Vous exploitez des terres louées depuis des années et le courrier du commissaire de justice vient de tomber : l’un des héritiers du bailleur décédé vous délivre un congé pour reprise. Les autres cohéritiers n’ont rien signé, aucun pouvoir écrit n’est joint, et le bénéficiaire annoncé est le fils de celui qui a pris l’initiative. Devez-vous libérer les parcelles à l’échéance ? Dans un grand nombre de dossiers, la réponse est non. Quand les terres appartiennent à une indivision, le congé de reprise obéit à des règles de majorité strictes, et le manquement à ces règles entraîne l’annulation du congé avec le renouvellement du bail pour neuf ans. Encore faut-il contester dans le délai de quatre mois devant le tribunal paritaire des baux ruraux et apporter la preuve que l’auteur du congé agissait seul.
La situation est fréquente après un décès : le bail rural se poursuit avec les héritiers devenus co-bailleurs indivis, puis l’un d’entre eux veut reprendre les terres pour s’installer ou installer un proche. Il fait signifier un congé à son seul nom, parfois en se présentant comme le seul propriétaire. Or la Cour de cassation a rappelé le 6 février 2025 qu’une action qui tend, sous couvert d’expulsion d’occupants sans droit ni titre, à mettre fin à un bail rural préexistant dont le maintien est revendiqué par un coïndivisaire, n’entre pas dans la catégorie des actes qu’un indivisaire peut accomplir seul. Et la cour d’appel de Riom a confirmé le 23 septembre 2025 l’annulation d’un congé pour reprise délivré par une héritière qui ne détenait qu’un tiers des droits et ne justifiait ni d’un pouvoir de ses coïndivisaires ni de la majorité des deux tiers. Le bail s’est alors renouvelé pour neuf ans. Ce dossier explique qui peut valablement donner congé en indivision, quelles mentions et quels délais surveiller, et comment organiser la contestation devant le tribunal.
I. Un congé pour reprise délivré par un seul co-bailleur indivis encourt l’annulation
A. Qui peut donner congé quand les terres appartiennent à plusieurs personnes ?
Le point de départ tient au régime de l’indivision. Le Code civil dispose que « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. » Cette faculté d’agir seul couvre les mesures de conservation : faire réparer une toiture qui menace de s’effondrer, interrompre une prescription, assurer un bien. Elle ne couvre pas les décisions qui tranchent le fond des droits, et certainement pas celle qui consiste à mettre fin au bail rural que l’un des coïndivisaires veut conserver. Dans l’arrêt du 6 février 2025, la troisième chambre civile a cassé une décision qui avait jugé recevable l’action d’un indivisaire tendant à faire constater la qualité d’occupant sans droit ni titre du fermier et à l’expulser, au motif qu’il s’agissait d’une mesure conservatoire. La Cour répond que cette action, qui tendait en réalité à mettre fin à un bail rural préexistant dont le maintien était revendiqué par le coïndivisaire, « n’entrait pas dans la catégorie des actes conservatoires ». Le raisonnement vaut pour le congé pour reprise : délivrer un congé qui prive l’indivision de ses fermages et tranche l’existence du bail n’est pas un acte de conservation que chacun pourrait accomplir seul.
Le texte qui fixe la majorité requise est l’article 815-3 du Code civil. Les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits peuvent accomplir les actes d’administration, notamment « Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ». La doctrine et la pratique rattachent la notification d’un congé pour reprise à cette catégorie d’actes d’administration : une réponse ministérielle du 30 mars 2010 a indiqué que les titulaires des deux tiers des droits indivis pouvaient notifier un congé en application de ce texte. En revanche, la conclusion et le renouvellement des baux portant sur un immeuble à usage agricole restent soumis à l’unanimité, puisque le même article réserve aux deux tiers le pouvoir de « Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. » Le dispositif forme donc un ensemble cohérent : pour mettre fin au bail par un congé, il faut réunir au moins les deux tiers des droits indivis ou produire un pouvoir écrit des coïndivisaires ; un indivisaire qui ne détient qu’un tiers et agit sans mandat délivre un congé vicié.
L’affaire jugée à Riom le 23 septembre 2025 illustre le contrôle exercé par les juges. Après le décès du bailleur, les parcelles étaient restées indivises entre trois enfants, chacun pour un tiers. L’une des héritières avait fait signifier un congé pour reprise portant sur plusieurs parcelles données à ferme. À la date du congé comme à la date de son effet, aucune sortie d’indivision n’était intervenue : l’attestation notariée produite établissait seulement qu’elle avait été désignée pour régler la succession, et elle n’est devenue seule propriétaire qu’en 2025, bien après le renouvellement du bail. La cour d’appel a constaté qu’elle n’était pas en mesure de démontrer qu’elle disposait d’un pouvoir donné par ses coïndivisaires ou de la majorité des deux tiers des droits indivis sur les parcelles louées, et elle a confirmé l’annulation du congé prononcée par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Flour, avec renouvellement du bail pour neuf ans. L’enseignement pratique est direct : face à un congé signé par un seul nom, demandez immédiatement la justification des pouvoirs, c’est-à-dire soit l’acte de partage qui ferait de l’auteur du congé le seul propriétaire, soit le mandat écrit des autres indivisaires, soit la preuve qu’il détient à lui seul plus des deux tiers des droits.
