Vous avez signé une promesse de vente, le prix est fixé, l’acquéreur est trouvé, puis le notaire vous annonce que la mairie peut acheter le bien à la place de votre acheteur. Cette situation porte un nom : le droit de préemption urbain. Chaque année, des milliers de ventes situées en zone urbaine passent par cette étape, et beaucoup de vendeurs la découvrent au dernier moment, avec la crainte de perdre plusieurs mois ou de subir un prix imposé.
Le mécanisme est pourtant lisible quand on l’aborde dans le bon ordre. Le propriétaire déclare son projet de vente, la collectivité dispose de deux mois pour répondre, puis trois issues seulement existent : elle renonce et la vente se poursuit, elle achète au prix déclaré, ou elle propose un autre prix que le vendeur peut contester devant le juge. Chaque étape obéit à des délais stricts, et chaque erreur de procédure ouvre un recours, dans un sens comme dans l’autre.
Cet article décrit la conduite à tenir quand la mairie préempte votre vente en 2026 : comment purger le droit de préemption par une déclaration d’intention d’aliéner régulière, comment réagir face à une offre de prix inférieure à votre estimation, et comment faire annuler une décision de préemption irrégulière. Un jugement du juge de l’expropriation de Bobigny du 15 avril 2026, qui a fixé le prix d’un bien préempté à 1 981 700 euros alors que la collectivité en proposait 360 000, montre que la contestation du prix n’a rien de théorique.
I. Purger la préemption : la déclaration d’intention d’aliéner et le délai de deux mois
Avant de vendre, il faut vérifier si le bien entre dans le champ de la préemption, puis adresser une déclaration régulière. Sans cette déclaration, la vente encourt la nullité. Une fois la déclaration reçue, le compte à rebours de deux mois commence pour la collectivité.
A. Vérifier le périmètre et adresser une déclaration complète
Le droit de préemption urbain n’existe que là où la commune l’a institué par délibération. L’article L. 211-1 du code de l’urbanisme dispose que « Les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d’urbanisation future délimitées par ce plan ». Concrètement, la première vérification porte sur le plan local d’urbanisme et la délibération qui délimite le périmètre : un bien situé hors zone de préemption se vend sans formalité, tandis qu’un bien situé dans le périmètre ne peut être vendu sans déclaration.
Quant aux biens concernés, l’article L. 213-1 du code de l’urbanisme prévoit que « Sont soumis au droit de préemption institué par l’un ou l’autre des deux précédents chapitres : 1° Tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti ». Les ventes d’immeubles bâtis ou non bâtis sont donc visées, y compris certaines cessions de parts sociales, et les exonérations doivent être vérifiées au cas par cas au lieu d’être présumées.
La déclaration d’intention d’aliéner, dite DIA, s’adresse à la mairie de la commune où se trouve le bien. L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme est direct : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. » La sanction donne la mesure de l’enjeu : vendre sans DIA expose l’acte à l’annulation, et l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme précise que « L’action en nullité prévue au premier alinéa se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété. »
Le contenu de la déclaration conditionne sa validité. Le même article L. 213-2 du code de l’urbanisme exige que « Cette déclaration comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée ». Le prix indiqué engage la suite de la procédure : si la collectivité renonce, la vente devra intervenir à ce prix, et si elle préempte en proposant un prix inférieur, ce prix déclaré servira de référence à la contestation. La déclaration peut être dématérialisée, et elle doit mentionner l’identité de l’acquéreur envisagé, car cette mention conditionne certains droits ultérieurs, notamment la priorité offerte à l’acquéreur évincé en cas de revente du bien préempté.
