Un terrain reçu en héritage à plusieurs, acheté en commun par un couple qui se sépare, une cour partagée entre voisins issus d’une ancienne division : l’indivision installe souvent un désaccord au moment où l’un des coïndivisaires veut construire. Celui qui porte le projet dépose un permis de construire, les autres écrivent à la mairie pour s’y opposer, et chacun s’interroge : l’opposition des coïndivisaires bloque-t-elle la délivrance du permis ? Celui qui construit sans l’accord des autres risque-t-il la démolition ? Devant quel juge agir, et dans quel délai ?
La réponse tient en deux temps que le droit sépare nettement. Devant la mairie, un seul coïndivisaire peut déposer et obtenir le permis, et l’opposition des autres ne permet pas au maire de refuser. Devant le juge civil, construire sans l’accord de tous expose à la suppression des ouvrages. Confondre ces deux scènes conduit aux pires erreurs : croire que le permis vaut autorisation de construire contre les autres, ou croire que l’opposition adressée à la mairie suffit à empêcher le chantier. Cet article décrit la méthode complète : déposer un dossier régulier, éviter la fraude sur la qualité du demandeur, mesurer le risque civil, puis contester ou sécuriser dans les formes et délais requis.
I. Obtenir un permis de construire sur un terrain en indivision
A. Un seul coïndivisaire peut déposer la demande, et l’opposition des autres ne permet pas de refuser le permis
Le code de l’urbanisme règle expressément la qualité pour déposer. L’article R. 423-1 dispose que les demandes sont adressées « Soit, en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire » (article R. 423-1 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 1er octobre 2007). Un coïndivisaire n’a donc pas besoin de réunir la signature de tous les autres pour saisir la mairie : sa seule qualité suffit à rendre le dépôt régulier. Le dossier comporte alors « l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis », selon le dernier alinéa de l’article R. 431-5 du même code (CE, 31 juillet 2025, n° 498089).
Cette attestation ne fait l’objet d’aucun contrôle de validité par le service instructeur. Le Conseil d’État juge qu’« il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur » et que, « sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 423-1 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande » (CE, 31 juillet 2025, n° 498089). La mairie instruit le projet au regard des règles d’urbanisme : zonage du plan local, hauteur, prospect, emprise, desserte, avis requis. Elle ne tranche pas le conflit familial ou patrimonial.
L’opposition des autres coïndivisaires ne change rien à cette instruction. Écrire au maire pour dénoncer l’absence d’accord entre héritiers ne suffit pas à faire échec au permis : « l’absence d’une telle autorisation comme un refus d’autorisation des travaux envisagés par le reste de l’indivision sont, par eux-mêmes, dépourvus d’incidence sur la qualité d’un indivisaire à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme et ne peuvent être utilement invoqués pour contester l’autorisation délivrée », de sorte qu’un refus motivé par les courriers d’opposition des coïndivisaires serait entaché d’erreur de droit (CAA Bordeaux, 6 février 2024, n° 20BX03982). La cour administrative d’appel de Bordeaux confirme qu’« une demande d’autorisation d’urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de l’indivision peut être régulièrement présentée par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire », alors même que la réalisation des travaux serait subordonnée à l’autorisation du reste de l’indivision, « une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire » (CAA Bordeaux, 6 février 2024, n° 20BX03982).
Le dossier de demande est verrouillé par la liste réglementaire des pièces : en vertu de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations et pièces limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-33-1, et « aucune autre information ou pièce ne pouvant être exigée par l’autorité compétente » (CAA Bordeaux, 6 février 2024, n° 20BX03982). La mairie ne peut donc pas réclamer l’accord écrit des autres coïndivisaires comme pièce complémentaire : une telle exigence serait illégale. Si le service instructeur oppose un refus ou une demande de pièces motivée par le désaccord familial, ce motif est contestable devant le tribunal administratif pour erreur de droit. Le porteur du projet à qui l’on réclame indûment l’unanimité de l’indivision doit exiger une décision écrite et motivée, puis exercer son recours gracieux dans les deux mois avant de saisir le juge administratif.
Concrètement, le porteur du projet joint à son dossier l’attestation de sa qualité de coïndivisaire, sans counter-vérification à prévoir, et le maire statue sur la conformité urbanistique. Les coïndivisaires opposés au projet doivent comprendre que leur courrier à la mairie n’a qu’une valeur d’information : s’ils veulent bloquer les travaux, ils doivent agir devant le juge judiciaire, sur le terrain du droit de propriété, et non attendre un refus de permis qui ne viendra pas sur ce seul fondement. Cette distinction commande toute la stratégie : le permis s’obtient à un seul, mais le droit de construire contre les autres ne s’en déduit pas.
