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Maître Reda KOHEN

Avocat au Barreau de Paris

Kohen
01/10/2026
14:17

La consécration jurisprudentielle du risque avéré de dommage futur en matière de troubles anormaux du voisinage

Le droit des troubles anormaux du voisinage connaît une mutation majeure en 2026. Pendant longtemps, la théorie prétorienne reposait sur la démonstration rigoureuse d’un dommage actuel, né et certain, excédant les inconvénients normaux de la vie en société. Cette exigence classique, si elle visait à préserver l’exercice du droit de propriété et la liberté d’entreprendre des constructeurs, laissait fréquemment sans recours effectif les propriétaires riverains confrontés à une menace imminente, grave et objectivement documentée. Face à des travaux de terrassement périlleux, des excavations profondes en milieu urbain ou des affouillements déstabilisant les fondations mitoyennes, contraindre le voisin à attendre l’effondrement effectif d’un mur ou l’apparition de désordres structurels irréversibles pour agir en justice apparaissait contraire à l’exigence élémentaire de sécurité juridique et matérielle. La jurisprudence récente, et tout particulièrement l’arrêt de la troisième chambre civile du 5 mars 2026, vient infléchir cette doctrine séculaire en consacrant la notion de risque avéré de dommage futur comme condition suffisante pour caractériser un trouble anormal du voisinage. Cette évolution, qui s’inscrit directement dans le sillage de l’article 1253 du Code civil issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, redéfinit en profondeur les contours de la responsabilité objective des propriétaires, des maîtres d’ouvrage et des constructeurs intervenant sur les chantiers immobiliers.

Sur le plan contentieux, cette transformation substantielle bouleverse l’office du juge civil et la stratégie des conseils. En autorisant la saisine de la juridiction dès l’identification d’une situation à risque, le droit positif substitue une logique d’anticipation et de prévention à une approche traditionnellement curative et indemnitaire. Néanmoins, l’accès à ce régime de responsabilité sans faute ne saurait dispenser le demandeur d’une rigueur procédurale absolue. L’action en cessation ou en prévention du trouble anormal requiert la mise en œuvre d’étapes strictes, allant de la tentative préalable de résolution amiable aux mesures d’instruction *in futurum*, en passant par la saisine appropriée du juge des référés ou de la formation collégiale du tribunal judiciaire. Les règles de compétence d’attribution et territoriale, les délais impératifs de prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, ainsi que la formulation millimétrée des prétentions au sein du dispositif des écritures constituent autant de verrous destinés à empêcher les recours abusifs ou dilatoires.

Cet article se propose d’analyser cette mutation jurisprudentielle, en explorant la rupture que constitue l’admission du risque avéré de dommage futur au regard des principes directeurs du procès civil et des voies de droit d’urgence, avant d’envisager les limites structurelles et probatoires que les tribunaux imposent pour maintenir l’équilibre nécessaire entre le droit de propriété et les nécessités du voisinage.

I. La consécration du risque avéré comme trouble anormal de voisinage

La consécration du risque avéré comme trouble anormal de voisinage permet d’anticiper la survenance de dommages irréparables, en alignant le droit des troubles du voisinage sur les impératifs de prévention des risques, longtemps limités au champ de la police administrative. Ce basculement doctrinal dote désormais le juge judiciaire d’un pouvoir d’injonction préventif direct, destiné à sauvegarder l’intégrité des immeubles riverains avant que l’atteinte matérielle ne se concrétise dans le monde physique.

A. Le dépassement de l’exigence du dommage actuel

Jusqu’alors, la démonstration d’un trouble nécessitait un dommage caractérisé et actuel. La jurisprudence a progressivement assoupli cette exigence. Dans un arrêt de la Cour d’appel de Riom en date du 10 mars 2026, la juridiction rappelle : « L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit. Ce régime de responsabilité ne repose pas sur la preuve d’un comportement fautif de l’auteur du dommage : seule compte l’existence d’un trouble excédant la gêne normalement supportable dans le cadre de relations de voisinage.« . Cette définition, tout en restant classique, prépare le terrain pour la prise en compte du risque.

En affirmant l’autonomie de cette responsabilité objective de plein droit par rapport au régime général de la faute extracontractuelle des articles 1240 et 1241 du Code civil, la cour d’appel souligne que la légitimité de l’action dépend uniquement de la mesure de l’anormalité de la nuisance. Qui plus est, la qualité de défendeur ne se restreint pas au seul propriétaire foncier : la jurisprudence constante y assimile le maître d’ouvrage, les locataires, mais également les constructeurs, entrepreneurs et architectes en leur qualité de « voisins occasionnels ». Dès lors que l’action est intentée, le demandeur n’a pas à prouver une négligence, une imprudence ou une violation des règles de l’art dans la conduite du chantier, mais seulement la matérialité d’une situation objectivement insupportable générée par l’immeuble source.

