Votre locataire vient d’être placé en sauvegarde, en redressement judiciaire ou en liquidation judiciaire et plusieurs mois de loyers restent impayés. Premier réflexe à corriger : le jugement d’ouverture ne fait pas disparaître votre créance, mais il fige la situation et interdit les poursuites individuelles pour tout ce qui est né avant. Continuer comme si de rien n’était, faire constater une clause résolutoire pour des loyers antérieurs ou faire expulser sans passer par les organes de la procédure expose à une nullité et à un rejet pur et simple de la demande. Second réflexe à adopter : distinguer sans attendre les loyers antérieurs au jugement, qui relèvent de la déclaration au passif, des loyers postérieurs, qui doivent être payés à leur échéance et peuvent fonder une résiliation du bail après un délai de trois mois. La Cour de cassation a précisé les deux versants : l’action en constat d’une clause résolutoire engagée avant le jugement pour des loyers antérieurs ne peut pas être poursuivie après, tandis que le juge saisi d’une demande de résiliation pour des loyers postérieurs doit vérifier, au jour où il statue, que des sommes restent réellement impayées. Ce guide expose, dans l’ordre où un bailleur doit agir, ce que le jugement bloque, ce que l’administrateur ou le liquidateur décide, comment récupérer les loyers de chaque période et comment reprendre les locaux à Paris comme ailleurs en Île-de-France.
I. Comprendre ce que le jugement d’ouverture change pour votre bail
A. Pourquoi les loyers antérieurs au jugement relèvent de l’arrêt des poursuites
Dès la publication du jugement d’ouverture d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire, une règle protège le débiteur et organise l’égalité entre les créanciers : l’article L. 622-21 du code de commerce dispose que « Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ; 2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. » Concrètement, vous ne pouvez plus assigner votre locataire en paiement de l’arriéré antérieur, ni demander la résolution ou la résiliation du bail pour ce motif, ni poursuivre une mesure d’exécution déjà engagée sur ses meubles ou sur ses comptes. Les délais qui sanctionnaient vos droits par une déchéance ou une résolution sont interrompus, ce qui préserve l’essentiel, mais toute initiative prise en méconnaissance de l’interdiction est vouée à l’échec.
Cette interdiction vise aussi les actions déjà lancées avant le jugement. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a jugé le 13 avril 2022, dans un arrêt rendu sous le pourvoi numéro 21-15.336 et publié au Bulletin : « Il résulte de la combinaison de ces textes que l’action introduite par le bailleur, avant le placement sous sauvegarde de justice du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement. » Dans cette affaire, le bailleur avait fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire en 2015 et se prévalait d’une résiliation acquise avant l’ouverture de la sauvegarde en 2017 ; faute d’une décision passée en force de chose jugée ayant constaté cette résiliation avant le jugement d’ouverture, la Cour a cassé l’arrêt qui l’avait déclarée acquise. La leçon est directe : si votre commandement de payer visait des loyers antérieurs et qu’aucune décision définitive n’avait constaté la clause résolutoire avant le jugement d’ouverture, la voie de la clause résolutoire pour ces loyers est fermée. L’arriéré antérieur devient une créance à déclarer au passif, et c’est l’objet du second temps de ce guide.
En pratique parisienne, la première tâche consiste donc à dater précisément chaque somme. Relevez le jour du jugement d’ouverture publié au BODACC, séparez les loyers, charges et accessoires échus avant cette date de ceux échus après, et suspendez toute assignation ou tout commandement fondé sur la période antérieure. Si une instance était déjà en cours devant le tribunal judiciaire de Paris ou devant le tribunal des activités économiques de Paris pour des loyers antérieurs, informez votre conseil de l’ouverture afin qu’il sollicite l’interruption et prépare la déclaration de créance plutôt que de laisser l’affaire se poursuivre vers une décision inapplicable. Les pièces à réunir dès maintenant sont le bail et ses avenants, le décompte locatif arrêté au jour du jugement d’ouverture, les commandements et mises en demeure déjà délivrés avec leurs dates, et la copie du jugement d’ouverture ou l’avis BODACC. Pour la période où le locataire payait encore normalement, hors procédure collective, les règles ordinaires du commandement et de la clause résolutoire continuent de s’appliquer ; notre article consacré au loyer impayé en bail commercial, du commandement à l’expulsion détaille ce chemin, à réserver aux impayés nés hors procédure collective.
