Votre fermier laisse des terres en friche, ne cultive plus certaines parcelles, laisse les fossés se boucher, les clôtures s’effondrer et les bâtiments se dégrader. Vous vous demandez si vous pouvez obtenir la résiliation du bail rural, faire remettre les lieux en état et obtenir réparation. La réponse tient en une formule du statut du fermage : le bailleur peut demander la résiliation pour « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds », selon l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. Mais cette formule protège aussi le preneur : tout défaut d’entretien ne suffit pas, le juge exige une faute d’une gravité suffisante, un lien avec la bonne exploitation du fonds et des preuves matérielles datées. Les parcelles concernées doivent être identifiées avec précision, le titre d’occupation doit relever du statut du fermage, et les actes en cause doivent être distingués d’un simple choix agronomique, d’un aléa climatique ou d’une difficulté passagère. Cet article explique comment faire constater la friche et le défaut d’entretien, quand la résiliation peut être prononcée, quelles indemnités peuvent être demandées de part et d’autre, et comment saisir le tribunal paritaire des baux ruraux sans perdre la procédure sur la preuve.
I. Identifier une faute de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds
A. La friche, l’inculture et le défaut d’entretien face à l’obligation d’exploiter
Le bail rural soumet le preneur à une obligation de jouissance active. Il doit cultiver les terres louées conformément à leur destination agricole, assurer l’entretien courant et préserver les éléments nécessaires à l’exploitation. Une parcelle qui n’est plus ensemencée depuis plusieurs campagnes, qui se couvre de broussailles, dont les fossés ne sont plus curés et dont les accès deviennent impraticables pose une question directe au regard de l’article L. 411-31. Le texte vise « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». La friche durable, l’état d’inculture et l’abandon de certaines parcelles entrent dans ce champ lorsque le bailleur démontre que l’exploitation du fonds est compromise, et non lorsqu’il exprime seulement une insatisfaction sur les méthodes culturales du preneur.
La jurisprudence distingue avec constance le défaut d’exploitation avéré du désaccord de gestion. Un choix d’exploitation extensive, une prairie permanente maintenue en état, un changement de culture cohérent, une jachère déclarée, une baisse de rendement liée à la sécheresse ou au gel, ou une parcelle difficilement mécanisable ne caractérisent pas à eux seuls une faute. En revanche, des terres labourables laissées sans culture pendant plusieurs années sans explication, des vignes non taillées qui dépérissent, des vergers abandonnés, des prairies envahies par les ronces au point de ne plus pouvoir être fauchées, des fossés comblés qui provoquent l’engorgement des parcelles voisines, des clôtures arrachées non remplacées qui laissent divaguer les animaux, ou des bâtiments d’exploitation laissés sans toiture constituent des indices sérieux. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Tours, dans son jugement du 30 septembre 2025 RG 25/00008, a été saisi par des bailleurs qui exposaient que le preneur n’entretient plus les parcelles et que ces agissements sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. L’affaire portait sur une parcelle de près de quatorze hectares donnée à bail à compter du 1er novembre 2008, avec en outre un fermage 2024 demeuré impayé. Le tribunal a examiné ensemble le défaut d’entretien allégué et le défaut de paiement, ce qui illustre la méthode des juges : chaque grief est vérifié séparément, avec ses propres preuves, et la résiliation suppose que l’un d’eux soit établi dans les conditions légales.
