La maison du village figure encore au cadastre au nom d’un arrière-grand-père mort avant la guerre, les terres alentour n’ont jamais été délimitées, et les héritiers se comptent par dizaines entre Bastia, Ajaccio, Marseille et Paris. Tant que personne ne voulait vendre, la situation durait sans bruit. Elle se tend dès qu’un cousin veut sortir de l’indivision, qu’un décès oblige à déposer une déclaration de succession ou qu’un acheteur réclame un titre de propriété. Deux lois récentes fixent désormais le calendrier. La loi n° 2025-115 du 7 février 2025 a repoussé au 31 décembre 2037 l’exonération de moitié des droits de succession sur les immeubles situés en Corse, l’exonération du droit de partage et le régime de l’acte de notoriété acquisitive. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a ajouté une procédure qui permet aux héritiers réunissant les deux tiers des droits sur un bien titré par un tel acte de le vendre ou de le partager malgré l’opposition des autres, sous le contrôle du tribunal judiciaire.
Avant toute démarche, réunissez cinq éléments : la date de chaque décès depuis le dernier propriétaire connu, le lien de parenté qui vous rattache à lui, le régime matrimonial des défunts successifs, les actes déjà signés (partage, donation, attestation immobilière, acte de notoriété) et un relevé cadastral récent des parcelles. La première partie explique comment faire reconnaître la propriété de la famille ; la seconde, ce que coûte la succession et comment sortir de l’indivision tant que ces règles restent en vigueur.
I. La maison du village n’a pas de titre : comment faire reconnaître la propriété de la famille
A. Cadastre, arbre généalogique, GIRTEC : ce qui prouve vraiment vos droits d’héritier
Le désordre foncier corse a d’abord une origine fiscale. Dans un arrêt du 7 février 2006 (n° 05-13.958), la Cour de cassation rappelle l’existence de l’arrêté du 21 prairial an IX (10 juin 1801), dit arrêté Miot, « instituant un régime dérogatoire des mutations par décès pour les biens situés en Corse ». L’arrêt rapporte que la valeur des immeubles y était déterminée en capitalisant la contribution foncière, et que la veuve à l’origine du procès soutenait que les notaires corses indiquaient dans les déclarations que les immeubles feraient l’objet d’une déclaration complémentaire dès qu’une base légale d’estimation serait fixée. Il en reste aujourd’hui de nombreux biens sans titre de propriété à jour. La loi n° 2002-92 du 22 janvier 2002 relative à la Corse a ouvert la sortie progressive de ce régime fiscal, la loi du 23 juin 2006 a prévu un organisme public chargé de reconstituer les titres manquants, et la loi du 6 mars 2017 porte, dans son intitulé même, sur la résorption du désordre de propriété.
Le premier réflexe des familles consiste à produire un relevé cadastral. Il ne suffit pas. Dans un jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 7 juillet 2026 (n° 23/00547), un arrière-petit-fils agissait au nom de l’indivision issue de la succession de son arrière-grand-mère, décédée en 1939 et jamais réglée, pour faire expulser l’occupante de deux parcelles de Haute-Corse, qui lui avaient été cédées gratuitement par un courrier manuscrit en 1998. Il produisait des relevés de propriété, une attestation du maire, les recherches du GIRTEC et le certificat d’un généalogiste familial. Le tribunal rappelle que « le cadastre est un document administratif, dont la fonction est fiscale, dénué de toute valeur juridique obligatoire ». Faute de titre publié, d’actes de notoriété établissant la qualité d’héritier après chaque décès et d’état délivré par le service de la publicité foncière, il juge que le demandeur ne prouve ni sa qualité d’indivisaire ni l’appartenance des parcelles à la succession. Il ajoute que ces biens ont pu être partagés, usucapés ou même revenir à la commune comme biens sans maître. L’action est déclarée irrecevable et le demandeur doit verser 1 000 euros à l’occupante au titre des frais de procédure.
