Votre bailleur n’est pas une personne, mais une société : une SCI familiale qui vous a délivré un congé pour reprendre vos terres et les exploiter elle-même. Vous vous demandez si une société a le droit de vous évincer, alors que la reprise semblait réservée au bailleur qui veut cultiver lui-même ou installer son enfant. La réponse tient en deux temps. Oui, une personne morale peut reprendre, mais à des conditions plus strictes que celles d’un bailleur individuel : il lui faut un objet agricole inscrit dans ses statuts, une ancienneté d’apport précise, et des membres qui exploiteront vraiment le fonds pendant neuf ans. Le 30 avril 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en formation de section, a tranché un point disputé : même constituée entre membres d’une même famille, la société ne peut reprendre sans objet agricole. Cette décision, publiée au Bulletin, donne aux fermiers un moyen de contestation nouveau, mais elle montre aussi qu’un congé bien rédigé par une SCI en règle résiste : dans cette affaire, les congés ont finalement été validés. D’où l’importance de vérifier chaque condition une par une, dans les délais du tribunal paritaire des baux ruraux.
I. Une société ne reprend vos terres que si ses statuts et son ancienneté le permettent
A. L’objet agricole : la condition que même les SCI de famille doivent remplir
Le texte de référence figure à l’article L. 411-60 du code rural et de la pêche maritime : « Les personnes morales, à la condition d’avoir un objet agricole, peuvent exercer le droit de reprise sur les biens qui leur ont été apportés en propriété ou en jouissance, neuf ans au moins avant la date du congé. » La rédaction enchaîne ensuite une dérogation : « Ces conditions ne sont pas exigées des groupements agricoles d’exploitation en commun ou de sociétés constituées entre conjoints, partenaires d’un pacte civil de solidarité, parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus. » Certains bailleurs en déduisaient que la société familiale échappait à toutes les conditions, y compris l’objet agricole. La Cour de cassation a fermé cette lecture dans son arrêt du 30 avril 2025, pourvoi n° 23-22.354, rendu en formation de section et publié au Bulletin : « une société, même constituée entre conjoints, partenaires d’un pacte civil de solidarité, parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peut exercer le droit de reprise qu’à la condition d’avoir un objet agricole. » (Cass. 3e civ., 30 avril 2025, n° 23-22.354) Seules les conditions d’ancienneté d’apport et de détention des parts sont levées pour les sociétés de famille.
L’affaire jugée concernait la SCI Les Ormeteaux, propriétaire d’un domaine agricole loué à une fermière par deux baux, qui lui avait délivré le 24 juin 2019 deux congés pour reprise afin d’exploiter directement. La cour d’appel de Versailles avait validé les congés en jugeant qu’aucun objet agricole n’était requis pour une SCI familiale. La Cour de cassation désavoue ce motif : l’objet agricole reste impératif. Mais elle sauve le dispositif par une substitution de motifs : les statuts de la SCI confiaient à la société la propriété et la gestion d’immeubles à destination agricole aux fins de création ou de conservation d’exploitations (Cass. 3e civ., 30 avril 2025, n° 23-22.354), et ajoutaient qu’« elle assurera la gestion des biens dont elle est propriétaire en les exploitant directement ou en les donnant à bail » (statuts visés par Cass. 3e civ., 30 avril 2025, n° 23-22.354). Il en résultait un objet agricole à la date des congés. Le pourvoi est donc rejeté, la fermière condamnée aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et l’expulsion ordonnée par la cour d’appel maintenue.
Pour le fermier, la leçon est double. D’abord, exiger la production des statuts en vigueur à la date du congé, et non une version modifiée après coup : l’objet agricole s’apprécie au jour de la délivrance. Un objet purement patrimonial, limité à la gestion d’immeubles sans référence à l’exploitation agricole, ouvre une demande d’annulation. Ensuite, ne pas croire que ce seul moyen suffit : si les statuts mentionnent l’exploitation directe, comme dans l’affaire Ormeteaux, le juge substituera ce motif et validera le congé. Il faut donc cumuler les fronts de contestation : objet, ancienneté, mentions du congé, autorisation administrative et réalité de l’exploitation. Pour la SCI bailleresse, la leçon est symétrique : faire relire les statuts avant de délivrer le congé, y inscrire clairement l’exploitation agricole directe, et conserver la version datée opposable au preneur. Une mise à jour tardive, décidée après la contestation, ne couvrira pas le vice initial.
