Vous venez de recevoir l’arrêté : la mairie refuse votre permis de construire, ou s’oppose à votre déclaration préalable, parce que le projet ne respecterait pas la part de pleine terre ou le coefficient de biotope fixé par le plan local d’urbanisme. Maison neuve sur une parcelle déjà minérale, extension, surélévation, immeuble de logements, réhabilitation d’un local : le motif est devenu l’un des plus fréquents, et l’un de ceux où l’on se trompe le plus souvent de texte. On le confond avec l’emprise au sol, on applique un pourcentage lu sur une fiche générale, on compte une toiture végétalisée comme de la pleine terre, ou l’on fait jouer la règle à des travaux sur l’existant qui n’y sont pas soumis. Le code de l’urbanisme n’édicte pas un taux national. Il permet au règlement local, et il le lui impose dans certaines communes, de fixer une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, éventuellement pondérées selon leur nature. Le taux, la définition de la pleine terre et les coefficients sont dans le document applicable à votre terrain, à la date de la décision. Cet article explique comment relire le refus, refaire le calcul, corriger le projet lorsqu’il est réellement en deçà, et le contester lorsque le champ d’application, la mesure ou la motivation ne tiennent pas.

I. Relire le refus et refaire le calcul avec le règlement qui vous est opposable

A. Le code fixe le cadre, pas le pourcentage

Le premier geste consiste à ouvrir l’arrêté et à isoler le visa. Quel article du règlement est cité, quelle zone, quel taux, quelles surfaces la mairie retient au numérateur et au dénominateur, et de quelle date date le document d’urbanisme visé. Un refus motivé par un défaut de pleine terre ou de coefficient de biotope n’est pas une appréciation d’opportunité. C’est l’application d’une règle écrite à un projet décrit par des plans. Si l’arrêté ne désigne pas l’article, ne donne pas les chiffres, ou mélange ce motif avec un autre, le contrôle commence déjà mal, pour la commune comme pour vous.

Au niveau national, la base légale est l’article L. 151-22 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026. Son I dispose : « Le règlement peut imposer une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, éventuellement pondérées en fonction de leur nature, afin de contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville. » Le II ajoute que, dans les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste qu’il vise, et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur une autre liste, « le règlement définit, dans les secteurs qu’il délimite, une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, selon les modalités prévues au I ». Le régime est donc double. Hors de ces listes, la commune peut créer la règle. Dans les communes listées, elle doit la définir dans les secteurs qu’elle délimite. Cette obligation de définir n’est pas un taux unique imposé par la loi : le pourcentage, le secteur et la méthode restent ceux du règlement local, dès lors qu’il a été régulièrement adopté.

Deux précautions évitent de mal dater ce texte. D’une part, les paragraphes I et III figuraient déjà dans la version applicable du 25 août 2021 au 20 février 2026. L’exclusion des rénovations sans modification d’emprise, dont il sera question plus loin, n’est pas une nouveauté de 2026. D’autre part, l’article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a modifié l’article L. 151-22, notamment la référence à la liste des communes, tout en prévoyant que ses I à V s’appliquent aux impositions établies au titre de 2027. Pour un refus d’urbanisme, on ne déduit donc pas de cette loi de finances un changement de pourcentage. On lit la version de l’article L. 151-22 applicable à la date de l’arrêté, et l’on vérifie sur cette version quelle liste identifie les communes tenues de définir une part minimale. On ne suppose pas qu’une commune est dans le régime obligatoire parce qu’elle est francilienne, ni qu’elle en est sortie parce que la liste fiscale a été réécrite.

