Votre congé a été validé, le bail rural est terminé, mais votre fermier laboure toujours vos terres comme si de rien n’était. Il encaisse les récoltes, refuse de rendre les parcelles et vous empêche de reprendre votre bien ou de l’attribuer à un autre exploitant. Cette situation, fréquente après un congé pour reprise ou une résiliation judiciaire, ne vous laisse pas sans recours : une fois la fin du bail établie, l’occupant qui se maintient devient un occupant sans droit ni titre, et le tribunal paritaire des baux ruraux peut ordonner son expulsion, assortir cette expulsion d’une astreinte et le condamner à vous verser une indemnité d’occupation ainsi que des dommages et intérêts. Encore faut-il saisir le bon juge, avec les bonnes pièces, et chiffrer précisément chaque préjudice. Cet article expose la démarche complète, à partir des textes en vigueur et de décisions récentes rendues en 2025 et 2026.

I. Faire constater que le bail est terminé et exiger la restitution des terres

A. Un congé devenu définitif ou une résiliation prononcée : le point de départ obligatoire

Aucune expulsion n’est possible tant que le bail rural n’est pas juridiquement terminé. Le point de départ de toute action consiste donc à établir que le congé est devenu définitif ou que la résiliation a été prononcée. Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire, comme l’exige l’article L. 411-47 du Code rural et de la pêche maritime. À peine de nullité, ce congé doit mentionner expressément les motifs allégués, indiquer en cas de congé pour reprise les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ainsi que l’habitation qu’il occupera, et reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54. La nullité n’est toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée n’est pas de nature à induire le preneur en erreur.

Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion, selon l’article L. 411-54 du même code. La forclusion n’est pas encourue si le congé est donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité. Lorsque le tribunal constate que le congé n’est pas justifié par l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31, il ordonne le maintien du preneur dans l’exploitation pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans. Concrètement, si votre preneur n’a pas contesté le congé dans le délai ou si le tribunal a validé le congé et rejeté sa demande de maintien, le bail prend fin à la date prévue et le preneur doit libérer les terres. Conservez soigneusement l’acte de congé, sa date de réception et, le cas échéant, le jugement qui l’a validé : ces pièces forment le socle de la procédure d’expulsion.

La résiliation judiciaire produit le même effet. Aux termes de l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs prévus par le texte, notamment deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance, cette mise en demeure devant rappeler les termes de la disposition à peine de nullité, ou des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Les motifs invoqués ne peuvent l’être en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Meaux a ainsi, par jugement du 4 juin 2026 (RG 25/04371), prononcé la résiliation d’un bail rural de dix-huit ans consenti par acte authentique du 8 août 1992 puis renouvelé, ainsi que celle d’un bail verbal, avant d’ordonner la restitution des parcelles louées, énumérées commune par commune avec leurs références cadastrales et leurs surfaces. Cette décision illustre qu’une fois la résiliation prononcée, le tribunal ordonne la restitution parcelle par parcelle, ce qui suppose un dossier cadastral exact et complet.

Pour le cadre général du statut du fermage et des apports jurisprudentiels récents, on se reportera utilement à l’analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

B. Saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, seul compétent, et prouver l’occupation sans droit ni titre

Le tribunal paritaire des baux ruraux est le juge naturel de ce contentieux, dans l’architecture du livre IV du Code rural et de la pêche maritime consacré aux baux ruraux. L’article L. 491-1 du Code rural et de la pêche maritime dispose qu’il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code. Saisissez donc le tribunal dans le ressort duquel se trouvent les terres, par requête adressée au greffe, en exposant les faits, en visant le congé devenu définitif ou le jugement de résiliation, et en demandant la constatation de l’occupation sans droit ni titre, la restitution des parcelles, l’expulsion et l’indemnité d’occupation. Le tribunal tente d’abord une conciliation entre les parties avant de juger au fond si aucun accord n’intervient. Dans l’affaire jugée à Alençon, la saisine datait du 11 juin 2024, la tentative de conciliation s’est tenue le 2 octobre 2024 et, faute d’accord, l’affaire a été renvoyée puis plaidée à l’audience du 3 décembre 2025 avant le jugement du 12 février 2026 : prévoyez des délais de plusieurs mois, voire de plus d’un an, et ne laissez pas l’occupant exploiter sans rien verser pendant ce temps sans chiffrer chaque mois de retard.

