Votre fermier repose sur une certitude simple : tant qu’il exploite et paie le fermage, son bail rural dure. Puis le courrier arrive. Le bailleur est décédé, ses enfants vous écrivent qu’ils reprennent les terres, qu’il faut payer ailleurs, libérer telle parcelle à la fin de l’année, ou signer un nouveau bail avec l’un d’eux. D’autres fois, c’est l’inverse : vous êtes l’héritier, vous découvrez des terres louées dont personne ne vous a parlé, sans écrit, avec un fermage versé à votre parent depuis vingt ans, et vous vous demandez comment reprendre ce qui vous appartient. Dans les deux cas, la même erreur guette : croire que la mort du propriétaire remet les compteurs à zéro. Elle ne remet rien à zéro. Le bail continue avec les héritiers, l’indivision impose ses règles de majorité, et le congé obéit à des conditions de forme et de fond que le juge vérifie à la lettre. Les décisions rendues en 2025 et 2026 le montrent dans les deux sens : un congé délivré par une seule héritière a été annulé avec renouvellement du bail pour neuf ans, tandis qu’un congé pour retraite délivré par deux indivisaires sur trois a été validé par la Cour de cassation. Comprendre qui est devenu votre bailleur, à qui payer, qui peut donner congé et comment le contester, c’est l’objet de cet article.

I. Le décès du bailleur ne met pas fin au bail : identifier qui est devenu votre bailleur

A. L’indivision successorale prend la place du défunt : continuation, paiement du fermage et interlocuteur unique

Le principe est posé par le code civil et il ne souffre aucune exception en bail rural. Aux termes de l’article 1742 du code civil : « Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur. » La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé le 9 janvier 2025 dans un arrêt rendu sur un bail rural corse où bailleur et preneur étaient tous deux décédés (Cass. 3e civ., 9 janvier 2025, n° 23-13.878) : le contrat survit, et c’est le droit de la succession qui désigne les nouveaux bailleurs, sans que le preneur ait quoi que ce soit à signer. Concrètement, au jour du décès, l’indivision successorale vient aux droits du bailleur décédé. Les héritiers qui ont accepté la succession deviennent ensemble votre bailleur, avec les mêmes clauses, le même fermage et la même échéance que du vivant du défunt. Aucun héritier ne peut, de sa seule volonté, augmenter le fermage, raccourcir le bail ou vous expulser : le bail existant se poursuit avec les mêmes clauses et conditions qu’avant le changement de propriétaire, et il n’est pas nécessaire de conclure un nouveau bail écrit avec les indivisaires.

La première difficulté pratique est le paiement du fermage. Tant que la succession n’est pas réglée, le fermier n’a plus un interlocuteur unique mais les membres de l’indivision, qui perçoivent ensemble le fermage. Payer un seul héritier qui prétend tout représenter expose à une réclamation des autres, tandis que cesser de payer expose à une action en résiliation pour défaut de paiement. La cour d’appel de Nancy vient d’en donner l’illustration dans un dossier où le bailleur était décédé en cours d’instance : sa fille est intervenue à la procédure aux côtés de la veuve, et la cour a condamné le preneur à payer aux bailleresses 8 160,24 euros au titre du fermage de l’année 2024, puis 5 440,16 euros pour les huit premiers mois de l’année 2025, faute de toute preuve de paiement (CA Nancy, 2e ch. civ., 9 octobre 2025, RG n° 25/01066). La leçon est directe : conservez chaque preuve de versement, exigez une quittance mentionnant l’indivision, et si les héritiers se disputent entre eux, payez entre les mains de tous les indivisaires connus ou saisissez le tribunal d’une demande de consignation plutôt que de suspendre vos règlements. Un preneur qui paie mal paie deux fois, et un preneur qui ne paie plus perd son bail.

La seconde difficulté est la gestion courante. Chacun des indivisaires peut user des biens conformément à leur destination, mais aucun ne décide seul des actes importants. Aux termes de l’article 815-3 du code civil : « Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ». Et le même texte ajoute : « Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis ». Précisons que, aux termes de l’article 815-9 du code civil : « Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires ». Un héritier ne peut donc ni s’installer seul sur les terres louées ni en percevoir seul les fruits au détriment des autres. Retenez cette distinction, car tout le contentieux du congé en indivision en dépend : ce qui relève de l’exploitation normale se décide aux deux tiers, ce qui n’en relève pas exige l’unanimité. Demander une autorisation de travaux, signaler un dégât, solliciter un état des lieux : adressez-vous à l’ensemble des indivisaires par écrit, et exigez une réponse émanant de la majorité requise. Un accord donné par un seul héritier minoritaire ne vous protégera pas si les autres le contestent ensuite devant le tribunal paritaire.