B. Les neuf ans d’apport et de parts : ce que la dispense familiale couvre, et ce qu’elle ne couvre pas
Hors cadre familial, la personne morale doit avoir reçu les biens en propriété ou en jouissance neuf ans au moins avant le congé, et ses membres ne peuvent assurer l’exploitation que s’ils détiennent leurs parts depuis neuf ans au moins lorsqu’ils les ont acquises à titre onéreux : « Toutefois, les membres des personnes morales mentionnées à la première phrase du présent article ne peuvent assurer l’exploitation du bien repris que s’ils détiennent des parts sociales depuis neuf ans au moins lorsqu’ils les ont acquises à titre onéreux. » (article L. 411-60) Pour les GAEC et les sociétés constituées entre conjoints, partenaires liés par un pacte civil de solidarité, parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ces deux anciennetés ne sont pas exigées. Concrètement, une SCI réunissant un père et ses enfants, ou des frères et soeurs, peut reprendre des terres apportées depuis moins de neuf ans, et confier l’exploitation à un associé entré récemment, même à titre onéreux. C’est l’avantage décisif du cadre familial, confirmé par l’arrêt du 30 avril 2025 : « il n’est pas exigé, dans ce cas, que les biens lui aient été apportés en propriété ou en jouissance neuf ans au moins avant la date du congé et que les membres devant assurer l’exploitation des biens repris détiennent des parts sociales depuis neuf ans au moins lorsqu’ils les ont acquises à titre onéreux. » (Cass. 3e civ., 30 avril 2025, n° 23-22.354)
Mais cette dispense a des frontières que le fermier doit tester. Première frontière : la société doit réellement réunir des parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Si un associé extérieur à la famille détient des parts, même minoritaires, la dispense tombe et les deux conditions d’ancienneté ressurgissent. Exigez la liste des associés, le pacte s’il existe, et la preuve des liens de parenté. Deuxième frontière : les biens échangés. Quand le bailleur a échangé tout ou partie du bien loué, hors échanges entre parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus et hors opérations d’aménagement foncier, l’article L. 411-61 du code rural et de la pêche maritime dispose que « le droit de reprise ne peut être exercé sur le bien échangé avant l’expiration d’une période de neuf ans, à compter de la date dudit échange. » Une SCI qui vient de remanier son parcellaire par échange avec un tiers ne peut donc pas enchaîner aussitôt avec une reprise, même familiale. Troisième frontière : le contrôle des structures. La dispense familiale de l’article L. 411-60 ne dispense pas de l’autorisation d’exploiter lorsque l’opération y est soumise : l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime précise que « Lorsque les terres sont destinées à être exploitées dès leur reprise dans le cadre d’une société et si l’opération est soumise à autorisation, celle-ci doit être obtenue par la société. » (article L. 411-58)
Sur ce dernier point, un arrêt ancien garde toute sa portée pratique. Le 12 juillet 2018, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi de sept co-indivisaires qui avaient délivré un congé pour reprise au profit du fils de l’un d’eux sans autorisation administrative, en invoquant le régime déclaratif des biens de famille (Cass. 3e civ., 12 juillet 2018, n° 17-10.012). La cour d’appel avait constaté que les parcelles étaient en indivision, de sorte que « la durée de la détention n’était pas établie en la personne du seul indivisaire, auteur du candidat à l’exploitation », et la Cour approuve : « en l’absence d’autorisation administrative le congé devait être annulé ». Or le régime déclaratif suppose notamment, au II de l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime, des biens « détenus » depuis neuf ans au moins par le parent, et si « les parts d’une société constituée entre les membres d’une même famille sont assimilées aux biens qu’elles représentent », encore faut-il que la chaîne de détention soit établie. Une SCI familiale dont les terres proviennent d’une indivision récente, d’un achat à un tiers ou d’un échange hors famille ne pourra pas se contenter d’une déclaration au préfet : il lui faudra une autorisation, et le tribunal paritaire pourra surseoir à statuer dans l’attente de l’autorisation définitive. Pour le fermier, la vérification est simple à formuler : exiger la copie de l’autorisation d’exploiter obtenue par la société ou, à défaut, la preuve complète des quatre conditions de la déclaration, détention de neuf ans comprise.