B. Comment l’administrateur ou le liquidateur décide du sort du bail en cours
Le bail commercial en cours au jour du jugement ne disparaît pas avec l’ouverture : il se poursuit, et c’est l’administrateur judiciaire, ou le liquidateur en liquidation, qui décide de le continuer, de l’abandonner ou de le céder. L’article L. 622-13 du code de commerce pose le principe applicable en sauvegarde, étendu au redressement judiciaire : « Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde. » Une clause du bail qui prévoirait sa résiliation automatique en cas de procédure collective est donc sans effet, et vous ne pouvez pas vous en prévaloir pour reprendre les locaux. Pendant la période d’observation, le locataire administré continue d’occuper les lieux, et les loyers afférents à cette occupation postérieure doivent être payés à leur échéance, comme on le verra dans la seconde partie.
Face à l’incertitude, vous n’êtes pas condamné à attendre passivement la fin de la période d’observation. Le même article L. 622-13 du code de commerce organise votre droit de provoquer la décision : « Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant à l’administrateur et restée plus d’un mois sans réponse », le contrat en cours est résilié de plein droit, le juge-commissaire pouvant impartir un délai plus court ou accorder une prolongation qui ne peut excéder deux mois. Adressez cette mise en demeure par écrit à l’administrateur désigné, en visant le bail et en demandant expressément s’il entend poursuivre le contrat, et conservez la preuve de l’envoi et de la réception. Si l’administrateur répond qu’il ne poursuit pas le bail, l’article L. 622-14 du code de commerce prévoit que la résiliation intervient « Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail », et l’inexécution peut alors ouvrir droit à des dommages et intérêts dont le montant doit être déclaré au passif. S’il répond qu’il poursuit, le bail continue et les loyers courants deviennent une priorité de paiement, ce qui sécurise vos échéances à venir tant que la procédure se déroule.
Deux précisions complètent ce tableau. D’abord, le défaut d’exploitation des lieux pendant la période d’observation n’entraîne pas la résiliation du bail, malgré toute clause contraire : un local fermé temporairement parce que l’entreprise est en difficulté ne constitue pas un motif de reprise. Ensuite, en liquidation judiciaire, la logique est reprise avec des délais propres : l’article L. 641-12 du code de commerce prévoit la résiliation au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail, et le liquidateur peut céder le bail avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent, toute clause imposant au cédant une solidarité avec le cessionnaire étant réputée non écrite. Pour un bailleur parisien, cela signifie qu’une cession du droit au bail dans le cadre de la liquidation peut apporter un repreneur solvable : vérifiez le prix de cession proposé, l’activité envisagée au regard de la destination contractuelle, et les garanties proposées, plutôt que de refuser par principe une cession qui apure souvent une partie de l’arriéré.
II. Récupérer les loyers dus et reprendre les locaux si le bail ne peut pas continuer
A. Comment agir sur les loyers postérieurs au jugement, seuls susceptibles de fonder une résiliation
Les loyers et charges afférents à l’occupation postérieure au jugement d’ouverture bénéficient d’un régime favorable, parce qu’ils correspondent à une contrepartie dont le débiteur continue de profiter pendant la procédure. L’article L. 622-17 du code de commerce énonce que « Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance. » Votre premier réflexe doit donc être d’exiger le paiement des échéances postérieures à leurs dates normales, par relances écrites adressées au locataire et à l’administrateur, sans attendre la fin de la période d’observation. Si elles ne sont pas payées à l’échéance, ces créances sont payées par privilège avant presque toutes les autres, ce qui leur donne un rang de paiement très protecteur en cas de répartition.
