Vous louez des terres agricoles et le notaire ou un commissaire de justice vous convoque à une vente aux enchères : vos parcelles seront adjugées dans quelques semaines, avec un tiers déjà prêt à enchérir. Premier réflexe, ne pas croire que la cause est entendue. La vente par adjudication, volontaire ou ordonnée en justice, ne fait pas disparaître le droit de préemption du preneur en place : elle le déplace dans un calendrier propre, plus court et plus strict que celui de la vente de gré à gré. Vous devez être convoqué vingt jours au moins avant l’adjudication, puis vous disposez de vingt jours après le coup de marteau pour prendre la place de l’adjudicataire. Chaque étape manquée par le vendeur ouvre une action en nullité devant le tribunal paritaire des baux ruraux, et chaque délai que vous laissez passer vous fait perdre votre rang. Cet article décrit la procédure exacte, les pièces à réunir, les pièges du lot unique et de la fraude, puis l’articulation avec le pacte de préférence d’un tiers et avec la préemption de la SAFER, à la lumière des décisions les plus récentes, dont un arrêt de la Cour de cassation du 16 avril 2026 et un arrêt de la cour d’appel de Nancy du 27 mars 2025 rendu précisément sur une adjudication de terres louées.
I. L’adjudication ne supprime pas votre préemption : la procédure exacte à respecter
A. Être convoqué en temps et en forme : le contrôle des vingt jours avant la vente
Le principe ne change pas avec les enchères. Le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux « ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place. » Ce droit est d’ordre public : « Le droit de préemption s’exerce nonobstant toutes clauses contraires. » et « Il ne peut en aucun cas être cédé. » Aucune clause du bail, aucun engagement antérieur du vendeur envers un tiers ne peut donc priver le fermier de sa priorité, y compris lorsque la vente prend la forme d’enchères publiques.
La différence avec la vente de gré à gré tient au mode de purge. Dans une vente amiable, le notaire notifie au preneur le prix, les charges, les conditions et les modalités du projet, et le preneur dispose de deux mois pour accepter ou refuser. Dans une vente par adjudication, volontaire ou forcée, la loi organise une convocation préalable : « le preneur bénéficiaire du droit de préemption doit, à peine de nullité de la vente, y être convoqué par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, vingt jours au moins avant la date de l’adjudication, soit par le notaire chargé de la vente, soit en cas de vente poursuivie devant le tribunal, par le secrétaire-greffier en chef dudit tribunal. » Trois points méritent l’attention du preneur qui reçoit cette convocation.
D’abord, le délai se compte à rebours depuis la date de l’adjudication : vingt jours au moins, ce qui exclut toute convocation tardive ou remise le jour même. Ensuite, la forme est limitative : lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou acte d’huissier, adressée par le notaire chargé de la vente ou, pour les ventes poursuivies devant le tribunal, par le secrétaire-greffier en chef. Une simple lettre du bailleur, un appel téléphonique ou une information transmise par la SAFER ne valent pas convocation. Enfin, la sanction est écrite dans le texte : le défaut de convocation régulière encourt la nullité de la vente. Conservez donc l’enveloppe, l’avis de réception et l’acte reçu, et vérifiez la date de première présentation : c’est ce cachet qui fera la preuve du respect ou de la violation du délai de vingt jours.
La cour d’appel de Nancy a illustré ce contrôle point par point dans son arrêt du 27 mars 2025 (RG 24/01348). Des parcelles louées avaient été mises en vente en un seul lot à une audience d’adjudication fixée au 8 février 2023 en l’étude d’un notaire : « Par acte d’huissier en date du 16 janvier 2023, il lui a été signifié, pour respecter son droit de préemption, que les parcelles précitées dont il est locataire seraient mises en vente en un seul lot à une audience d’adjudication fixée au 8 février 2023 ». Les terrains furent adjugés 46 000 euros à un tiers. Le preneur contestait la vente et demandait sa requalification en vente de gré à gré. La cour a vérifié la chronologie et relevé que « ils ont fait signifié à M. [T] les date, heure et lieu des opérations de vente par adjudication par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2023 (soit plus de vingt jours avant la date de la vente, le 8 février 2023) », puis que le notaire avait notifié le jour même la réalisation de la vente avec l’identité de l’acquéreur, le prix et le rappel du droit et du délai. La procédure étant régulière, la demande de requalification fut rejetée. L’enseignement est symétrique : lorsque la convocation respecte les vingt jours et les formes, le preneur ne peut pas faire requalifier l’adjudication pour échapper au calendrier court ; lorsque la convocation est tardive ou irrégulière, la nullité de la vente est encourue de plein texte.