Le bailleur doit aussi vérifier la nature du bien et le titre d’occupation avant d’agir. Le statut du fermage s’applique aux immeubles à usage agricole, ce qui inclut les terres, les prés, les vignes, les vergers et les bâtiments d’exploitation nécessaires à l’activité, ainsi que, sous conditions, la maison d’habitation liée à l’exploitation. Une petite parcelle de convenance, un terrain à usage de loisir, un jardin familial ou une mise à disposition précaire peuvent échapper au statut. Si le contrat est verbal, il peut néanmoins relever du statut dès lors qu’une exploitation agricole est exercée moyennant un fermage. L’état des lieux d’entrée, lorsqu’il existe, sert de référence pour apprécier la dégradation. En son absence, le bailleur devra reconstituer l’état initial par des photographies anciennes, des attestations, des documents cadastraux, des déclarations de culture et des témoignages. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans son arrêt du 18 septembre 2025 n° 24/02785, a infirmé un jugement et prononcé la résiliation d’un bail à ferme après examen de constats d’huissier des 20 avril 2023 et 9 novembre 2023, complétés par un commandement de payer du 18 février 2025 visant sept échéances impayées d’août 2024 à février 2025 pour 7 411,39 euros, avec rappel des dispositions de l’article L. 411-31 sur la résiliation encourue (arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 18 septembre 2025). Cette décision montre que les juges articulent le grief cultural et le grief financier sans les confondre : les constats documentent l’état des terres, le commandement documente l’arriéré, et chaque fondement est contrôlé au regard de ses conditions propres.
Le preneur qui met les biens à disposition d’une société doit en outre rester personnellement impliqué. L’article L. 411-37 dispose que « le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation ». La Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait refusé la résiliation alors que le preneur n’était pas associé de la société bénéficiaire de la mise à disposition, en rappelant que le preneur doit « continuer à se consacrer à l’exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente », selon l’arrêt de la troisième chambre civile du 22 septembre 2016 n° 15-20.826. Un fermier qui cesse toute participation effective, qui confie durablement les parcelles à un tiers sans cadre régulier ou qui laisse la société exploitante dégrader le fonds s’expose donc à la résiliation sur ce fondement distinct, qui se cumule avec le grief de friche. À l’inverse, « Le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur », selon l’article L. 411-38, et « Toute sous-location est interdite », sauf exceptions strictement encadrées, selon l’article L. 411-35. Lorsque des parcelles sont fauchées et récoltées par un tiers sans droit, les juges examinent si ces faits caractérisent une sous-location prohibée ou un simple entraide ponctuelle, ce qui suppose des preuves précises sur la régularité, la durée et la contrepartie de l’intervention du tiers.
B. Les limites qui sauvent le bail : gravité, lien causal, force majeure et raisons sérieuses
Le statut du fermage protège fortement le preneur. La résiliation suppose des manquements d’une gravité suffisante et la démonstration que les agissements reprochés compromettent la bonne exploitation du fonds. Le bailleur peut saisir le tribunal sans attendre que la situation soit irrémédiablement compromise, mais il ne peut pas transformer un désaccord agronomique en faute. Une haie non taillée une année, un fossé partiellement enherbé, un bâtiment vieillissant dont l’usure résulte de son âge, un retard cultural dû à des pluies exceptionnelles ou une parcelle temporairement inondée ne suffisent pas. Les juges apprécient la nature des terres, leur mode d’exploitation, les usages locaux, les contraintes climatiques, les choix culturaux cohérents, l’état initial et les conséquences réelles des manquements. Ils comparent l’état allégué avec l’état d’entrée, vérifient si le preneur a engagé des travaux, demandé des devis, alerté le bailleur sur des désordres structurels ou subi un événement extérieur.
La loi prévoit expressément une cause d’exonération. L’article L. 411-31 précise que « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ». Une maladie grave et durable de l’exploitant sans main-d’oeuvre de remplacement, une interdiction administrative temporaire d’exploiter, une pollution extérieure imposant une mise en défens, une catastrophe naturelle détruisant les cultures, ou une contrainte réglementaire nouvelle peuvent constituer des raisons sérieuses si elles sont prouvées et si elles expliquent directement l’état des parcelles. Le preneur doit produire des certificats médicaux, des arrêtés, des attestations d’assurance, des déclarations de sinistre, des factures d’entreprise de travaux agricoles et des échanges avec l’administration. Le simple fait d’invoquer des difficultés économiques générales, sans document sur l’exploitation concernée, ne suffit pas. De même, le bailleur ne peut pas reprocher au preneur de ne pas avoir réalisé des investissements qui relèvent du bailleur, comme la réfection lourde d’une toiture de bâtiment ancien, sauf si le bail met expressément ces travaux à la charge du preneur dans les limites autorisées par le statut.