L’arrêt pivot du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., n° 23-20.575) franchit une étape supplémentaire en validant l’action en réparation fondée sur un risque avéré. La Cour estime qu’un danger réel, sérieux et imminent de survenance d’un sinistre, quand bien même aucun désordre n’est encore apparu, peut constituer un trouble anormal. Cette solution est cohérente avec la finalité réparatrice de cette responsabilité objective. Elle permet de solliciter des mesures de sauvegarde, telles que des travaux de consolidation ou de mise en sécurité, avant que le sinistre ne se réalise, évitant ainsi des dommages souvent plus coûteux à réparer et plus complexes à indemniser.

Sur le plan procédural, cette consécration offre une passerelle directe vers les compétences du juge des référés du tribunal judiciaire, régies par l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile. En application de ce texte fondamental, le président du tribunal judiciaire ou le magistrat délégué peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Jusqu’à cet arrêt de la Cour de cassation du 5 mars 2026, l’application du trouble manifestement illicite au trouble de voisinage sans dommage physique consommé se heurtait régulièrement à la contestation de l’anormalité par les défendeurs. Désormais, le risque avéré de sinistre structurel — tel qu’un tassement différentiel de sol consécutif à un pompage de nappe phréatique ou la décompression d’un talus mitoyen — caractérise en soi l’imminence du dommage au sens de l’article 835, justifiant des injonctions immédiates.

Lorsque la situation commande une décision tranchant le litige au fond avec l’autorité de la chose jugée sans subir les délais d’instruction de la mise en état ordinaire, le demandeur peut également solliciter du président du tribunal judiciaire l’autorisation d’assigner à jour fixe, sur le fondement des articles 840 à 844 du Code de procédure civile. Cette requête sur assignation à jour fixe exige la justification d’une urgence impérieuse et le dépôt préalable d’un projet d’assignation articulant les moyens de fait et de droit. En cas d’accueil de la requête, le président fixe le jour et l’heure de l’audience où l’affaire sera plaidée, garantissant un traitement accéléré du risque immobilier.

La question des délais d’action s’avère tout aussi déterminante. L’action en responsabilité pour trouble anormal du voisinage est soumise à la prescription quinquennale de droit commun énoncée à l’article 2224 du Code civil. Selon ce texte, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Dans le cadre nouveau du risque avéré de dommage futur, la fixation du point de départ (*dies a quo*) du délai de prescription soulève un enjeu procédural de premier ordre. Ce délai ne court pas à compter du commencement matériel des travaux mitoyens, mais à partir de la date à laquelle le demandeur acquiert la certitude technique du risque encouru, matérialisée par la remise d’un rapport de visite d’un technicien ou la notification d’une note de synthèse d’un expert judiciaire. De surcroît, lorsque le risque découle d’un état de fait dangereux permanent (chantier suspendu sans confortement provisoire, blindage de fouille insuffisant laissé à l’abandon), le trouble anormal présente un caractère continu, de sorte que la prescription ne commence à courir qu’au jour de la suppression complète de la cause du péril.

Quant aux sanctions susceptibles d’être prononcées, le juge saisi sur le fondement du risque avéré dispose d’un arsenal d’injonctions sous astreinte. L’astreinte, régie par les articles L. 131-1 à L. 131-4 du Code des procédures civiles d’exécution, peut être ordonnée à titre provisoire ou définitif pour contraindre le maître d’ouvrage récalcitrant à réaliser les travaux confortatifs d’urgence : réalisation d’une paroi moulée, injection de coulis de ciment, pose de butons métalliques ou confortement de sous-œuvre. En cas de défaillance persistante du constructeur dans le délai fixé par la décision exécutoire, la liquidation de l’astreinte est portée devant le juge de l’exécution (JEX) du tribunal judiciaire territorialement compétent, conformément à l’article L. 213-6 du Code de l’organisation judiciaire. Le juge du fond peut en outre autoriser le demandeur à faire exécuter lui-même les travaux de sécurisation nécessaires aux dépens du débiteur de l’obligation, selon le mécanisme de l’article 1222 du Code civil.

B. L’appréciation souveraine du juge : une mutation nécessaire

Si le risque avéré est admis comme fondement, son appréciation demeure une prérogative des juges du fond. Ils doivent, selon une méthode éprouvée, apprécier la normalité du trouble en tenant compte des circonstances de temps et de lieu. Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 16 juin 2026, souligne l’importance de ce contexte : « La théorie du trouble anormal de voisinage est une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d’une faute. En l’espèce, il ressort de l’ordonnance de référé du 6 mars 2020, du pré-rapport d’expertise […] que les travaux de démolition ont débuté en juillet 2020 et étaient presque achevés« .