Faut-il se rendre à l’audience d’adjudication ? La loi ne vous y oblige pas pour conserver votre droit, qui s’exerce après la vente. Mais votre présence reste utile : elle permet de constater le déroulement réel des enchères, le prix atteint, l’identité de l’adjudicataire et d’éventuelles irrégularités, comme une clôture précipitée des opérations. Dans l’affaire jugée à Nancy, le preneur dénonçait le fait qu’un candidat eût été annoncé pour 46 000 euros dès l’ouverture des enchères. La cour a estimé que cette façon de procéder n’avait rien d’illicite et que « L’irrégularité aurait été de clore les opérations d’adjudication dès la manifestation de cette candidature. » Le notaire ayant laissé s’écouler quatre-vingt-dix secondes avant d’adjuger, aucune fraude dans le déroulement ne fut retenue. Si vous assistez à la vente, notez les horaires, les montants criés et les temps écoulés : ces éléments objectifs nourriront une contestation éventuelle, alors que de simples impressions ne suffiront jamais.
B. Prendre la place de l’adjudicataire : les vingt jours qui suivent le coup de marteau
Une fois l’adjudication prononcée, le calendrier s’inverse : ce n’est plus au vendeur d’attendre, c’est à vous d’agir vite. La loi dispose : « Il lui est accordé un délai de vingt jours à compter de celui de l’adjudication pour faire connaître au notaire chargé de la vente ou, en cas de vente poursuivie devant le tribunal, au secrétaire-greffier en chef dudit tribunal, sa décision de faire valoir son droit de préemption. » Ce délai de vingt jours court à compter du jour de l’adjudication elle-même, et non de la réception d’une notification postérieure. Même si le notaire vous informe obligeamment du résultat, ne prenez aucun retard en attendant son courrier : faites partir votre déclaration dans le délai légal, adressée à la bonne personne, c’est-à-dire au notaire instrumentaire ou au secrétaire-greffier en chef selon le type de vente.
L’effet de votre déclaration est radical : « L’exercice du droit de préemption soit par le preneur lui-même, soit par un descendant dans les conditions prévues au troisième alinéa de l’article L. 412-5 emporte pour lui substitution pure et simple à l’adjudicataire. » Vous prenez purement et simplement la place de celui à qui les terres ont été adjugées, au prix atteint par les enchères. La déclaration obéit à un formalisme strict : « La déclaration de substitution, qui doit comporter l’indication de la personne exerçant le droit de préemption, est faite par acte authentique ou par acte d’huissier de justice qui est annexé au procès-verbal ou au jugement d’adjudication et publié en même temps que celui-ci. » En pratique, passez par votre notaire pour un acte authentique ou par un commissaire de justice pour une signification, vérifiez que l’acte mentionne l’identité exacte de la personne qui exerce le droit, et assurez-vous de l’annexion au procès-verbal d’adjudication et de sa publication. Une déclaration adressée par simple courrier au bailleur, comme en matière de vente de gré à gré, ne suffit pas ici : l’irrégularité de forme exposerait votre substitution à la contestation de l’adjudicataire évincé.
Un cas particulier mérite d’être connu : la surenchère. Après l’adjudication, un tiers peut former une surenchère, c’est-à-dire porter le prix à un niveau supérieur selon la procédure applicable. La loi protège alors le preneur sur deux plans : « La déclaration de surenchère est dénoncée au preneur dans les mêmes formes et délais qu’à l’adjudicataire. Le preneur peut intervenir dans l’instance en validité de la surenchère. » Si vous apprenez qu’une surenchère a été formée sans vous avoir été dénoncée dans les formes, faites constater cette omission immédiatement : elle vicie la procédure à votre égard. Et si la validité de la surenchère est discutée en justice, intervenez dans l’instance plutôt que de laisser l’adjudicataire et le surenchérisseur débattre seuls de terres que vous exploitez.