La distinction entre dégradation et amélioration commande la suite financière du litige. À l’expiration du bail, « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi », selon l’article L. 411-72. Symétriquement, « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail », selon l’article L. 411-69. La formule vise aussi le bail résilié pour faute, ce qui interdit au bailleur de soutenir que la résiliation efface mécaniquement tout droit à indemnité du preneur sortant. Chaque compte se règle séparément : la dégradation imputable au preneur ouvre droit à réparation au profit du bailleur, les améliorations régulières ouvrent droit à indemnité au profit du preneur, et une compensation peut s’opérer à hauteur des montants établis. Le preneur résilié pour friche ne perd donc pas automatiquement le bénéfice des drainages, clôtures ou bâtiments qu’il a régulièrement financés, mais il devra prouver la nature, le coût, la date et l’autorisation de ces travaux, et le bailleur pourra opposer le coût de remise en état des parcelles enfrichées. Pour une analyse d’ensemble du contentieux des baux ruraux, des congés et des droits de préemption, la lecture de l’analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption permet de situer la résiliation pour faute parmi les autres voies de sortie du bail.
II. Prouver la friche et obtenir la résiliation sans perdre la procédure
A. Construire un dossier de preuve daté, localisé et contradictoire
La preuve est déterminante. Le bailleur supporte la charge de démontrer la faute, sa gravité et son effet sur la bonne exploitation. Un dossier utile combine des pièces écrites, des images datées et des constats indépendants. Le point de départ consiste à identifier chaque parcelle par ses références cadastrales, sa surface, sa nature culturale et son rattachement au bail. Les relevés cadastraux, le bail et ses avenants, l’état des lieux d’entrée, les photographies anciennes et récentes prises du même point de vue, les images aériennes datées, les déclarations de politique agricole commune, les factures de semences, d’engrais et de travaux, et les échanges écrits avec le preneur forment le socle. Lorsque le bail est verbal, les relevés de fermage, les attestations de paiement, les déclarations fiscales et les témoignages de voisins ou d’entrepreneurs agricoles aident à établir l’existence et le périmètre du bail avant de discuter de son inexécution.
Le constat par commissaire de justice reste l’outil le plus solide pour figer l’état des terres. Il doit décrire parcelle par parcelle la végétation, la hauteur des adventices, la présence de broussailles, l’état des fossés, des rigoles, des clôtures, des chemins d’accès et des bâtiments, avec des photographies annexées, des mesures et des repères géographiques. Deux constats espacés de plusieurs mois, par exemple au printemps puis à l’automne, démontrent la persistance de l’inculture et écartent l’objection d’un simple retard cultural. Dans l’affaire jugée à Aix-en-Provence le 18 septembre 2025, les constats des 20 avril 2023 et 9 novembre 2023 ont structuré l’analyse de la cour, qui a retenu leur coût dans les dépens et prononcé la résiliation après avoir vérifié aussi l’arriéré de fermage (arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 18 septembre 2025). Le bailleur veillera à faire établir les constats par ordonnance sur requête lorsque l’accès aux parcelles louées l’exige, à conserver les ordonnances et à ne pas se contenter de photographies personnelles non datées. Des attestations circonstanciées de voisins, d’agents de coopérative ou de techniciens de chambre d’agriculture, rédigées conformément aux exigences de forme, complètent utilement les constats en décrivant l’historique cultural et l’évolution visible des parcelles.
