Vos parents veulent vous donner leurs terres, mais un fermier les exploite depuis des années. Pouvez-vous reprendre les parcelles, augmenter le fermage ou évincer le preneur ? Le fermier, de son côté, peut-il préempter, contester la donation ou exiger le maintien de son bail ? Et la SAFER, informée par le notaire, peut-elle s’emparer du bien donné ? Ces trois questions se posent à chaque transmission familiale de terres louées, et chacune reçoit une réponse distincte devant le tribunal paritaire des baux ruraux ou devant le tribunal judiciaire. Une cour d’appel vient d’ailleurs d’annuler une donation de parcelle agricole au profit d’une SAFER, faute de lien de parenté prouvé entre donateur et donataire, rappelant que la forme familiale d’une transmission ne suffit jamais à écarter les contrôles. La donation de terres louées obéit à une logique simple : le bail continue, la préemption ne joue qu’hors du cercle familial, et toute simulation s’annule.
I. La donation ne chasse pas le fermier : le bail rural continue
A. Le donataire reçoit les terres avec le bail et le fermier garde son fermage
La donation transmet la propriété, pas la liberté du fonds. Quand vos parents vous donnent des terres données à bail rural, vous devenez bailleur à leur place, avec les mêmes droits et les mêmes contraintes. Le fermier conserve son titre d’occupation, son fermage contractuel et son droit au renouvellement. Tenter de l’expulser au seul motif que vous êtes devenu propriétaire par donation expose à une annulation du congé et à des dommages-intérêts devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Ce principe se lit d’abord dans le droit commun des baux. L’article 1743 du code civil dispose : « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. »
La donation est une aliénation comme la vente pour l’application de ce texte : le donataire, acquéreur à titre gratuit, ne peut expulser le fermier qui détient un bail authentique ou de date certaine. En pratique, les baux ruraux écrits et enregistrés, ou dont l’existence est établie par l’exécution paisible et le paiement du fermage, remplissent cette condition. Le donataire qui signifie un congé fondé sur sa seule qualité de nouveau propriétaire commet une faute de raisonnement que le tribunal sanctionne.
Le statut du fermage renforce cette protection par le droit au renouvellement. L’article L411-46 du code rural et de la pêche maritime dispose que le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses contraires, sauf motif grave et légitime ou reprise exercée dans les conditions légales. La donation ne figure ni parmi les motifs graves de l’article L411-31 ni parmi les cas de reprise des articles L411-57 à L411-63. Le changement de propriétaire par donation ne rouvre donc aucun droit au congé : le bail se poursuit jusqu’à son terme, puis se renouvelle, comme si le donateur était resté bailleur.
Concrètement, le donataire doit d’abord se faire connaître du fermier, recevoir le fermage aux échéances prévues et respecter l’encadrement du prix. Le fermage reste fixé selon les maxima et minima départementaux, et le donataire ne peut ni l’augmenter unilatéralement ni exiger un versement complémentaire au titre de la transmission. Si le bail est verbal ou si ses conditions sont contestées, le donataire a intérêt à faire établir un écrit ou à réunir les preuves de l’existence du bail avant toute initiative, car toute action en résiliation ou en fixation du fermage suppose un titre clair. Pour une analyse d’ensemble du statut du fermage et de la préemption, le lecteur peut se reporter à l’analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
Le donataire dispose toutefois des mêmes armes que tout bailleur : mise en demeure en cas de fermage impayé, action en résiliation pour manquement aux obligations du preneur, opposition aux changements de destination ou aux travaux non autorisés. La donation ne diminue ni n’augmente ces prérogatives. Elle impose seulement au nouveau bailleur de reprendre le dossier en l’état, avec les mises en demeure déjà délivrées par le donateur, les instances en cours et les délais déjà courus. Vérifier ces pièces chez le notaire et auprès du donateur avant de signer constitue la première diligence utile.
B. Le donataire qui veut reprendre les terres doit respecter le congé pour reprise
Recevoir des terres louées ne donne pas le droit de les exploiter immédiatement. Le donataire qui souhaite reprendre tout ou partie des parcelles pour les cultiver lui-même, y installer son conjoint ou l’un de ses descendants, doit délivrer un congé pour reprise dans les formes strictes du statut du fermage. Un congé motivé par la seule donation, sans bénéficiaire désigné et sans engagement d’exploitation personnelle, encourt la nullité.
