Votre bailleur vous a fait délivrer un congé pour reprendre vos terres. Le document annonce que son fils va s’installer, ou que les parcelles seront mises à la disposition d’une société d’exploitation. Vous, qui cultivez ces terres depuis des années, vous demandez si ce projet est réel : le bénéficiaire habite à des centaines de kilomètres, il ne possède ni tracteur ni cheptel, et la société censée exploiter n’a peut-être même pas l’autorisation administrative requise. Ces doutes sont le point de départ de la plupart des contestations qui aboutissent devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Le statut du fermage protège le preneur en place : le droit de reprendre n’appartient qu’à un cercle fermé de personnes, le congé doit comporter des mentions précises à peine de nullité, et le bénéficiaire doit remplir des conditions d’exploitation, de matériel et d’habitation qui s’apprécient à la date d’effet de la reprise. Deux décisions récentes montrent comment les juges appliquent ces règles dans les deux sens. Le 3 juillet 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le recours d’un ancien fermier qui reprochait au bailleur d’avoir mis les terres reprises à la disposition d’une société créée avec son fils sept ans après le congé. Le 22 janvier 2026, la cour d’appel de Nancy a confirmé la nullité d’un congé pour reprise délivré au profit d’un fils qui habitait à plus de deux cent soixante kilomètres des parcelles et qui annonçait une mise à disposition à une société sans en établir l’autorisation d’exploiter. Entre ces deux solutions, la logique est la même : la reprise est un droit strictement encadré, qui suppose un exploitant véritable, installé à proximité, doté des moyens de cultiver, et qui s’engage pour neuf ans. Le présent article expose d’abord les mentions obligatoires du congé et les personnes qui peuvent en bénéficier, puis les conditions de fond que le bénéficiaire doit réunir, avant d’examiner le contrôle exercé après la reprise et les sanctions de la fraude aux droits du preneur.

I. Un congé pour reprise n’est valable que s’il désigne un bénéficiaire autorisé et s’il respecte un formalisme rigoureux

A. Le cercle fermé des bénéficiaires et les mentions exigées à peine de nullité

Le bailleur ne peut pas reprendre vos terres pour n’importe qui. La loi dispose que le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé. En dehors de ces personnes, la reprise est impossible : un neveu, un ami, un associé sans lien de parenté ouvrant droit ne peuvent pas être désignés comme bénéficiaires. Le texte ajoute une protection propre au preneur âgé, puisqu’il peut s’opposer à la reprise lorsqu’il se trouve à moins de cinq ans de l’âge de la retraite, ce qui proroge alors le bail de plein droit. Vérifier l’identité du bénéficiaire est donc le premier réflexe : si le congé désigne une personne qui n’appartient pas à ce cercle, la contestation part sur une base solide.

Le congé lui-même obéit à des règles de forme dont la violation entraîne la nullité. Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. Le délai de dix-huit mois se calcule à partir de la date d’expiration du bail en cours, et l’acte extrajudiciaire signifie en pratique un acte de commissaire de justice : une simple lettre recommandée ne suffit pas. À peine de nullité, le congé doit mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur, ce qui interdit les formules vagues ou les congés dont on devine seulement l’objet. En cas de congé pour reprise, le congé doit indiquer les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris. Chacune de ces mentions a une fonction : l’âge et la profession éclairent la capacité d’exploiter, le domicile et l’habitation annoncée permettent de contrôler la condition de proximité, et la désignation d’un bénéficiaire subsidiaire anticipe l’empêchement du premier. Le congé doit en outre reproduire les termes du premier alinéa de l’article L. 411-54 du code rural et de la pêche maritime, qui informe le preneur de son droit de contester. La loi tempère toutefois la sanction : la nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. Une coquille sans conséquence sur votre compréhension ne fera donc pas tomber le congé, tandis que l’absence d’une mention substantielle, comme l’habitation future ou les motifs, l’expose à l’annulation.