B. Le partage, l’usufruit et l’attributaire : sans nouveau bail, avec un nouveau bailleur

L’indivision successorale est un régime d’attente. Au partage, chaque héritier reçoit des biens déterminés, et le fermier exerce alors ses droits contre l’héritier qui reçoit les parcelles louées dans son lot. Si le bail avait été consenti sur les biens indivis avec l’accord de tous les indivisaires, il se poursuit après le partage quel que soit l’attributaire des biens : le nouvel attibutaire devient seul bailleur, tenu individuellement par la convention en cours, sans qu’un nouveau bail soit nécessaire. Vérifiez donc l’acte de partage avant de changer de destinataire pour vos fermages : c’est lui qui désigne votre bailleur, parcelle par parcelle, et un paiement adressé à l’ancienne indivision après le partage n’est plus libératoire à l’égard de l’attributaire.

Le cas de l’usufruit mérite une attention particulière, car il est fréquent entre le conjoint survivant et les enfants. Dans une indivision entre un usufruitier, par exemple le conjoint survivant, et des nus-propriétaires, c’est l’usufruitier seul qui a vocation à encaisser les fermages, parce que les fruits civils du bien lui reviennent. Le preneur paie alors valablement entre les mains de l’usufruitier, et c’est avec lui que se règlent les questions courantes d’exécution du bail. En revanche, les décisions graves qui engagent l’avenir du bail, comme le congé ou son acceptation, concernent la substance du bien et appellent la participation des nus-propriétaires : un congé signé par le seul usufruitier, sans les nus-propriétaires, s’expose à l’annulation. Si votre bailleur décédé laisse un conjoint survivant et des enfants, demandez la production du règlement de succession et identifiez qui détient l’usufruit, qui détient la nue-propriété, et qui signe quoi, avant d’accepter ou de refuser un congé.

Reste la situation du bail sans écrit, fréquente en agriculture familiale. Le décès du bailleur ne crée pas le bail, mais il complique sa preuve, car le nouvel héritier peut soutenir qu’il ignorait l’existence d’une location et exiger la libération des lieux. Il appartient alors au preneur de justifier de son exploitation et du versement du fermage : attestations de la mutualité sociale agricole, relevés de paiement du fermage, factures d’intrants sur les parcelles, déclarations de surfaces. Constituez ce dossier dès l’annonce du décès, avant que les relations ne se tendent, car le tribunal paritaire statue sur pièces et le fermier qui exploite depuis des années sans pouvoir produire une seule preuve de paiement part affaibli. Symétriquement, l’héritier qui découvre un occupant sans titre doit vérifier avant d’agir en expulsion si cet occupant n’est pas en réalité un preneur à bail verbal protégé par le statut du fermage : une action en expulsion engagée contre un véritable fermier se solde par un rejet, des dépens et neuf années de bail renouvelé.

II. Le congé délivré par les héritiers se conteste pied à pied : majorité, forme et juge

A. Qui peut donner congé dans l’indivision : les deux tiers suffisent pour la retraite, la reprise isolée échoue

Le preneur a un droit au renouvellement qui survit au décès du bailleur. Aux termes de l’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime : « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires ». Pour écarter ce droit, les héritiers doivent justifier d’un motif légal, dans des formes strictes. Aux termes de l’article L. 411-47 du même code : « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » Le congé doit mentionner expressément ses motifs, désigner précisément le bénéficiaire de la reprise avec ses nom, âge, domicile, profession et habitation, et reproduire les termes du premier alinéa de l’article L. 411-54. Chaque omission expose à la nullité, et le délai de dix-huit mois se calcule à partir de l’expiration de la période de neuf ans en cours : un congé notifié trop tard ne vaut que pour l’échéance suivante, ce qui laisse neuf années supplémentaires au preneur.