Lorsque les loyers postérieurs restent impayés, la résiliation devient possible, mais à des conditions strictes que le bailleur doit respecter à la lettre. Le deuxième cas de l’article L. 622-14 du code de commerce vise la situation où « le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation. » Trois enseignements s’en dégagent. Premièrement, aucune action en résiliation fondée sur les loyers postérieurs ne peut être introduite avant l’expiration de trois mois à compter du jugement d’ouverture ; une requête prématurée sera rejetée. Deuxièmement, seuls les loyers et charges de l’occupation postérieure comptent : mélanger dans la demande des échéances antérieures fragilise l’ensemble. Troisièmement, le paiement intégral des sommes dues avant l’expiration du délai fait échec à la résiliation, de sorte que le décompte présenté doit être exact au jour près.
La procédure passe par le juge-commissaire, et la Cour de cassation vient d’en préciser l’office dans un sens protecteur du preneur qui paie, même tardivement. Par un arrêt du 10 décembre 2025, pourvoi numéro 24-20.714, publié au Bulletin, la chambre commerciale a jugé : « Il résulte de ces textes que le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés. » Dans cette affaire, le preneur avait réglé l’intégralité de l’arriéré postérieur après le dépôt de la requête du bailleur mais avant la décision du juge-commissaire ; la cour d’appel avait déclaré ces paiements inopérants et constaté la résiliation, et la Cour a cassé. Pour le bailleur, la conséquence est claire : actualisez votre décompte jusqu’au jour de l’audience devant le juge-commissaire, car une régularisation intervenue entre la requête et la décision fait échec au constat de résiliation.
L’article R. 622-13 du code de commerce confirme que « Le juge-commissaire constate, sur la demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus au III de l’article L. 622-13 et à l’article L. 622-14 , ainsi que la date de cette résiliation. » Présentez donc une requête précise, limitée aux échéances postérieures, accompagnée du bail, du jugement d’ouverture, du décompte actualisé et des relances adressées à l’administrateur.
En liquidation judiciaire, le mécanisme est repris avec une exigence supplémentaire de rapidité pour les causes antérieures : l’article L. 641-12 du code de commerce énonce que « Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l’article L. 622-14 . » Le renvoi aux mêmes alinéas signifie que le délai de trois mois et la purge par le paiement avant son expiration s’appliquent de la même façon. Si le liquidateur maintient l’exploitation temporairement, exigez le paiement des loyers de cette occupation et, à défaut, agissez après le délai ; s’il libère les lieux, faites constater la restitution par écrit ou par huissier pour arrêter le compteur des indemnités d’occupation.
B. Comment déclarer l’arriéré antérieur, utiliser le privilège du bailleur et organiser la reprise à Paris et en Île-de-France
L’arriéré antérieur au jugement d’ouverture ne se recouvre pas par une action en paiement : il se déclare. L’article L. 622-24 du code de commerce dispose que « A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. » Le délai de droit commun est de deux mois à compter de la publication du jugement au BODACC, porté à quatre mois pour les créanciers domiciliés hors de France métropolitaine. La déclaration doit mentionner le montant total réclamé, loyers, charges, taxes et accessoires, avec la ventilation par échéance, et rappeler les sûretés dont vous disposez, dépôt de garantie, garantie bancaire ou cautionnement. Joignez le bail, le décompte arrêté au jour du jugement, les factures de charges et de taxe foncière si le bail les met à votre charge récupérable, et les décisions déjà obtenues. Un oubli ou une sous-évaluation peut être relevé par une procédure de relevé de forclusion, mais elle suppose de justifier que la défaillance n’est pas de votre fait ou qu’elle résulte d’une omission volontaire du débiteur, de sorte qu’une déclaration complète et rapide reste la seule conduite sûre. Notre article consacré à la déclaration de créance en deux mois quand votre client est placé en redressement judiciaire détaille pas à pas cette formalité, applicable à votre arriéré locatif antérieur.