II. Le congé signé par la société : formes à vérifier et exploitation à exiger
A. Dix-huit mois, acte extrajudiciaire et mentions : les vices qui annulent le congé
Le congé de reprise obéit d’abord au droit commun du congé rural, que la bailleresse soit une personne physique ou une SCI. L’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime impose : « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » Concrètement, le congé doit parvenir au fermier au moins dix-huit mois avant le terme, par acte de commissaire de justice, et non par simple lettre. À peine de nullité, il doit mentionner expressément les motifs allégués, indiquer en cas de reprise les nom, prénom, âge, domicile et profession du ou des bénéficiaires qui exploiteront, ainsi que l’habitation qu’ils occuperont après la reprise, et reproduire les termes du premier alinéa de l’article L. 411-54. Pour une reprise par une SCI, le congé doit donc désigner la société elle-même et les membres associés qui assureront personnellement l’exploitation, avec leur état civil complet et leur habitation : un congé qui se borne à annoncer que « la SCI reprendra les terres » sans nommer les exploitants ni leur logement est vulnérable. La loi tempère toutefois la sanction : « La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. » Une coquille sur l’âge ou une adresse approximative n’annule pas tout ; en revanche, l’absence de bénéficiaire identifiable ou de motif privera le fermier de sa défense et le juge prononcera la nullité.
La contestation relève du tribunal paritaire des baux ruraux. L’article L. 411-54 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion » (article L. 411-54), et l’article R. 411-11 du même code fixe ce délai à quatre mois (article R. 411-11). Quatre mois à compter de la réception, donc, pour saisir le tribunal, sauf si le congé a été donné hors délai ou s’il est privé des mentions exigées à peine de nullité : dans ces deux cas, la forclusion n’est pas encourue. Si le tribunal constate que le congé n’est pas justifié, il « ordonne le maintien du preneur dans l’exploitation pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans ». Rappelons le principe qui fonde toute la défense : l’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires » (article L. 411-46), sauf motif grave et légitime ou reprise régulière. C’est au bailleur de justifier la reprise, jamais au fermier de justifier son maintien.
Deux situations de démembrement et de pluralité de bailleurs appellent une vigilance particulière quand le congé émane d’une société ou de ses membres. D’abord, si les parts de la SCI ou les terres sont en indivision entre plusieurs héritiers, un congé signé par un seul indivisaire s’expose à la contestation sur son pouvoir. L’article 815-3 du code civil permet aux indivisaires détenant deux tiers des droits d’accomplir certains actes d’administration, mais il exclut expressément de cette majorité la conclusion et le renouvellement des baux portant sur un immeuble à usage agricole, et exige le consentement de tous pour les actes qui ne relèvent pas de l’exploitation normale des biens. Un congé pour reprise, qui vise à évincer le preneur, ne passe pas pour un acte courant : faites signer tous les indivisaires ou exigez un mandat écrit, et vérifiez les résolutions sociales si c’est la gérance de la SCI qui agit. Ensuite, si les terres sont démembrées entre usufruit et nue-propriété, l’article 595 du code civil prévient que « L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural » (article 595 du code civil) : le bail rural lui-même doit donc associer les deux. Pour le congé en revanche, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Orléans a jugé, le 3 octobre 2025, que « le bailleur usufruitier peut délivrer congé seul, sans intervention du nu-propriétaire », en ajoutant que « la qualité de bailleur et d’auteur du congé s’apprécie à la date de sa délivrance » (jugement du TPBR d’Orléans, 3 octobre 2025, n° 24/03260). Cette décision de première instance, rendue dans une affaire où le congé pour reprise au profit d’un descendant, usufruitière et propriétaire agissant ensemble, a été validé malgré une salve de moyens (quotité d’indivision, liste des parcelles, capacité et habitation du repreneur), montre l’autre face du contentieux : un congé régulier et motivé résiste, même attaqué sur tous les fronts. Elle illustre aussi une règle de procédure utile aux deux parties : on apprécie la qualité de l’auteur du congé au jour où il est délivré, pas au jour où le juge statue, de sorte que le décès d’un co-bailleur en cours d’instance, relayé par l’intervention de ses héritiers, n’annule pas rétroactivement un congé valable à l’origine.
B. L’exploitation effective pendant neuf ans et l’autorisation administrative : le second front du contentieux
Même avec un objet agricole et un congé en forme, la reprise n’est valable que si les membres désignés exploitent vraiment. L’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime leur impose de « se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans », et le texte exclut la reprise de façade : « Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. » Le membre de SCI qui conserverait son emploi à temps plein à des centaines de kilomètres, sans cheptel ni matériel, ne remplit pas cette condition. Le texte exige en effet qu’il possède « le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir », et qu’il justifie de sa capacité ou de son expérience professionnelle, ou d’une autorisation d’exploiter. L’habitation n’est pas un détail : « Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe. » Un repreneur qui déclare garder son domicile actuel éloigné, sans projet précis de déménagement, fragilise le congé ; à l’inverse, l’engagement écrit d’occuper la maison de culture reprise, assorti d’un déménagement vérifiable, consolide la reprise. Pour le fermier, ces exigences se traduisent en demandes de pièces ciblées : diplômes ou certificats de capacité, preuve de la cessation ou de l’aménagement de l’activité antérieure, factures de matériel, attestations d’occupation du logement, et autorisation d’exploiter obtenue par la société.
