Samedi 26 septembre 2026, plusieurs milliers de personnes ont défilé dans le centre de Madrid pour soutenir Maricarmen Abascal, une retraitée de 87 ans expulsée dans la semaine de l’appartement qu’elle occupait depuis soixante-dix ans parce qu’elle ne pouvait plus en payer le loyer, une affaire racontée par BFM TV comme le symbole de la crise du logement en Espagne. Les images de cette manifestation, avec son mot d’ordre repris en boucle, « vous pourriez être la prochaine Maricarmen », ont fait le tour des rédactions françaises et propulsé le mot « logement » parmi les recherches en forte hausse sur Google France ce dimanche. La scène interroge directement les propriétaires et les locataires français : chez nous, peut-on expulser de son logement une locataire de 87 ans qui ne paie plus son loyer ? La réponse tient en deux protections cumulatives que le droit français organise avec une précision redoutable pour les bailleurs qui les ignorent : d’une part, le congé délivré à un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est nul sans offre de relogement, une règle que la Cour de cassation vient de préciser deux fois en un an ; d’autre part, la trêve hivernale suspend toute expulsion du 1er novembre au 31 mars, et elle commence dans cinq semaines. Cet article explique, à partir des textes en vigueur vérifiés sur Légifrance et des derniers arrêts publiés au Bulletin, ce que le bailleur parisien doit respecter avant de récupérer son bien, et ce que le locataire menacé peut saisir comme délais et recours, étape par étape, devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire.
I. Peut-on donner congé à un locataire de plus de 65 ans qui ne paie plus son loyer ?
Non, pas sans précautions lourdes. En France, l’impayé de loyers n’efface pas la protection légale du locataire âgé. Le bailleur qui délivre un congé pour motif légitime et sérieux, par exemple des loyers durablement impayés, à un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes, doit lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, faute de quoi le congé est annulé par le juge. Cette nullité ruine toute la procédure d’expulsion engagée derrière, car sans congé valable il n’y a ni fin du bail ni obligation de quitter les lieux. Deux arrêts récents de la troisième chambre civile, publiés au Bulletin, fixent désormais le mode de calcul des ressources avec une netteté qui ne pardonne plus l’approximation.
A. Congé au locataire âgé : l’offre de relogement qui conditionne tout le dossier du bailleur
Le point de départ est le paragraphe III de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le texte qui régit les rapports entre bailleurs et locataires pour l’essentiel du parc locatif privé. Ce texte dispose : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’ article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, texte en vigueur sur Légifrance). Trois conditions cumulatives déclenchent donc la protection : un locataire âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat, des ressources annuelles sous le plafond des logements conventionnés, et aucune offre de relogement adaptée. Quand ces trois conditions sont réunies, le congé encourt l’annulation, même motivé par des impayés avérés.
Le même texte ajoute deux précisions souvent décisives dans les dossiers familiaux : « Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité. » Autrement dit, le bailleur doit examiner le foyer et pas seulement le signataire du bail : un locataire de 50 ans qui héberge sa mère de 80 ans aux faibles revenus bénéficie de la même protection. Symétriquement, le texte ménage une sortie au petit bailleur : « Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. » Le retraité qui loue un studio pour compléter sa pension et veut le reprendre n’est donc pas soumis à l’offre de relogement, mais il devra prouver son âge ou ses ressources avec pièces à l’appui (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, texte en vigueur sur Légifrance).
Le calendrier d’appréciation est fixé par la loi elle-même : « L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. » En pratique, le bailleur doit photographier la situation à deux dates différentes : l’âge au jour où le bail expire, les ressources au jour où le congé est notifié. Toute erreur sur ces dates expose le congé à l’annulation, et le contentieux parisien montre que les juges vérifient ces points d’office, l’article 15 précisant qu’« En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, texte en vigueur sur Légifrance).