Le même jugement précise le rôle du GIRTEC. Ce groupement d’intérêt public, dont la création est prévue par l’article 42 de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, est « chargé de rassembler tous les éléments propres à reconstituer les titres de propriété en Corse pour les biens fonciers et immobiliers qui en sont dépourvus ». Le même article l’autorise à se faire communiquer les documents utiles sans que le secret professionnel puisse lui être opposé, et à transmettre les informations recueillies aux officiers publics ministériels, c’est-à-dire en pratique aux notaires. Le tribunal de Bastia relève toutefois que le groupement ne délivre pas lui-même de titre : il recherche les documents qui permettent d’établir une origine de propriété. Ses travaux préparent l’acte du notaire, ils ne le remplacent pas.
Pour agir, chaque héritier doit d’abord prouver sa qualité. Selon l’article 730-1 du code civil, « La preuve de la qualité d’héritier peut résulter d’un acte de notoriété dressé par un notaire, à la demande d’un ou plusieurs ayants droit. » Cet acte vise l’acte de décès et les pièces d’état civil produites. Lorsque le dernier propriétaire publié est un aïeul, il faut donc reconstituer la chaîne : un acte de notoriété par succession ouverte, depuis ce propriétaire jusqu’aux héritiers actuels, avec l’indication du régime matrimonial de chaque couple, car un bien commun ne se transmet pas comme un bien propre. C’est précisément ce qui manquait dans l’affaire jugée à Bastia en juillet 2026, où le tribunal observe aussi qu’on ignorait si les parcelles étaient propres à l’aïeule ou communes avec son époux.
Le titre peut enfin résulter d’une décision de justice. Dans un arrêt de la cour d’appel de Bastia du 17 décembre 2025 (n° 19/01057), les descendants d’un ancêtre né en 1793 et mort en 1876 revendiquaient une maison et un ancien séchoir situés sur une parcelle portée au cadastre comme bien non délimité, occupés depuis 2012 par une autre branche issue du même ancêtre lointain. La cour distingue le bien non délimité de l’indivision, retient des attestations qui remontent jusqu’à 1939, dont celle du maire de la commune, et en déduit une possession continue, paisible, publique et non équivoque au nom de l’indivision successorale jusqu’en 2012. Elle reconnaît la propriété de cette indivision par usucapion, ordonne la libération des lieux sous astreinte de 1 000 euros par jour pendant dix mois, alloue 5 000 euros de dommages et intérêts pour la perte de jouissance, désigne un géomètre et invite la partie la plus diligente à publier l’arrêt au service de la publicité foncière. Cette voie judiciaire reste longue : l’instance avait été engagée en 2014 et avait connu une médiation infructueuse. Lorsque personne ne conteste la possession, la loi corse offre une voie notariale, l’acte de notoriété acquisitive, qui permet d’obtenir un titre publié sans procès.
B. L’acte de notoriété acquisitive : devenir propriétaire par trente ans de possession, avant le 31 décembre 2037
Sans titre, la famille peut faire constater la propriété par la prescription acquisitive. Le délai est fixé par l’article 2272 du code civil : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. » La possession doit présenter les qualités exigées par l’article 2261 du code civil : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. » Un héritier n’a pas besoin d’avoir occupé seul les lieux pendant trente ans. Selon l’article 2265 du code civil, « on peut joindre à sa possession celle de son auteur », de sorte que la possession du grand-père, puis celle du père, s’ajoutent à la sienne.
En Corse, cette preuve bénéficie d’un régime propre. Selon l’article 1er de la loi n° 2017-285 du 6 mars 2017, l’acte notarié de notoriété qui porte sur un immeuble situé en Corse et constate une possession répondant aux conditions de la prescription acquisitive « fait foi de la possession, sauf preuve contraire ». Surtout, « Il ne peut être contesté que dans un délai de cinq ans à compter de la dernière des publications de cet acte ». Passé ce délai, l’acte ne peut plus être attaqué. Le même article dispose que « Le présent article s’applique aux actes de notoriété dressés et publiés avant le 31 décembre 2037 » et que « Lesdits actes sont exonérés de la taxe de publicité foncière ». Avant la loi du 7 février 2025, la date limite était le 31 décembre 2027. Depuis le 9 avril 2026, le texte mentionne en outre une publication dans un journal d’annonces légales du lieu de situation du bien, à côté du site internet et du service de la publicité foncière.