L’analyse contextuelle opérée par les juridictions de première instance et d’appel met en évidence la corrélation étroite entre le déroulement chronologique d’un projet de démolition-reconstruction et la cristallisation de l’anormalité. Dans les centres urbains denses, les opérations de démolition de bâtiments mitoyens privent souvent les parois voisines d’un soutien latéral séculaire, exposant les maçonneries anciennes à des transferts de charge brutaux et à des infiltrations d’eaux pluviales. Les magistrats apprécient la tolérance normale en fonction des données concrètes consignées dans les pièces de la procédure : ordonnance de désignation d’un expert, calendriers d’intervention des entreprises de gros œuvre, et conclusions intermédiaires issues des pré-rapports techniques.

Le juge, dans son appréciation, doit éviter de confondre simple gêne urbaine et risque de dommage réel. La densité de l’urbanisation est un critère essentiel qui tempère l’appréciation des troubles, comme le rappelait l’arrêt du 27 mars 2025. Le risque doit être avéré et non hypothétique. Il doit se matérialiser par des éléments objectifs : un rapport d’expertise, un constat de commissaire de justice, ou des éléments techniques indiscutables. La Cour de cassation, dans son arrêt du 5 mars 2026, a précisé que la probabilité de survenance du dommage doit être « réelle et sérieuse ». Cette condition est essentielle pour éviter que le recours ne soit instrumentalisé pour faire obstruction à des projets de construction voisins légitimes.

L’évaluation de cette probabilité réelle et sérieuse passe par un examen attentif de la phase d’instruction du procès civil. Devant le tribunal judiciaire, lorsque l’affaire est orientée vers la mise en état conformément aux articles 776 et suivants du Code de procédure civile, le juge de la mise en état (JME) dispose d’attributions spécifiques pour encadrer la collecte des données techniques. Les parties peuvent lui soumettre des incidents de communication de pièces sous astreinte sur le fondement des articles 11, 138, 139 et 142 du même code. Le voisin menacé par une opération d’envergure est ainsi recevable à exiger du maître d’ouvrage défendeur la production forcée de documents contractuels et techniques déterminants : études géotechniques de conception (missions G2 AVP et G2 PRO normalisées selon la norme NF P 94-500), plans d’implantation des soutènements provisoires, notes de calcul de descente de charges, ou encore polices d’assurance Tous Risques Chantier (TRC) et responsabilité civile décennale.

Le juge de la mise en état est également compétent, en vertu de l’article 789 du Code de procédure civile, pour ordonner des mesures provisoires relatives au litige, constater l’extinction de l’instance ou trancher des exceptions de procédure et des fins de non-recevoir. Cette étape procédurale constitue un filtre d’une grande efficacité pratique. Si le demandeur tente d’obtenir la paralysie intégrale d’un programme de construction sur la foi de simples appréhensions subjectives ou d’arguments purement esthétiques, le juge de la mise en état ou la formation de jugement rejettera la demande en constatant l’absence de matérialité du risque.

Par ailleurs, la pratique judiciaire veille à sanctionner avec fermeté les recours intentés de mauvaise foi ou dans une intention purement dilatoire. L’instrumentalisation de la théorie du risque avéré par un riverain cherchant à monnayer son désistement ou à faire échec à une opération immobilière concurrente expose son auteur à des condamnations pécuniaires substantielles. Aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un montant maximal de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent être réclamés par le constructeur ou le promoteur pour réparer le préjudice financier induit par le retard du chantier (immobilisation d’engins, pénalités de retard dues aux acquéreurs en l’état futur d’achèvement, surcoûts financiers d’emprunt). S’y ajoute la condamnation systématique aux frais irrépétibles au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dont les tribunaux relèvent aujourd’hui les montants pour tenir compte de la réalité des honoraires d’avocat et de conseil technique exposés pour contrer une action mal fondée.

II. Les limites et la mise en œuvre de cette nouvelle responsabilité

Cette nouvelle possibilité d’action ne doit pas être détournée en un outil de blocage systématique de tout projet voisin. Le cadre légal et probatoire est strict, et les magistrats veillent à ne pas transformer la théorie en une responsabilité absolue du propriétaire. La reconnaissance prétorienne du risque avéré de dommage futur impose un respect rigoureux des voies procédurales, de l’administration de la preuve scientifique et des équilibres textuels institués par le législateur.

A. La preuve technique rigoureuse : un impératif probatoire

La charge de la preuve incombe au demandeur, qui doit démontrer non seulement la réalité du risque, mais aussi son caractère anormal. Les juges exigent des preuves techniques irréfutables. Dans son jugement du 18 novembre 2025, le tribunal judiciaire de Nice insiste sur ce point : « cette société était tenue de mettre en oeuvre les mesures techniques et organisationnelles appropriées afin de garantir un niveau de sécurité adapté à son réseau informatique« . Bien que cet arrêt concerne la cybersécurité, le principe de la démonstration d’un manquement technique est transposable à la démonstration d’un risque de dommage immobilier.

