Votre propriétaire vient de mourir et ses enfants vous demandent de partir, de payer davantage ou de racheter les terres. Vous exploitez ces parcelles depuis des années, parfois sans bail écrit, et soudain plusieurs héritiers se présentent, chacun avec ses exigences. L’un veut reprendre pour s’installer, l’autre veut vendre au plus offrant, le troisième réclame des arriérés qu’il chiffre à sa façon. Faut-il quitter les lieux, signer un nouveau bail, accepter le prix demandé. La réponse tient en une règle simple : le décès du bailleur ne met pas fin au bail rural. C’est l’indivision successorale qui prend sa place, avec les mêmes clauses et les mêmes conditions, et les héritiers ne peuvent ni vous expulser sur un simple courrier ni vendre les terres sans purger votre droit de préemption. Encore faut-il savoir à qui payer le fermage, comment répondre à un congé délivré par une partie seulement des héritiers, et ce qui se passe si les héritiers vendent à un tiers ou si, à l’inverse, c’est le fermier qui décède. Cet article expose la continuation du bail au profit de l’indivision, les pouvoirs exacts des héritiers en matière de congé et de vente, puis le miroir de la situation, c’est-à-dire le décès du preneur, à partir des textes en vigueur et de quatre arrêts récents de la Cour de cassation lus dans leur texte intégral.

I. Le bail rural continue avec les héritiers : l’indivision devient votre bailleur

A. La continuation de plein droit, le fermage et la preuve du bail

Le point de départ est une règle du droit commun du louage, rappelée mot pour mot par la Cour de cassation dans un arrêt du 9 janvier 2025 : Aux termes de l’article 1742 du code civil, le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur. Le texte de l’article 1742 du code civil dispose en effet que Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur. Appliquée au fermage, cette règle signifie que le bail rural en cours se poursuit avec les mêmes clauses, la même durée restant à courir et le même fermage. Les héritiers sont tenus par la convention conclue par leur auteur. Ils ne peuvent ni augmenter le fermage de leur seule volonté, ni imposer un nouveau bail écrit, ni exiger votre départ sans respecter les procédures de congé prévues par le statut du fermage.

Concrètement, c’est l’indivision successorale qui vient aux droits du bailleur décédé, puis, après le partage, l’héritier qui reçoit les parcelles louées dans son lot. Tant que la succession n’est pas partagée, vous n’avez plus un interlocuteur unique mais l’ensemble des membres de l’indivision. Le fermage doit être réglé entre leurs mains, et il est prudent d’adresser le paiement à l’ensemble des indivisaires ou au notaire chargé de la succession, avec un décompte écrit, afin qu’aucun héritier ne vous réclame ensuite un arriéré déjà payé à un autre. Lorsqu’une usufruitière, souvent le conjoint survivant, se trouve en indivision avec des nus-propriétaires, ce sont les fruits civils, donc les fermages, qui reviennent à l’usufruitier. Dans cette configuration, payez l’usufruitier et conservez chaque quittance. Si un héritier conteste la répartition entre usufruitier et nus-propriétaires, ce débat ne vous regarde pas : ce qui compte pour vous, c’est la preuve du paiement.

La difficulté la plus fréquente survient en l’absence de bail écrit. Le bail rural peut être verbal, et beaucoup d’exploitations reposent sur un accord ancien jamais formalisé. Le nouvel héritier, qui ignore parfois tout de l’arrangement conclu par son auteur, peut alors nier l’existence du bail et vous traiter comme un occupant sans droit. Dans ce cas, c’est à vous, preneur, d’établir la réalité de l’exploitation et le versement régulier du fermage : relevés de la mutualité sociale agricole, déclarations de surfaces, attestations de paiement, témoignages de voisins, factures d’intrants afférentes aux parcelles. Rassemblez ces pièces dès les premières contestations, car le contentieux se joue presque toujours sur la preuve. Une fois le bail établi, fût-il verbal, le statut du fermage s’applique pleinement, avec ses durées minimales, ses règles de renouvellement et sa protection contre les congés irréguliers.

Après le partage de la succession, la situation se simplifie. Chaque cohéritier est réputé avoir toujours été propriétaire des biens compris dans son lot, puisque Chaque cohéritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot, ou à lui échus sur licitation, et n’avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession. Vous exercez donc vos droits de preneur contre le seul héritier attributaire des terres louées, et c’est à lui seul que vous payez désormais le fermage. Demandez une copie de l’acte de partage ou, à défaut, une attestation du notaire désignant l’attributaire, afin de payer entre de bonnes mains. Si les parcelles louées sont réparties entre plusieurs lots, vous aurez autant de bailleurs que d’attributaires, chacun pour les parcelles de son lot, sans que le bail lui-même soit divisé dans ses effets protecteurs.