Le risque financier du congé abusif dépasse la simple annulation. Le paragraphe V du même article punit le congé frauduleux : « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. » Le locataire âgé expulsé sur un faux motif de reprise peut donc se constituer partie civile et demander réparation, en plus de faire annuler le congé. Pour le bailleur, la leçon est claire : avant de viser un locataire de plus de 65 ans, il faut contrôler son âge, évaluer ses ressources sur pièces récentes, et préparer une offre de relogement réelle, dans le même périmètre géographique, correspondant à ses besoins et à ses moyens, faute de quoi tout l’édifice procédural s’effondre (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, texte en vigueur sur Légifrance).
B. Douze mois de revenus et plafonds de ressources : le calcul que la Cour de cassation vient de verrouiller
Deux arrêts publiés au Bulletin, rendus à un an d’intervalle par la troisième chambre civile, tranchent les deux questions qui alimentaient l’essentiel du contentieux : sur quelle période calculer les ressources, et faut-il raisonner en brut ou en net. Le premier, l’arrêt du 24 octobre 2024 (pourvoi n° 23-18.067), opposait une société civile immobilière parisienne à son locataire : la bailleresse avait délivré le 7 décembre 2018 un congé pour motifs sérieux et légitimes à effet au 10 juin 2019, puis assigné en validation du congé, expulsion et indemnité d’occupation. La cour d’appel de Paris avait annulé le congé faute d’offre de relogement, en calculant les ressources sur les douze mois précédant le congé. La bailleresse soutenait devant la Cour de cassation que « la période à prendre en considération pour le calcul des ressources annuelles du locataire visées par l’article 15-III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est la dernière année civile écoulée ayant donné lieu à l’établissement d’un avis d’imposition » (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-18.067, publié au Bulletin).
La Cour rejette cette lecture : « Selon le premier alinéa de l’article 15, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat de location à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. » Puis elle fixe la période : « Le montant des ressources du locataire étant apprécié, selon le troisième alinéa, à la date de notification du congé, les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé. » Ayant constaté que le locataire, âgé de plus de 65 ans à l’échéance, avait perçu de décembre 2017 à novembre 2018 des revenus déclarés inférieurs au plafond 2018 pour une personne seule, la cour d’appel « en a exactement déduit que, faute pour la bailleresse de justifier d’une offre de relogement répondant aux exigences de l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, le congé devait être annulé ». Pour le praticien, la méthode est donc glissante et non civile : douze mois en arrière à compter de la notification, pièces fiscales et bulletins à l’appui, et comparaison avec le plafond de l’année de référence (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-18.067, publié au Bulletin).
Le second arrêt, du 2 octobre 2025 (pourvois n° 24-12.308), complète le dispositif sur le mode de calcul : une locataire contestait la prise en compte de ses revenus fonciers bruts, avant abattements et déductions. La Cour répond : « Il résulte de ce texte, qui ne renvoie à l’arrêté du ministre chargé du logement relatif aux plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés que pour la fixation du plafond de ressources et non pour le mode de calcul des ressources à prendre en considération, que les ressources annuelles du locataire à prendre en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction. » Et d’approuver la cour d’appel qui avait « à bon droit, tenu compte des revenus fonciers bruts de la locataire pour apprécier si le montant de ses ressources excédait le plafond en deçà duquel elle aurait dû bénéficier d’une offre de relogement » (Cass. 3e civ., 2 oct. 2025, n° 24-12.308, publié au Bulletin).
Concrètement, le bailleur ne peut pas minorer les ressources du locataire en appliquant l’abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers ni en déduisant les charges : ce sont les montants déclarés au fisc, en brut, qui comptent. Cette solution durcit symétriquement les deux côtés du dossier : elle élargit la protection quand les revenus bruts restent sous le plafond, mais elle la referme vite dès que les revenus bruts le dépassent, même si le revenu disponible réel est faible. Pour une Maricarmen française, retraitée aux revenus modestes, la protection joue à plein : congé sans offre de relogement égale congé annulé, et l’assignation en expulsion tombe avec lui. Pour le bailleur, la parade consiste à documenter très tôt les ressources sur douze mois glissants, à chiffrer le plafond applicable selon la composition du foyer, et à formuler une offre de relogement sérieuse avant de délivrer le congé, car après la notification il est trop tard pour réparer (Cass. 3e civ., 24 oct. 2024, n° 23-18.067, publié au Bulletin).