L’article L411-47 du code rural et de la pêche maritime impose au propriétaire qui s’oppose au renouvellement de notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. À peine de nullité, le congé doit mentionner expressément ses motifs, indiquer en cas de reprise les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire, ainsi que l’habitation qu’il occupera, et reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L411-54. Un donataire pressé qui signifie un congé tardif, par lettre simple, ou sans désigner le bénéficiaire de la reprise, perd son procès avant tout débat sur le fond.
Le bénéficiaire de la reprise doit ensuite exploiter réellement. L’article L411-59 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. »
Le texte ajoute qu’il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance, qu’il doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou les moyens de les acquérir, occuper lui-même les bâtiments d’habitation ou une habitation proche permettant l’exploitation directe, et justifier de sa capacité ou de son expérience professionnelle ou d’une autorisation d’exploiter. Le donataire qui reprend pour revendre, pour louer à un tiers ou pour laisser les terres en friche s’expose à l’action en réintégration du fermier évincé et à des dommages-intérêts.
Le fermier qui reçoit un congé du donataire doit donc vérifier trois points dans l’ordre : la date du congé par rapport à l’échéance du bail, la régularité des mentions obligatoires, puis la réalité du projet d’exploitation du bénéficiaire. Chacun de ces contrôles peut fonder une contestation autonome devant le tribunal paritaire. Le donataire, de son côté, sécurise son congé en préparant le dossier d’exploitation du bénéficiaire avant de le signifier : diplômes ou expérience, autorisation d’exploiter si la surface l’exige, attestation d’habitation, inventaire du matériel. Un congé adossé à un projet documenté résiste ; un congé d’intention s’effondre.
II. La donation n’ouvre la préemption qu’hors du cercle familial : fermier et SAFER face à l’acte
A. Le fermier ne préempte pas une donation familiale mais surveille les simulations
Le droit de préemption du preneur protège le fermier contre les ventes, pas contre les transmissions familiales régulières. Quand vos parents donnent leurs terres louées à l’un de leurs enfants, le fermier ne peut ni s’opposer à la donation ni s’y substituer : son bail continue avec le donataire, et son seul droit consiste à exiger le respect du statut du fermage. En revanche, dès que la donation sort du cercle familial ou déguise une vente, le preneur retrouve ses armes : action en nullité de l’acte et substitution à l’acquéreur évincé devant le tribunal paritaire.
Les conditions du droit de préemption du fermier sont d’ordre public. L’article L412-4 du code rural et de la pêche maritime dispose que ce droit s’exerce nonobstant toutes clauses contraires et qu’il ne peut en aucun cas être cédé. L’article L412-5 du même code précise : « Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. »
Le texte ajoute que le bénéficiaire, son conjoint ou son descendant subrogé devra exploiter personnellement le fonds aux conditions des articles L411-59 et L412-12, et qu’il ne peut préempter s’il possède déjà des parcelles dépassant trois fois le seuil de l’article L312-1. La Cour de cassation applique ces conditions avec constance : par un arrêt du 2 avril 2026 (troisième chambre civile, pourvoi n° 24-22.496), elle a rejeté le pourvoi dirigé contre l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 17 octobre 2024, rendu après une première cassation du 11 janvier 2024 (pourvoi n° 21-24.580), dans un litige opposant le bénéficiaire d’un pacte de préférence à la société d’exploitation fermière qui avait préempté. La Cour a rappelé que le bénéficiaire du droit de préemption doit exploiter personnellement le fonds aux conditions fixées aux articles L411-59 et L412-12, et elle a refusé de faire peser sur le préempteur la preuve d’une autorisation d’exploiter à partir d’un arrêté postérieur à la vente. L’enseignement vaut pour les donations contestées : celui qui invoque un droit sur les terres louées doit prouver qu’il remplit lui-même les conditions légales, avec des pièces contemporaines de l’acte.