B. La fraude sur la qualité du demandeur expose au refus puis au retrait du permis, sans condition de délai
La liberté du dépôt a une limite : la fraude. Lorsque le pétitionnaire atteste une qualité qu’il sait ne pas détenir, l’administration peut refuser le permis au moment de l’instruction si elle dispose déjà, sans mesure d’instruction particulière, d’informations établissant ce caractère frauduleux. Après la délivrance, la découverte d’éléments nouveaux établissant la fraude commise à la date de la décision permet à l’administration de retirer le permis « sans condition de délai » (CE, 31 juillet 2025, n° 498089). Le droit commun du retrait des décisions créatrices de droits, enfermé dans un délai de quatre mois, ne s’applique pas au permis obtenu par fraude.
L’arrêt rendu le 31 juillet 2025 illustre la portée de cette règle dans un contexte proche de l’indivision. Une société civile immobilière, copropriétaire d’un chalet de Courchevel, avait obtenu un permis de construire valant démolition puis s’était vu retirer l’autorisation au motif qu’elle avait dissimulé ne pas disposer de l’accord des autres copropriétaires pour des travaux touchant leurs parties privatives. Le Conseil d’État pose la formule applicable : « La fraude est caractérisée lorsqu’il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l’intention de tromper l’administration sur sa qualité pour présenter la demande d’autorisation d’urbanisme. » (CE, 31 juillet 2025, n° 498089). En l’espèce, le juge pénal avait constaté que la société et son gérant avaient « sciemment prétendu avoir l’autorisation de l’ensemble des propriétaires afin d’obtenir de façon indue le permis de construire sollicité », ce qui établissait la volonté d’induire l’administration en erreur et entachait d’erreur de droit le jugement qui avait écarté la fraude.
Il faut bien mesurer la nuance avec le cas précédent. Le simple défaut d’accord des coïndivisaires ne constitue pas une fraude : un indivisaire qui dépose en sa seule qualité de coïndivisaire atteste une qualité exacte, même si les travaux exigeront ensuite l’accord des autres sur le plan civil. La cour de Bordeaux l’exprime clairement : « l’absence d’une telle autorisation comme un refus d’autorisation des travaux envisagés par le reste de l’indivision sont, par eux-mêmes, dépourvus d’incidence sur la qualité d’un indivisaire à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme et ne peuvent être utilement invoqués pour contester l’autorisation délivrée » (CAA Bordeaux, 6 février 2024, n° 20BX03982). La fraude suppose une manoeuvre : fausse attestation d’une autorisation des autres propriétaires, production d’un accord fabriqué, dissimulation d’une qualité que le pétitionnaire sait ne pas avoir. Attester « coïndivisaire » quand on l’est vraiment n’est jamais frauduleux ; attester « autorisé par l’ensemble des propriétaires » quand on sait que c’est faux expose au retrait sans délai.
La procédure de retrait pour fraude reste entourée de garanties. Le retrait d’un permis est une décision défavorable motivée qui doit être précédée d’une procédure contradictoire permettant au titulaire d’être informé de la mesure envisagée et de ses motifs, puis de présenter ses observations écrites et, en principe, orales s’il les demande. Le Conseil d’État rappelle que l’autorité est tenue de faire droit aux demandes d’audition « en principe », sauf caractère abusif, et que cette garantie vaut « y compris en cas de fraude » (CE, 31 juillet 2025, n° 498089). Dans l’affaire de Courchevel, c’est d’ailleurs la méconnaissance de cette garantie, la commune n’ayant pas fait droit à la demande d’observations orales, qui a justifié à elle seule le maintien de l’annulation du retrait. Le titulaire menacé d’un retrait doit donc exiger le respect du contradictoire et formuler expressément sa demande d’audition ; l’administration qui veut retirer doit notifier précisément les faits de fraude allégués et laisser un délai suffisant pour répondre.
II. Construire sans l’accord des autres : le risque civil et les voies de recours
A. Construire sur le terrain indivis exige l’accord de tous, et l’ouvrage imposé peut être supprimé
Une fois le permis obtenu, la question change de nature : le droit civil reprend la main. L’autorisation d’urbanisme est délivrée « sous réserve du droit des tiers » : elle vérifie la conformité du projet aux règles d’urbanisme, jamais le respect des règles de propriété entre coïndivisaires. Celui qui brandit son permis face à ses coïndivisaires commet une erreur de lecture : le permis l’autorise face à l’administration, il ne l’autorise pas face aux autres propriétaires.
