Vous avez signé un compromis de vente pour un appartement à Paris, le délai touche à sa fin et le vendeur annonce qu’il ne signera pas l’acte authentique. Il a trouvé un acheteur prêt à payer plus cher, il prétend que le compromis ne valait rien sans le notaire, ou il cesse simplement de répondre aux appels du notaire. Cette situation, fréquente quand les prix bougent, ne vous laisse pas sans recours : un compromis signé engage déjà les deux parties, et la loi permet de faire constater la vente en justice, d’obtenir des dommages-intérêts et d’activer la clause pénale quand elle existe. Encore faut-il agir vite, avec les bons écrits et dans les bons délais, car chaque semaine perdue complique la preuve du refus et expose l’acquéreur à voir le bien revendu à un tiers. Ce guide explique comment contraindre le vendeur à exécuter la vente, comment chiffrer la clause pénale et les préjudices annexes, et quelles démarches engager à Paris et en Île-de-France, pièces et délais à l’appui.
I. Vendeur qui refuse de signer après le compromis : faire constater la vente et forcer l’exécution
A. Le compromis signé oblige déjà le vendeur à vendre, même sans acte notarié
Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est un contrat à part entière. La vente définie par l’article 1582 du code civil est claire : « La vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. » Le compromis signé entre particuliers constitue déjà cette convention : il peut être passé sous seing privé, et l’acte notarié qui suit n’est que la réitération solennelle d’une vente déjà formée. Dès lors, le vendeur qui soutient que rien ne serait définitif tant que le notaire n’aurait pas acté se trompe sur le droit : son consentement donné dans le compromis le lie.
L’article 1583 du code civil ajoute une certitude décisive pour l’acquéreur : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » Autrement dit, une fois le bien désigné et le prix accepté dans le compromis, la vente est parfaite entre les parties. Le refus ultérieur du vendeur de se présenter chez le notaire ne fait pas disparaître cette vente : il constitue une inexécution que le juge peut sanctionner. En pratique parisienne, où les compromis prévoient presque toujours une date butoir de réitération chez le notaire, le dépassement de cette date sans signature du vendeur ouvre à l’acquéreur le choix entre l’exécution forcée et la résolution avec indemnisation, comme l’a posé la Cour de cassation dans un arrêt de principe cité plus bas.
La promesse de vente de l’article 1589 du code civil confirme la même logique : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte. » Pour un appartement parisien, la première phrase suffit : consentement réciproque sur le bien et le prix égale vente. La suite du texte, propre aux terrains à lotir, n’a pas à être transposée à votre cas, mais elle montre l’esprit du droit français : ce qui compte, c’est l’accord réel des parties, pas le formalisme qui l’habille. Un vendeur qui a signé, encaissé parfois un séquestre et laissé l’acquéreur engager des frais de déménagement ou de crédit ne peut pas effacer cet accord d’un trait de plume.
Il faut distinguer deux figures que les lecteurs confondent souvent. La première est le compromis, engagement réciproque des deux parties, qui vaut vente dès la signature. La seconde est la promesse unilatérale, par laquelle seul le promettant s’engage pendant un délai d’option. L’article 1124 du code civil définit cette seconde figure : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. » Si votre avant-contrat est une promesse unilatérale consentie par le vendeur avec une indemnité d’immobilisation, le régime diffère : tant que vous n’avez pas levé l’option, le vendeur reste lié mais vous n’êtes pas encore acheteur définitif, et sa rétractation pendant le délai d’option n’empêche pas la formation du contrat si vous levez l’option à temps. Vérifiez donc l’intitulé exact de votre acte : compromis synallagmatique ou promesse unilatérale, car la stratégie contentieuse en dépend. En cas de doute, faites relire l’acte avant d’écrire au vendeur, pour qualifier correctement votre demande d’exécution forcée.
Concrètement, dès les premiers signes de dérobade, constituez un dossier de preuve du refus. Conservez le compromis signé, les courriels et messages où le vendeur annonce qu’il ne signera pas ou exige un prix supérieur, les convocations du notaire restées sans réponse, et tout élément montrant qu’il négocie avec un autre acheteur. Adressez ensuite une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant la date de réitération prévue et l’engagement souscrit, et fixant un dernier délai raisonnable, huit à quinze jours, pour se présenter chez le notaire. Faites doubler cette démarche par une sommation interpellative délivrée par un commissaire de justice, qui constatera officiellement la carence si le vendeur ne s’y rend pas. Ces écrits serviront deux fois : ils démontrent la mauvaise foi du vendeur et ils font courir les intérêts et fondent la demande d’astreinte. Sans mise en demeure préalable, l’exécution forcée reste possible mais le dossier perd en force, car l’article 1221 du code civil subordonne la poursuite en nature à une mise en demeure : « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. » Dans une vente d’appartement parisien, l’exécution n’est ni impossible ni disproportionnée : signer l’acte et remettre les clés ne coûte rien d’excessif au vendeur, alors qu’elle représente tout l’intérêt de l’acquéreur.
B. Exécution forcée, résolution ou dommages-intérêts : choisir la sanction et agir avant la revente à un tiers
Face au refus du vendeur, l’acquéreur dispose d’un éventail de sanctions que l’article 1217 du code civil énumère : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; – obtenir une réduction du prix ; – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. » Dans le cas d’un vendeur qui refuse de signer, deux voies dominent : demander au tribunal que le jugement vaille vente et ordonne la mutation, ou demander la résolution du compromis avec des dommages-intérêts. La réduction du prix n’a guère de sens ici, et la suspension de votre propre obligation ne règle rien puisque c’est le vendeur qui bloque. Le choix dépend de votre objectif réel : voulez-vous encore cet appartement précis, ou préférez-vous sortir de l’opération avec une indemnisation qui couvre votre préjudice ? Si le bien est rare, proche de votre travail ou de l’école des enfants, l’exécution forcée s’impose. Si le lien de confiance est rompu et que vous avez trouvé un autre logement, la résolution indemnisée tourne la page plus vite.