Le contenu et la publicité de l’acte sont précisés par le décret n° 2017-1802 du 28 décembre 2017. Son article 1er exige l’identité du bénéficiaire, les éléments d’identification de l’immeuble, « Les témoignages et éléments apportant la preuve des actes matériels qui caractérisent une possession de l’immeuble concerné répondant aux conditions prévues par les articles 2261 et 2272 du code civil », ainsi que la reproduction du premier alinéa de l’article 1er de la loi de 2017. Son article 2 organise la publicité, à l’initiative du bénéficiaire : publication au fichier immobilier, affichage pendant trois mois en mairie d’un extrait précisant que le bénéficiaire revendique la propriété au titre de la prescription acquisitive, publication de cet extrait pendant cinq ans sur le site internet de la préfecture et publication sur le site de la collectivité de Corse. Le délai de contestation de cinq ans court à compter de la dernière des trois premières mesures, au fichier immobilier, en mairie et sur le site de la préfecture. Dans sa version en vigueur au 26 septembre 2026, ce décret ne mentionne pas encore le journal d’annonces légales ajouté par la loi de 2026 : le plus sûr est que le notaire accomplisse l’ensemble des publications prévues par les deux textes, pour éviter toute discussion sur le point de départ du délai.
La jurisprudence de la troisième chambre civile, rendue sur l’acte de notoriété acquisitive en général, éclaire la valeur de ce document. Dans un arrêt du 10 octobre 2024 (n° 23-17.458), publié au Bulletin, elle juge que « Si l’existence d’un acte notarié constatant une usucapion ne peut, par elle-même, établir celle-ci, il appartient au juge d’apprécier la valeur probante des témoignages relatés dans cet acte ». Les témoignages recueillis par le notaire comptent donc, mais ils seront pesés. Dans un arrêt du 21 mai 2026 (n° 23-23.911), rendu dans une affaire martiniquaise et également publié, elle ajoute que « la nullité d’un acte de notoriété acquisitive ne saurait résulter de son absence de valeur probante » : discuter la preuve de la possession et obtenir l’annulation de l’acte sont deux questions distinctes. Enfin, pour le dispositif jumeau applicable dans les départements d’outre-mer, l’arrêt du 28 novembre 2024 (n° 23-14.640) refuse d’appliquer le délai de contestation de cinq ans à un acte publié en 2011, avant la loi du 28 février 2017 qui l’a créé, au motif que la loi ne dispose que pour l’avenir. Par prudence, un acte corse ancien, dressé avant la loi du 6 mars 2017, ne doit pas être tenu pour définitif sans vérifier sa date et ses mentions.
Les contestations viennent le plus souvent de la famille elle-même. La cour d’appel de Bastia, le 26 février 2025 (n° 23/00138), a statué sur l’opposition formée en 2005 par des cousins contre un acte de notoriété acquisitive dressé au profit des descendants d’une autre branche, tous issus d’un ancêtre commun père de neuf enfants. Elle rappelle qu’« il appartient à la partie qui fait opposition à un acte de notoriété de prescription acquisitive de justifier d’un titre sur le bien contesté de nature à contredire la présomption attachée à la possession ». Un arbre généalogique, même instructif, ne suffit pas sans acte de partage ou acte notarié visant le bien. La cour infirme le jugement qui avait inversé la charge de la preuve, ordonne la mainlevée de l’opposition et alloue 2 500 euros aux bénéficiaires de l’acte au titre des frais de procédure.
