paie par virement dans le délai avec un décompte facturé et abattu de vétusté s’épargne la sanction. Le locataire qui met en demeure avec un décompte précis, saisit la conciliation puis le juge des contentieux de la protection avec un dossier ordonné, récupère le solde et la majoration. Les arrêts de 2018 et de 2026 comme le jugement de Poitiers de 2025 montrent que le juge tranche sur pièces : comparaison des états des lieux, factures réelles et vétusté appliquée. C’est sur ces pièces, réunies dès la sortie, que se gagne le contentieux du dépôt de garantie.