Le mode de calcul, lui, est précisé par l’article R. 151-43 du code de l’urbanisme. Le règlement peut imposer que les surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables représentent une proportion minimale de l’unité foncière. Puis : « Il précise les types d’espaces, construits ou non, qui peuvent entrer dans le décompte de cette surface minimale en leur affectant un coefficient qui en exprime la valeur pour l’écosystème par référence à celle d’un espace équivalent de pleine terre ». Cette phrase est le cœur du sujet. La pleine terre est la référence, celle à laquelle les autres surfaces sont comparées. Une toiture végétalisée, un stationnement perméable, une dalle avec quarante centimètres de terre, un mur végétal n’équivalent à de la pleine terre que dans la mesure du coefficient que le règlement leur affecte. S’il ne leur en affecte pas, ils n’entrent pas dans le décompte, ou ils n’y entrent pas à 100 %. Inversement, un refus qui traite toute surface non bâtie comme de la pleine terre, ou qui refuse de pondérer une surface à laquelle le règlement attribue un coefficient, applique une autre règle que la sienne.

Le même article permet aussi au règlement d’imposer des espaces libres et des plantations, de réserver des emplacements aux espaces verts, de protéger des continuités écologiques, d’imposer les installations de gestion des eaux pluviales, ou de fixer des caractéristiques de clôtures. Ces obligations voisines ne se confondent pas avec le coefficient. Un refus peut en viser plusieurs à la fois. Chacune a son article, son seuil et sa preuve. Les additionner dans une même phrase, sans dire laquelle est méconnue et de combien, ne permet pas de savoir ce qu’il faudrait corriger.

Il faut enfin séparer ce calcul de l’emprise au sol. L’article R. *420-1 du code de l’urbanisme définit l’emprise au sol, au sens du livre, comme « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus », en excluant les ornements, les marquises et « les débords de toiture lorsqu’ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements ». L’emprise mesure ce que la construction couvre. La pleine terre et le coefficient de biotope mesurent ce qui reste vivant, perméable ou éco-aménageable, selon le lexique local. Un projet peut respecter le coefficient d’emprise et manquer de pleine terre, ou l’inverse, si le règlement compte dans l’emprise des éléments qu’il exclut de la pleine terre. Lorsque le refus porte sur l’emprise, la méthode est celle exposée à propos du refus fondé sur le dépassement de l’emprise au sol. Lorsque le visa vise la pleine terre ou le coefficient de biotope, ce n’est pas le même numérateur, ni souvent le même dénominateur.

Le III de l’article L. 151-22 du code de l’urbanisme borne le champ d’application : les dispositions du règlement prises sur ce fondement « s’appliquent aux projets soumis à autorisation d’urbanisme au titre du présent code, à l’exclusion des projets de rénovation, de réhabilitation ou de changement de destination des bâtiments existants qui n’entraînent aucune modification de l’emprise au sol ». Si votre projet est une rénovation, une réhabilitation ou un changement de destination, et s’il ne modifie pas l’emprise au sens de l’article R. *420-1, la règle de part minimale prise en application de l’article L. 151-22 ne s’applique pas. Un refus qui l’oppose quand même vise une règle inapplicable. La réserve est étroite. Une véranda sur poteaux, un auvent qui crée un surplomb soutenu, une extension au sol modifient l’emprise, et l’exclusion tombe. Un simple ravalement, un changement de destination sans extension, une réorganisation intérieure ne la font pas tomber. Encore faut-il que la règle invoquée ait bien été prise en application des I et II. Une obligation de plantations ou de continuités écologiques fondée sur un autre article du code peut survivre à cette exclusion. On lit le fondement, on ne le devine pas.

B. Où le calcul de la mairie, ou le vôtre, se trompe

Une fois le bon article identifié, on reprend les trois termes. Le taux est celui de la zone et, souvent, de la taille de l’unité foncière. Le dénominateur est la surface que le règlement désigne : unité foncière, parcelle, tènement de l’opération. Le numérateur est la somme des surfaces retenues, chacune multipliée par son coefficient. Aucun de ces trois termes ne se reconstitue de mémoire. Il se lit sur le règlement en vigueur à la date de la décision, lexique compris, et sur le plan de masse coté.