L’occupant qui se défend invoque souvent l’existence d’un bail, y compris verbal, pour échapper à l’expulsion. C’est précisément au tribunal paritaire qu’il appartient de trancher cette question avant de statuer sur l’expulsion. Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Alençon, dans son jugement du 12 février 2026 (RG 24/00008), a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par l’occupant, qui soutenait que l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre relevait du seul tribunal judiciaire. Le tribunal a retenu qu’en l’absence de bail écrit, il relevait de sa seule compétence de statuer sur l’existence ou non d’un bail rural avant de statuer sur la demande d’expulsion, dès lors que l’occupant revendiquait un bail rural verbal né de la requalification de ventes d’herbe successives depuis 2017. La charge de la preuve de ce bail allégué pesait sur l’occupant. Rappelons ici que l’article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime définit le bail rural comme toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole, et que la preuve de l’existence de ces contrats peut être apportée par tous moyens. En pratique, le propriétaire qui se heurte à une revendication de bail verbal doit démontrer que les versements invoqués correspondaient à de simples ventes d’herbe ponctuelles et non à une mise à disposition continue en vue d’une exploitation : relevés de paiements irréguliers, attestations sur la nature saisonnière des accords, absence de fermage annuel stable et témoignages sur l’usage réel des parcelles constituent des pièces décisives.

Dans le dossier d’Alençon, le tribunal a écarté la requalification en bail rural, jugé que l’occupant était occupant sans droit ni titre des parcelles litigieuses depuis le 1er décembre 2022 et ordonné son expulsion. Lorsque l’occupant ne revendique aucun bail et se maintient simplement après un congé validé, la démonstration est plus directe : le congé définitif et l’absence de nouveau bail suffisent à caractériser l’occupation sans droit ni titre à compter de la date d’effet du congé. Faites établir par commissaire de justice un constat de l’occupation et de l’exploitation en cours, rassemblez les relevés cadastraux à jour, les titres de propriété, le congé avec son accusé de réception et le jugement de validation s’il existe. Si le bail résilié était verbal, comme dans une partie du dossier de Meaux, reconstituez son existence et son contenu par tous moyens, notamment par les quittances de fermage et les attestations, car le tribunal devra d’abord identifier le bail résilié avant d’ordonner la restitution.

II. Faire partir l’occupant et obtenir réparation : expulsion, astreinte et indemnités

A. L’expulsion sous astreinte et son exécution concrète, y compris à Paris et en Île-de-France

Une fois l’occupation sans droit ni titre constatée, le tribunal ordonne la restitution des parcelles et, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de l’occupant et de tous occupants ou exploitants de son chef. Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Meaux du 4 juin 2026 (RG 25/04371) prononce exactement ce dispositif : restitution des parcelles louées, situées sur plusieurs communes et décrites avec leurs sections, numéros et surfaces, puis expulsion des preneurs et de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties. Sollicitez donc dans vos conclusions l’expulsion de l’occupant nommément désigné ainsi que celle de tout occupant de son chef, afin d’éviter qu’un membre de sa famille, un salarié ou une société qu’il aurait installée sur les terres ne prolonge l’occupation après son départ.

Pour contraindre l’occupant à partir rapidement, demandez une astreinte, c’est-à-dire une somme due par jour de retard dans la libération des lieux. Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Alençon a ordonné l’expulsion avec une astreinte de 15 euros par jour de retard, en retenant une occupation sans droit ni titre effective depuis le 1er décembre 2022. L’astreinte court à compter de la date fixée par le jugement, généralement après sa signification, et son montant est liquidé ensuite par le juge en fonction de la durée réelle du retard. Proposez un montant proportionné à l’enjeu : une astreinte trop faible n’incite pas au départ, une astreinte manifestement excessive risque d’être réduite lors de la liquidation. Tenez compte de la surface concernée, de la valeur des récoltes en cours et du fermage annuel des parcelles pour justifier le montant demandé.