En indivision, la construction d’un ouvrage nouveau constitue un acte grave qui requiert l’accord de tous. L’article 815-3 du code civil prévoit que « le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition » (article 815-3 du code civil, version en vigueur depuis le 1er janvier 2007). Édifier une maison, une extension ou un bâtiment nouveau sur le terrain commun dépasse l’exploitation normale : c’est une transformation du bien qui engage l’ensemble des droits. La majorité des deux tiers, qui suffit pour les actes d’administration comme la conclusion des baux courants, ne suffit pas ici. Quant au mandat tacite invoqué parfois pour couvrir des travaux déjà engagés, le texte le limite strictement : l’indivisaire qui gère au su des autres sans opposition « est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition » (article 815-3 du code civil). Le silence des autres ne vaut donc jamais autorisation de construire.
La sanction est sévère. Le 7 mai 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, au visa des articles 544 et 551 du code civil, que si chacun des indivisaires peut user et jouir du bien indivis sans en changer la destination sans le consentement unanime et sans causer de trouble aux autres, « chacun d’eux peut, en vertu de son droit propre, demander la suppression totale des nouveaux ouvrages édifiés sans son consentement sur le fonds indivis, ne pouvant être contraint d’en devenir propriétaire » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-15.027). En l’espèce, une rampe bétonnée édifiée sur un chemin en indivision forcée, sans le consentement d’un coïndivisaire, devait pouvoir être supprimée alors même qu’elle ne privait pas celui-ci de l’accès à sa propriété : l’atteinte au droit de chaque propriétaire suffit, sans qu’il soit besoin de démontrer une privation d’usage. L’arrêt casse la décision qui avait refusé la démolition et renvoie les parties devant une cour d’appel autrement composée, tout en condamnant les constructeurs aux dépens et à 3 000 euros au titre des frais de justice.
Cette jurisprudence éclaire le sort du coïndivisaire qui construit sans accord : exposition à une action en suppression des ouvrages et en remise en état, outre la réparation du préjudice de jouissance subi par les autres. Le juge compétent est le juge judiciaire, seul gardien de la propriété privée. La cour administrative de Bordeaux le rappelle dans le contentieux de l’urbanisme lui-même : la contestation relative au défaut d’autorisation des travaux par les autres coïndivisaires « ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire » (CAA Bordeaux, 6 février 2024, n° 20BX03982). Le tribunal administratif ne tranchera jamais qui, de la fratrie ou des associés, avait le droit de transformer le bien commun.
Lorsque le chantier a déjà démarré sans accord, la régularisation reste possible mais suppose l’adhésion réelle des autres : autorisation écrite et datée couvrant les travaux réalisés et restant à réaliser, convention d’indivision répartissant les dépenses et l’usage de l’ouvrage, ou attribution du lot à construire dans le cadre du partage. Une autorisation arrachée après coup, antidatée ou limitée à une partie des travaux, ne protège ni du retrait pour fraude si elle a servi à tromper l’administration, ni de l’action en suppression si elle ne couvre pas l’intégralité de l’ouvrage. La régularisation sérieuse se prouve par écrit, avec des dates certaines et un périmètre précis.
La voie raisonnable consiste à sécuriser l’accord avant le premier coup de pioche : convention écrite d’indivision organisant les constructions et leur sort, autorisation expresse et datée de chaque coïndivisaire annexée au dossier de travaux, ou partage qui attribue le terrain à construire à celui qui porte le projet. À défaut d’accord amiable, le juge judiciaire peut être saisi pour autoriser certains actes ou organiser la sortie de l’indivision. Construire d’abord et négocier ensuite inverse l’ordre des risques : une fois l’ouvrage édifié sans consentement, le rapport de force appartient à celui qui peut en exiger la suppression.
B. Coïndivisaire opposé au projet : agir vite, dans la bonne forme et devant le bon juge
Le coïndivisaire qui découvre le permis déposé ou affiché par un autre doit agir sur deux fronts distincts, sans les confondre. Devant le juge administratif, il peut contester l’autorisation elle-même, mais avec des moyens limités : puisque le défaut d’accord de l’indivision ne vicie pas le permis, son recours administratif ne prospère que s’il démontre une illégalité d’urbanisme, violation du plan local, défaut d’avis obligatoire, erreur sur la desserte ou la conformité du projet. Le recours gracieux auprès du maire puis le recours contentieux devant le tribunal administratif obéissent au délai de deux mois à compter de l’affichage ou de la notification, et le requérant doit respecter scrupuleusement l’obligation de notification de son recours. L’article R. 600-1 du code de l’urbanisme impose à l’auteur du recours, « à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation », par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quinze jours francs du dépôt (CE, 15 juillet 2020, n° 433332).