L’arrêt de la cour administrative d’appel de Versailles du 18 mars 2025, n° 22VE02201, texte intégral sur Légifrance, montre ce qu’est une lecture fidèle du règlement, dans un litige où un voisin demandait l’annulation d’un permis de quarante-cinq logements. L’article 5.1 du règlement de la zone UB disposait, pour les unités foncières supérieures à 2 000 m² : « le coefficient de biotope est égal à 35 % dont 25 % traités en pleine terre et 10 % en espaces verts complémentaires ». Le même article pondérait les espaces verts complémentaires : 100 % pour les espaces verts de pleine terre, 70 % pour certains espaces verts sur dalle, 50 % pour des toitures terrasses végétalisées, 30 % pour des murs végétalisés et des stationnements perméables. Le requérant soutenait que les espaces verts complémentaires étaient inférieurs à 10 % de l’unité foncière. La cour écarte le moyen. Elle retient qu’« une surface de 1 472,90 m² est consacrée aux espaces verts de pleine-terre, soit près de 51 % de l’unité foncière », affectée d’un coefficient de 100 %, et que « la surface traitée en pleine terre prévue sur le terrain d’assiette du projet suffit, à elle-seule, pour respecter le coefficient de biotope exigé ». Le voisin lisait le seuil de 10 % comme une catégorie séparée que la pleine terre ne pouvait pas remplir. Le règlement, lui, faisait entrer la pleine terre dans le calcul des espaces complémentaires à 100 %. La règle appliquée était celle du lexique, pas l’intuition du lecteur.

Cet arrêt ne crée pas un taux de 35 % applicable partout. Il enseigne la méthode. Avant de conclure qu’il manque 10 % d’espaces complémentaires, on vérifie si la pleine terre déjà comptée au-delà de son propre minimum vient, selon le règlement local, combler le coefficient global. Avant de conclure que le projet est conforme parce qu’une toiture est végétalisée, on vérifie le coefficient que le règlement lui donne, et l’épaisseur de substrat qu’il exige. Un refus qui ignore une pondération écrite est aussi fragile qu’un dossier qui invente une pondération absente.

La cour administrative d’appel de Lyon, dans son arrêt du 12 juin 2025, n° 24LY00816, texte intégral sur Légifrance, applique la même discipline à une maison individuelle. Le règlement de la zone UC exigeait « Un minimum de 50 % de gestion des eaux pluviales sur la parcelle ou le tènement de l’opération (non imperméabilisation) dénommé coefficient de biotope », mis en œuvre par des espaces de pleine terre végétalisée comptés à 100 %, des toitures végétalisées à 50 %, la partie végétalisée des stationnements à 50 %, et les surfaces perméables à 20 %, avec en outre un minimum de 200 m² de pleine terre par opération. Le dossier indiquait « 269 m2 pour une surface cadastrale de 558 m2, soit plus de 50 % de la surface totale de la parcelle d’assiette ». Les voisins contestaient l’artificialisation de certaines bandes. La cour relève que le stationnement sous le futur auvent, le chemin d’accès gravillonné et des bandes appartenant à un voisin ou grevées d’une servitude de passage avaient été exclus du calcul. Elle admet qu’« l’espace gravillonné devant le portail d’entrée d’un voisin ne peut être pris en compte à hauteur de 100 % dans le calcul de coefficient de biotope mais seulement à hauteur de 20 % », mais elle juge que « cette circonstance n’emporte pas une diminution majeure de la surface totale de pleine terre qui était supérieure à la surface requise ». Le moyen est écarté.

Trois erreurs courantes se lisent dans cet arrêt, et elles jouent dans les deux sens. La première consiste à compter, comme pleine terre de votre terrain, une bande qui appartient au voisin ou qui est grevée d’une servitude de passage dont vous n’avez pas la maîtrise. La deuxième consiste à donner 100 % à un sol gravillonné alors que le règlement ne lui donne que 20 %, ou 0 %. La troisième consiste à croire qu’une erreur de quelques mètres carrés sur une surface accessoire renverse le calcul, alors que la pleine terre déjà établie dépasse le seuil. Pour un refus, la question est symétrique. Si la mairie a exclu une surface que le règlement inclut, ou si elle a appliqué 0 % à une toiture à laquelle le règlement donne 50 %, le refus repose sur une mauvaise lecture. Si, au contraire, votre notice a compté le trottoir, la servitude ou le gravier au taux de la pleine terre, le refus peut être fondé, et la correction passe par un nouveau calcul, pas par un argument de principe.