La transposition de ce principe aux opérations de construction met en lumière l’obligation pour le demandeur d’établir scientifiquement les faiblesses structurelles créées par l’opération voisine. Dans le domaine du bâtiment, les mesures organisationnelles et techniques appropriées s’expriment à travers le respect des Règles de l’art, des Documents Techniques Unifiés (DTU), des recommandations professionnelles de l’AQC

La consécration jurisprudentielle du risque avéré de dommage futur en matière de troubles anormaux du voisinage

Le droit des troubles anormaux du voisinage connaît une mutation majeure en 2026. Pendant longtemps, la théorie reposait sur la preuve d’un dommage actuel, né et certain, excédant les inconvénients normaux de la vie en société. Cette exigence, si elle était protectrice de la liberté d’entreprendre ou d’agir, pouvait laisser sans protection des voisins exposés à une menace imminente et grave. La jurisprudence récente, et tout particulièrement l’arrêt de la troisième chambre civile du 5 mars 2026, vient infléchir cette doctrine en consacrant la notion de risque avéré de dommage futur comme condition suffisante pour caractériser un trouble anormal. Cette évolution, qui s’inscrit dans le sillage de l’article 1253 du Code civil issu de la loi du 15 avril 2024, redéfinit les contours de la responsabilité objective des propriétaires et maîtres d’ouvrage.

En pratique, cette transformation répond à une réalité technique et économique devenue intenable sur les chantiers modernes : excavations profondes en milieu urbain dense, reprises en sous-œuvre de fondations mitoyennes, démolitions lourdes, battage de palplanches ou rabattement de nappes phréatiques. Attendre qu’un désordre physique irréversible se matérialise – tel qu’un affaissement de sol, l’effondrement partiel d’un mur porteur ou des lézardes structurelles traversantes – condamnait les riverains à l’impuissance juridique et les contraignait à subir un préjudice matériel considérable avant de pouvoir solliciter l’intervention des tribunaux. L’adjonction prétorienne du risque avéré permet désormais d’ancrer le contentieux du voisinage dans une logique résolument préventive, sans exiger l’accomplissement préalable de la catastrophe pour ouvrir l’accès aux juridictions civiles.

Pour les praticiens du droit immobilier, avocats comme magistrats, cette évolution redéfinit l’ensemble de la stratégie contentieuse. L’action en justice ne se cantonne plus à la liquidation a posteriori d’indemnités compensatoires destinées à financer des travaux réparatoires souvent aléatoires et dispendieux. Elle s’érige en un instrument de sauvegarde immédiate, articulant les procédures d’urgence du référé préventif ou conservatoire avec les exigences de fond régissant la responsabilité extracontractuelle de plein droit. Cependant, cette ouverture n’est pas sans danger : elle impose de fixer des garde-fous procéduraux rigoureux afin d’empêcher que la simple allégation d’une crainte subjective ne paralyse abusivement l’exercice légitime du droit de construire ou d’exploiter un bien immobilier.

Cet article se propose d’analyser cette mutation jurisprudentielle, en explorant la rupture que constitue l’admission du risque avéré de dommage futur, avant d’envisager les limites structurelles et probatoires que les tribunaux imposent pour maintenir l’équilibre nécessaire entre le droit de propriété et les nécessités du voisinage.

I. La consécration du risque avéré comme trouble anormal de voisinage

Sur le plan pratique, l’intervention administrative du maire ou de l’autorité préfectorale – notamment au travers des pouvoirs de police spéciale des édifices menaçant ruine ou de la mise en sécurité régie par les articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation – s’avère fréquemment inadaptée aux conflits de droit privé entre propriétaires contigus. L’administration ne peut intervenir que lorsque la sécurité publique générale est directement compromise, laissant de côté les périls purement structurels qui ne menacent que l’intégrité de la parcelle voisine. L’accès direct au juge civil sous l’angle du trouble anormal de voisinage comble ainsi un vide procédural préjudiciable, en offrant aux justiciables une voie d’action autonome, réactive et strictement judiciaire pour faire neutraliser un danger objectif avant toute dégradation matérielle.

A. Le dépassement de l’exigence du dommage actuel

En rappelant avec force que ce régime est totalement affranchi de l’élément fautif, la jurisprudence souligne que le comportement diligent, la conformité administrative aux règles d’urbanisme ou le respect formel d’un permis de construire ne sauraient exonérer le propriétaire du fonds d’où émane la menace. Sur le terrain procédural, le demandeur n’a pas à supporter la charge d’établir une négligence, une imprudence ou une violation des Documents Techniques Unifiés (DTU) ou des normes professionnelles applicables au gros œuvre. La seule confrontation entre la matérialité de l’opération menée et la déstabilisation objective de l’environnement voisin suffit à fonder la recevabilité et le bien-fondé de l’action.