Reste la question du financement. En exerçant votre substitution, vous vous engagez à payer le prix d’adjudication, augmenté des frais. Avant de déclarer, faites chiffrer le coût total par le notaire : prix, émoluments, droits, frais de publication. Si le prix atteint vous paraît excessif, sachez que le mécanisme de révision judiciaire du prix, prévu pour la vente de gré à gré, ne s’applique pas tel quel à l’adjudication, où le prix résulte des enchères elles-mêmes. Votre levier porte alors sur la régularité de la procédure et sur la réalité de la concurrence entre enchérisseurs, pas sur une réévaluation autoritaire du prix. La cour d’appel de Riom a certes rappelé, dans une vente de gré à gré, que le juge peut fixer lui-même la valeur vénale sans ordonner systématiquement une expertise : elle a « Déboute Monsieur [J] [M] de sa demande de désignation d’un expert » puis « Fixe la valeur vénale des parcelles cadastrées commune de [Localité 5] cadastrées ZL n°[Cadastre 3] et n° [Cadastre 2] à la somme de 42.600,00 € », par son arrêt du 5 mai 2026 (RG 25/00295), après avoir « Déclare recevable la demande de Monsieur [J] [M] » en préemption. Mais cette fixation judiciaire du prix appartient au contentieux de la vente amiable ; à l’adjudication, votre décision doit intégrer le prix du marteau comme une donnée, sauf à démontrer que les enchères ont été faussées.
Enfin, anticipez l’après-substitution. Celui qui préempte devient propriétaire avec des obligations : il est tenu d’exploiter personnellement pendant neuf ans dans les conditions du statut, faute de quoi l’adjudicataire évincé peut obtenir des dommages-intérêts devant le tribunal paritaire. Ne vous substituez donc que si vous entendez conserver et exploiter durablement les terres, directement ou dans le cadre sociétaire autorisé, et si votre situation au regard du contrôle des structures est en règle. La préemption réussie mais inexploitée se retourne contre son auteur.
II. Faire annuler une adjudication irrégulière et tenir votre rang face aux concurrents
A. Nullité, fraude et piège du lot unique : les trois voies de contestation
Première voie, la nullité pour défaut de convocation. Le texte est explicite : la convocation vingt jours au moins avant l’adjudication est requise « à peine de nullité de la vente ». Si vous n’avez reçu ni lettre recommandée avec demande d’avis de réception ni acte d’huissier dans ce délai, ou si la convocation émane d’une personne sans qualité, saisissez le tribunal paritaire des baux ruraux en nullité de la vente intervenue. Constituez dès la découverte de la vente un dossier de preuve : enveloppes conservées, avis de réception, constats de la date de première présentation, attestations du notaire ou du greffe sur les diligences accomplies. Dans l’affaire nancéienne, c’est précisément l’existence d’un acte de commissaire de justice délivré vingt-trois jours avant la vente qui a fait échec à la contestation ; à défaut d’un tel acte, la solution s’inverse et la nullité est encourue.
Deuxième voie, la fraude et la requalification en vente de gré à gré. Certains vendeurs seraient tentés d’habiller une cession arrangée avec un acquéreur choisi d’avance sous les apparences d’enchères : publicité réduite, acquéreur annoncé d’emblée, adjudication expédiée. La jurisprudence n’annule pas pour autant toute adjudication où un candidat se déclare tôt. La cour d’appel de Nancy a jugé qu’annoncer d’emblée un candidat à 46 000 euros n’avait rien d’illicite en soi, seule une clôture immédiate des opérations aurait constitué l’irrégularité, et elle a conclu : « Il n’y a donc lieu ni de prononcer la requalification de cette vente par adjudication en vente de gré à gré ni d’en prononcer l’annulation. » Pour emporter la requalification, il faut donc démontrer davantage : une entente préalable entre le vendeur et l’adjudicataire, une publicité volontairement restreinte, une séance expédiée sans concurrence réelle, un prix de convenance. Rassemblez les preuves matérielles : procès-verbal d’adjudication, durée de la séance, nombre d’enchérisseurs, supports et dates de publicité, correspondances antérieures entre le vendeur et l’acquéreur. Sans ces éléments, la demande de requalification sera rejetée et vous supporterez les dépens, comme le preneur débouté à Nancy.