Le même arrêt écarte aussi le moyen tiré des imprécisions du dossier, parce que les plans et la notice permettaient à l’administration d’apprécier le coefficient, et parce que les photographies ne démontraient pas l’artificialisation alléguée. Un autre arrêt de la même cour, du 15 mai 2025, n° 23LY02796, texte intégral sur Légifrance, va dans le même sens pour un programme de maisons et d’un immeuble à Clermont-Ferrand. La notice indiquait qu’un coefficient de biotope de 0,3 et une surface de pleine terre de 0,1 étaient requis, et que le projet, reprenant presque l’implantation existante, « obtient un CBS de 0,32 et une surface de pleine terre de 0,19 ». Le dossier « ne précise pas la superficie de chaque surface en fonction de sa nature pour le calcul du coefficient de biotope ». La cour juge que cette omission n’a pas faussé l’appréciation de l’autorité, qui pouvait recouper les pièces. Ces deux décisions concernent des permis accordés, attaqués par des tiers. Elles ne disent pas qu’un pétitionnaire dont le permis est refusé peut se contenter d’une notice sans chiffres. Elles disent qu’un permis n’est pas illégal du seul fait qu’un voisin aurait voulu un tableau plus détaillé, dès lors que l’administration pouvait contrôler. Face à un refus, la conséquence pratique est autre : si la mairie affirme ne pas pouvoir vérifier, ou si elle retient des surfaces que vos plans ne distinguent pas, le dossier utile est celui qui ventile, surface par surface, le coefficient du règlement. Ce tableau n’est pas une condition de légalité du permis délivré dans les espèces jugées. C’est la pièce qui permet, en cas de refus, de démontrer l’erreur.

Une dernière confusion doit être levée. Le droit privé du voisin, servitude de passage, de vue ou de non aedificandi, n’est pas un motif de refus d’autorisation d’urbanisme. La cour de Versailles le rappelle dans l’arrêt du 18 mars 2025, n° 22VE02201 : « le motif tiré de l’existence de servitudes de droit privé n’est pas au nombre de ceux qui peuvent justifier le refus d’un permis de construire ». Si l’arrêté mélange le coefficient de biotope et une servitude privée, seul le premier peut, le cas échéant, justifier le refus, et encore à la condition qu’il soit établi. Le second relève, s’il existe, du juge judiciaire, pas de la légalité de l’autorisation.

II. Corriger le projet lorsque le déficit est réel, contester le refus lorsqu’il ne l’est pas

A. Ce qui peut être corrigé, et ce qui ne se dérobe pas par une dérogation

Lorsque le recalcul confirme le déficit, le contentieux n’est pas le premier outil. Un refus n’est pas un permis : on ne le modifie pas. On dépose une nouvelle demande, avec des plans qui respectent la règle applicable à la date de cette nouvelle décision. Réduire l’emprise d’une terrasse imperméable, remplacer un stationnement enrobé par une surface à laquelle le règlement donne un coefficient, épaissir le substrat d’une toiture pour atteindre le seuil qui fait passer le coefficient de 30 % à 50 %, ou rendre à la pleine terre une bande que le projet artificialisait sans nécessité : ce sont des corrections de projet, pas des arguments. Elles se chiffrent. Un architecte ou un géomètre reprend le plan de masse, applique le lexique, et produit le tableau que la notice précédente ne contenait pas.

Le gain le plus net est parfois juridique, pas géométrique. Si le projet est une rénovation, une réhabilitation ou un changement de destination sans modification de l’emprise au sol, l’article L. 151-22, III, écarte la part minimale prise sur son fondement. Invoquer cette exclusion dans une nouvelle demande, en joignant un plan de l’existant et un plan du projet qui démontrent l’absence de création d’emprise, vaut mieux qu’un recours contre un refus qui a appliqué une règle inapplicable. Si, en revanche, l’extension crée de l’emprise, l’exclusion ne joue pas pour l’ensemble, et le calcul reprend selon le règlement.