Le preneur proche de la retraite dispose en outre d’une défense propre, indépendante de la régularité du congé. Le preneur peut s’opposer à la reprise lorsque lui-même ou, en cas de copreneurs, l’un d’entre eux se trouve soit à moins de cinq ans de l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, soit à moins de cinq ans de l’âge lui permettant de bénéficier de la retraite à taux plein. Dans chacun de ces cas, le bail est prorogé de plein droit pour une durée permettant au preneur d’atteindre cet âge. Cette prorogation ne se présume pas : le fermier doit l’invoquer et établir sa situation au regard de l’assurance vieillesse agricole, relevés de carrière et âge à l’appui. Elle coexiste avec la contestation du congé lui-même, et un preneur avisé soulève les deux moyens ensemble devant le tribunal paritaire, de sorte que l’échec de l’un ne compromet pas l’autre.

L’affaire jugée à Nancy illustre ce contrôle de forme et de fond mêlés. Un bail à ferme conclu en 1989 sur près de trente-sept hectares avait été renouvelé à trois reprises, puis la parcelle avait été partagée et douze hectares trente environ avaient été donnés par la bailleresse à son fils en novembre 2021. Le 29 juin 2023, le fils a fait délivrer au fermier un congé pour reprise à son profit, à effet au 31 décembre 2024, en annonçant que la parcelle serait mise à la disposition d’une exploitation agricole à responsabilité limitée. Le preneur a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux pour faire déclarer ce congé nul et obtenir le renouvellement de son bail. Le tribunal lui a donné raison, et la cour d’appel a confirmé : le congé indiquait que le bénéficiaire continuerait d’habiter à son adresse actuelle, située à plus de deux cent soixante kilomètres des terres, et la mise à disposition annoncée au profit de la société n’était accompagnée d’aucune preuve d’autorisation d’exploiter. (Cour d’appel de Nancy, 2e chambre civile, 22 janvier 2026, n° RG 25/01978). Par ailleurs, la régularité administrative du projet de reprise doit être vérifiée des deux côtés. Dans l’affaire nancéienne, le bénéficiaire annonçait une mise à disposition au profit d’une société sans établir que celle-ci disposait de l’autorisation d’exploiter, tandis que le fermier en place démontrait que le groupement qui exploitait ses terres avait déposé en octobre 2018 une demande d’agrandissement ayant abouti à une autorisation implicite couvrant l’ensemble de l’exploitation. La cour a refusé de dissocier l’agrandissement du fonds d’origine : la régularité d’un agrandissement ne s’apprécie qu’en prenant en compte les terres déjà exploitées, et l’autorisation consacrait nécessairement la totalité de l’exploitation. Concrètement, le fermier contesté doit donc rassembler ses propres autorisations : récépissés de déclaration, autorisations expresses ou implicites du préfet, décisions relatives aux agrandissements successifs. Si le bailleur attaque le renouvellement en soutenant que le preneur ne serait pas en règle, ces pièces répondent point par point. Et si c’est le projet du bénéficiaire qui repose sur une société, c’est au bailleur d’établir que cette société peut légalement exploiter les parcelles reprises : à défaut, le congé tombe, comme à Nancy, sans même qu’il soit nécessaire d’examiner les autres griefs.

La leçon est directe : un congé qui affiche lui-même l’éloignement du bénéficiaire ou qui renvoie l’exploitation à une société dont la situation administrative n’est pas établie s’expose à la nullité.

B. Le bénéficiaire doit être un exploitant véritable : neuf ans d’engagement, travail effectif, matériel et habitation proche

Les conditions de fond sont énumérées par un texte central, dont chaque alinéa correspond à un moyen de contestation. Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. L’engagement de neuf ans est la contrepartie du droit de vous évincer : celui qui reprend vos terres doit les cultiver pendant toute cette durée, et non les revendre, les relouer ou les laisser en friche. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Le bénéficiaire qui se contenterait de donner des ordres par téléphone depuis une autre région ne remplit pas cette condition : la loi exige une présence physique et un travail réel, appréciés selon les usages locaux et la taille des terres. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir. Un repreneur sans tracteur, sans matériel de récolte et sans moyens financiers identifiables pour s’en doter ne satisfait pas à cette exigence, et c’est au bénéficiaire de le démontrer. Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe. La proximité n’est pas chiffrée par la loi, mais les juges l’apprécient concrètement : habiter sur place ou dans une commune voisine permet la surveillance des cultures et l’intervention rapide, habiter à plusieurs centaines de kilomètres l’exclut. Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions. Le diplôme agricole, l’expérience professionnelle ou l’autorisation administrative d’exploiter complètent ainsi le tableau, et la charge de la preuve pèse sur celui qui reprend, non sur le fermier évincé.