Deux situations particulières appellent l’attention. D’abord, la préemption partielle : lorsque la réalisation d’une opération d’aménagement le justifie, l’article L. 213-2-1 du code de l’urbanisme permet au titulaire du droit de préemption « d’exercer son droit pour acquérir la fraction d’une unité foncière comprise à l’intérieur d’une partie de commune soumise à un des droits de préemption ». Le propriétaire peut alors exiger que la collectivité se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière, ce qui évite de se retrouver avec un reliquat invendable. La Cour de cassation a jugé, le 25 juin 2013, pourvoi numéro 11-28.021, que « la commune avait valablement exercé son droit de préemption sur une partie de la parcelle » et que « la promesse de vente portant sur l’intégralité de la même parcelle était nulle », ce qui montre l’importance de rédiger la promesse en tenant compte de la préemption partielle possible.
Ensuite, les ventes forcées n’échappent pas à la formalité. Le tribunal judiciaire de Compiègne, le 1er juillet 2026, RG 25/00039, a eu à connaître d’une vente aux enchères sur liquidation judiciaire pour laquelle une déclaration d’intention d’aliéner avait été adressée à la mairie, et a rappelé que « L’article R.322-28 du code des procédures civiles d’exécution dispose notamment que la vente forcée ne peut être reportée que pour un cas de force majeure. » Autrement dit, la DIA doit être adressée même en cas d’adjudication, avec l’estimation du bien ou sa mise à prix, mais elle ne suffit pas à faire reporter l’audience d’adjudication.
B. Les trois réponses possibles dans le délai de deux mois
Une fois la DIA réceptionnée, la collectivité dispose d’un délai de deux mois pour se prononcer. Ce délai court à compter de l’avis de réception ou de l’enregistrement de la déclaration, et son point de départ doit être établi avec précision, car tout le contentieux ultérieur en dépend. Pendant ce délai, le titulaire du droit de préemption peut adresser au propriétaire une demande unique de communication de documents, et il peut demander à visiter le bien. L’effet de ces démarches sur le délai est prévu par les textes : l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme énonce que « Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. » Le délai reprend ensuite à compter de la réception des documents, du refus de la visite ou de la visite elle-même, et si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. Le vendeur qui reçoit une demande de pièces ou de visite doit donc répondre vite et garder la preuve de ses envois, sans pour autant se sentir obligé de fournir davantage que ce que les textes permettent d’exiger.
À l’issue du délai, trois réponses existent. La première est la renonciation, expresse ou tacite. L’article R. 213-7 du code de l’urbanisme dispose que « Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti par l’article L. 213-2 vaut renonciation à l’exercice de ce droit. » L’article L. 213-2 du code de l’urbanisme le confirme : « Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. » Le vendeur est alors libre de vendre au prix indiqué dans sa déclaration. Si la vente n’intervient pas sous forme authentique dans les trois ans de la renonciation, une nouvelle déclaration sera nécessaire, et le prix pourra être révisé en fonction des variations du coût de la construction constatées par l’Institut national de la statistique et des études économiques.
La deuxième réponse est l’acceptation au prix déclaré : la collectivité achète au prix et aux conditions figurant dans la DIA, et la vente se réalise avec elle au lieu de l’acquéreur initial. La troisième réponse est la préemption à un prix différent, inférieur en pratique au prix déclaré : c’est elle qui ouvre la phase de contestation du prix, examinée dans la seconde partie.
Dans tous les cas où la collectivité envisage d’acquérir, la procédure est encadrée : elle transmet sans délai copie de la DIA au responsable départemental des services fiscaux, sa décision fait l’objet d’une publication, et l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme impose que « La décision du titulaire fait l’objet d’une publication. Elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d’intention d’aliéner qui avait l’intention d’acquérir le bien. » Le vendeur doit donc vérifier qu’il a bien reçu une décision notifiée, et non une simple lettre d’intention, car seuls les actes notifiés font courir les délais de recours et de réponse. Le droit peut aussi être délégué à l’État, à une collectivité, à un établissement public ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement, en vertu de l’article L. 213-3 du code de l’urbanisme : il faut alors vérifier que l’auteur de la décision disposait bien de la délégation, car une décision signée par une autorité incompétente est annulable.