Pour les constructions déjà édifiées, l’arrêt de la cour administrative d’appel de Lyon du 12 juin 2025, n° 24LY00816 rappelle une règle que les refus d’extension méconnaissent parfois. La cour juge que la circonstance qu’une construction existante n’est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d’un plan local d’urbanisme régulièrement approuvé « ne s’oppose pas, en l’absence de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, à la délivrance ultérieure d’une autorisation d’urbanisme s’il s’agit de travaux qui, ou bien doivent rendre l’immeuble plus conforme aux dispositions règlementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces dispositions ». Une maison déjà trop minérale n’est donc pas, par ce seul fait, interdite de tout travaux. Si le règlement ne contient pas de règle spéciale pour la modification de l’existant, des travaux qui améliorent le coefficient, ou qui n’ont aucun rapport avec lui, ne peuvent pas être refusés au seul motif que l’immeuble, pris dans son état ancien, ne satisfait pas la part minimale. Des travaux qui aggravent le déficit, eux, restent opposables à la règle. L’arrêt ne dispense pas de lire le règlement : s’il comporte des dispositions spéciales pour les extensions ou les surélévations, ce sont elles qui s’appliquent.

Les dérogations du code ne permettent pas, en l’état des textes, de s’affranchir de la part minimale. L’article L. 152-3 n’autorise que des « adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes », et il ajoute qu’elles « Ne peuvent faire l’objet d’aucune autre dérogation que celles prévues par les dispositions de la présente sous-section ». Un déficit de quelques mètres carrés, sans lien avec la nature du sol, la forme de la parcelle ou les constructions voisines, ne remplit pas ces conditions. L’adaptation mineure est une décision motivée de l’autorité, pas un droit du pétitionnaire à arrondir le calcul.

L’article L. 152-5 permet, dans des limites fixées par décret, de « déroger aux règles des plans locaux d’urbanisme relatives à l’emprise au sol, à la hauteur, à l’implantation et à l’aspect extérieur des constructions » pour l’isolation en saillie, certaines protections solaires, des ombrières productrices d’énergie, des équipements de production d’énergie renouvelable ou des revêtements réflectifs. La liste des règles auxquelles on peut déroger ne comprend pas la part de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables. Isoler la façade peut augmenter l’emprise et, par contrecoup, réduire la pleine terre ; la dérogation d’emprise ne vaut pas dispense de pleine terre. L’article L. 152-6 ouvre d’autres dérogations, relatives au gabarit, à la densité, aux stationnements et aux retraits, y compris une dérogation de gabarit liée à la création d’espaces extérieurs. Aucun de ses alinéas ne vise la part minimale de l’article L. 151-22. Créer ces espaces peut aider à atteindre le coefficient, si le règlement les compte. Cela ne l’éteint pas.

Il reste les règles que le règlement lui-même assouplit : seuil différent selon la taille de l’unité foncière, exonération des petites extensions, comptage de l’existant, majoration si le projet désimperméabilise. Ces assouplissements ne se présument pas. S’ils existent, la nouvelle demande les vise expressément, avec le calcul correspondant. S’ils n’existent pas, inventer une tolérance de 5 % ou reprendre un coefficient du PLU d’une autre commune ne produit qu’un second refus, plus difficile à discuter.

La nouvelle demande est instruite pour elle-même. Son délai n’est pas la suite de la demande refusée. Il dépend de la nature du projet et des consultations exigées par le code, que l’accusé de réception doit annoncer. Déposer sans avoir corrigé le tableau, en espérant que le service « verra bien », reproduit le refus. Déposer en ayant seulement changé la notice, sans changer les plans, expose au grief d’inexactitude. Les arrêts cités montrent que l’administration et le juge recoupent la notice, le plan de masse et les photographies. Les trois doivent dire la même chose.