La question propre à l’indivision est celle de la majorité requise pour délivrer ce congé. Deux décisions récentes, en sens opposé, fixent la ligne de partage. D’un côté, la cour d’appel de Riom a annulé le congé pour reprise délivré par une seule héritière, Mme [L] [P], après le décès de son père, sur des parcelles du Cantal : la cour a relevé qu’elle ne justifiait pas des deux tiers des droits indivis sur les parcelles louées pour agir seule, a jugé le congé non valablement délivré par une indivisaire isolée, et a constaté le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2024, soit jusqu’à l’échéance du 31 janvier 2033 (CA Riom, 1re ch., 23 septembre 2025, RG n° 24/00858). Le preneur, son fils et leur groupement agricole ont en outre obtenu 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. De l’autre, la Cour de cassation a validé, le 2 avril 2026, le congé pour atteinte de l’âge de la retraite délivré par deux indivisaires sur trois, titulaires des deux tiers des droits : elle a qualifié ce congé d’acte d’administration relevant de l’exploitation normale des biens indivis, valablement décidé par des indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits, sans qu’un péril pour l’intérêt commun soit exigé (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.613). Le preneur a été débouté et condamné aux dépens ainsi qu’à 3 000 euros de frais, ce qui fixe désormais la lecture applicable à tout congé pour retraite délivré en indivision. Le preneur a été débouté, condamné aux dépens et à 3 000 euros de frais.

La synthèse est claire et elle commande votre stratégie. Un congé délivré par un seul indivisaire minoritaire, sans justifier des deux tiers des droits, est annulable : vérifiez les droits de chaque signataire dans le règlement de succession avant même de discuter du fond. Un congé pour retraite délivré par les deux tiers des indivisaires est valable sans unanimité : contester la seule majorité est voué à l’échec depuis l’arrêt du 2 avril 2026, et il faut porter l’effort sur la forme du congé, l’âge réel du preneur et les conditions de fond. Quant au congé pour reprise personnelle au profit d’un héritier, il doit en outre satisfaire toutes les conditions de l’article L. 411-58 du même code : « Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé. » Le bénéficiaire doit ensuite exploiter lui-même pendant neuf ans au moins, participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, posséder le cheptel et le matériel nécessaires, occuper les bâtiments d’habitation et justifier d’une capacité ou d’une autorisation d’exploiter, comme l’exige l’article L. 411-59 du même code : « doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente ». Une reprise de façade, suivie d’une revente ou d’une sous-location, expose l’héritier à la réintégration du preneur et à des dommages-intérêts. Côté preneur, exigez la preuve de chacun de ces points ; côté héritier, ne donnez congé que si le bénéficiaire remplit réellement ces conditions au jour du congé et pour les neuf années qui suivent.

B. Porter le litige devant le tribunal paritaire : conciliation, reprise d’instance, fermages et renouvellement de neuf ans

Le tribunal paritaire des baux ruraux est le juge naturel de ces litiges, et la procédure commence par une tentative de conciliation obligatoire. Ne la négligez pas : c’est souvent là que se règlent les questions de paiement, avec un échéancier des fermages arriérés et une clarification écrite de l’identité du bailleur. Si la conciliation échoue, l’affaire est renvoyée en jugement, et le tribunal statue sur le congé, le renouvellement et les sommes dues. Le preneur qui conteste un congé doit saisir le tribunal dans les délais et soulever chaque moyen de nullité dès ses premières écritures : majorité des signataires, délai de dix-huit mois, mentions obligatoires, qualité et âge du bénéficiaire, capacité professionnelle, réalité de l’exploitation projetée. Dans l’affaire du Cantal, le congé a été annulé pour un motif formel tenant à la majorité, et la demande d’annulation au fond est devenue sans objet : un seul moyen bien choisi suffit, à condition d’être prouvé par pièces, ici le règlement de succession et le décompte précis des droits indivis de chaque signataire au jour de la délivrance du congé.