Une précision symétrique mérite d’être connue des preneurs comme des bailleurs. Quand un indivisaire a consenti seul un bail rural sur des biens indivis puis donne ses droits à son coïndivisaire, la Cour de cassation juge depuis le 29 janvier 2026 que « le bail rural est opposable à ce coïndivisaire si celui-ci avait connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l’existence de ce bail. » Cette solution, fondée sur l’article 1743 du Code civil selon lequel « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. », protège le fermier contre l’héritier qui, après avoir recueilli les droits indivis en connaissant le bail, prétendrait expulser l’exploitant comme occupant sans droit. Pour le preneur, cela signifie qu’un bail même conclu avec un seul indivisaire peut lui rester opposable au nouveau propriétaire qui en avait connaissance ; pour le coïndivisaire devenu seul propriétaire, cela signifie qu’il doit contester le bail par les voies du statut du fermage, avec un congé régulier, et non par une simple demande d’expulsion.
Quand les terres ont été acquises par deux époux mariés sous un régime de communauté, la jurisprudence exige en principe la signature des deux époux sur le congé, sauf pouvoir écrit de l’un à l’autre. Cette solution prolonge la logique de l’indivision : celui qui prend l’initiative de priver le preneur de son droit au renouvellement doit établir qu’il parle au nom de l’ensemble des titulaires du droit de propriété. En pratique, le fermier qui reçoit un congé signé d’un seul époux alors que le relevé de propriété désigne le couple doit soulever le moyen dans sa requête, et le bailleur doit régulariser ses pouvoirs avant l’échéance des dix-huit mois. Après l’échéance, une signature manquante ne se rattrape pas par une attestation tardive : seul un nouveau congé, notifié dans les formes et délais pour l’échéance suivante, peut repartir sur des bases saines, ce qui laisse au preneur plusieurs années d’exploitation supplémentaires.
B. Les mentions obligatoires et les délais qui font gagner ou perdre le procès
Même signé par les bons titulaires, le congé pour reprise n’est valable que s’il respecte des conditions de forme posées à peine de nullité. Le Code rural et de la pêche maritime dispose que « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » Trois exigences en découlent. D’abord le délai : dix-huit mois au minimum avant la fin du bail en cours, faute de quoi le congé est tardif et le bail se renouvelle. Ensuite le mode de notification : un acte extrajudiciaire, c’est-à-dire en pratique un acte de commissaire de justice, et non une simple lettre recommandée. Enfin le contenu : à peine de nullité, le congé doit « mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur », indiquer en cas de congé pour reprise les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ainsi que l’habitation qu’il occupera après la reprise, et « reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54 », c’est-à-dire informer le preneur de son droit de saisir le tribunal paritaire. La loi tempère la sanction : « La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. » Une coquille sans conséquence sur la compréhension du preneur ne suffit donc pas à annuler le congé, mais l’absence d’une mention substantielle, comme l’identité complète du bénéficiaire ou les motifs de reprise, expose le bailleur à l’annulation.
Le délai de contestation est la seconde clé du dossier. Le Code rural prévoit que « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. » Le décret a fixé ce délai à quatre mois (article R. 411-11 du Code rural et de la pêche maritime). Passé ce délai, le preneur qui n’a pas saisi le tribunal est forclos et le congé produit effet, même s’il était contestable sur le fond. Il existe toutefois deux soupapes : « La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l’article L. 411-47 . » Autrement dit, un congé notifié moins de dix-huit mois avant l’échéance ou privé de ses mentions obligatoires peut encore être contesté après les quatre mois. La prudence commande néanmoins de saisir le tribunal dans tous les cas dès réception du congé, sans spéculer sur l’application de ces exceptions : c’est dans la requête initiale que le preneur soulèvera à la fois la tardiveté, l’irrégularité des mentions et le défaut de pouvoir de l’auteur du congé.