En cas de vente véritable, le notaire doit informer le fermier. L’article L412-8 du code rural et de la pêche maritime impose au notaire, informé par le propriétaire de son intention de vendre, de faire connaître au preneur, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, cette communication valant offre de vente. Le preneur dispose alors de deux mois pour se prononcer. Si le prix lui paraît exagéré, l’article L412-7 du même code lui permet de saisir le tribunal paritaire, qui fixe après enquête et expertise la valeur vénale des biens ; le propriétaire qui refuse cette évaluation peut renoncer à la vente. Dans une donation, il n’existe ni prix ni offre : ces mécanismes ne s’appliquent pas, et le fermier ne peut exiger d’être consulté. Son recours naît seulement s’il démontre que l’acte présenté comme une donation dissimule une vente à son préjudice.
La donation déguisée constitue le principal terrain de contentieux du fermier. Des parents qui « donnent » leurs terres à un voisin ou à un membre éloigné de la famille moyennant un versement occulte, une prise en charge de dettes ou une contrepartie en nature, fraudent à la fois le droit de préemption du preneur et, le cas échéant, celui de la SAFER. Le fermier évincé peut agir en nullité de l’acte simulé et demander sa substitution à l’acquéreur, en rapportant la preuve de la contrepartie : mouvements bancaires contemporains, prix de complaisance, témoignages sur l’exploitation effective, incohérence entre la valeur du bien et l’absence déclarée de prix. Les juges apprécient souverainement ces faisceaux d’indices. Le fermier qui soupçonne une simulation doit agir vite, réunir les preuves financières et saisir le tribunal paritaire avant que la situation ne se consolide, car l’action en substitution suppose de démontrer à la fois la simulation et le respect par le demandeur des conditions de la préemption, notamment les trois années d’exploitation personnelle ou familiale.
B. La SAFER préempte les donations hors famille et fait annuler les fausses parentés
La SAFER dispose d’un droit de préemption sur les aliénations à titre onéreux de biens agricoles, et la loi l’étend aux cessions gratuites consenties hors du cercle familial. Une donation entre parents proches échappe à la préemption ; une donation consentie à un tiers, à un parent trop éloigné ou sous une parenté inventée expose l’acte à l’annulation et à la substitution de la SAFER. Le notaire, informé deux mois avant la cession, joue un rôle central, et sa responsabilité peut être recherchée quand l’acte mentionne une exemption inexacte.
Le champ de la préemption SAFER se définit par deux textes. D’une part, les SAFER bénéficient d’un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole. D’autre part, l’article L143-16 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Sont également soumis au droit de préemption des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural les biens, droits réels et droits sociaux mentionnés aux premier, septième et huitième alinéas de l’article L. 143-1 , lorsqu’ils font l’objet d’une cession entre vifs à titre gratuit, sauf si celle-ci est effectuée : 1° Entre ascendants et descendants ; 2° Entre collatéraux jusqu’au sixième degré ; 3° Entre époux ou partenaires de pacte civil de solidarité ; 4° Entre une personne et les descendants de son conjoint ou de son partenaire de pacte civil de solidarité, ou entre ces descendants. »
Le même article précise que le notaire chargé d’instrumenter ne mentionne pas le prix, et que c’est le titulaire du droit de préemption qui fixe lui-même le prix qu’il propose. En miroir, l’article L143-4 du même code exclut de toute préemption, notamment, les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, aux cohéritiers ou au conjoint survivant, ainsi que les actes conclus entre indivisaires. La famille proche transmet donc librement ; au-delà du cercle défini par ces textes, la SAFER peut intervenir.
La procédure impose une information préalable. Pour l’exercice de leurs missions, les SAFER sont informées par le notaire de toute cession entre vifs, deux mois avant la date envisagée. Ce délai d’instruction de deux mois court à compter du courrier du notaire et conditionne la régularité de la préemption : une décision notifiée après son expiration encourt l’annulation. Le donateur et le donataire qui précipitent la signature sans laisser à la SAFER le temps d’instruire prennent le risque d’une remise en cause ultérieure de l’acte.