II. Trêve hivernale et délais de grâce : comment l’expulsion est suspendue du 1er novembre au 31 mars
Même muni d’un congé valable et d’un jugement d’expulsion définitif, le bailleur ne peut pas faire exécuter l’expulsion à n’importe quel moment. Le droit français empile trois rideaux de délais : le délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux, les délais de grâce que le juge peut accorder jusqu’à un an en tenant compte notamment de l’âge, et la trêve hivernale qui fige toute exécution du 1er novembre au 31 mars. À cinq semaines du 1er novembre 2026, cette mécanique calendaire commande la stratégie des deux parties : le bailleur doit purger les délais avant la trêve ou attendre avril, tandis que le locataire doit utiliser chaque étape pour se reloger ou saisir les dispositifs d’aide.
A. Trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars : qui est protégé et quelles sont les exceptions
Le principe est posé par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, en vigueur sur Légifrance). La formule « passée en force de chose jugée » signifie que même un arrêt définitif, même des délais de grâce expirés, ne permettent pas de passer outre : si l’expulsion n’a pas été matériellement exécutée au 1er novembre, elle attend le 1er avril, sauf relogement assuré dans des conditions qui respectent l’unité familiale.
Ce sursis n’est pourtant pas universel, et ses exceptions visent précisément les occupations sans droit ni titre. Le deuxième alinéa du même article prévoit : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Le squat du domicile d’autrui, avec effraction ou menaces, reste donc expulsable en plein hiver. Pour les autres lieux occupés sans droit ni titre, le texte confie au juge un pouvoir d’appréciation : « Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. » Le locataire régulier devenu occupant sans droit après un congé valable, comme l’occupant de bonne foi en difficulté de paiement, conserve en revanche le plein bénéfice de la trêve : la loi distingue l’impayé, qui relève du contrat, de l’intrusion par la force, qui l’exclut (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, en vigueur sur Légifrance).
En pratique, la trêve ne fait pas disparaître la dette ni l’obligation de partir : elle suspend seulement l’exécution forcée avec le concours de la force publique. Le locataire qui s’abrite derrière elle sans rien entreprendre perd un temps précieux, car le 1er avril l’expulsion reprend son cours et les délais de grâce déjà consommés ne se reconstituent pas. La bonne utilisation de la trêve consiste à déposer pendant l’hiver un dossier de surendettement si les dettes locatives s’accumulent, à saisir la commission de médiation du droit au logement opposable, et à justifier de démarches actives de relogement que le juge de l’exécution examinera au printemps. Pour le bailleur, la trêve impose une discipline calendaire stricte : signifier le commandement tôt, obtenir le jugement avant l’automne, et solliciter le concours de la force publique en préfecture dès que la décision est exécutoire, sous peine de voir cinq mois d’hiver s’ajouter aux délais déjà accordés.
B. Commandement, délai de deux mois et recours DALO : la marche à suivre à Paris et en Île-de-France
Toute expulsion d’un lieu habité commence par un acte que beaucoup de bailleurs négligent : le commandement d’avoir à libérer les locaux, signifié par commissaire de justice. L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution est catégorique : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux » (article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, en vigueur sur Légifrance). Sans décision de justice et sans commandement, aucune expulsion forcée n’est possible : le bailleur qui change les serrures ou fait couper l’eau commet une voie de fait et s’expose à des poursuites. Une fois le jugement obtenu et le commandement signifié, l’article L. 412-1 impose un répit minimal : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 » (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, en vigueur sur Légifrance).