Cette décision modifie en profondeur la typologie des sanctions judiciaires mobilisables par le juge civil. Lorsque l’action est intentée au visa d’un risque avéré, l’objectif premier n’est pas l’octroi d’une indemnité pécuniaire compensatrice, mais le prononcé d’une injonction de faire sous astreinte. Le magistrat peut ainsi ordonner la mise en place immédiate de buttages métalliques, le confortement d’un talus par parois clouées, la suspension des pompages d’exhaure déstabilisant l’assise géologique ou la pose d’inclinomètres électroniques avec télétransmission des données. Pour conférer une pleine effectivité à sa décision, le juge assortit systématiquement ces injonctions d’une astreinte financière, généralement fixée entre 500 et 5 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, contraignant ainsi le constructeur ou le propriétaire défaillant à agir sans délai.

En outre, l’article 1222 du Code civil prend ici une résonance pratique essentielle. Aux termes de ce texte, le créancier d’une obligation d’agir peut, après mise en demeure infructueuse, être autorisé par le juge à faire exécuter lui-même la prestation aux dépens du débiteur défaillant. Dans le contexte d’un risque avéré de dommage futur, le voisin menacé peut obtenir l’autorisation judiciaire de faire exécuter en urgence, sur la parcelle contiguë ou sur son propre fonds, les travaux de confortement indispensables, en condamnant le propriétaire responsable à consigner ou avancer les sommes nécessaires au greffe ou entre les mains d’un tiers séquestre. Ce mécanisme d’exécution forcée par substitution évite l’enlisement né de l’inertie ou de la faillite potentielle du maître d’ouvrage défaillant.

Enfin, le dépassement du dommage matériel actuel n’exclut pas l’indemnisation immédiate d’un préjudice moral et d’un trouble de jouissance bien réels. Vivre dans la crainte permanente de l’effondrement d’un plancher, subir l’injonction d’évacuer préventivement certaines pièces de son habitation ou voir son jardin frappé d’une interdiction d’accès par mesure de sécurité constitue un préjudice personnel, direct et actuel. La juridiction saisie est donc fondée à liquider sans attendre des dommages et intérêts réparant ce préjudice d’angoisse et de privation de jouissance, tout en réservant expressément les droits de la victime quant à la réparation de désordres matériels subséquents qui viendraient ultérieurement à se manifester.

B. L’appréciation souveraine du juge : une mutation nécessaire

Cette décision illustre parfaitement l’articulation chronologique indispensable à l’instruction judiciaire. Les juges du fond ne se prononcent pas in abstracto sur une probabilité statistique de péril : ils dissèquent les phases du chantier, le calendrier opérationnel des entreprises intervenantes et les constatations intermédiaires du technicien désigné par la justice. Dès lors que l’instruction fait apparaître que la phase critique – comme la suppression d’éléments porteurs ou l’affouillement d’un sous-sol – s’est déroulée sans que les mesures d’étayement prescrites ne soient scrupuleusement respectées, le risque cesse d’être une pure conjecture pour devenir une réalité matérielle constatable.

Sur le plan de l’office du juge, l’appréciation souveraine des éléments de fait s’exerce sous le contrôle rigoureux de la Cour de cassation quant à la qualification juridique des critères retenus. Le juge du fond a l’obligation de motiver précisément sa décision en caractérisant l’anormalité au regard de la destination de l’immeuble, de l’environnement géographique et des règles locales. Dans un quartier historique au bâti ancien reposant sur des fondations superficielles en moellons, la réalisation d’excavations mitoyennes fait peser un degré d’exigence préventive infiniment plus élevé que dans une zone d’aménagement concertée moderne. Les magistrats doivent établir en quoi la menace identifiée dépasse le seuil de tolérance mutuelle que s’imposent réciproquement des propriétaires d’immeubles contigus.

Cette appréciation trouve son terrain d’élection procédural devant la juridiction des référés. En application de l’article 835, alinéa 1er, du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’existence d’un risque avéré de dommage futur s’intègre parfaitement dans la notion de dommage imminent. En cas de péril extrême menaçant la stabilité immédiate d’un bâtiment ou la sécurité des occupants, le demandeur peut solliciter une assignation en référé d’heure à heure sur le fondement de l’article 840 du même code, sur autorisation expresse du président du tribunal judiciaire délivrée sur requête, permettant de tenir une audience utile dans un délai de 24 à 48 heures.

Lorsque l’instance est déjà engagée au fond devant le tribunal judiciaire, c’est le juge de la mise en état (JME) qui dispose, en vertu de l’article 789 du Code de procédure civile, de la compétence exclusive pour ordonner toutes mesures provisoires ou conservatoires, accorder une provision ou ordonner une mesure d’instruction complémentaire. Cette compétence d’attribution permet à la victime d’adapter sa stratégie procédurale en cours de mise en état si l’évolution du chantier aggrave subitement le risque initialement dénoncé, sans devoir réassigner en référé devant une autre formation juridictionnelle.