L’exécution du jugement suppose sa signification par commissaire de justice, puis, à défaut de départ volontaire dans le délai imparti, la mise en œuvre de l’expulsion avec le titre exécutoire. Lorsque le bail rural comprenait la maison d’habitation de l’exploitant et que l’expulsion porte sur un lieu habité, des garanties spécifiques s’appliquent : l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai dans certains cas, et le délai ne s’applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou une entrée dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Vérifiez donc si le bail incluait des bâtiments d’habitation : pour des terres nues sans logement, l’expulsion suit le cours ordinaire du titre exécutoire, tandis que la présence d’une maison d’habitation impose le respect du délai légal après commandement et une vigilance particulière sur le calendrier, notamment pour planifier la reprise de l’exploitation par le bénéficiaire du congé. À défaut de départ volontaire persistant, le commissaire de justice procède à l’expulsion et peut requérir le concours de la force publique.

À Paris et en Île-de-France, quelques spécificités pratiques méritent l’attention. Les terres agricoles franciliennes se situent pour l’essentiel en grande couronne, notamment en Seine-et-Marne, dans les Yvelines, en Essonne et dans le Val-d’Oise : la compétence territoriale appartient au tribunal paritaire des baux ruraux dans le ressort duquel se trouvent les parcelles, par exemple ceux de Meaux ou de Melun pour la Seine-et-Marne, et non systématiquement à Paris. La pression foncière y rend chaque mois d’occupation indue particulièrement coûteux, car le propriétaire peut perdre une campagne culturale entière ou manquer la date d’installation du jeune agriculteur bénéficiaire de la reprise. Les récoltes en cours au jour du départ effectif soulèvent en outre la question de leur sort : faites préciser dans le jugement qui supporte les frais de remise en état et interdisez toute dégradation des parcelles libérées, en prévoyant un état des lieux de sortie contradictoire dès l’expulsion. Le concours de la force publique relève du préfet du département des terres, et les délais d’obtention varient selon les périodes : anticipez cette étape au lieu de la découvrir après le jugement.

B. L’indemnité d’occupation et la réparation des préjudices : méthode de calcul et preuves

L’occupant qui reste sans droit ni titre ne doit pas seulement partir : il doit payer pour la période d’occupation indue et réparer le préjudice causé. La cour d’appel de Riom, dans son arrêt du 15 avril 2025 (RG 24/00806) rendu sur appel d’une ordonnance de référé du tribunal paritaire des baux ruraux de Vichy du 4 avril 2024, a fixé la méthode de calcul applicable. Le litige opposait le propriétaire à un ancien fermier lié par un bail rural conclu le 11 mai 1996. La cour a considéré que l’indemnité d’occupation doit être calculée d’abord en considérant le loyer qui aurait été effectivement perçu par le bailleur si le contrat s’était poursuivi, et ensuite en tenant compte d’un éventuel préjudice résultant pour celui-ci de l’occupation illicite de son bien. En l’espèce, la somme de 14 000 euros correspondant à la privation engendrée pendant une durée de quatorze mois, soit 1 000 euros par mois, n’était pas sérieusement contestée par l’occupant, tandis que la provision inférieure de 7 028,71 euros qu’il proposait devant la cour n’a pas été retenue. Cette décision fournit une grille directement utilisable : partez du montant du dernier fermage annuel, convertissez-le en base mensuelle, ajoutez le préjudice spécifique lié à l’occupation illicite, comme l’impossibilité de relouer, le retard du projet de reprise ou la perte d’aides liées à l’exploitation directe, et multipliez par le nombre de mois d’occupation indue dûment établis par constats et attestations.

Le préjudice de jouissance peut également être évalué de manière globale par le tribunal. Dans le jugement d’Alençon déjà cité, le tribunal a jugé que l’occupation sans droit ni titre était effective depuis le 1er décembre 2022 et que le préjudice de jouissance des propriétaires serait justement évalué à la somme de 5 000 euros. Ce montant s’ajoutait à l’expulsion sous astreinte et venait réparer la privation de jouissance subie par les quatre propriétaires indivisaires depuis plus de trois ans. Selon les dossiers, d’autres postes de préjudice peuvent s’ajouter : dégradations des terres ou des bâtiments constatées à la sortie, frais de remise en état, récoltes prélevées indûment après la fin du bail et frais de procédure. Faites constater chaque poste par pièce : constats de commissaire de justice avant et après le départ, factures de remise en état, photographies datées, décomptes du fermage de référence et justificatifs du projet contrarié, comme un refus d’aide à l’installation ou la perte d’un contrat de reprise des terres.