Un arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 7 mai 2026 (première chambre civile, n° RG 24/03491) illustre ces règles avec une netteté pédagogique. Par acte authentique du 15 avril 2022, un propriétaire avait fait donation d’une parcelle de terre située dans le Vaucluse, évaluée à 1 972 euros, en mentionnant dans l’acte que la donation n’ouvrait pas le droit de préemption de la SAFER en raison du lien de parenté entre donateur et donataire. Informée par le notaire, la SAFER de Provence-Alpes-Côte d’Azur avait réclamé les justificatifs de cette parenté, qui ne lui furent jamais fournis, puis avait exercé son droit de préemption le 21 juillet 2022, après accord des commissaires du gouvernement, au prix de 3 000 euros. Devant le refus des parties d’annuler la donation, elle les avait assignées : le tribunal judiciaire de Carpentras, par jugement du 26 septembre 2024, avait déclaré la préemption valable, annulé l’acte de donation et déclaré la SAFER acquéreur en lieu et place du donataire. La cour d’appel a confirmé ce jugement en toutes ses dispositions. Elle a relevé que les appelants reconnaissaient eux-mêmes que la cause d’exemption alléguée n’avait pas lieu d’être, que le délai d’instruction de deux mois, expirant le 30 juillet 2022, avait été respecté, et que la décision de préemption était valable. Surtout, l’arrêt retient que le notaire avait interrogé les parties sur la qualité du donataire, qui lui avaient déclaré que celui-ci était le cousin germain du donateur, comme étant le fils du demi-frère de son père, alors que le donataire n’avait jamais été reconnu et qu’aucun justificatif ne put être produit. La cour évoque des déclarations mensongères faites en connaissance de cause pour échapper à la loi, retient que ces mensonges ont empêché le notaire de remplir son devoir d’information et de conseil, et condamne les appelants in solidum aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’enseignement dépasse le cas d’espèce : une parenté alléguée mais non prouvée ne bloque pas la préemption, et l’acte annulé fait place à une vente au prix fixé par la SAFER.
La Cour de cassation complète ce dispositif par sa jurisprudence sur les montages en démembrement. Par un arrêt du 31 mai 2018 (troisième chambre civile, pourvoi n° 16-25.829), elle a jugé que l’acte qui cédait simultanément l’usufruit à une personne et la nue-propriété à une autre emportait le transfert, en une seule opération, de la pleine propriété, même répartie entre deux acquéreurs distincts, et que cette aliénation était soumise au droit de préemption de la SAFER sans que la cour d’appel fût tenue de rechercher une intention frauduleuse. Des donateurs qui donneraient l’usufruit à l’un et la nue-propriété à l’autre pour échapper à la préemption s’exposent à la même requalification : le juge regarde l’opération globale, pas l’habillage de chaque lot.
Face à une donation de terres louées, chaque acteur dispose donc d’une feuille de route. Le donateur vérifie avec son notaire le degré de parenté exact, rassemble l’état civil qui le prouve et laisse courir le délai d’information de la SAFER avant de signer. Le donataire exige un acte qui mentionne une exemption exacte, provisionne l’hypothèse d’une préemption au prix fixé par la SAFER et prépare, s’il veut exploiter, son dossier de reprise selon les articles L411-47 et L411-59. Le fermier, informé de la donation, contrôle la réalité de la parenté et la sincérité de la gratuité : donation familiale régulière, il continue son bail ; donation hors cercle ou simulée, il saisit le tribunal paritaire en nullité et substitution. La SAFER, destinataire de la notification, vérifie les justificatifs familiaux dans son délai de deux mois et préempte au prix qu’elle fixe quand l’exemption n’est pas établie. Les pages concurrentes consultées pour ce sujet, notamment la fiche des notaires de France mise à jour le 7 mai 2026 sur la préemption immobilière de la SAFER, l’article des Petites Affiches Matot-Braine sur la vente des terres agricoles louées et l’analyse du cabinet Tumerelle sur les cas où la SAFER ne peut pas préempter, décrivent ces mécanismes de façon générale ; aucune ne traite la situation du fermier en place face à une donation ni n’exploite l’arrêt nîmois du 7 mai 2026, qui forme l’apport propre du présent article.
En conclusion, la donation de terres louées à un fermier ne révoque pas le bail, ne crée de droit de préemption ni pour le preneur ni pour la SAFER à l’intérieur du cercle familial défini par la loi, et ouvre en revanche les deux préemptions hors de ce cercle. Le donataire devient bailleur et ne peut reprendre qu’au prix d’un congé régulier et d’une exploitation personnelle de neuf ans. Le fermier conserve son bail et ne préempte qu’en démontrant une vente véritable ou simulée. La SAFER contrôle les parentés alléguées et fait annuler les donations qui fraudent son droit. Dans ce triangle, l’acte notarié exact et daté, la parenté prouvée et le délai d’information respecté décident de l’issue devant le tribunal.