L’autorisation d’exploiter mérite un examen à part, car c’est le moyen qui a fait annuler le plus de congés. Lorsque l’opération dépasse les seuils du schéma directeur régional ou entre dans les cas visés au I de l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime, la société doit obtenir l’autorisation avant la reprise, et le tribunal peut surseoir à statuer en attendant la décision définitive. Le régime déclaratif allégé n’est ouvert que si quatre conditions sont réunies ensemble : un lien de parenté ou d’alliance jusqu’au troisième degré inclus, des biens libres de location, une détention de neuf ans au moins par le parent, et la capacité professionnelle du déclarant. Les SCI familiales invoquent souvent ce régime en se prévalant de l’assimilation des parts sociales aux biens qu’elles représentent. Mais l’arrêt du 12 juillet 2018 montre que cette assimilation ne couvre pas une détention en indivision : sept co-indivisaires ne transmettent pas à l’un d’eux, pour les besoins de la déclaration, une détention personnelle de neuf ans. Vérifiez donc l’origine exacte des terres : donation, succession ou apport familial ancien et documenté, ou achat récent, échange avec un tiers, sortie d’indivision ? Dans les trois derniers cas, exigez l’autorisation préfectorale. Et si la société ne la produit pas, demandez au tribunal paritaire de constater que la condition suspensive de la reprise fait défaut.
Reste une soupape dont les bailleurs usent après la reprise : l’apport du bien repris à un groupement foncier agricole. L’article L. 411-63 du code rural et de la pêche maritime autorise le bénéficiaire qui a exercé la reprise à « faire apport du bien repris à un groupement foncier agricole, à la condition de se consacrer personnellement à l’exploitation des biens de ce groupement ». Cette faculté ne doit pas servir à vider la reprise de sa substance : l’associé doit continuer à travailler la terre dans les conditions des articles L. 411-59 et L. 411-60. Si, après votre départ, les membres de la SCI apportent les terres à un GFA tiers et cessent toute exploitation personnelle, ou s’ils remettent les parcelles en location à un autre agriculteur, l’obligation d’exploiter pendant neuf ans est méconnue et votre éviction peut ouvrir droit à réparation. Conservez donc, même après votre départ, une veille sur le sort des terres : relevés d’exploitation, déclarations publiques, constats d’huissier. La reprise frauduleuse, suivie d’une revente ou d’une relocation rapide, expose le bailleur à des dommages et intérêts, et la preuve de l’absence d’exploitation personnelle repose souvent sur des éléments simples : maintien d’une activité salariée lointaine, absence sur les lieux, matériel inexistant, terres confiées à une entreprise de travaux agricoles pour l’intégralité des façons culturales.
En définitive, face au congé d’une SCI, la méthode tient en cinq réflexes. Premièrement, saisir le tribunal paritaire dans les quatre mois de la réception, en visant chaque vice de forme et chaque condition de fond. Deuxièmement, exiger les statuts datés, la composition du capital et la preuve des liens de famille, pour tester l’objet agricole et la dispense d’ancienneté. Troisièmement, reconstituer l’historique des terres sur neuf ans : apports, échanges, indivisions, achats, afin de vérifier l’ancienneté d’apport et le régime d’autorisation applicable. Quatrièmement, mettre le repreneur désigné face à ses obligations : capacité, habitation, cheptel, cessation d’activité antérieure, autorisation de la société. Cinquièmement, si le congé est validé, organiser la sortie sans renoncer à la surveillance des neuf ans d’exploitation promise. Cette grille vaut aussi pour les bailleurs en société : un dossier complet dès le congé, avec statuts conformes, autorisation obtenue et repreneur réellement disponible, décourage la contestation et emporte la validation, comme l’ont montré les juges d’Orléans et de Versailles. Pour replacer cette jurisprudence dans son contexte, notre analyse des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage montre comment la troisième chambre civile articule renouvellement, préemption et reprise : la reprise par une personne morale s’inscrit dans ce mouvement d’exigence accrue sur les conditions de fond.
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Source : Cour de cassation, base open data Judilibre, et Légifrance, textes en vigueur au 25 septembre 2026.