Inversement, pour faire échec aux manœuvres dilatoires de voisins cherchant à entraver un projet immobilier pour de simples considérations de vue ou de concurrence, les constructeurs disposent d’armes procédurales dissuasives. En application de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile pouvant atteindre 10 000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui peuvent lui être réclamés. Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, le maître d’ouvrage peut former une demande reconventionnelle en réparation de ses préjudices financiers réels (frais d’immobilisation de matériel, pénalités de retard dues aux acquéreurs, intérêts intercalaires d’emprunt bancaire) à l’encontre du riverain qui aurait provoqué l’arrêt injustifié du chantier sur le fondement d’un prétendu risque purement imaginaire.

II. Les limites et la mise en œuvre de cette nouvelle responsabilité

Le droit de propriété, proclamé inviolable et sacré par l’article 544 du Code civil et protégé constitutionnellement, confère à chaque titulaire le droit d’user de sa chose et de bâtir conformément aux lois et règlements d’urbanisme. Autoriser une action civile sur le seul fondement d’une appréhension future exige des balises procédurales infranchissables. Le législateur et la jurisprudence ont ainsi mis en place un ensemble de filtres : exigence d’une démonstration scientifique et technique du péril, encadrement strict des mesures d’instruction judiciaires, obligation de conciliation préalable et respect d’un formalisme rédactionnel rigoureux dans les conclusions soumises aux magistrats.

A. La preuve technique rigoureuse : un impératif probatoire

Dans le contentieux de la construction, la démonstration du risque s’appuie sur la comparaison méthodique entre les méthodes mises en œuvre par les constructeurs et l’état de l’art technique. Tout manquement aux préconisations d’une étude de sol préalable – notamment l’absence de réalisation d’une mission géotechnique de conception G2 AVP ou PRO conforme à la norme NF P 94-500 – ou le non-respect des règles de blindage des fouilles établit une défaillance technique majeure. Ce manquement organisationnel et technique constitue pour le magistrat l’indice objectif que l’opération génère une menace anormale pour la stabilité des tréfonds et des superstructures avoisinantes.

L’expertise judiciaire devient l’outil central de cette démonstration. Les tribunaux rejettent systématiquement les simples affirmations ou les constats informels. Comme le relevait la Cour d’appel de Bordeaux le 27 mars 2025, « une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’élément suffisant pour le prouver« .

Cette décision met en lumière l’articulation fondamentale de l’article 145 du Code de procédure civile, qui régit les mesures d’instruction in futurum ordonnées avant tout procès au fond. Pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire en référé préventif, le demandeur doit justifier d’un motif légitime. Or, la jurisprudence refuse catégoriquement d’ordonner une expertise lorsque la demande repose sur une simple pétition de principe ou sur la curiosité d’un requérant incapable de produire le moindre indice matériel d’un désordre ou d’une menace. La mesure d’instruction judiciaire ne peut suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En pratique, l’avocat du riverain doit impérativement constituer un dossier probatoire préalable avant de saisir le juge des référés. Ce dossier repose sur un faisceau d’éléments probants convergents : d’abord, des procès-verbaux de constat dressés par un commissaire de justice, comportant des photographies horodatées à haute résolution, des relevés altimétriques précis et des descriptions morphologiques des fissures existantes ; ensuite, une consultation technique établie par un bureau d’études structure ou un ingénieur-conseil indépendant, exposant de manière étayée la vulnérabilité des ouvrages mitoyens et le risque de rupture géotechnique induit par les travaux voisins. C’est uniquement au vu de ces pièces probantes liminaires que le juge du référé préventif fera droit à la demande d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.

Une fois l’expert judiciaire désigné par ordonnance de référé, les opérations d’expertise doivent respecter scrupuleusement le principe du contradictoire posé à l’article 16 du Code de procédure civile. Le magistrat fixera un délai de consignation de la provision sur les honoraires de l’expert, généralement de 3 000 à 6 000 euros à consigner par le demandeur auprès de la régie du tribunal dans un délai impératif de 4 à 8 semaines sous peine de caducité de la désignation (article 271 du CPC). L’expert convoquera l’ensemble des parties sur les lieux, examinera les avoisinants, consignera ses premières constatations dans une note de synthèse ou un pré-rapport, et impartira aux parties un délai strict de 3 à 4 semaines pour déposer leurs dires récapitulatifs, avant de déposer son rapport définitif au greffe de la juridiction dans le délai imparti par l’ordonnance (généralement 6 à 12 mois).

Par ailleurs, dans son jugement du 15 septembre 2026, le tribunal judiciaire de Paris (n° 25/05657) a précisé : « la jurisprudence a dégagé un principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage » (Cass. 2e civ., 19 nov. 1986 : Bull. Civ. 1986, II, n° 172). Il s’agit d’une responsabilité objective qui […] oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer« . Cette décision rappelle que si la responsabilité est objective, la caractérisation du trouble anormal demeure exigeante.