II. Contester le prix ou faire annuler la décision de préemption
Recevoir une décision de préemption à un prix très inférieur à l’estimation n’est pas une fin en soi. Le vendeur dispose de deux voies distinctes, qui obéissent à des juges et à des délais différents : la fixation judiciaire du prix devant le juge de l’expropriation, et le recours en annulation de la décision devant le juge administratif. Les deux peuvent être menées de front, mais elles ne produisent pas les mêmes effets.
A. Refuser le prix proposé et saisir le juge de l’expropriation
Lorsque la collectivité propose un prix inférieur au prix déclaré, le vendeur n’est pas tenu d’accepter. La voie normale est alors la fixation judiciaire du prix. L’article L. 213-4 du code de l’urbanisme dispose : « A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. » Le vendeur doit donc comprendre qu’il obtiendra la valeur vénale du bien, sans les indemnités complémentaires parfois allouées en expropriation, et que la date de référence pour l’estimation obéit aux règles de l’expropriation, avec des adaptations selon que le bien se trouve ou non en zone d’aménagement différé.
Un jugement récent illustre concrètement cette procédure. Le juge de l’expropriation de Bobigny, le 15 avril 2026, RG 25/00074, a statué sur un ensemble immobilier de 2 086 mètres carrés à Aubervilliers, composé de quarante-cinq boxes de stationnement en surface et de réserves en sous-sol. La société propriétaire avait adressé une déclaration d’intention d’aliéner au prix de 3 800 000 euros, reçue en mairie le 22 novembre 2024. L’établissement public territorial a exercé son droit de préemption au prix de 360 000 euros, par une décision du 19 mars 2025 signifiée le 20 mars 2025. La société a refusé ce prix par un courrier du 5 mai 2025, puis l’établissement public a saisi le juge de l’expropriation le 19 mai 2025. Après visite des lieux et débats, le juge a fixé le prix à 1 981 700 euros en valeur occupée, a dit que l’établissement n’était pas réputé avoir renoncé à son droit, a écarté l’exécution provisoire au motif qu’un jugement de fixation du prix ne vaut pas acte authentique, et a condamné le préempteur aux dépens ainsi qu’à 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens. L’écart entre les positions initiales montre l’utilité de la saisine : le prix judiciaire s’est établi très au-dessus de l’offre de la collectivité, et très en dessous du prix déclaré, conformément à la logique d’une estimation indépendante.
Pendant cette phase, chaque partie conserve une porte de sortie. L’article L. 213-7 du code de l’urbanisme prévoit que « A défaut d’accord sur le prix, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption, qui a manifesté son intention d’aliéner ledit bien, peut ultérieurement retirer son offre. » Symétriquement, le titulaire du droit peut renoncer en cours de procédure à défaut d’accord sur le prix. Et « En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. » Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix et transfert de propriété au profit du titulaire. Le vendeur doit donc suivre la procédure jusqu’au bout : laisser passer le délai de deux mois après la décision définitive sans réagir vaut acceptation.
Si la collectivité renonce avant la fixation judiciaire du prix, l’article L. 213-8 du code de l’urbanisme permet au propriétaire de « réaliser la vente de son bien au prix indiqué dans sa déclaration révisé, s’il y a lieu, en fonction des variations du coût de la construction constatées par l’Institut national de la statistique et des études économiques depuis la date de cette déclaration ». En revanche, si la renonciation intervient alors que le prix a déjà été fixé par le juge, la collectivité ne peut plus préempter à l’égard du même propriétaire pendant cinq ans si celui-ci vend au prix judiciaire révisé selon le coût de la construction. Cette garantie protège le vendeur contre une préemption répétée au gré des déclarations successives.
Pour préparer la contestation du prix, le vendeur doit réunir dès la DIA les éléments qui serviront devant le juge : actes de mutation comparables dans le secteur, avis de valeur motivés, constats de l’état et de l’occupation du bien, titres d’occupation et baux en cours, car la valeur occupée diffère de la valeur libre. Dans l’affaire de Bobigny, le prix a été fixé en valeur occupée, ce qui rappelle que l’occupation du bien pèse directement sur l’estimation. Le commissaire du Gouvernement, qui représente les services fiscaux, intervient à la procédure pour donner son évaluation : ses conclusions doivent être analysées et discutées, et non subies.