B. Congé, reprise et renouvellement : ce que les héritiers peuvent décider ensemble ou non

Les héritiers ne peuvent pas mettre fin au bail de leur seule volonté, mais ils disposent des mêmes armes que tout bailleur, à condition de respecter les formes et les majorités requises. La question décisive, jugée par la Cour de cassation le 2 avril 2026, est de savoir combien d’héritiers doivent signer le congé. Dans cette affaire, une bailleresse avait consenti un bail rural à long terme, puis était décédée en laissant trois enfants propriétaires indivis des parcelles louées. Deux d’entre eux, titulaires des deux tiers des droits, avaient délivré un congé au preneur pour atteinte de l’âge de la retraite. Le preneur soutenait que le consentement de tous les indivisaires était nécessaire et demandait l’annulation du congé. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi et validé le congé, en retenant que le congé pour atteinte de l’âge de la retraite par M. [T] [I] donné par [S] [I] et par M. [Q] [I] relevait de la catégorie des actes d’administration que les indivisaires disposant d’au moins deux tiers des droits indivis pouvaient effectuer, une telle demande relevant de l’exploitation normale des biens indivis, peu important l’absence alléguée de péril de l’intérêt commun. Le fondement de cette solution figure à l’article 815-3 du code civil : Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis. Retenez donc qu’un congé délivré par des héritiers réunissant au moins les deux tiers des droits indivis est valable, même sans l’accord de tous, dès lors qu’il s’agit d’un acte d’exploitation normale. En revanche, la vente des terres, acte de disposition, exige en principe l’accord de tous les indivisaires, sauf autorisation judiciaire.

Le congé pour âge de la retraite obéit en outre à des conditions de fond et de forme strictes, prévues à l’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime. Lorsque la surface exploitée par le preneur dépasse la limite fixée par référence à l’article L. 732-39, le bailleur peut refuser le renouvellement au preneur qui a atteint l’âge de la retraite des exploitants agricoles, ou limiter le renouvellement à la fin de la période triennale en cours. Le preneur peut toutefois demander le report de plein droit de la date d’effet du congé jusqu’à la fin de l’année culturale où il atteindra l’âge de la retraite à taux plein. Sur la forme, Le bailleur doit prévenir le preneur de son intention de refuser le renouvellement du bail ou d’y mettre fin par acte extrajudiciaire signifié au moins dix-huit mois à l’avance. Tout congé qui ne respecte pas ce délai de dix-huit mois, ou qui omet de reproduire les dispositions relatives à la cession, encourt la nullité. Vérifiez donc en premier lieu la date d’effet indiquée et le contenu exact de l’acte reçu. Par ailleurs, le preneur évincé en raison de son âge n’est pas dépourvu de solution : la loi lui ouvre la faculté de céder son bail à son conjoint ou à son partenaire participant à l’exploitation, ou à l’un de ses descendants majeurs ou émancipés, dans les conditions prévues à l’article L. 411-35, et le bénéficiaire de cette cession a droit au renouvellement de son bail.

Les héritiers peuvent aussi vouloir reprendre les terres pour les exploiter eux-mêmes. L’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime dispose que Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé. L’héritier qui invoque ce droit doit remplir personnellement les conditions d’exploitation : capacité professionnelle, autorisation d’exploiter lorsque le contrôle des structures l’exige, participation effective aux travaux. De votre côté, en qualité de preneur, vous disposez d’un délai de quatre mois à compter du congé pour notifier votre opposition par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou saisir directement le tribunal paritaire en contestation du congé. Si vous êtes à moins de cinq ans de l’âge de la retraite ou de la retraite à taux plein, le bail est prorogé de plein droit pour vous permettre d’atteindre cet âge, une seule fois. Ne laissez donc jamais passer le délai de quatre mois sans réagir par écrit, même si vous pensez que le congé est manifestement irrégulier : c’est votre contestation en temps utile qui préserve vos droits.

Enfin, un seul indivisaire ne peut pas agir seul pour administrer le bien contre l’avis des autres, sauf mesures de conservation. L’article 815-2 du code civil rappelle que Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. Un héritier isolé peut donc faire réaliser une réparation urgente sur un bâtiment d’exploitation, mais il ne peut ni délivrer seul un congé, ni modifier seul les conditions du bail, ni encaisser seul le fermage pour son compte exclusif. Si vous recevez un congé signé par un seul héritier détenant moins des deux tiers des droits, contestez-le devant le tribunal paritaire des baux ruraux en invoquant le défaut de majorité. Et si les héritiers se disputent entre eux au point de paralyser toute décision, sachez que le tribunal judiciaire peut autoriser certains actes : dans cette hypothèse, faites-vous assister pour adapter votre stratégie, car un congé autorisé judiciairement produit les mêmes effets qu’un congé régulier.

