Votre bailleur vient de vous faire délivrer un commandement de payer qui vise la clause résolutoire de votre bail commercial. Le courrier annonce la résiliation de plein droit du bail si vous ne réglez pas l’arriéré dans le mois. Pour un commerçant, un restaurateur, un artisan ou une société exploitant une boutique, un atelier ou des bureaux, l’enjeu dépasse le montant des loyers réclamés : la perte du local fragilise le fonds de commerce, l’emplacement construit pendant des années et parfois la survie même de l’entreprise. Depuis la loi du 26 mai 2026, la défense face à un tel commandement obéit à des règles plus strictes qu’auparavant. Le locataire qui sollicite du juge des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire doit désormais prouver qu’il peut régler sa dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. La bonne foi et les difficultés passagères ne suffisent plus. Cet article expose la conduite à tenir dès la réception du commandement, les moyens de contester sa régularité, les conditions précises pour obtenir des délais et les réflexes propres aux locataires installés à Paris et en Île-de-France.

I. Commandement de payer visant la clause résolutoire : réagir dans le délai d’un mois

A. Vérifier la régularité du commandement et le contenu de la clause avant toute chose

La clause résolutoire est la stipulation par laquelle le bailleur et le preneur conviennent que le bail sera résilié de plein droit en cas de manquement du locataire, le plus souvent le non-paiement des loyers ou des charges, mais aussi le défaut d’assurance, le non-respect de la destination des lieux ou l’exécution de travaux sans autorisation. Elle figure dans la quasi-totalité des baux commerciaux. Son efficacité reste toutefois encadrée par la loi. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » (article L. 145-41 du code de commerce). Le commandement de payer est donc un acte formaliste : il doit viser expressément la clause résolutoire, détailler les sommes réclamées et reproduire le délai d’un mois ouvert au preneur, sous peine de nullité.

La première vérification porte sur la mention du délai. Un commandement qui omet de reproduire le délai d’un mois, ou qui le reproduit de manière inexacte, encourt la nullité, et la clause ne peut alors produire effet. La deuxième vérification porte sur le décompte des sommes : le bailleur doit individualiser les loyers, charges, taxes et accessoires réclamés, période par période. Un décompte global, sans ventilation, ou l’inclusion de sommes qui ne relèvent pas des obligations du bail, fragilisent l’acte. La troisième vérification porte sur la clause elle-même : le contrat doit effectivement contenir une clause résolutoire applicable au manquement reproché, et le commandement doit s’y référer avec précision. Un commandement qui vise une clause inexistante, ou qui sanctionne un manquement étranger au champ de la clause, ne fait pas courir le délai utilement.

La Cour de cassation veille strictement à ce formalisme protecteur. Dans un arrêt du 6 novembre 2025, la troisième chambre civile a jugé : « La mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce en vertu duquel toute clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Une telle clause est donc, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, réputée non écrite en son entier. » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454). Dans cette affaire, le bail prévoyait un délai de quinze jours après sommation ; la Cour approuve les juges du fond d’avoir tenu la clause pour réputée non écrite dans son entier. Le fondement de cette sanction se trouve à l’article L. 145-15 du code de commerce, qui répute non écrites les stipulations faisant échec aux dispositions protectrices du statut, dont l’article L. 145-41. Pour le preneur, la leçon est directe : relire la clause du bail et comparer le délai qu’elle stipule au délai légal d’un mois. Si le bail impose un délai plus court, la clause peut être anéantie en totalité, et le commandement qui s’en prévaut tombe avec elle.

Au-delà du formalisme, le comportement du bailleur reste soumis à l’exigence de bonne foi. L’article 1104 du code civil énonce : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » Un bailleur qui délivre un commandement pour des sommes qu’il sait contestables, qui refuse tout décompte malgré les demandes du preneur, ou qui aggrave artificiellement la dette par des pénalités disproportionnées, s’expose à voir sa demande rejetée ou aménagée. De même, le preneur qui conteste le montant réclamé doit le faire par écrit, chiffres et justificatifs à l’appui, dès le mois du commandement : relevés de paiements, quittances, échanges avec le gestionnaire, constats relatifs à l’état des locaux. Chaque paiement partiel effectué pendant ce mois doit être documenté, car il réduit l’arriéré et démontre une volonté d’apurement que le juge prendra en compte.