Ces conditions s’apprécient à la date d’effet de la reprise, comme l’a rappelé la cour d’appel de Nancy. Dans cette affaire, le bénéficiaire avait lui-même écrit dans le congé qu’il conserverait son domicile actuel, et il n’a jamais contredit le fait que cette commune se trouvait à plus de deux cent soixante kilomètres des parcelles. La cour en a déduit que l’exigence d’une habitation située à proximité et permettant l’exploitation directe n’était manifestement pas remplie : même pour des céréales, qui n’imposent pas une présence quotidienne comme l’élevage, l’exploitant doit pouvoir surveiller régulièrement l’état de ses cultures et réagir vite en cas d’attaque parasitaire ou d’aléa climatique, ce qu’une telle distance interdit. (Cour d’appel de Nancy, 2e chambre civile, 22 janvier 2026, n° RG 25/01978). Ce seul défaut suffisait à invalider le congé, sans qu’il soit besoin d’attendre un contrôle après la reprise. La cour a ajouté un second motif : le congé annonçait une exploitation par l’intermédiaire d’une société, et il appartenait au bénéficiaire d’établir que cette société disposait de l’autorisation administrative requise, preuve qui n’a jamais été rapportée, le bénéficiaire se bornant à soutenir qu’à titre individuel il aurait relevé d’un simple régime de déclaration. L’argument a été écarté : ce n’est pas l’hypothèse d’une exploitation individuelle qui compte, mais le montage réellement annoncé, et c’est sur ce montage que la preuve doit porter.

II. Après la reprise, le bénéficiaire reste surveillé : la mise à disposition d’une société est admise, la fraude est sanctionnée

A. Exploiter au sein d’une société après la reprise est permis, sans mention obligatoire dans le congé

Beaucoup de fermiers évincés découvrent, quelques années après leur départ, que les terres reprises ont été mises à la disposition d’une société d’exploitation, parfois créée avec un enfant du bailleur. Ils y voient la preuve d’une reprise fictive et saisissent le tribunal pour obtenir des dommages-intérêts. L’arrêt rendu le 3 juillet 2025 par la Cour de cassation montre que cette mise à disposition, à elle seule, ne suffit pas à caractériser la fraude. Dans cette affaire, le propriétaire avait délivré en mars 2014 un congé pour reprise afin d’exploiter lui-même, congé validé par un jugement de 2016 confirmé en appel en 2019 et devenu irrévocable, après quoi le fermier avait quitté les lieux en novembre 2016. Près de sept ans après la date d’effet du congé, le bénéficiaire avait mis les quatre parcelles reprises à la disposition d’une société civile d’exploitation agricole constituée avec son fils, lui-même exploitant, en détenant la quasi-totalité des parts, mille huit cent quatre-vingt-seize sur mille huit cent quatre-vingt-dix-sept, et la société avait sollicité une autorisation d’exploiter en février 2022. L’ancien preneur et sa propre société ont saisi le tribunal paritaire fin 2021 pour faire juger que cet engagement d’exploitation personnelle avait été méconnu et obtenir réparation. (Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 juillet 2025, n° 24-12.565). La cour d’appel les a déboutés, et la Cour de cassation a rejeté leur pourvoi.