L’héritier qui occupe seul la maison familiale ne peut pas, à l’inverse, se l’approprier contre ses cohéritiers en invoquant le seul temps écoulé s’il s’est comporté en indivisaire. Dans un arrêt du 15 novembre 2023 (n° 22/00153), la même cour examine la revendication d’une descendante qui occupait depuis 1971, avec son père puis seule, une maison de Corse-du-Sud dépendant de la succession d’un ancêtre mort en 1931. Elle faisait valoir qu’elle payait les impôts locaux et avait financé des travaux. La cour écarte l’usucapion : son père avait assigné les autres héritiers en partage en 1980, « se reconnaissant ainsi indiscutablement comme un simple co-indivisaire désireux de mettre fin à cette situation », et elle-même avait reconnu dans un courriel de 2015 les droits de sa cousine sur la propriété. La cour ordonne le partage de la succession ouverte en 1931, désigne un expert et charge le notaire d’établir un compte d’administration depuis le 1er janvier 2000 ainsi que l’indemnité d’occupation due par l’occupante. Une lettre, un courriel ou une assignation en partage peuvent ainsi ruiner des décennies de possession.
II. Droits de succession et sortie de l’indivision : ce que les héritiers paient et peuvent imposer jusqu’en 2037
A. Déclarer la succession : exonération de moitié, délai de vingt-quatre mois et règle du non-cumul
L’article 1135 bis du code général des impôts organise la sortie progressive de l’ancien régime. Les successions ouvertes entre la publication de la loi du 22 janvier 2002 relative à la Corse et le 31 décembre 2012 ont bénéficié d’une exonération totale des immeubles et droits immobiliers situés en Corse. Le texte poursuit : « Pour les successions ouvertes entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2037, l’exonération mentionnée au premier alinéa est applicable à concurrence de la moitié de la valeur des immeubles et droits immobiliers situés en Corse. » À compter du 1er janvier 2038, ces biens seront taxés dans les conditions de droit commun. La date décisive est celle du décès, non celle de la déclaration ni celle du partage. Avant la loi du 7 février 2025, la limite était fixée au 31 décembre 2027.
Deux précisions de la doctrine administrative méritent attention. La fiche du BOFiP consacrée à ce régime, BOI-ENR-DMTG-10-20-30-120, datée du 29 octobre 2024, mentionne encore la date du 31 décembre 2027 : elle n’a pas été mise à jour après la loi de 2025, et c’est le texte de l’article 1135 bis qui s’applique. La même fiche indique que l’exonération vise les immeubles situés en Corse autres que ceux acquis à titre onéreux à compter du 23 janvier 2002. Une maison achetée par le défunt après cette date doit donc être examinée avec le notaire avant de compter sur l’exonération.
Pour les biens dont le droit de propriété du défunt n’avait jamais été publié, l’exonération est conditionnelle. Le II de l’article 1135 bis exige que les attestations notariées après décès relatives à ces biens soient publiées dans les vingt-quatre mois du décès. L’article 641 bis du code général des impôts aligne le délai de déclaration : les délais de l’article 641, six mois pour un décès survenu en France métropolitaine, sont portés à vingt-quatre mois pour les déclarations qui comprennent de tels immeubles, à condition que les attestations soient publiées dans ce même délai. Le BOFiP précise qu’à défaut de publication dans les vingt-quatre mois, le délai de droit commun redevient applicable et que le retard qui en résulte est sanctionné (BOI-ENR-DMTG-10-60-50, § 226).