II. Les héritiers veulent vendre, ou c’est le fermier qui décède : les deux prolongements du dossier

A. Vendre les terres louées : la préemption du fermier et le piège de l’indivisibilité

Lorsque les héritiers décident de vendre les terres que vous exploitez, votre position est protégée par le droit de préemption du preneur en place. L’article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que Le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place. Ce droit est d’ordre public : Le droit de préemption s’exerce nonobstant toutes clauses contraires. Aucune clause du bail, aucun arrangement familial, aucune promesse consentie par le défunt à un tiers ne peut vous en priver. La procédure passe par le notaire chargé de la vente, qui doit vous notifier le prix, les charges, les conditions et les modalités du projet. Vous disposez ensuite d’un délai de deux mois pour accepter ou refuser, puisque Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Votre silence à l’expiration du délai vaut renonciation, et votre réponse doit parvenir effectivement au vendeur dans le délai, à peine de forclusion. Traitez donc chaque notification de notaire comme une urgence : faites dater votre réponse, envoyez-la en recommandé avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice, et conservez-en la preuve.

Le piège classique, dans les successions, consiste à vous notifier une vente en bloc qui mélange les parcelles louées et des biens non loués, à un prix global dissuasif, en affirmant que le tout forme un ensemble indivisible. La Cour de cassation a fermement encadré cette pratique dans un arrêt du 16 avril 2026. Dans cette affaire, des parcelles louées à un viticulteur et une parcelle donnée à sa fille avaient été réunies dans une promesse de vente unique notifiée au fermier, au motif affiché d’un ensemble indivisible clôturé avec voies communes. La Cour a cassé l’arrêt d’appel qui avait validé le montage et posé la règle suivante : lorsqu’un bailleur vend un fonds comprenant des parcelles louées et des parcelles non louées, il doit permettre au fermier d’exercer sa préemption sur les seuls biens loués, sauf à justifier d’une indivisibilité du fonds, et Seuls des biens appartenant à un même propriétaire peuvent constituer un tout indivisible. Or les biens notifiés appartenaient à deux propriétaires distinctes, la mère et sa fille donataire. La vente en bloc était donc illicite et la purge irrégulière. Pour vous, fermier, la leçon est directe : si la notification porte sur des biens appartenant à plusieurs héritiers ou mêlant des parcelles louées et des biens qui ne le sont pas, exigez la ventilation par propriétaire et l’offre distincte des seuls biens loués, puis saisissez le tribunal paritaire en annulation si la vente est passée outre. Pour les héritiers vendeurs, la leçon est symétrique : faites établir par le notaire une notification distincte pour les biens loués, avec leur prix propre, avant toute promesse portant sur l’ensemble.

Ajoutez que la vente des terres agricoles doit également être notifiée à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, qui dispose de son propre droit de préemption, puisque Il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole, sous réserve du I de l’article L. 143-7. En pratique, le notaire purge successivement ou conjointement les deux droits, celui du fermier et celui de la SAFER, et la vente ne devient définitive qu’une fois ces purges accomplies. Si vous êtes candidat à l’achat de vos terres, surveillez les deux fronts : exercez votre préemption dans le délai de deux mois et assurez-vous que la SAFER ne préempte pas à votre place. Si vous êtes héritier vendeur, n’omettez aucune des deux notifications, car chacune expose la vente à l’annulation ou à la substitution. Les partages entre cohéritiers et les attributions à un parent proche obéissent à des exceptions propres, prévues notamment au second alinéa de l’article L. 412-1 : faites vérifier par le notaire si votre opération familiale entre dans l’une de ces exceptions avant de vendre sans purger.

B. Le miroir : quand c’est le fermier qui décède, qui continue le bail

La situation inverse mérite toute votre attention, car beaucoup de familles cumulent les deux deuils à quelques années d’intervalle : le bailleur décède, puis le fermier, ou l’inverse. L’article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime organise la continuation du bail au profit des proches du preneur décédé : En cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès. Deux conditions se cumulent donc : un lien de parenté ou d’alliance limitativement énuméré, et une participation effective à l’exploitation au moment du décès ou au cours des cinq années précédentes. La Cour de cassation a précisé le 16 novembre 2022 que la qualité de conjoint s’apprécie au jour du décès et que la participation antérieure au mariage compte : une veuve qui n’avait épousé le preneur que quarante-neuf jours avant son décès a été reconnue preneuse, dès lors qu’elle avait participé de façon régulière et effective aux travaux depuis plus de cinq ans, peu important qu’elle n’ait acquis la qualité de conjoint que peu de temps avant son décès. Si votre conjoint ou votre enfant travaille réellement sur l’exploitation, organisez-en la preuve dès aujourd’hui : bulletins de salaire, affiliation sociale, attestations, comptabilité. C’est cette participation démontrable qui fera la différence le jour venu.