B. Faire annuler une décision de préemption irrégulière
À côté du débat sur le prix, la décision de préemption elle-même peut être contestée devant le juge administratif. Le fondement tient à la finalité du droit de préemption : l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme dispose que « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 ». Une préemption décidée sans projet réel, pour de simples motifs financiers, pour faire échec à un acquéreur qui déplaît, ou sans rattachement à une action d’aménagement, s’expose à l’annulation pour détournement de pouvoir ou erreur manifeste. La décision doit également être motivée et mentionner l’objet pour lequel la collectivité préempte, faute de quoi le vendeur et l’acquéreur évincé peuvent en contester la régularité.
Le délai de recours est bref. L’article R. 421-1 du code de justice administrative énonce que « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. » Le vendeur comme l’acquéreur évincé ont intérêt à agir, et le recours gracieux adressé à la collectivité peut proroger le délai contentieux dans les conditions habituelles du contentieux administratif. Pour les litiges de préemption comme pour les autres décisions de la mairie en matière d’urbanisme, il est utile de se faire accompagner tôt afin de contester une décision d’urbanisme de la mairie dans les délais, car un recours tardif est irrecevable quel que soit le bien-fondé des moyens.
L’annulation produit des effets concrets au profit du vendeur. L’article L. 213-8 du code de l’urbanisme prévoit que lorsque « la décision par laquelle le titulaire du droit de préemption décide d’exercer son droit est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative et qu’il n’y a pas eu transfert de propriété, ce titulaire ne peut exercer son droit à nouveau sur le bien en cause pendant un délai d’un an à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive », et que « Dans ce cas, le propriétaire n’est pas tenu par les prix et conditions qu’il avait mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner. » L’annulation libère donc le vendeur : pendant un an, la collectivité ne peut pas préempter à nouveau, et le vendeur retrouve sa liberté sur le prix et les conditions.
Le contentieux ne s’arrête pas toujours à l’annulation. Si le bien a déjà été transféré à la collectivité puis change de destination, l’article L. 213-11 du code de l’urbanisme dispose que « Les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés pour l’un des objets mentionnés au premier alinéa de l’article L. 210-1 ». Lorsque la collectivité décide d’utiliser ou de céder le bien pour d’autres objets, elle doit en informer les anciens propriétaires et leur proposer l’acquisition en priorité, au prix fixé à défaut d’accord amiable par le juge de l’expropriation. L’ancien propriétaire qui apprend que le bien préempté a été revendu à un promoteur ou affecté à un usage sans rapport avec le motif affiché doit donc vérifier si cette procédure de rétrocession lui a été proposée.
En pratique, la stratégie gagnante combine souvent les deux voies : saisir le juge de l’expropriation pour obtenir un prix juste, et attaquer la décision devant le tribunal administratif si sa motivation ou sa finalité prête à contestation. Les deux procédures avancent à des rythmes différents, et l’issue de l’une éclaire l’autre : une annulation de la décision fait tomber la préemption, tandis qu’un prix judiciaire définitif ouvre le délai de deux mois pendant lequel chaque partie peut encore renoncer. Dans les deux cas, la rigueur sur les délais et la conservation des preuves de notification et de réception conditionnent le succès.
La vente d’un bien situé en zone de préemption n’est donc ni bloquée ni bradée par principe. Une DIA complète et datée, une réponse rapide aux demandes de pièces ou de visite, un refus chiffré et motivé face à une offre de prix basse, puis une saisine du juge de l’expropriation ou un recours en annulation dans les deux mois : cette séquence transforme une décision subie en procédure maîtrisée. Les écarts constatés dans les affaires récentes montrent que le prix proposé par la collectivité n’est qu’une première étape du débat, jamais son terme.
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