Les sanctions se cumulent. L’article 1840 G ter du code général des impôts prévoit que, lorsqu’une exonération dépendait d’une justification qui n’est pas produite dans le délai, les droits dont la mutation avait été exonérée deviennent exigibles, majorés de l’intérêt de retard, dans le mois qui suit l’expiration de ce délai. Pour les engagements du II de l’article 1135 bis, « un droit supplémentaire de 1 % s’ajoute aux droits et à l’intérêt de retard prévu à l’article 1727 ». L’article 1728 prévoit en outre, pour les déclarations de succession, une majoration de 10 % applicable « à partir du premier jour du septième mois suivant celui de l’expiration des délais de six mois et de vingt-quatre mois », portée à 40 % lorsque la déclaration n’est pas déposée dans les quatre-vingt-dix jours d’une mise en demeure. Prenons un décès survenu le 10 mars 2026 avec une maison non titrée. Les attestations doivent être publiées et la déclaration déposée au plus tard le 10 mars 2028. Si ce délai est respecté pour la publication mais que la déclaration arrive plus tard, la majoration de 10 % ne court qu’à partir du 1er octobre 2028. Si l’attestation n’est pas publiée à temps, le délai redevient celui de six mois, expiré le 10 septembre 2026, et la majoration est due à compter du 1er avril 2027.
Reconstituer un titre a un coût. L’article 775 sexies du code général des impôts vise les frais de reconstitution des titres de propriété mis à la charge des héritiers par le notaire : ils « sont admis, sur justificatifs, en déduction de l’actif successoral dans la limite de la valeur déclarée de ces biens », à la même condition de publication des attestations dans les vingt-quatre mois du décès. Conservez donc les factures et les états de frais du notaire.
Une fois le titre reconstitué, une seconde exonération peut jouer. Le 8° du 2 de l’article 793 du code général des impôts exonère à concurrence de 50 % de leur valeur les immeubles et droits immobiliers « lors de la première mutation postérieure à la reconstitution des titres de propriété y afférents », si ces titres ont été constatés par un acte publié entre le 1er octobre 2014 et le 31 décembre 2037. Ce dispositif n’est pas réservé à la Corse, mais il intéresse directement les familles corses qui titrent leurs biens. Il est exclusif de toute autre exonération appliquée au même bien pour la même mutation ou pour une mutation antérieure. Le BOFiP en tire deux conséquences pratiques (BOI-ENR-DMTG-10-20-30-140, § 100 et 110). Lorsque les deux exonérations sont ouvertes au titre du même décès, les héritiers choisissent la plus favorable et doivent l’indiquer expressément dans la déclaration. Lorsque le bien a déjà bénéficié de l’exonération de l’article 1135 bis lors d’une succession précédente, la donation ou la succession suivante ne peut plus profiter de celle de l’article 793. Cette fiche, elle aussi, mentionne encore l’échéance de 2027.
Un exemple chiffré montre l’enjeu. Une mère veuve décède en 2026 et laisse à ses deux enfants une maison au village évaluée à 300 000 euros, dont son droit de propriété avait été publié de son vivant, et 60 000 euros d’épargne. Sans régime corse, chaque enfant recevrait 180 000 euros. Après l’abattement de 100 000 euros prévu par l’article 779 du code général des impôts, il serait taxé sur 80 000 euros selon le barème en ligne directe de l’article 777, soit 14 194,35 euros de droits chacun. Avec l’exonération de moitié, la maison n’est retenue que pour 150 000 euros : chaque part taxable tombe à 5 000 euros après abattement, et les droits à 250 euros par enfant. Ce calcul suppose l’absence de donation antérieure à prendre en compte, de dettes et d’autres biens, et une maison qui n’entre pas dans l’exclusion des biens acquis à titre onéreux depuis 2002 retenue par l’administration.
B. Vendre ou partager malgré un cousin qui refuse : majorité des deux tiers, tribunal et partage sans droit de 2,5 %
Le principe est posé par l’article 815 du code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué ». Pour un bien déjà titré, le droit commun s’applique. L’article 815-3 du code civil permet aux indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits d’accomplir les actes d’administration, de donner un mandat général d’administration, de vendre des meubles pour payer les dettes ou de conclure certains baux, mais il exige l’accord de tous pour tout acte de disposition, donc pour vendre la maison. L’article 815-5-1 du code civil ouvre une voie aux deux tiers : ils expriment devant notaire leur intention de vendre, le notaire la fait signifier aux autres dans le mois, puis, en cas d’opposition ou de silence pendant trois mois, le tribunal judiciaire peut autoriser l’aliénation, qui se fait par licitation, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Cette voie est fermée en cas de démembrement de la propriété ou lorsqu’un indivisaire se trouve dans l’un des cas prévus par l’article 836 du même code.