Troisième voie, le piège du lot unique. Les terres louées sont parfois mises en vente en un seul lot avec des parcelles non louées, voire avec des bâtiments d’habitation ou d’exploitation exclus du bail. En matière de vente de gré à gré, la Cour de cassation vient de poser une limite stricte par son arrêt du 16 avril 2026 (pourvoi n° 25-11.587) : « Lorsqu’il souhaite vendre un fonds comprenant des parcelles louées et des parcelles non louées, le bailleur est tenu de permettre au fermier d’exercer son droit de préemption sur les seuls biens loués, à moins qu’il ne justifie d’une indivisibilité du fonds vendu, ce qui l’autorise à proposer la vente unique du fonds affermé et de biens non compris dans l’assiette du bail rural. » Et surtout : « Seuls des biens appartenant à un même propriétaire peuvent constituer un tout indivisible. » En l’espèce, des parcelles appartenant à des propriétaires distincts avaient été vendues par acte unique au motif d’un ensemble clôturé avec voies communes : la Cour a cassé. Transposez cette vigilance à l’adjudication : si vos parcelles sont fondues dans un lot unique avec des biens qui ne dépendent pas de votre bail, exigez la justification de l’indivisibilité, vérifiez l’unité de propriété du lot, et contestez le montage lorsqu’il vous empêche d’exercer votre droit sur les seuls biens loués. De même, lorsque le bailleur aliène en une seule fois un fonds comprenant plusieurs exploitations distinctes, la loi impose de « mettre en vente séparément chacune de celles-ci, de façon à permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption d’exercer son droit sur la partie qu’il exploite. » Un lot unique qui amalgame votre exploitation avec celle d’un autre preneur méconnaît cette règle.
Ajoutez un dernier réflexe de délai. Si votre droit n’a pu s’exercer parce que le bailleur a manqué à ses obligations, l’action en nullité et en dommages-intérêts se prescrit vite : La loi dispose : « Au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu en application de la présente section, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion. » La Cour de cassation a précisé par son arrêt du 30 mai 2024 (pourvoi n° 21-21.366) que ce délai court du jour où le preneur a connu la date exacte de la vente, et non du jour où il a simplement appris qu’une vente était intervenue : la Cour casse au visa de ce texte : seul compte le jour où le preneur a connu la date exacte de la vente, et non celui où il a simplement appris qu’une vente était intervenue, comme le rappelle son arrêt du 30 mai 2024 (pourvoi n° 21-21.366) En l’espèce, le preneur avait échangé avec le notaire en juillet 2018 sans connaître la date exacte de la vente de mars 2014 ; la cour d’appel avait déclaré son action forclose en retenant une connaissance approximative, et la Cour a cassé. Concrètement, dès que vous découvrez la vente, faites établir par écrit la date exacte de l’acte — demandez-la au notaire, au greffe ou par l’accès aux registres — puis comptez six mois à partir de cette date connue, sans attendre.
B. Tenir votre rang face au pacte de préférence, à la SAFER et aux conditions de fond
L’adjudication attire les convoitises : un voisin bénéficiaire d’un pacte de préférence, la SAFER exerçant son droit propre, parfois un membre de la famille du bailleur. Votre préemption de preneur prime, mais à des conditions précises qu’il faut vérifier avant de vous engager.
Face au bénéficiaire d’un pacte de préférence conventionnel, la hiérarchie est tranchée. Par son arrêt du 11 janvier 2024 (pourvoi n° 21-24.580), la troisième chambre civile a jugé que « le fermier est titulaire d’un droit de préemption légal et d’ordre public qui prime le droit de préférence conventionnel. » Le bénéficiaire du pacte ne peut obtenir l’annulation de la vente consentie au fermier, ni sa substitution au fermier, sauf à établir bien davantage qu’une simple préférence bafouée : « le bénéficiaire d’un pacte de préférence, sans préjudice de son droit à réparation, ne peut obtenir l’annulation de la vente ou sa substitution au fermier titulaire d’un droit de préemption que s’il établit un concert frauduleux du vendeur et du fermier préempteur, ayant pour unique dessein de faire échec à son droit. » Et la Cour ajoute que « La simple connaissance par le fermier préempteur, lors de la vente, de l’existence du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir est insuffisante à caractériser ce concert frauduleux. » Si un tiers se prévaut d’un pacte pour contester votre substitution à l’adjudicataire, sachez donc que sa seule connaissance du pacte par vos soins ne suffit pas à le faire gagner : il doit prouver un montage frauduleux ourdi avec le vendeur dans l’unique but de l’évincer. Inversement, si vous êtes vous-même bénéficiaire d’un pacte sans être preneur en place, ne comptez pas sur ce seul titre pour évincer le fermier qui préempte.