Enfin, le preneur ne doit pas négliger l’hypothèse où l’impayé répond à un manquement du bailleur lui-même : locaux impropres à l’usage convenu, désordres affectant l’exploitation, refus de réaliser les travaux incombant au propriétaire. Le bailleur est en effet tenu de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu et d’en assurer la jouissance paisible (article 1719 du code civil). Dans un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a jugé : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Autrement dit, le locataire qui retient ses loyers parce que les locaux sont devenus impropres à leur destination, du fait du bailleur, peut opposer cette exception d’inexécution, et le juge est tenu d’examiner ce moyen même en l’absence de demande de délais dans le mois. Ce moyen suppose toutefois des preuves tangibles : constats d’huissier devenus constats de commissaire de justice, rapports d’expert, photographies datées, correspondances signalant les désordres. L’exception d’inexécution ne se décrète pas, elle se démontre.

B. Reprendre le loyer courant et constituer le dossier de capacité de paiement avant l’audience

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont le texte est accessible sur Légifrance (loi n° 2026-403 du 26 mai 2026), a réécrit l’article L. 145-41 du code de commerce. Le nouvel alinéa dispose : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » (article L. 145-41 du code de commerce, version en vigueur depuis le 28 mai 2026). Deux conditions cumulatives s’ajoutent donc à la demande de délais : démontrer, pièces à l’appui, que l’entreprise peut apurer sa dette, et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. La seconde condition est calendaire et sans appel : une entreprise qui sollicite des délais tout en laissant le loyer courant impayé compromet sa demande dès l’ouverture des débats. La reprise du loyer courant constitue le signal le plus fort adressé au tribunal, car elle prouve que l’exploitation dégage de nouveau les ressources nécessaires.

Concrètement, dès la réception du commandement, le dirigeant doit sanctuariser le paiement du loyer courant : mensualiser les versements si le bail le permet, mettre en place un virement permanent distinct de l’apurement de l’arriéré, et conserver chaque avis d’opération. La même loi ouvre d’ailleurs un droit au paiement mensuel du loyer sur simple demande du preneur et encadre le dépôt de garantie, ce qui facilite la régularisation de la trésorerie. En parallèle, le dossier de capacité de paiement se construit avec méthode : situation de trésorerie récente établie par l’expert-comptable, derniers bilans et comptes de résultat, prévisionnel d’activité sur douze mois, carnet de commandes et contrats signés attestant de la reprise du chiffre d’affaires, échéancier de remboursement de l’arriéré mois par mois, et justificatifs de tous les versements déjà effectués depuis le commandement. Un échéancier réaliste, adossé à des flux identifiés, pèse davantage qu’une promesse générale de redressement. Les attestations de l’expert-comptable, les relevés bancaires montrant la reconstitution d’une trésorerie et les preuves de reprise du loyer courant forment le socle sur lequel le juge apprécie la capacité à régler la dette.

Le calendrier procédural commande cette anticipation. Le mois suivant le commandement, si l’arriéré n’est pas intégralement réglé, le bailleur assigne le preneur en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion. La demande de délais et de suspension doit être présentée au juge saisi, dans les formes de l’article 1343-5 du code civil. Attendre l’audience pour réunir ses pièces, c’est arriver trop tard : le tribunal statue sur la base du dossier déposé, et la condition de reprise du loyer courant s’apprécie à la date de la première audience. Le dirigeant avisé mandate donc son conseil dès le commandement, fait vérifier la régularité de l’acte, organise la reprise des paiements et prépare l’échéancier avant même l’assignation. Cette discipline vaut aussi pour le preneur qui conteste le montant de la dette : consigner ou séquestrer les sommes litigieuses, tout en payant la part non contestée, préserve la crédibilité de la contestation.

Une situation particulière appelle une vigilance accrue : celle de l’entreprise déjà en difficulté. L’ouverture d’une procédure de sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire bouleverse le jeu de la clause résolutoire. La Cour de cassation a jugé, au visa des articles L. 145-41 et L. 622-21 du code de commerce : « Il résulte de la combinaison de ces textes que l’action introduite par le bailleur, avant le placement sous sauvegarde de justice du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement. » (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-15.336). Le jugement d’ouverture interrompt les poursuites individuelles pour les créances antérieures (article L. 622-21 du code de commerce). Le bailleur doit alors déclarer sa créance au passif et ne peut plus faire constater l’acquisition de la clause pour des impayés antérieurs. En revanche, les loyers postérieurs au jugement, qui correspondent à la poursuite de la jouissance des locaux, doivent être payés à échéance, sous peine de résiliation. Le dirigeant dont l’entreprise fléchit doit articuler sans délai la stratégie locative et la stratégie collective : payer le courant, préparer la déclaration de créance du bailleur et, le cas échéant, solliciter les délais prévus par le droit des entreprises en difficulté.