Sur le plan de la pluralité des débiteurs de cette obligation de voisinage, la pratique judiciaire a étendu le cercle des responsables au-delà du seul propriétaire du fonds. Sont qualifiés de « voisins occasionnels » le maître d’ouvrage délégué, l’entrepreneur principal chargé de l’exécution des travaux, le sous-traitant exécutant les fouilles et l’architecte maître d’œuvre. Tous sont tenus in solidum envers la victime du trouble anormal de voisinage dès lors que leurs prestations concourent directement à la survenance du risque avéré. Sur le plan processuel, cela se traduit par la mise en cause obligatoire de ces intervenants et de leurs assureurs de responsabilité civile professionnelle au moyen d’assignations en intervention forcée et en garantie, évitant ainsi la dispersion des actions récursoires et garantissant la solvabilité des mesures réparatrices ordonnées.

B. L’articulation avec l’article 1253 du code civil

L’article 1253 du Code civil, en codifiant la responsabilité pour trouble anormal de voisinage, sécurise la jurisprudence tout en en fixant les limites. L’exception d’antériorité prévue par le texte est primordiale. Si le risque provient d’une activité préexistante, conforme aux lois et non aggravée, la responsabilité ne peut être engagée. Cette disposition protège les activités économiques légitimes contre les recours tardifs fondés sur des risques prévisibles dès l’installation du voisin.

Aux termes de l’article 1253, alinéa 2, du Code civil issu de la loi du 15 avril 2024, le trouble n’ouvre droit à aucune réparation lorsque l’activité à l’origine du désordre ou du risque préexistait à l’installation du demandeur, à condition qu’elle s’exerce en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu’elle se soit poursuivie dans les mêmes conditions ou sans modification substantielle de nature à aggraver le risque. Cette règle du « premier occupant » s’applique pleinement en présence d’un risque futur allégué : un riverain qui acquiert une maison attenante à une carrière exploitée régulièrement ou à une scierie industrielle ne saurait assigner son exploitant au motif d’un risque structurel ou vibratoire futur, dès lors que les conditions de fonctionnement de l’installation n’ont subi aucune extension dérogatoire postérieurement à son acte d’achat.

De plus, l’obligation amiable préalable est un garde-fou nécessaire. Le recours au juge doit demeurer subsidiaire. Les tribunaux sanctionnent sévèrement les saisines abusives qui n’auraient pas fait l’objet d’une tentative de conciliation préalable. Le tribunal judiciaire de Tarbes, dans son jugement du 1er avril 2026, rappelle : « le régime de responsabilité pour troubles anormaux de voisinage […] a été inséré dans le code civil avec la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 à l’article 1253. Pour que le trouble du voisinage soit retenu, il doit présenter une certaine gravité« .

L’exigence de conciliation préalable est encadrée par l’article 750-1 du Code de procédure civile. Ce texte dispose qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice devant le tribunal judiciaire doit obligatoirement être précédée d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, pour les actions tendant au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ainsi que pour les litiges relatifs aux troubles anormaux du voisinage. La sanction est redoutable : une fin de non-recevoir d’ordre public qui anéantit la saisine au fond si la preuve de cette tentative n’est pas versée aux débats.

Néanmoins, le législateur a prévu des exceptions impératives à l’article 750-1 du Code de procédure civile, capitales dans la gestion du risque avéré de dommage futur. La tentative préalable de règlement amiable n’est pas requise lorsque le demandeur justifie d’un motif légitime tenant à l’urgence manifeste ou aux circonstances imposant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, ou lorsque l’indisponibilité de conciliateurs de justice dans un délai raisonnable de trois mois est avérée. En pratique, lorsque les excavations du voisin menacent d’effondrement un pignon mitoyen à brève échéance, l’avocat assigne directement en référé sur le fondement de l’urgence de l’article 835 alinéa 1er du CPC, sans passer par la case conciliation. En revanche, si l’action est portée directement au fond devant le tribunal judiciaire sans démonstration péremptoire de l’urgence, la sanction de l’irrecevabilité sera inévitablement prononcée.

Sur le plan de la compétence juridictionnelle matérielle et territoriale, le tribunal judiciaire dans le ressort duquel se situe l’immeuble litigieux est seul compétent (articles 42 et 44 du Code de procédure civile ; article L. 211-3 du Code de l’organisation judiciaire). La représentation par avocat y est obligatoire en vertu de l’article 760 du même code, tant devant le tribunal au fond qu’à l’occasion de la mise en état, garantissant un contrôle technique et procédural approfondi des actes signifiés.