Lorsque le permis a plusieurs bénéficiaires, membres d’une même indivision, cette formalité mérite une attention redoublée : « lorsqu’un permis de construire est délivré à plusieurs bénéficiaires, la notification doit être effectuée à l’égard de chacun d’entre eux, tels que désignés, avec leur adresse, dans l’acte attaqué », et « dans le cas où le permis est délivré aux membres d’une indivision, la notification doit être faite à ceux des co-indivisaires qui ont présenté la demande de permis et dont le nom comme l’adresse, figure dans l’acte attaqué » (CE, 15 juillet 2020, n° 433332). L’arrêt précise que l’envoi aux bénéficiaires désignés par le permis, à l’adresse unique qu’il mentionne, suffit, sans qu’un pli séparé soit exigé par bénéficiaire : l’essentiel est de justifier de l’envoi à chacun des titulaires désignés. Le requérant joint au greffe la copie du certificat de dépôt postal. Parallèlement, la surveillance de l’affichage sur le terrain s’impose : la mention du permis doit être affichée par son bénéficiaire dès la notification et pendant toute la durée du chantier, avec le rappel de l’obligation de notification des recours. Un affichage irrégulier ou discontinu fait courir différemment les délais des tiers et peut rouvrir la fenêtre du recours.
Le délai de recours des tiers mérite une vigilance particulière en indivision. Le coïndivisaire qui n’a pas signé la demande est un tiers au permis comme les voisins : son délai court à compter de l’affichage régulier sur le terrain, et un affichage arraché, masqué ou interrompu avant l’achèvement du chantier peut prolonger sa possibilité d’agir. À l’inverse, celui qui a laissé passer le délai sans recours gracieux ni contentieux ne peut plus contester l’autorisation administrative, même s’il conserve son action civile en suppression des ouvrages devant le juge judiciaire. Les deux délais courent en parallèle et ne se confondent pas : perdre le délai administratif ne fait pas perdre le droit de propriété, mais agir tardivement devant le juge civil complique la preuve du trouble et l’efficacité d’une demande d’arrêt des travaux. D’où l’importance d’une mise en demeure écrite dès la découverte du chantier, suivie rapidement d’une assignation si les travaux se poursuivent.
Devant le juge judiciaire, le coïndivisaire opposé demande l’interdiction des travaux entrepris sans son accord, la suppression des ouvrages déjà édifiés et la remise en état, ainsi que l’indemnisation de son préjudice de jouissance. En cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner la suspension des travaux sous astreinte, ce qui suppose de démontrer le trouble et l’absence d’autorisation. La preuve à constituer comprend le titre de propriété indivise, l’absence d’accord écrit, les photographies et constats du chantier, et la copie du permis qui établit ce qu’il autorise face à l’administration sans établir aucun droit face à l’indivision.
Pour une vision d’ensemble des recours contre les autorisations d’urbanisme, le lecteur peut consulter la page du cabinet consacrée au recours contre les permis de construire à Paris, qui décrit les délais, les référés et les stratégies contentieuses devant le juge administratif. Mais dans le cas particulier de l’indivision, cette lecture administrative ne suffit pas : c’est l’action civile fondée sur le défaut de consentement unanime qui fait cesser le chantier et ordonne la suppression, comme l’a confirmé la Cour de cassation en mai 2025. Le calendrier décide souvent de l’issue : agir avant l’achèvement des travaux permet d’obtenir l’arrêt du chantier, tandis qu’attendre l’achèvement complique la remise en état et reporte le litige sur le terrain indemnitaire et le partage.
Conclusion
Un permis de construire sur un terrain en indivision s’obtient à un seul : la qualité de coïndivisaire suffit au dépôt, l’attestation n’est pas contrôlée par la mairie, et l’opposition des autres ne permet pas de refuser l’autorisation. Mais ce permis ne règle que la conformité urbanistique, sous réserve des droits des tiers. Construire sans l’accord unanime des coïndivisaires expose à la suppression des ouvrages devant le juge judiciaire, et seule une fraude caractérisée, l’intention avérée de tromper l’administration sur sa qualité, permet à la mairie de refuser puis de retirer sans délai. La méthode sûre tient en trois gestes : déposer en attestant une qualité exacte, écrire l’accord de tous avant de construire, et contester vite, dans les formes de l’article R. 600-1, tout permis dont la légalité urbanistique est douteuse. Le porteur de projet comme l’opposant ont intérêt à faire vérifier leur position avant que le chantier ne fige les torts.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous portez un projet de construction sur un terrain en indivision ou vous vous opposez aux travaux engagés par un coïndivisaire : faites vérifier votre dossier en urbanisme par Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris. Consultation téléphonique : 80 EUR TTC. Téléphone : 06 46 60 58 22. Contact : formulaire de contact du cabinet.