B. Contester le refus : motivation, délai et moyens qui portent

Lorsque le recalcul montre que le projet respecte le règlement, ou que la règle a été appliquée hors de son champ, le refus s’attaque. L’article L. 421-6 du code de l’urbanisme dispose que le permis « ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords ». La conformité est une condition. Elle n’autorise pas l’administration à refuser sur une règle que le projet respecte, ni sur une règle qui ne s’applique pas au projet.

L’article L. 424-3 exige que le rejet soit motivé, et que « Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6 ». L’article L. 211-5 du code des relations entre le public et l’administration ajoute que la motivation « doit être écrite et comporter l’énoncé des considérations de droit et de fait qui constituent le fondement de la décision ». Un refus qui se borne à écrire « coefficient de biotope insuffisant », sans article du règlement, sans taux, sans surfaces retenues et sans dire ce qui a été exclu du décompte, ne met pas le pétitionnaire en mesure de comprendre le calcul, ni le juge de le contrôler. Le vice de motivation ne remplace pas un déficit réel : si le projet est effectivement en deçà, un refus mieux motivé peut revenir. Il justifie en revanche d’obtenir, par un recours gracieux immédiatement, la communication du calcul, et de ne pas laisser passer le délai contentieux en attendant une explication orale.

Le délai est celui de l’article R. 421-1 du code de justice administrative : la juridiction est saisie « dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». Pour le demandeur, le point de départ est la notification du refus, pas la date à laquelle l’architecte a transmis l’arrêté, ni celle d’une conversation avec le service. L’article L. 411-2 du code des relations entre le public et l’administration permet, dans ce délai, « un recours gracieux ou hiérarchique qui interrompt le cours de ce délai ». Le recours gracieux se forme devant l’auteur de la décision, en pratique le maire ou le président de l’établissement compétent. Il doit être reçu avant l’expiration des deux mois, et la preuve de cet envoi se conserve. L’article L. 231-4 du même code prévoit que, par dérogation au silence qui vaudrait acceptation, « le silence gardé par l’administration pendant deux mois vaut décision de rejet » lorsque la demande présente « le caractère d’une réclamation ou d’un recours administratif ». Le rejet exprès ou implicite du recours gracieux fait repartir le délai de deux mois pour saisir le tribunal. Attendre une réponse au-delà, sans avoir saisi le juge, éteint le recours contre le refus initial.

Les moyens qui portent, au vu des textes et des arrêts lus, sont concrets. Erreur de droit, si la règle de l’article L. 151-22 a été opposée à une rénovation sans modification d’emprise. Erreur de droit, encore, si le refus applique un taux qui n’est pas celui de la zone, ou un coefficient qui n’est pas dans le lexique. Erreur de fait, si les surfaces retenues ne correspondent pas au plan de masse, si une pleine terre a été comptée comme imperméable, ou si le dénominateur a été amputé d’une parcelle qui fait partie de l’unité foncière désignée par le règlement. Insuffisance de motivation, si l’intégralité des motifs et les considérations de fait manquent. Exception d’illégalité du règlement, si la disposition invoquée ne précise pas les types d’espaces ni les coefficients, alors que l’article R. 151-43 fait de cette précision la condition de la règle : ce moyen se plaide avec le texte du règlement, pas par une affirmation générale. Il ne suffit pas de dire que le coefficient est sévère. Il faut montrer que la disposition, telle qu’elle est écrite, ne permet pas de savoir ce qui entre dans le décompte.