La motivation de la Cour de cassation tient en deux apports. D’abord, la cour d’appel a rappelé, à bon droit, que, si l’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime obligeait le bénéficiaire de la reprise à se consacrer à l’exploitation du bien repris, il lui permettait de le faire soit à titre individuel soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, et constaté que le bénéficiaire poursuivait toujours l’exploitation personnelle des terres, elle en a exactement déduit que ce dernier n’enfreignait pas ce texte. Autrement dit, passer d’une exploitation individuelle à une exploitation en société, y compris avec son enfant, ne rompt pas l’engagement de neuf ans dès lors que le bénéficiaire reste associé exploitant et continue de travailler les terres. Les juges ont relevé que cette association, intervenue près de sept ans après le congé, préfigurait la transmission à terme de l’exploitation au-delà des neuf années, projet que le bénéficiaire avait annoncé dès 2018 devant la cour d’appel saisie de la demande en nullité du congé. Ensuite, cette mise à disposition ne constituait pas davantage une fraude aux droits du preneur évincé, peu important que, dans le congé, il n’en ait pas informé le preneur. Le congé n’a donc pas à anticiper ni à décrire l’évolution future de l’exploitation : ce qui compte, c’est que le bénéficiaire exploite réellement, sous une forme que la loi autorise. L’ancien preneur et sa société ont été condamnés aux dépens et à verser trois mille euros au titre des frais de justice.

Cette solution doit être articulée avec les règles applicables aux sociétés. Lorsque c’est le preneur qui met ses terres louées à la disposition d’une société, le régime est différent : le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier, et ces dispositions sont d’ordre public. En revanche, la simple mise à disposition des parcelles au groupement, sans apport du droit au bail, obéit à un autre mécanisme : cette opération ne donne pas lieu à l’attribution de parts d’intérêts au profit du preneur, qui reste seul titulaire du bail, et les droits du bailleur ne sont pas modifiés. La cour d’appel de Nancy a fait application de cette distinction dans l’autre sens : le fermier contesté avait mis sa parcelle à la disposition d’un groupement, le bailleur soutenait que ce groupement n’était pas autorisé à exploiter, mais le preneur a produit la demande d’agrandissement déposée en 2018 et l’autorisation implicite qui l’a suivie, couvrant l’ensemble des terres exploitées. Le moyen du bailleur a été rejeté, et le renouvellement du bail a été constaté. La symétrie est instructive : de chaque côté, c’est celui qui invoque le montage sociétaire qui doit en établir la régularité administrative.

B. La fraude aux droits du preneur et le défaut de conditions ouvrent droit au maintien, à la réintégration ou à des dommages-intérêts

Lorsque la reprise n’était qu’un prétexte, la loi organise la réparation. Au cas où il serait établi que le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas les conditions prévues aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 ou que le propriétaire n’a exercé la reprise que dans le but de faire fraude aux droits du preneur, notamment s’il vend le bien, le donne à ferme, ou pratique habituellement la vente de la récolte sur pied d’herbe ou de foin, la fraude se déduit d’actes concrets : revendre les terres sitôt le fermier parti, les relouer à un tiers, ou se contenter d’en vendre l’herbe sur pied sans jamais les exploiter. Dans ce cas, le preneur a droit, soit au maintien dans les lieux si la décision validant le congé n’a pas encore été exécutée, soit à la réintégration dans le fonds ou à la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts, soit à des dommages-intérêts. Trois voies se présentent donc selon le moment où la fraude est découverte : rester dans les lieux si l’éviction n’a pas encore eu lieu, revenir sur les parcelles avec une indemnisation possible, ou obtenir des dommages-intérêts si le retour est impossible. L’action se porte devant le tribunal paritaire des baux ruraux, après la tentative de conciliation préalable, et elle suppose des preuves : actes de vente, nouveau bail consenti à un tiers, constats d’abandon de culture, photographies datées, témoignages sur l’absence d’exploitation. En revanche, comme le montre l’arrêt du 3 juillet 2025, la mise à disposition des terres à une société dont le bénéficiaire reste l’associé exploitant quasi exclusif, assortie d’une demande d’autorisation d’exploiter, ne constitue pas une telle fraude.