Face à la SAFER, la priorité du preneur en place est également écrite dans la loi, sous conditions cumulatives : « Ce droit de préemption ne peut pas s’exercer contre le preneur en place », ni contre son conjoint, son partenaire ou son descendant régulièrement subrogé, « si ce preneur exploite le bien concerné depuis plus de trois ans, est titulaire d’un droit de préemption en application du même article L. 412-5 et exploite régulièrement le bien loué au regard de la réglementation relative au contrôle des structures des exploitations agricoles. » Trois ans d’exploitation, titularité du droit de préemption et régularité au regard du contrôle des structures : si vous remplissez ce triptyque, la SAFER ne peut pas préempter contre vous. Le tribunal judiciaire de Reims l’a appliqué le 5 septembre 2025 (RG 22/01336) à un preneur dont la qualité d’exploitant agricole était discutée : le tribunal a retenu une activité d’élevage de chevaux caractérisant une activité agricole au sens de la loi, jugé que « la SAFER ne pouvait exercer valablement son droit de préemption à son encontre. » et « DECLARE nulle la préemption exercée par la SAFER GRAND EST en date du 20 décembre 2021 ». Vérifiez donc, avant l’adjudication, votre autorisation d’exploiter et la régularité de votre situation au regard du contrôle des structures sur les seules parcelles en vente : c’est le bouclier qui neutralise la concurrence de la SAFER. Pour une vision d’ensemble des arrêts récents qui articulent statut du fermage et préemptions, le cabinet tient à jour une synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
Reste à vérifier que vous remplissez vous-même les conditions de fond du droit de préemption, car l’adjudicataire évincé les contestera. La loi réserve le droit au « preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. » Vous pouvez l’exercer pour exploiter vous-même ou le transmettre dans un cadre familial strict : « Il peut aussi subroger dans l’exercice de ce droit son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l’exploitation ou un descendant majeur ou mineur émancipé qui remplissent les conditions prévues à l’alinéa précédent. » En revanche, le droit est plafonné : il ne peut être exercé si le bénéficiaire est déjà propriétaire de parcelles dépassant trois fois le seuil de surface applicable. Rassemblez vos justificatifs d’activité sur trois ans, vos déclarations de surfaces, votre autorisation d’exploiter et l’état de votre patrimoine foncier : l’adjudicataire évincé attaquera en priorité votre qualité, comme les vendeurs l’ont fait dans chacune des affaires citées.
Anticipez enfin l’obligation d’exploitation qui naît de la substitution. Celui qui préempte « est tenu aux obligations mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 » et, « A défaut, l’acquéreur évincé peut prétendre à des dommages-intérêts prononcés par les tribunaux paritaires. » Concrètement, le bénéficiaire d’une reprise doit « à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans », de façon effective et permanente, avec le cheptel et le matériel nécessaires. Revendre rapidement les terres préemptées ou les laisser exploiter par un tiers exposerait à une action en dommages-intérêts de l’adjudicataire évincé pendant neuf ans. La substitution n’est donc pas une opération spéculative : c’est un engagement d’exploitant.
En résumé, l’adjudication de vos terres louées n’est ni une fatalité ni une simple formalité : convocation vingt jours avant à peine de nullité, substitution dans les vingt jours après la vente par acte authentique ou acte d’huissier annexé et publié, dénonciation de toute surenchère, contestation de la fraude et du lot unique avec des preuves matérielles, action en nullité dans les six mois de la date exacte connue, et primauté de votre droit sur le pacte de préférence comme sur la SAFER dès lors que vos trois ans d’exploitation et votre régularité administrative sont établis. Chaque délai est couperet, chaque forme compte. Faites dater chaque réception, faites instrumenter chaque déclaration, et ne laissez ni l’adjudicataire ni un tiers s’installer dans vos droits pendant que vous réfléchissez.
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