Le décès du bailleur en cours de procédure n’interrompt pas le procès : les héritiers reprennent l’instance. La cour d’appel de Nancy l’a admis sans difficulté pour la fille du bailleur décédé le 2 octobre 2024, déclarée recevable en son intervention aux côtés de la veuve, dans une instance en résiliation pour défaut de paiement du fermage (CA Nancy, 2e ch. civ., 9 octobre 2025, RG n° 25/01066). La cour a pourtant débouté les bailleresses de leur demande de résiliation tout en condamnant le preneur au paiement des fermages 2024 et 2025. Cet arrêt enseigne deux règles pratiques : côté héritiers, reprenez l’instance par écrit, justifiez de votre qualité d’ayant droit et actualisez vos demandes au jour de l’audience, car le juge statue sur les fermages échus jusqu’à sa décision ; côté preneur, ne croyez pas que le décès efface l’arriéré, et ne restez pas sans défense comme ce preneur qui, bien que représenté, n’a fait valoir aucun moyen et a supporté les dépens des deux instances plus 1 500 euros de frais.

Anticipez aussi le miroir du litige : le décès du preneur pendant que vous vous disputez avec les héritiers du bailleur. La Cour de cassation, dans son arrêt du 9 janvier 2025, a précisé l’articulation entre le statut du fermage et le droit commun des successions : si le preneur décédé ne laisse aucun conjoint, partenaire, ascendant ou descendant participant à l’exploitation ou y ayant participé au cours des cinq années antérieures, et si le bailleur ne demande pas la résiliation dans les six mois où le décès est porté à sa connaissance, alors le droit au bail passe à ses héritiers ou à ses légataires universels dès lors que le bailleur n’a pas demandé la résiliation dans les six mois où le décès a été porté à sa connaissance. Autrement dit, les héritiers du preneur deviennent preneurs, et les héritiers du bailleur doivent agir vite ou composer avec eux. Pour les cessions entre vifs, en revanche, la règle reste stricte : toute cession est interdite sauf agrément du bailleur ou autorisation du tribunal paritaire au profit du conjoint ou des descendants majeurs, comme le prévoit l’article L. 411-35 du même code. Un héritier du bailleur ne peut donc pas exiger que le preneur cède son bail à un tiers de son choix, et un preneur ne peut pas transmettre son bail à un repreneur extérieur sans suivre cette procédure.

Enfin, préparez l’issue. Si le congé est annulé, le bail est renouvelé pour neuf ans aux mêmes clauses, avec révision possible du fermage dans les limites du statut : c’est ce qu’a jugé la cour de Riom jusqu’au 31 janvier 2033. Si le congé est validé, le preneur doit libérer les lieux à l’échéance, sous astreinte le cas échéant, et régler l’arriéré : c’est ce qu’a jugé la Cour de cassation le 2 avril 2026 avec expulsion confirmée. Dans les deux cas, faites exécuter la décision : état des lieux de sortie, restitution des parcelles, règlement du solde du fermage et, pour le preneur sortant, chiffrage de l’indemnité d’amélioration s’il a régulièrement amélioré le fonds. Et si vous êtes l’héritier attributaire qui reprend pour exploiter, installez-vous réellement, déclarez vos surfaces, assurez le cheptel et conservez chaque preuve de votre participation aux travaux : le preneur évincé dispose de voies de recours pendant les neuf années qui suivent s’il découvre que la reprise n’était pas sincère.

Pour situer ce contentieux successoral dans le cadre général du statut du fermage et de la jurisprudence récente, consultez notre synthèse sur les arrêts 2026 du bail rural, le statut du fermage et la préemption devant la troisième chambre civile.

Conclusion

Le décès du bailleur ne libère ni les terres ni les parties : le bail continue avec l’indivision successorale, puis avec l’héritier attributaire, au même fermage et jusqu’à son échéance. Le fermier paie à l’indivision puis à l’attributaire, conserve chaque preuve de versement et n’accepte aucun nouveau bail imposé par un seul héritier. Les héritiers, eux, parlent d’une seule voix aux deux tiers pour les actes d’administration, vérifient leurs droits avant de signer un congé, notifient dix-huit mois avant l’échéance avec des mentions complètes, et ne reprennent que pour une exploitation réelle de neuf ans. La jurisprudence récente tranche sans indulgence : congé isolé annulé et bail renouvelé neuf ans dans le Cantal, congé des deux tiers validé pour la retraite le 2 avril 2026, arriéré de fermage maintenu contre le preneur malgré le décès du bailleur à Nancy. Faites vérifier le règlement de succession, le décompte des droits indivis, la forme du congé et l’âge du preneur avant toute assignation : un congé nul coûte neuf années de bail subi, et un fermage impayé coûte le bail lui-même.