Le bailleur dispose en outre d’un privilège propre sur les meubles garnissant les lieux loués, mais plafonné. L’article L. 622-16 du code de commerce prévoit qu’« En cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure. » Si le bail est résilié, le privilège s’étend à l’année courante, à l’exécution du bail et aux dommages et intérêts alloués par les tribunaux ; si le bail n’est pas résilié, le bailleur ne peut exiger le paiement des loyers à échoir lorsque les sûretés données lors du contrat sont maintenues ou que celles fournies depuis le jugement sont jugées suffisantes. Déclarez donc en distinguant le montant privilégié, limité aux deux dernières années antérieures, du surplus chirographaire, et indiquez les sûretés existantes. Le dépôt de garantie conservé s’impute sur les sommes dues, mais vérifiez s’il doit être restitué ou compensé selon les décisions des organes de la procédure avant de l’affecter unilatéralement.
À Paris et en Île-de-France, l’organisation juridictionnelle mérite une attention particulière. Les procédures collectives des commerçants parisiens relèvent du tribunal des activités économiques de Paris, où un juge-commissaire suit chaque dossier : adressez-lui les requêtes en constat de résiliation pour loyers postérieurs et les demandes d’autorisation utiles, en copie à l’administrateur et au mandataire judiciaire. Hors Paris, les tribunaux des activités économiques de Nanterre, Bobigny, Créteil, Évry, Versailles ou Pontoise suivent la même organisation. Les assignations en constat de clause résolutoire pour des impayés nés hors procédure relèvent du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, souvent le tribunal judiciaire de Paris pour les locaux parisiens. Prévoyez les délais pratiques : comptez plusieurs semaines entre la requête au juge-commissaire et l’ordonnance, maintenez le paiement des charges communes pendant l’occupation pour éviter d’aggraver le passif, et sécurisez les locaux libérés contre les occupations sans droit en changeant les serrures après restitution régulière et en souscrivant une assurance adaptée. Si le locataire reste dans les lieux après la résiliation constatée, l’expulsion nécessite un titre exécutoire et le concours de la force publique, avec les délais incompressibles de la procédure d’exécution ; anticipez cette phase au lieu de la découvrir le jour de la libération attendue.
Enfin, gardez à l’esprit les issues alternatives qui valent souvent mieux qu’un local vide. La cession du bail dans le cadre de la procédure, autorisée en sauvegarde, en redressement comme en liquidation, apporte un cessionnaire qui reprend les droits et obligations du bail ; examinez son activité au regard de la clause de destination, sa solvabilité et le prix proposé, qui peut apurer une partie de l’arriéré. Le plan de sauvegarde ou de redressement, lorsqu’il est arrêté, peut prévoir des délais de paiement pour l’arriéré déclaré, sans que vous puissiez exiger un paiement immédiat de ce qui a été admis au passif. Et si l’administrateur poursuit durablement le bail en payant exactement les loyers postérieurs, la poursuite du contrat avec un locataire assaini par la procédure constitue parfois le meilleur recouvrement : un bail qui paie à l’échéance vaut mieux qu’une résiliation suivie de mois de vacance dans un marché parisien où chaque mois sans loyer pèse lourd.
Conclusion
Le bailleur dont le locataire entre en procédure collective doit raisonner en deux temps. Pour tout ce qui est né avant le jugement d’ouverture, l’action individuelle est interdite : déclarez l’arriéré au passif dans le délai de deux mois, en distinguant la part couverte par le privilège des deux dernières années, et renoncez à faire constater une clause résolutoire pour ces échéances tant qu’aucune décision définitive antérieure ne l’a acquise. Pour l’occupation postérieure, exigez le paiement à l’échéance, mettez l’administrateur en demeure de prendre parti sur la poursuite du bail, et, si les loyers postérieurs restent impayés, demandez la résiliation au juge-commissaire après trois mois, avec un décompte limité aux échéances postérieures et actualisé au jour où le juge statue. La jurisprudence récente des 13 avril 2022 et 10 décembre 2025 encadre ces deux versants et sanctionne les demandes mal calibrées, dans un sens comme dans l’autre. Menée dans cet ordre, avec des pièces datées et des demandes adressées aux bons interlocuteurs, la procédure protège vos droits sans vous exposer à un rejet, et elle laisse ouvertes les issues utiles, poursuite du bail assaini ou cession à un repreneur solvable, qui valent souvent mieux qu’une reprise précipitée des locaux.