Le fond du congé pour reprise appelle un dernier repère. Le bailleur ne peut reprendre que pour lui-même, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité ou un descendant majeur ou mineur émancipé, et le bénéficiaire doit exploiter personnellement : le Code rural exige que « Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans » et précise qu’« Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. » Un congé qui désigne un bénéficiaire sans profession agricole déclarée, sans habitation prévue sur place ou sans capacité d’exploitation effective est fragile. De même, le droit de reprise ne peut pas être exercé au profit d’une personne ayant atteint l’âge de la retraite agricole, sauf constitution d’une petite exploitation dans les limites légales. Vérifier ces points dès la réception du congé permet de construire une contestation à deux étages : l’irrégularité tenant à l’auteur du congé en indivision, et l’absence de projet réel d’exploitation personnelle du bénéficiaire.
II. Faire annuler le congé et obtenir le maintien dans les terres pour neuf ans
A. La contestation devant le tribunal paritaire : requête, preuves et renouvellement
La juridiction compétente est le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des parcelles. La procédure commence devant ce tribunal, avec une phase de conciliation avant le jugement au fond, puis un appel possible devant la cour d’appel. Le preneur doit saisir le tribunal dans les quatre mois de la réception du congé. La requête expose les faits, identifie le bail, joint le congé attaqué et formule les demandes : à titre principal l’annulation du congé pour défaut de pouvoir de son auteur et pour violation des règles de l’indivision, à titre subsidiaire l’annulation pour irrégularité des mentions ou tardiveté, et encore plus subsidiairement le rejet au fond du projet de reprise faute d’exploitation personnelle effective du bénéficiaire. Cette architecture en demandes successives évite de tout miser sur un seul moyen.
La preuve est le cœur du dossier en indivision. Le preneur doit établir que les terres étaient indivises à la date du congé et que l’auteur du congé ne réunissait pas les pouvoirs requis. Les pièces utiles sont l’acte de décès du bailleur initial, l’attestation notariée de dévolution successorale ou l’acte de notoriété, le relevé des droits indivis de chacun, et, quand il existe, l’acte de partage ou la donation qui aurait mis fin à l’indivision. La date s’apprécie au jour de la délivrance du congé : un partage intervenu après, même authentique, ne régularise pas rétroactivement un congé délivré par une personne sans pouvoir, comme l’a montré l’affaire de Riom où l’héritière n’est devenue seule propriétaire qu’après l’échéance du congé. Symétriquement, le bailleur qui veut sécuriser son congé doit produire le mandat écrit et exprès des coïndivisaires ou la preuve chiffrée qu’il détient plus des deux tiers des droits, et non une simple attestation de gestion de la succession. Une attestation du notaire chargé du règlement successoral qui désigne l’un des héritiers pour suivre le dossier ne vaut pas pouvoir de donner seul un congé pour reprise.
Quand le tribunal annule le congé, la sanction profite directement au preneur. Le Code rural prévoit que le juge qui constate que le congé n’est pas justifié « ordonne le maintien du preneur dans l’exploitation pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans. » L’annulation pour défaut de pouvoir en indivision produit le même effet pratique : le bail se renouvelle pour neuf ans aux clauses et conditions antérieures, et le preneur conserve la jouissance des parcelles. Le bailleur condamné supporte en général les dépens et peut être condamné à une indemnité au titre des frais de procédure. Pour le preneur, l’enjeu financier dépasse le loyer : conserver neuf ans d’exploitation, c’est sécuriser les assolements, les investissements en matériel, les contrats de commercialisation et, le cas échéant, la transmission envisagée au profit d’un descendant. Pour cette raison, la contestation ne doit jamais attendre l’échéance du congé : c’est dans les semaines qui suivent la signification qu’il faut faire vérifier le titre de propriété, les droits indivis et les mentions du congé, puis saisir le tribunal.
Un cas particulier mérite l’attention des familles dont l’un des membres est aussi le fermier. Quand le preneur est lui-même coïndivisaire des terres qu’il exploite, exiger l’unanimité pour donner congé reviendrait à lui donner un droit de veto permanent sur toute reprise, puisqu’il refuserait toujours de signer contre lui-même. C’est l’une des raisons pour lesquelles la solution des deux tiers s’est imposée pour le congé : les autres indivisaires réunissant plus des deux tiers des droits peuvent délivrer le congé sans la signature du preneur-coïndivisaire, à charge pour le tribunal d’en contrôler ensuite la régularité et le bien-fondé. Le preneur concerné conserve l’intégralité de ses moyens de contestation au fond, notamment sur l’exploitation personnelle du bénéficiaire, mais il ne peut pas paralyser la procédure par son seul refus de signer. Cette nuance doit être intégrée dans la stratégie : dans ce cas, la défense se déplace du défaut de pouvoir vers les mentions du congé, les délais et la réalité du projet de reprise.