La Cour de cassation applique ce mécanisme avec réalisme. Dans un arrêt du 20 novembre 2019 (n° 18-23.762), publié au Bulletin, elle juge indifférent le dépassement du délai d’un mois pour signifier l’intention de vendre, dès lors que « ce délai n’est assorti d’aucune sanction », que la signification a bien eu lieu et que l’indivisaire a disposé de trois mois pour s’opposer. Elle approuve aussi les juges du fond d’avoir retenu que l’indivisaire opposant ne démontrait pas l’atteinte excessive à ses droits. Depuis le 9 avril 2026, l’article 815-6 du code civil permet en outre au président du tribunal judiciaire, dans le cadre des mesures urgentes que requiert l’intérêt commun, d’« autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis ».
Pour les biens titrés par un acte de notoriété acquisitive, la Corse dispose de règles plus souples. L’article 2 de la loi du 6 mars 2017 vise les indivisions constatées par un acte de notoriété établi dans les conditions de l’article 1er, à défaut de titre de propriété existant. Pour ces biens, « le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis peuvent effectuer les actes prévus aux 1° à 4° de l’article 815-3 du code civil » : gérer, donner un mandat général, vendre des meubles pour payer les dettes, louer un logement. Les actes qui dépassent l’exploitation normale du bien et les actes de disposition requièrent les deux tiers des droits, et les autres indivisaires doivent être informés.
La loi du 7 avril 2026 a complété l’article 2 de la loi du 6 mars 2017 par une procédure qui manquait jusque-là. Les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits expriment devant notaire leur intention d’aliéner ou de partager le bien. Dans le mois, le notaire fait signifier le projet aux autres indivisaires et le publie dans un journal d’annonces légales du lieu de situation du bien, par affichage et sur un site internet. Les autres disposent de trois mois pour s’opposer. En cas d’opposition, le notaire dresse un procès-verbal et « le tribunal judiciaire peut autoriser l’aliénation ou le partage du bien indivis si ceux-ci ne portent pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ». La vente ou le partage ainsi réalisés sont opposables à l’indivisaire qui n’y a pas consenti, sauf si l’intention d’aliéner ou de partager ne lui a pas été signifiée.
La comparaison avec l’article 815-5-1 fait apparaître plusieurs différences de texte. La procédure corse permet le partage, et pas seulement la vente. Elle n’impose pas que la vente se fasse par licitation. Elle ne prévoit l’intervention du tribunal qu’en cas d’opposition, alors que l’article 815-5-1 l’exige aussi lorsque les autres indivisaires gardent le silence. Elle ne reprend pas non plus les exclusions prévues par l’article 815-5-1 pour le démembrement de propriété ou pour l’indivisaire relevant de l’article 836. Elle ne vaut en revanche que pour les biens dont l’indivision a été constatée par un acte de notoriété acquisitive, et non pour une maison déjà titrée. Selon nos recherches sur Judilibre au 26 septembre 2026, aucune décision publiée ne l’applique encore ; les décisions rendues sur l’article 815-5-1, dont le texte corse reprend la formule de l’atteinte excessive, constituent pour l’instant le repère le plus proche.