Le juge n’annule pas un refus pour une erreur qui ne change pas le sens de la décision, lorsque le projet demeure en deçà du seuil une fois le calcul repris. Les arrêts de Versailles et de Lyon écartent des moyens qui, même exacts sur un détail, ne faisaient pas passer le projet sous le coefficient. Préparez donc un calcul contradictoire, pas une liste de griefs. Joignez l’arrêté, le règlement et le lexique dans leur version opposable, le plan de masse coté, le tableau surface par surface, et, s’il y a lieu, le plan de l’existant démontrant l’absence de modification d’emprise. Demandez l’annulation du refus. Si un autre motif de refus, non atteint par vos moyens, pourrait justifier une nouvelle décision négative, dites-le : l’article L. 424-3 oblige la commune à avoir indiqué l’intégralité des motifs. Un motif qu’elle n’a pas indiqué ne se découvre pas à l’audience pour sauver l’arrêté, mais un projet qui méconnaît une autre règle, réelle et opposable, peut faire l’objet d’un nouveau refus après annulation. Le recours n’est utile que si le projet, une fois le mauvais motif retiré, peut être autorisé.

À Paris et en Île-de-France, la lecture locale est indispensable, et elle ne se résume pas à un taux unique. La Ville de Paris indique, sur sa page consacrée au plan local d’urbanisme bioclimatique, que ce document a été approuvé le 20 novembre 2024 par le Conseil de Paris, et que les projets de construction sur les parcelles supérieures à 150 m² doivent aménager des espaces de pleine terre et végétalisés pouvant aller jusqu’à 65 % de la superficie du terrain. Cette présentation municipale n’est pas le règlement de zone. Le taux opposable est celui de l’article applicable à la parcelle, lu sur le portail des règles d’urbanisme de la Ville et sur le Géoportail de l’urbanisme, avec sa date d’effet. Un projet parisien se prépare sur ce règlement, pas sur le chiffre le plus cité de la page de présentation. En Île-de-France, la fiche de la DRIEAT sur les coefficients de pleine terre et de biotope, destinée aux collectivités qui écrivent leur PLU et non aux pétitionnaires qui contestent un refus, rappelle le cadre de l’article L. 151-22 et indique que l’obligation de définir une part minimale concerne près de 40 % des communes franciliennes. C’est une préconisation administrative, pas une règle de décision. Elle ne remplace ni la liste visée par l’article L. 151-22, ni le règlement de votre commune.

La juridiction compétente se détermine selon l’article R. 312-1 du code de justice administrative : sauf texte spécial, c’est le tribunal administratif dans le ressort duquel a son siège l’autorité qui a pris la décision. Pour un refus du maire de Paris, ce siège conduit au tribunal administratif de Paris. Pour une commune de banlieue, c’est le tribunal dans le ressort duquel siège l’autorité auteur de l’arrêté, et non un tribunal choisi selon la convenance du demandeur. Les pièces sont les mêmes qu’ailleurs : l’arrêté notifié, la preuve de la date de notification, le règlement applicable, le calcul contradictoire, les plans. Pour connaître les voies de recours contre un refus de permis de construire, ces pièces comptent davantage que la longueur du mémoire.

Un dernier point de méthode. Ne commencez pas les travaux sur le fondement d’un refus que vous estimez mal fondé, en comptant sur une régularisation. Les arrêts cités concernent des permis délivrés, dont la légalité a été contrôlée sur les pièces du dossier. Ils ne couvrent pas une construction entreprise sans autorisation. Si le déficit est réel, corrigez et redéposez. Si le refus ne tient pas, saisissez le recours dans le délai, gracieux puis, s’il le faut, contentieux. Les deux voies peuvent se succéder. Elles ne se remplacent pas l’une l’autre après l’expiration du délai.

En conclusion, un refus fondé sur la pleine terre ou le coefficient de biotope est un calcul local, encadré par les articles L. 151-22 et R. 151-43, et non une formule nationale. Relisez le visa, appliquez le lexique du règlement opposable, vérifiez si votre projet n’est pas une rénovation sans modification d’emprise, et séparez ce motif de l’emprise au sol comme des servitudes privées. Les arrêts de Versailles et de Lyon, en 2025, montrent que le juge suit les coefficients écrits et les surfaces prouvées, pas l’approximation. Si le déficit est réel, une nouvelle demande corrigée est souvent plus rapide qu’un recours. Si le calcul de la mairie ne tient pas, le délai de deux mois à compter de la notification ne se reconstitue pas.