L’échec de la reprise profite aussi au preneur par le renouvellement de son bail. Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L. 411-31 ou n’invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67. Quand le congé est déclaré nul, comme à Nancy, le bail se renouvelle automatiquement pour neuf ans : le fermier y est resté, et le bailleur qui demandait son expulsion sous astreinte avec une indemnité d’occupation majorée de moitié a été débouté et condamné aux dépens ainsi qu’à une indemnité pour frais de justice. Le preneur et le copreneur doivent réunir les mêmes conditions d’exploitation et d’habitation que celles exigées du bénéficiaire du droit de reprise en fin de bail à l’article L. 411-59 : le bailleur peut donc, en défense, soutenir que le preneur lui-même ne remplit plus les conditions requises, par exemple au regard du contrôle des structures, mais encore faut-il le démontrer, et à Nancy cette tentative a échoué face à l’autorisation implicite dont bénéficiait le groupement du preneur. Enfin, le bailleur qui échoue n’est pas privé de tout droit pour l’avenir : au moment du renouvellement du bail, le preneur ne peut refuser l’introduction d’une clause de reprise à la fin de la sixième année suivant ce renouvellement au profit du conjoint, du partenaire d’un pacte civil de solidarité ou d’un ou de plusieurs descendants majeurs ou mineurs émancipés, qui devront exploiter personnellement dans les conditions fixées à l’article L. 411-59. C’est ce qui s’est produit à Nancy, où la clause de reprise sexennale a été inscrite dans le bail renouvelé sans opposition du preneur.

Le bailleur débouté ne peut pas non plus obtenir, par la bande, ce que le congé annulé lui refusait. À Nancy, le bailleur demandait l’expulsion du fermier sous astreinte de cent euros par jour de retard et une indemnité d’occupation majorée de moitié jusqu’à la libération des lieux : ces demandes ont été rejetées avec le reste, et c’est lui qui a supporté les dépens ainsi qu’une indemnité pour frais de justice, huit cents euros en première instance puis cinq cents euros en appel. Le preneur maintenu dans les lieux doit toutefois rester vigilant pour l’avenir, car le bail renouvelé peut comporter une clause de reprise sexennale, ce qui reporte le débat à la fin de la sixième année du nouveau bail.

Pour approfondir le régime général du bail rural, ses conditions de formation, ses causes de résiliation et l’articulation avec le droit de préemption, on consultera utilement la page de synthèse du cabinet sur le bail rural, le statut du fermage et la préemption.

Ce contrôle de l’exploitation réelle se prolonge pendant toute la durée de l’engagement. Le délai de neuf ans court à partir de la reprise, et c’est pendant cette période que le preneur évincé peut faire constater un manquement : revente rapide des terres, relocation à un tiers, abandon de la culture, absence de matériel sur place. Les preuves se constituent par des constats de commissaire de justice, des photographies datées prises au fil des saisons, des attestations de voisins ou d’autres exploitants, et par la production des actes publiés au service de la publicité foncière en cas de revente. Plus ces éléments sont réunis tôt, plus l’action en fraude ou en non-respect des conditions a des chances d’aboutir, car le juge apprécie des faits et non des intentions.

Chaque pièce compte : le congé et ses annexes, les échanges avec le bailleur, les autorisations administratives des deux côtés et les constats dressés sur les terres forment ensemble le dossier qui emporte la décision du tribunal paritaire. ## Conclusion : contester vite, viser les conditions réelles d’exploitation, préparer la preuve

Le congé pour reprise n’est pas une simple formalité que le bailleur accomplit pour récupérer ses terres : c’est un acte qui doit désigner un bénéficiaire appartenant au cercle légal, comporter des mentions précises à peine de nullité, et annoncer un projet d’exploitation crédible, porté par une personne qui habitera à proximité, participera aux travaux, disposera du matériel nécessaire et justifiera de sa capacité ou de son autorisation. Le fermier qui reçoit un tel congé doit réagir dans les délais, saisir le tribunal paritaire après la conciliation, et concentrer sa contestation sur les points vérifiables : l’éloignement du domicile, l’absence de matériel, le défaut d’autorisation de la société annoncée, l’imprécision des mentions. Après la reprise, la vigilance ne s’éteint pas : si les terres sont revendues, relouées ou abandonnées, l’action en fraude permet le maintien, la réintégration ou l’indemnisation, tandis qu’une exploitation poursuivie au sein d’une société par le bénéficiaire lui-même, comme l’a validé la Cour de cassation en juillet 2025, ne suffit pas à rouvrir le débat. Dans tous les cas, la preuve décide de l’issue : conservez le congé et ses annexes, photographiez l’état des terres, faites constater l’absence d’exploitation, et demandez à un avocat de vérifier chaque mention avant l’audience de conciliation.