II. Obtenir du juge la suspension de la clause et l’étalement de la dette locative

A. Demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause

Le juge saisi d’une demande de délais conserve un pouvoir d’appréciation, mais ce pouvoir s’exerce désormais dans le cadre resserré du nouvel article L. 145-41. Lorsque les deux conditions légales sont réunies, capacité de paiement établie et loyer courant repris avant la première audience, le tribunal peut accorder des délais et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, tant que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision passée en force de chose jugée. Si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge, la clause ne joue pas. Le fondement civil de ces délais se trouve à l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Le même texte précise que la décision suspend les procédures d’exécution engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard ne courent pas pendant le délai accordé. Pour le preneur, l’enjeu consiste donc à obtenir un étalement de l’arriéré sur vingt-quatre mois au maximum, tout en maintenant le paiement du loyer courant.

La demande doit être chiffrée et structurée. Le tribunal attend un arriéré arrêté à une date précise, un échéancier mensuel compatible avec la trésorerie prévisionnelle, et la démonstration que chaque mensualité d’apurement s’ajoute au loyer courant sans mettre l’exploitation en péril. Le juge peut assortir les délais de garanties, comme une caution bancaire ou un nantissement, et ordonner que les paiements s’imputent d’abord sur le capital. Il peut aussi réduire le taux des intérêts de retard. En pratique, les tribunaux examinent l’ancienneté de l’exploitation dans les lieux, le montant exact de la dette rapporté au loyer annuel, les efforts déjà consentis depuis le commandement, les perspectives documentées de redressement et le comportement du bailleur. Une dette représentant deux mois de loyer, partiellement apurée avant l’audience par un commerçant établi depuis dix ans, se défend autrement qu’un arriéré d’un an accumulé sans aucun versement. La qualité du dossier comptable fait souvent la différence entre un échéancier obtenu et une résiliation constatée.

Lorsque la résiliation est néanmoins constatée, tout n’est pas perdu. Le preneur peut interjeter appel et solliciter la suspension de l’exécution provisoire, contester le décompte retenu par le premier juge ou démontrer que les conditions légales de suspension étaient réunies et ont été mal appréciées. L’article 1228 du code civil rappelle au demeurant que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. » La résolution n’est jamais une issue automatique : le juge peut privilégier l’exécution forcée du contrat, c’est-à-dire le maintien du bail assorti d’un plan d’apurement, lorsque l’intérêt des deux parties l’exige. Le bailleur qui refuse tout échéancier raisonnable et réclame l’expulsion d’un locataire redevenu solvable prend le risque de voir le tribunal lui préférer la poursuite du bail, surtout si l’expulsion anéantit le fonds du preneur pour un arriéré résiduel.

Le preneur doit également garder à l’esprit les autres leviers du statut des baux commerciaux. Le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction suppose un motif grave et légitime, et l’infraction reprochée au preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie plus d’un mois après une mise en demeure régulière (article L. 145-17 du code de commerce). Un bailleur qui, après l’échec d’une clause résolutoire, tenterait de refuser le renouvellement pour les mêmes impayés déjà apurés s’expose à devoir verser l’indemnité d’éviction. De même, la loi du 26 mai 2026 autorise expressément la clause qui encadre, à la hausse comme à la baisse et dans les mêmes proportions, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux (article L. 145-38-1 du code de commerce) : le preneur renégociant son bail après un épisode d’impayés peut sécuriser l’avenir en stipulant cette clause dite tunnel, qui lisse les à-coups d’indexation pesant sur sa trésorerie.

B. Négocier, sécuriser la suite et agir vite à Paris et en Île-de-France

La voie négociée reste souvent la plus rentable pour les deux parties, et le nouveau cadre légal la favorise paradoxalement : le bailleur sait que le preneur solvable et à jour du loyer courant obtiendra vraisemblablement des délais du juge, tandis que le preneur sait qu’un échec judiciaire lui coûtera son local. Un protocole d’accord prévoyant l’apurement échelonné de l’arriéré, le maintien du bail et, le cas échéant, des garanties complémentaires, homologué si besoin par le tribunal, éteint le contentieux et verrouille l’échéancier. Le protocole doit préciser l’assiette exacte de la dette arrêtée à sa date, le calendrier des versements, le sort des intérêts et pénalités, la reprise du loyer courant à date fixe et les conséquences d’une nouvelle défaillance. Un protocole rédigé avec précision évite le retour devant le juge ; un protocole flou y ramène. Chaque versement prévu doit donner lieu à quittance, et tout incident doit être signalé par écrit avant l’échéance suivante.