La mise en demeure écrite joue un rôle central, même lorsque la loi ne l’impose pas avec la même rigueur que pour les impayés de fermage. Pour les loyers, la résiliation pour deux défauts de paiement exige une mise en demeure postérieure à l’échéance qui rappelle les termes de la loi à peine de nullité. Pour la friche et le défaut d’entretien, aucune formule sacramentelle identique n’est exigée, mais une lettre recommandée avec demande d’avis de réception qui décrit précisément les désordres, parcelle par parcelle, qui demande la reprise de l’exploitation et la remise en état dans un délai raisonnable, et qui avertit d’une action en résiliation, renforce considérablement le dossier. Elle établit la connaissance des griefs par le preneur, lui donne une dernière occasion de régulariser et permet au juge de dater la persistance des manquements. Le courrier doit éviter les formules générales et les menaces excessives. Il joint les photographies et le premier constat, liste les travaux attendus sans imposer au preneur des obligations qui relèvent du bailleur, et conserve une copie avec les accusés de réception. Si le preneur répond en invoquant la météo, la maladie ou une contrainte administrative, chaque argument devra être vérifié avant de saisir le tribunal, car une raison sérieuse établie fait échec à la demande.
Le preneur qui conteste dispose d’armes symétriques. Il produit ses propres photographies datées, ses attestations, ses justificatifs d’exploitation, ses déclarations de surfaces, ses factures de travaux, ses bons de livraison, ses analyses de sol, ses contrats d’entreprise et ses documents comptables. Il démontre que les parcelles sont exploitées, que leur état reste compatible avec leur destination, que ses choix culturaux sont cohérents, que les difficultés sont temporaires ou qu’elles résultent d’une cause extérieure. Il peut solliciter un constat concurrent, demander une expertise et proposer un plan de remise en état. Lorsqu’il exploite en société, il prouve sa participation effective et permanente sur les lieux, produit les statuts, les relevés de temps de travail, les bulletins de paie et les attestations des associés. Lorsqu’un tiers intervient sur les parcelles, il établit s’il s’agit d’une entraide, d’une entreprise de travaux agricoles ou d’une mise à disposition régulière notifiée au bailleur, afin d’écarter la qualification de sous-location prohibée au sens de l’article L. 411-35. Cette préparation contradictoire évite que le litige se réduise à des affirmations opposées sans pièce.
B. Saisir le tribunal paritaire, demander la résiliation et chiffrer les suites
La résiliation ne joue pas de plein droit. Le bailleur doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des biens, après une tentative de conciliation. La requête ou l’assignation identifie les parties, le bail, les parcelles cadastrales, les griefs précis et les demandes : résiliation du bail, expulsion et libération des lieux sous astreinte, indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif, paiement des fermages impayés s’il en existe, dommages et intérêts pour résistance abusive ou préjudice cultural, et indemnité de remise en état. La demande en résiliation pour friche doit être formulée distinctement de la demande pour impayés, car les conditions diffèrent. Pour les impayés, le bailleur invoque deux défauts de paiement ayant persisté trois mois après mise en demeure régulière. Pour la friche, il invoque des agissements compromettant la bonne exploitation et produit les constats, courriers et attestations. Le cumul est possible, comme dans le dossier de Tours où les bailleurs demandaient à la fois la résiliation pour défaut d’entretien et la condamnation au fermage 2024 impayé de 2 440,95 euros (jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Tours du 30 septembre 2025). Le juge vérifie chaque fondement et peut accueillir l’un sans l’autre.
Les délais et la rédaction de l’acte conditionnent la recevabilité. La saisine doit respecter les règles de compétence territoriale et matérielle, viser les bons articles et joindre les pièces numérotées dans un bordereau. Les demandes nouvelles en appel obéissent aux articles 564 à 567 du code de procédure civile : une demande de dommages et intérêts qui constitue l’accessoire ou le complément de la demande en résiliation peut être déclarée recevable, tandis qu’une prétention d’objet différent peut être écartée. La Cour de cassation, dans son arrêt du 22 septembre 2016, a censuré une cour d’appel qui avait déclaré irrecevable une demande de dommages et intérêts sans vérifier si elle constituait l’accessoire, la conséquence ou le complément de la demande initiale en résiliation (arrêt de la Cour de cassation du 22 septembre 2016 n° 15-20.826). Le bailleur veillera donc à formuler dès la première instance l’ensemble des demandes indemnitaires liées aux mêmes faits, en les chiffrant et en les justifiant par des devis, des factures ou des rapports techniques, plutôt que de les ajouter tardivement sans lien établi avec la demande initiale.