Lorsque plusieurs proches remplissent les conditions et réclament le bail, c’est le tribunal paritaire qui tranche. La loi prévoit que le droit au bail peut être attribué par le tribunal paritaire à l’un des ayants droit, et qu’en cas de demandes multiples le tribunal se prononce en considération des intérêts en présence et de l’aptitude des différents demandeurs à gérer l’exploitation et à s’y maintenir. Préparez un dossier d’aptitude : diplômes et capacité professionnelle, autorisation d’exploiter déjà obtenue ou demandée, projet d’exploitation, comptes de l’exploitation, attestations de fournisseurs et de coopératives. Le juge départage les candidats sur des éléments concrets, non sur l’ordre des naissances ni sur les arrangements successoraux. Et si aucun proche ne remplit les conditions de participation, le bail n’est pas pour autant éteint : la Cour de cassation, dans son arrêt du 9 janvier 2025, rappelle qu’en l’absence de bénéficiaire remplissant les conditions et à défaut de résiliation demandée par le bailleur dans le délai de six mois, le droit au bail passe à ses héritiers ou légataires universels selon le droit commun de la dévolution successorale. Concrètement, si vous êtes bailleur et que le fermier décède sans conjoint ni descendant exploitant, vous disposez d’un délai de six mois à compter du jour où le décès est porté à votre connaissance pour demander la résiliation, car Le bailleur peut demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du jour où le décès est porté à sa connaissance lorsque le preneur décédé ne laisse pas de conjoint, de partenaire d’un pacte civil de solidarité ou d’ayant droit réunissant les conditions énoncées au premier alinéa. Passé ce délai sans action de votre part, le bail se transmet aux héritiers du preneur selon le droit commun, et vous devrez composer avec eux.

Symétriquement, les ayants droit du preneur décédé peuvent eux-mêmes demander la résiliation du bail dans les six mois suivant le décès, avec effet, selon la date de la fin de l’année culturale, à la fin de l’année culturale en cours ou de la suivante. Cette faculté permet à une famille qui ne souhaite pas poursuivre l’exploitation de sortir proprement du bail, sans attendre son terme et sans s’exposer à une demande en résiliation pour défaut d’exploitation. Quel que soit votre camp, les délais de six mois courent vite : faites notifier vos demandes par écrit, en recommandé avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice, et saisissez le tribunal paritaire dès la première contestation. Les litiges nés d’un double décès se perdent souvent parce que chacun a attendu la fin de l’année culturale ou la fin de l’indivision pour agir. Or les délais de préemption, de congé et de résiliation courent indépendamment du règlement de la succession : agissez sur les deux terrains en parallèle, avec le notaire pour la succession et avec votre conseil pour le bail.

Conclusion : la conduite à tenir des deux côtés du bail

Si vous êtes fermier et que votre bailleur vient de décéder, continuez d’exploiter et de payer le fermage, entre les mains de l’indivision ou de l’usufruitier, en conservant chaque preuve de paiement. Répondez par écrit à tout courrier des héritiers, sans rien signer dans la précipitation. Faites vérifier chaque congé reçu : majorité des deux tiers au moins, délai de dix-huit mois pour l’âge, conditions de reprise effective, et contestez dans le délai de quatre mois devant le tribunal paritaire. Face à un projet de vente, exigez la notification régulière de votre préemption sur les seuls biens loués et exercez-la dans les deux mois. Si vous êtes héritier, recensez les baux en cours avant tout acte, ne délivrez aucun congé isolé en dessous de la majorité des deux tiers, respectez les délais et les mentions obligatoires, et faites purger par le notaire la préemption du fermier comme celle de la SAFER. Pour approfondir les arrêts qui structurent aujourd’hui le statut du fermage, la préemption et les congés, vous pouvez lire notre synthèse des arrêts 2026 du bail rural sur le statut du fermage et la préemption. Chaque succession raconte une histoire familiale différente, mais le bail rural obéit à des règles identiques pour tous : continuation, majorité, délais et purge.

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