Lorsque ces voies échouent, reste le partage judiciaire devant le tribunal judiciaire, et les juridictions corses n’hésitent pas à ordonner la vente. Le tribunal judiciaire de Bastia, le 8 septembre 2026 (n° 24/00684), saisi par trois des cinq enfants d’une mère décédée en 2017, a ordonné la licitation en un seul lot d’une maison et d’une trentaine de parcelles situées en Haute-Corse, évaluées par l’expert à 307 792 euros, sur une mise à prix de 215 000 euros, avec des baisses de 10 % puis de 20 % en l’absence d’enchères. Le tribunal relève que « renvoyer les parties devant le notaire dans l’attente d’une hypothétique vente amiable ne peut avoir pour effet que de retarder inutilement les opérations de partage ouvertes depuis plus de cinq ans ». Il refuse aussi la demande d’un frère qui voulait interdire toute baisse du prix, parce qu’elle aurait prolongé l’indivision sans limite.
Un accord signé par tous les héritiers peut également suffire. Le tribunal judiciaire d’Ajaccio, le 15 décembre 2025 (n° 22/00801), a jugé qu’un protocole sous signature privée conclu en 2016 par l’ensemble des héritiers d’une famille recomposée valait partage partiel, puisque « le partage convenu entre les indivisaires présents et capables n’est assujetti à aucune règle de forme ». Il en a ordonné la réitération par acte authentique, indispensable à la publicité foncière comme le prévoit l’article 835 du code civil, puis a ordonné la licitation d’un immeuble de Porto-Vecchio sur une mise à prix d’un million d’euros.
Pendant toute la durée de l’indivision, l’héritier qui occupe seul la maison doit une contrepartie. Selon l’article 815-9 du code civil, « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité. » C’est ce compte que la cour d’appel de Bastia a demandé au notaire d’établir dans l’affaire jugée en 2023.
Reste le coût fiscal du partage. En principe, les partages entre cohéritiers supportent le droit de 2,50 % prévu par l’article 746 du code général des impôts, et les licitations au profit des membres originaires de l’indivision le même taux, selon le II de l’article 750. L’article 750 bis B écarte ce droit pour les biens corses : « Entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2037, les actes de partage de succession et les licitations de biens héréditaires répondant aux conditions prévues au II de l’article 750 sont exonérés du droit de 2,5 % à hauteur de la valeur des immeubles situés en Corse. » Sur une maison de 300 000 euros, l’économie atteint 7 500 euros. L’exonération ne couvre que la valeur des immeubles situés en Corse : le droit reste dû sur le reste de l’actif partagé, comme l’épargne ou un appartement sur le continent. À la différence de l’exonération des droits de succession, qui dépend de la date du décès, celle-ci dépend de la date de l’acte : un partage signé après le 31 décembre 2037 ne pourrait plus en bénéficier en l’état des textes.
Conclusion
En Corse, la propriété familiale se règle en trois temps. D’abord, prouver : faire établir un acte de notoriété après chaque décès de la chaîne, demander au notaire de solliciter les recherches du GIRTEC, puis, faute de titre, faire dresser et publier un acte de notoriété acquisitive avant le 31 décembre 2037, en réunissant les témoignages, les avis de taxe foncière, les factures de travaux et les photographies qui démontrent trente ans de possession publique et non équivoque. Ensuite, déclarer : pour tout décès, faire publier les attestations immobilières et déposer la déclaration dans les vingt-quatre mois lorsqu’un bien n’était pas titré, en choisissant entre l’exonération de l’article 1135 bis et celle de l’article 793 lorsque les deux sont ouvertes. Enfin, sortir de l’indivision : accord de tous, procédure des deux tiers ou partage judiciaire, de préférence avant la fin de 2037 pour échapper au droit de partage sur les immeubles corses.
Chaque étape laisse une trace qui comptera plus tard. Un courriel reconnaissant les droits d’un cousin rend la possession équivoque, une attestation publiée hors délai fait perdre l’exonération, un arbre généalogique sans actes ne prouve rien. Pour aller plus loin, la page du cabinet consacrée au droit patrimonial présente l’accompagnement proposé aux familles, et notre page consacrée au partage successoral décrit le déroulement d’un partage devant le notaire ou le tribunal. Les familles qui possèdent aussi des terres en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion ou à Mayotte trouveront le dispositif voisin dans notre article consacré à la loi Letchimy.
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