Ce délai de deux mois connaît lui-même des soupapes. D’abord, le juge peut le moduler vers le bas quand le dispositif de protection des locaux vacants par occupation temporaire s’applique ou quand la procédure de relogement n’a pas abouti du fait du locataire. Ensuite, et surtout, il ne s’applique pas « lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». Le locataire de mauvaise foi, qui a dissimulé ses revenus ou organisé son insolvabilité, peut donc être expulsé sans attendre deux mois, tandis que le locataire de bonne foi en difficulté en bénéficie de plein droit (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, en vigueur sur Légifrance). À l’inverse, quand l’expulsion aurait « des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques », l’article L. 412-2 permet au juge de proroger ce délai « pour une durée n’excédant pas trois mois » (article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, en vigueur sur Légifrance). Pour une occupante de 87 ans en hiver, l’exceptionnelle dureté se plaide avec des certificats médicaux, des attestations d’isolement et la preuve de l’absence de solution d’hébergement.
Au-delà du commandement, le juge dispose de l’arme la plus puissante du contentieux locatif : les délais de grâce. L’article L. 412-3 dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions » (article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, en vigueur sur Légifrance). Ces délais sont exclus en cas de reprise d’un local loi de 1948, de relogement avorté du fait du locataire, de mauvaise foi, ou d’entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Leur durée est bornée : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an », et pour les fixer « il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement » (article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, en vigueur sur Légifrance). L’âge et l’état de santé figurent donc au premier rang des critères légaux, et le même article impose de tenir compte « du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».
Cette référence au DALO ouvre le second front du dossier : pendant que le juge des expulsions statue, le locataire menacé peut saisir la commission de médiation départementale, car « Dans chaque département, une ou plusieurs commissions de médiation sont créées auprès du représentant de l’Etat dans le département » (article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur sur Légifrance). Reconnu prioritaire, le demandeur peut ensuite saisir le tribunal administratif pour faire ordonner son relogement, et cette procédure suspend en pratique l’horizon de l’expulsion puisque le juge de l’exécution doit tenir compte des délais liés à ces recours. À Paris et en Île-de-France, ce circuit est central : la demande se dépose auprès de la commission de médiation du département, le juge de l’exécution compétent est celui du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, et le concours de la force publique se sollicite auprès du préfet, à Paris le préfet de police. Le bailleur parisien qui conduit une procédure d’expulsion du locataire doit donc articuler trois calendriers : purger le commandement et les deux mois avant la trêve, plaider contre les délais de grâce en démontrant la mauvaise foi ou l’absence de diligences, et anticiper la demande de concours de la force publique dont le refus préfectoral ouvre droit à indemnisation mais retarde l’éviction.
Conclusion
L’émotion madrilène ne doit tromper ni le bailleur ni le locataire français : en France, une retraitée de 87 ans qui ne paie plus son loyer n’est pas expulsable à merci, mais elle n’est pas non plus inexpulsable. Le bailleur qui veut récupérer son logement doit d’abord vérifier l’âge et les ressources sur douze mois glissants en brut fiscal, offrir un relogement adapté au locataire de plus de 65 ans sous plafond sauf à voir son congé annulé, puis obtenir un jugement, signifier un commandement, laisser courir deux mois, affronter les délais de grâce où l’âge et la santé pèsent lourd, et composer avec la trêve du 1er novembre au 31 mars qui commence dans cinq semaines. Le locataire menacé doit, lui, payer ce qu’il peut pour démontrer sa bonne foi, demander au juge des délais en justifiant de démarches réelles de relogement, saisir la commission DALO et préparer un dossier médical et social solide plutôt que d’attendre le printemps. Dans les deux cas, chaque étape est écrite et datée : congé motivé, offre de relogement, commandement du commissaire de justice, assignation, jugement, demande de délais, saisine DALO. Le dossier qui gagne est celui dont chaque acte arrive à temps et dont chaque chiffre est prouvé, car le juge de l’exécution, à Paris comme ailleurs, ne pardonne ni le congé approximatif ni la passivité du locataire.