Pour la suite du bail, plusieurs sécurités méritent d’être mises en place dès la sortie de crise. La mensualisation du loyer, désormais acquise sur simple demande, fluidifie la trésorerie et rend chaque retard immédiatement visible, avant qu’il ne dégénère en arriéré de plusieurs trimestres. La clause tunnel d’indexation, validée par le nouvel article L. 145-38-1, prémunit contre les envolées d’indice. Le preneur surveillera aussi les notifications du bailleur relatives à la vente des murs : lorsque le propriétaire envisage de vendre le local, il doit en informer le locataire, à peine de nullité, et cette notification vaut offre de vente (article L. 145-46-1 du code de commerce). Un locataire fragilisé par un épisode d’impayés, mais informé de ses droits, peut ainsi se porter acquéreur de ses murs ou, à défaut, préparer l’arrivée d’un nouveau bailleur sans subir la situation.

À Paris et en Île-de-France, où les loyers commerciaux atteignent des niveaux qui transforment chaque mois d’arriéré en somme considérable, la rapidité procédurale impose une organisation sans faille. L’assignation en constat de la clause est portée devant le tribunal judiciaire de Paris pour les baux parisiens, ou devant le tribunal du lieu de situation de l’immeuble pour les autres départements franciliens, et les délais d’audience y sont comptés : le dossier de capacité de paiement doit être prêt dès la réception de l’assignation. Le commandement lui-même est délivré par un commissaire de justice, dont l’étude se situe généralement dans le ressort : vérifier l’acte auprès de son conseil parisien dans les quarante-huit heures suivant sa réception laisse le temps d’organiser la reprise du loyer courant avant la première audience. Les commerçants parisiens soumis à de fortes saisonnalités, comme la restauration, l’habillement ou l’hôtellerie, documenteront cette saisonnalité dans leur prévisionnel, car les juges franciliens y sont attentifs lorsqu’elle explique un trou de trésorerie ponctuel suivi d’une reprise avérée. Enfin, les entreprises franciliennes en procédure collective relèvent du tribunal des activités économiques de Paris, et l’articulation entre le contentieux locatif et la procédure collective doit être pilotée de manière unifiée, afin que la déclaration de la créance du bailleur et le paiement des loyers postérieurs soient traités sans contradiction.

Le calendrier issu de la réforme doit être lu avec attention pour les contentieux en cours : le nouvel article L. 145-41 s’applique aux demandes de suspension introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, et la date de saisine du juge détermine le régime applicable. Un preneur assigné avant l’entrée en vigueur mais présentant sa demande de délais après cette date relève du nouveau régime, avec ses deux conditions cumulatives. À l’inverse, une demande introduite sous l’empire de l’ancien texte conserve son régime. Cette règle de conflit dans le temps, confirmée par les analyses publiées en juin 2026, commande de dater précisément chaque acte : commandement, assignation, conclusions sollicitant les délais. En cas de doute sur le régime applicable, le preneur a intérêt à satisfaire spontanément les deux nouvelles conditions, car un dossier conforme au régime le plus strict convainc sous l’un comme sous l’autre.

Conclusion

La réforme du 26 mai 2026 a transformé l’impayé de loyer commercial en risque de gestion qui se traite dès le commandement de payer, et non à l’audience. Vérifier la régularité de l’acte et la validité de la clause, contester par écrit les sommes indues, reprendre sans attendre le paiement intégral du loyer courant, constituer un dossier financier prouvant la capacité d’apurement, puis solliciter du juge un étalement de la dette sur vingt-quatre mois au maximum : telle est la séquence qui permet de conserver son local. Les moyens subsistent, de la nullité du commandement à l’exception d’inexécution face à un bailleur défaillant, mais ils exigent des preuves constituées à temps. Le dirigeant qui documente sa reprise et respecte l’échéancier fixé par le tribunal neutralise la clause résolutoire ; celui qui attend l’audience les mains vides s’expose à la résiliation et à l’expulsion. Dans un contentieux où chaque semaine compte, l’assistance d’un conseil dès le commandement demeure le choix le plus sûr pour protéger le bail, le fonds et l’exploitation.