Le chiffrage des suites de la résiliation exige de la rigueur. Si la résiliation est prononcée, le tribunal ordonne l’expulsion et la libération des parcelles, fixe une astreinte par jour de retard après un délai suivant la signification, et alloue une indemnité d’occupation équivalente au fermage jusqu’au départ effectif. La cour d’Aix-en-Provence a fixé l’astreinte à 100 euros par jour de retard à compter de deux mois après la signification, condamné le preneur aux dépens incluant les constats des 20 avril et 9 novembre 2023, et alloué 5 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 18 septembre 2025). Le bailleur qui demande des dommages et intérêts pour résistance abusive doit prouver une faute distincte de la simple défense en justice. Celui qui demande une indemnité de dégradation au titre de l’article L. 411-72 doit produire des devis de remise en état, des photographies avant et après, et un calcul du préjudice parcelle par parcelle, sans confondre l’usure normale avec la dégradation fautive. Le preneur qui revendique une indemnité d’amélioration au titre de l’article L. 411-69 doit prouver ses investissements, leur autorisation lorsqu’elle est requise, leur utilité pour l’exploitation et leur coût, dans le délai de prescription de douze mois à compter de la fin du bail. Les deux comptes peuvent se compenser partiellement, mais chacun doit être établi par pièces.
En pratique, le bailleur qui découvre une friche commence par sécuriser les preuves sans s’introduire irrégulièrement dans les lieux, fait établir un premier constat, adresse une mise en demeure détaillée par lettre recommandée, propose un délai de reprise de l’exploitation, puis fait établir un second constat en cas de persistance. Il tente la conciliation devant le tribunal paritaire, puis assigne en résiliation en visant précisément l’article L. 411-31 et, le cas échéant, les articles L. 411-35, L. 411-37 ou L. 411-38 si un tiers exploite sans droit. Il joint le bail, l’état des lieux, les relevés cadastraux, les constats, les courriers, les attestations, les devis et les relevés de fermage. Le preneur qui reçoit la mise en demeure répond par écrit, rassemble ses preuves d’exploitation, fait établir son propre constat, sollicite si nécessaire un délai de remise en état et se présente à la conciliation avec un dossier complet. Dans les deux cas, la précipitation nuit : une assignation fondée sur des photographies floues, des parcelles mal identifiées ou des griefs généraux expose au rejet, tandis qu’un dossier daté, localisé et contradictoire donne au juge les moyens de qualifier la faute et de fixer des suites proportionnées.
Conclusion
Un fermier qui laisse durablement des terres en friche, qui n’entretient plus les fossés, les clôtures et les bâtiments, ou qui cesse toute participation effective à l’exploitation s’expose à la résiliation du bail rural sur le fondement des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Le juge exige toutefois une démonstration complète : des parcelles précisément identifiées, un bail relevant du statut du fermage, des manquements graves et persistants établis par constats et pièces datées, un lien direct avec la bonne exploitation, et l’absence de force majeure ou de raison sérieuse et légitime. La résiliation n’est jamais automatique, elle se demande au tribunal paritaire des baux ruraux, elle se prouve parcelle par parcelle, et elle se chiffre avec des devis et des relevés. Les comptes de sortie se règlent ensuite séparément, entre l’indemnité de dégradation due au bailleur et l’indemnité d’amélioration qui peut rester due au preneur. Un dossier construit tôt, avec des constats espacés, des courriers précis et une tentative de conciliation loyale, reste la voie la plus sûre pour faire cesser la friche et récupérer des terres exploitables.