Concernant le délai d’action, la prescription de l’action en responsabilité pour trouble anormal de voisinage est soumise au délai quinquennal de droit commun fixé par l’article 2224 du Code civil. Ce délai de 5 ans commence à courir à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Dans le cadre d’un risque avéré de dommage futur, la détermination du point de départ revêt une acuité particulière : il court à compter de la manifestation objective du risque (par exemple le dépôt du rapport d’expertise constatant la menace de rupture géologique) ou de la date de cessation de l’activité génératrice de menace lorsqu’il s’agit d’un trouble continu.

Enfin, le tribunal judiciaire de Rennes, dans un arrêt du 16 mars 2026 (n° 20/01942), confirme l’application rigoureuse de ces règles : « Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu’elles constituent des prétentions« . Cette décision illustre la nécessité d’une demande claire et précise pour faire valoir un trouble.

Cette rigueur rédactionnelle découle directement des exigences de l’article 768 du Code de procédure civile, qui régit le contenu des conclusions judiciaires. Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties dans leur dispositif. Les formules traditionnelles telles que « Dire et juger que les travaux génèrent un risque avéré » ou « Décerner acte au requérant de ses réserves » ne constituent que des rappels de moyens de droit ou de fait. Le juge n’est légalement pas tenu de statuer sur ces énonciations, qui ne confèrent aucun titre exécutoire.

Pour conférer à la demande une efficacité pratique sans faille, le dispositif de l’assignation ou des conclusions doit être rédigé sous la forme d’injonctions positives ou d’obligations de payer précises et quantifiées. Le conseil du demandeur doit impérativement solliciter dans le dispositif : d’une part, l’injonction faite au maître d’ouvrage et aux entrepreneurs, sous astreinte de X euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, d’avoir à exécuter les mesures confortatives préconisées par l’expert dans son rapport judiciaire ; d’autre part, la condamnation in solidum des défendeurs au paiement d’une provision ou d’une indemnité forfaitaire en réparation des troubles de jouissance subis, outre la condamnation aux dépens comprenant expressément les frais d’expertise judiciaire liquidés et taxés (article 696 du Code de procédure civile) et une indemnité au titre des frais irrépétibles engagés en application de l’article 700 du même code.

Enfin, il convient de souligner que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. Ainsi, l’exercice d’une voie de recours ordinaire – l’appel dans le délai impératif d’un mois à compter de la signification du jugement devant la Cour d’appel (ou 15 jours en matière de référé selon l’article 486 du CPC) – n’est pas suspensif. La partie condamnée ne peut suspendre l’exécution des travaux de confortement ordonnés sous astreinte qu’en saisissant le Premier président de la Cour d’appel sur le fondement de l’article 514-3 du Code de procédure civile, en apportant la double preuve qu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation de la décision et que l’exécution de la décision risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives pour son patrimoine.

Conclusion

La consécration jurisprudentielle du risque avéré de dommage futur en matière de troubles anormaux du voisinage constitue une avancée nécessaire pour la protection des droits des propriétaires. En permettant une action préventive, le droit s’adapte à la complexité des enjeux immobiliers modernes, où le dommage, une fois survenu, peut être irréversible. Toutefois, cette évolution ne saurait être synonyme d’insécurité juridique pour les bâtisseurs. L’exigence de la preuve technique et le respect des mécanismes de l’article 1253 du Code civil assurent un équilibre indispensable. Le juge, au travers de son appréciation souveraine, continuera de veiller à ce que seul un risque avéré, excédant les inconvénients normaux, ouvre droit à réparation, garantissant ainsi la pérennité de cette responsabilité objective.

Sur le terrain de la pratique contentieuse, cette avancée transforme la gestion des conflits d’avoisinant en une matière hautement technique où la synchronisation procédurale est déterminante. Du déclenchement d’un référé préventif sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile à la rédaction chirurgicale des chefs de dispositif imposant des obligations de faire sous astreinte journalière, l’anticipation probatoire prime sur la contestation tardive. Le propriétaire diligent et son conseil ne doivent plus subir passivement le péril créé par les opérations riveraines : ils disposent désormais de leviers légaux et prétoriens performants pour neutraliser les menaces avant que le bâti ne s’effondre.

Parallèlement, les maîtres d’ouvrage, promoteurs immobiliers et entreprises du secteur de la construction doivent intégrer cette exigence préventive dès la conception de leurs projets. L’anticipation géotechnique, la réalisation systématique de constats d’état des lieux contradictoires avant travaux et le déploiement de protocoles de sécurisation rigoureux ne constituent plus de simples précautions empiriques, mais de véritables impératifs juridiques conditionnant la viabilité et la rentabilité des chantiers. C’est à ce prix, par une conciliation exigeante entre la liberté de construire et l’obligation primordiale de préserver la sécurité des fonds voisins, que la jurisprudence de 2026 consacre une justice civile efficace, moderne et protectrice des patrimoines.