L’appel contre le jugement du tribunal paritaire se porte devant la cour d’appel dans le mois de la notification du jugement, et le preneur maintenu en possession pendant l’instance conserve la jouissance des parcelles jusqu’à la décision définitive. Concrètement, même si le premier juge s’est trompé sur la majorité requise, la cour d’appel saisie du relevé exact des droits indivis annule le congé et ordonne le renouvellement, comme l’a fait la cour de Riom en confirmant le jugement de Saint-Flour et en ajoutant une indemnité de procédure de 3 000 euros. Le fermier doit donc conserver chaque pièce de procédure, chaque acte de signification et chaque relevé de propriété dans un dossier unique, car la démonstration de l’indivision à la date du congé se joue souvent sur un acte de partage daté ou un relevé cadastral que l’adversaire prétend postérieur. Une chronologie précise des titres, du décès initial jusqu’au congé attaqué, constitue l’ossature gagnante du dossier.
B. Le contrôle du projet de reprise et l’articulation avec la cession du bail
Le tribunal ne s’arrête pas à la régularité formelle : il apprécie les motifs allégués par le bailleur et vérifie que le bénéficiaire exploitera personnellement pendant neuf ans. Concrètement, le juge examine l’âge, le domicile et la profession déclarés, la distance entre l’habitation annoncée et les parcelles, la détention du cheptel et du matériel, les compétences et, le cas échéant, l’autorisation d’exploiter requise au titre du contrôle des structures. Un bénéficiaire qui conserve un emploi à temps plein éloigné, qui n’a prévu aucune habitation sur place et qui envisage de faire exploiter par un tiers ne remplit pas la condition de participation effective et permanente aux travaux. Le preneur a intérêt à rassembler des éléments objectifs : constats d’huissier sur l’absence d’installation, documents montrant que le bénéficiaire exploite déjà ailleurs ou qu’il a atteint l’âge de la retraite, absence de demande d’autorisation d’exploiter quand elle est requise. Chaque faille du projet renforce la demande de maintien dans les lieux, indépendamment du moyen tiré de l’indivision.
Le preneur menacé par un congé dispose aussi d’une arme souvent méconnue : la cession du bail à un descendant. Quand le congé est fondé sur l’âge du preneur, la loi permet à celui-ci de céder son bail à son conjoint ou à l’un de ses descendants majeurs, avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire. La Cour de cassation a jugé le 11 juillet 2024 que, « la cession, rendue opposable au bailleur dans les conditions de l’article 1216 du code civil, prive d’effet ce congé. » L’article 1216 du Code civil exige pour cela un écrit et une opposabilité formalisée, et dispose que « La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité. » En pratique, le preneur qui reçoit un congé pour atteinte de l’âge de la retraite doit donc agir sur deux fronts sans tarder : contester le congé dans les quatre mois et engager la procédure de cession à son descendant, en notifiant l’acte au bailleur ou en le faisant intervenir à l’acte. La cession autorisée en justice puis notifiée fait échec au congé, même si celui-ci paraissait régulier.
L’articulation avec les règles de l’indivision commande une dernière vérification avant de plaider. Si les terres sont indivises, la cession du bail par le preneur à son descendant suit le même régime d’autorisation que toute cession : agrément du bailleur, ici les co-bailleurs, ou autorisation judiciaire. Le preneur doit notifier son projet à l’ensemble des indivisaires et non au seul auteur du congé, faute de quoi la cession resterait inopposable à ceux qui n’y ont pas consenti. De même, le bailleur indivis qui veut reprendre doit purger les questions de pouvoir avant de délivrer le congé : réunir l’écrit des coïndivisaires représentant au moins les deux tiers, désigner un bénéficiaire unique qui remplira la condition d’exploitation personnelle, et faire signifier un congé complet dix-huit mois avant l’échéance. Un dossier préparé de cette façon résiste à la contestation ; un congé improvisé par un seul héritier, avec un bénéficiaire de complaisance, expose au renouvellement forcé de neuf ans et aux frais du procès.
Les contentieux de reprise en indivision se gagnent donc sur la méthode : identifier la nature exacte des droits de chacun à la date du congé, vérifier les mentions et les délais, saisir le tribunal paritaire dans les quatre mois, et contrôler la réalité du projet d’exploitation du bénéficiaire. Les décisions rendues en 2025 et 2026 confirment que les juges sanctionnent les congés délivrés par un indivisaire isolé et protègent le fermier qui défend son bail avec des preuves de propriété et de procédure. Pour replacer ce contentieux dans l’actualité du statut du fermage, la lecture de cette analyse des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage éclaire les évolutions récentes de la Cour de cassation sur le bail rural, la préemption et le fermage.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous avez reçu un congé pour reprise signé par un seul héritier ou vous préparez une reprise sur des terres en indivision en droit rural. Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, examine votre congé, vos titres de propriété et vos délais de recours. Consultation téléphonique : 80 EUR TTC. Téléphone : 06 46 60 58 22. Contact : formulaire de contact du cabinet.