Agissez sans tarder, car le temps joue contre le propriétaire à deux égards. D’une part, chaque mois d’occupation indue complique la reprise effective et peut faire manquer une campagne culturale. D’autre part, les sommes dues se prescrivent : l’article 2224 du Code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Une indemnité d’occupation réclamée tardivement risque donc d’être partiellement prescrite pour les périodes les plus anciennes. En référé, une provision peut être obtenue rapidement lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, comme le montre l’affaire de Riom où une provision mensuelle de 1 000 euros avait été allouée avant même le jugement au fond. N’attendez pas la fin de la procédure d’expulsion pour chiffrer : demandez la provision dès la première audience en produisant le dernier fermage et le décompte des mois d’occupation.

Les frais de procédure ne doivent pas être oubliés dans vos demandes. La partie qui succombe supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, et le juge peut la condamner à verser à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du même code. Le tribunal d’Alençon a ainsi condamné l’occupant aux dépens et à payer aux quatre propriétaires, ensemble, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700. Chiffrez vos frais d’avocat, de commissaire de justice et d’expertise éventuelle, et sollicitez expressément ces condamnations dans le dispositif de vos conclusions.

Une dernière nuance mérite d’être signalée du côté de l’occupant. Selon un commentaire publié par la doctrine, la cour d’appel de Colmar a jugé, dans une affaire où une propriétaire demandait l’expulsion d’un occupant maintenu sans droit ni titre sur une parcelle agricole et la réparation de son préjudice moral, que le droit de se défendre en justice ne devient abusif qu’en cas de faute caractérisée. L’occupant qui conteste sérieusement, par exemple en soutenant de bonne foi l’existence d’un bail verbal, exerce un droit et ne commet pas nécessairement une faute en se défendant, même s’il succombe. Pour le propriétaire, la leçon est claire : soignez la démonstration de l’occupation sans droit ni titre et réservez les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive aux cas où l’occupant multiplie les manœuvres dilatoires, refuse tout départ malgré un titre définitif ou dégrade les lieux. Dans le dossier commenté, la cour avait tout de même alloué 500 euros de dommages et intérêts à la propriétaire pour le préjudice moral lié à la procédure d’expulsion et au stress subi, ce qui confirme que la privation de jouissance et les tracas répétés restent indemnisables même lorsque la défense en justice n’est pas abusive.

En pratique, trois erreurs compromettent fréquemment ces dossiers. La première consiste à laisser l’occupant en place sans acte pendant des mois après la fin du bail, en espérant un départ spontané, alors que chaque mois écoulé sans constat ni mise en demeure affaiblit le dossier et rapproche la prescription. Adressez dès la date d’effet du congé une mise en demeure de libérer les lieux par acte de commissaire de justice, puis saisissez rapidement le tribunal paritaire. La deuxième erreur tient à un dossier cadastral approximatif : parcelles mal identifiées, surfaces erronées ou communes d’implantation incomplètes exposent à un jugement inexécutable ou à une contestation sur l’étendue de la restitution. Reprenez exactement les références des titres de propriété et du bail résilié, comme l’a fait le tribunal de Meaux en listant chaque parcelle avec sa section, son numéro et sa surface. La troisième erreur concerne le chiffrage : réclamer une indemnité globale sans décompte mois par mois ni justificatif du fermage de référence expose à une réduction. Produisez le dernier fermage connu, le nombre exact de mois d’occupation depuis la fin du bail et les pièces de chaque préjudice annexe.

Lorsque le congé est devenu définitif ou que la résiliation est prononcée, le droit rural ne laisse pas le propriétaire démuni face à un occupant qui refuse de partir. Le tribunal paritaire des baux ruraux, seul compétent, constate l’occupation sans droit ni titre même lorsque l’occupant allègue un bail verbal, ordonne la restitution des parcelles précisément désignées et prononce l’expulsion, au besoin sous astreinte. L’occupant est ensuite condamné à payer une indemnité d’occupation calculée sur le loyer qui aurait été perçu, augmentée du préjudice résultant de l’occupation illicite, ainsi que les dépens et une indemnité de procédure. La rapidité de la saisine, l’exactitude du dossier cadastral et la rigueur du chiffrage déterminent l’issue : face à un maintien sans droit, chaque mois compte et chaque pièce manquante coûte.