La Cour de cassation a tranché un point capital pour ce choix dans un arrêt de sa troisième chambre civile du 1er octobre 2020, pourvoi numéro 19-16.561, publié sur le site officiel de la Cour en décision 19-16.561 de la Cour de cassation. La Cour y pose : « En matière de promesse de vente, sauf stipulation contraire, l’expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit, pour chacune des parties, soit d’agir en exécution forcée de la vente, soit d’en demander la résolution et l’indemnisation de son préjudice. » Le dépassement de la date prévue chez le notaire ouvre donc les deux actions, à votre main. La Cour précise aussitôt le point de départ du délai pour agir : « Le fait justifiant l’exercice de cette action ne peut consister que dans la connaissance, par la partie titulaire de ce droit, du refus de son cocontractant d’exécuter son obligation principale de signer l’acte authentique de vente. » Autrement dit, ce n’est pas le simple écoulement de la date butoir qui fait courir le délai, mais le moment où vous avez effectivement connaissance du refus du vendeur. Un vendeur qui laisse passer la date sans rien dire puis refuse par écrit trois semaines plus tard fait courir votre délai à compter de cet écrit. D’où l’importance des preuves écrites du refus : elles datent votre droit d’agir et protègent votre action contre une exception de prescription soulevée par le vendeur.
Un second arrêt mérite toute votre attention si le vendeur prétend que le compromis serait périmé parce que la date de réitération est dépassée. Dans un arrêt de sa troisième chambre civile du 13 février 2025, pourvoi numéro 23-18.418, consultable en décision 23-18.418 de la Cour de cassation, la Cour a approuvé des juges d’appel qui avaient relevé que « les parties à la promesse de vente avaient maintenu, postérieurement au terme fixé pour établir l’acte authentique, des échanges réciproques faisant ressortir leur volonté commune de parvenir à la vente effective de l’immeuble », et qui en avaient souverainement déduit « qu’elles avaient convenu d’en proroger les effets au-delà du délai prévu ». La Cour ajoute « que, peu important que l’acquéreure ait renoncé en cours d’instance à solliciter l’exécution forcée de la vente, la demande de la venderesse tendant à voir constater la caducité de la promesse tirée de l’absence d’obtention d’un prêt et de réitération de la vente dans les délais initialement convenus ne pouvait être accueillie ». La leçon est double. D’un côté, si après la date butoir vous continuez d’échanger avec le vendeur sur les modalités de signature, ces échanges peuvent valoir prorogation tacite et empêcher le vendeur de soutenir que tout est caduc. De l’autre, si c’est vous qui laissez traîner sans écrit pendant des mois, le vendeur invoquera la caducité ou la prescription. Ne laissez donc jamais passer la date butoir sans un écrit : soit une mise en demeure ferme, soit un avenant de prorogation signé des deux parties avec une nouvelle date précise.
En urgence, le référé offre un levier rapide. L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Le même texte ajoute : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ». Concrètement, vous pouvez demander en référé une provision sur la clause pénale ou sur votre préjudice manifeste, et des mesures conservatoires pour figer la situation, par exemple l’interdiction faite au vendeur de disposer du bien pendant l’instance au fond. Le juge du fond, lui, prononcera l’exécution forcée avec astreinte par jour de retard, ce qui pousse le vendeur récalcitrant à signer plutôt qu’à accumuler les pénalités. À l’inverse, si c’est vous, acquéreur, qui souhaitez vous dédire du compromis pour une autre raison, le régime n’est pas le même : relisez notre analyse consacrée aux moyens de sortir d’un compromis, notamment la rétractation après une promesse de vente, et l’article détaillant les cas de rétractation dans les dix jours et de défaillance de la condition suspensive de prêt en annulation du compromis et récupération du séquestre, pour vérifier que votre situation relève bien du refus du vendeur et non d’un repentir d’acquéreur.
Reste le danger majeur : pendant que vous écrivez et assignez, le vendeur peut signer avec un autre acheteur. Une fois le second acte publié au service de la publicité foncière, défaire la revente devient très difficile si le nouvel acquéreur est de bonne foi. D’où trois réflexes immédiats. D’abord, faites délivrer la sommation de signer sans attendre, pour dater le refus et montrer votre diligence. Ensuite, chargez votre avocat d’assigner au fond rapidement en exécution forcée avec demande d’astreinte, et de solliciter en parallèle les mesures conservatoires adaptées. Enfin, informez le notaire instrumentaire par écrit du litige, afin qu’il ne prête pas son concours à une réitération précipitée avec un tiers. Si la revente a déjà eu lieu avant toute action de votre part, l’exécution en nature devient le plus souvent impossible et votre action bascule vers la résolution et l’indemnisation : clause pénale, frais engagés, surcoût du bien de remplacement et préjudice de jouissance. Mieux vaut donc une assignation rapide qu’une longue négociation qui laisse le vendeur organiser son contournement.
II. Clause pénale, séquestre et préjudices : obtenir ce que le refus du vendeur vous coûte vraiment
A. Activer la clause pénale de 10 % et récupérer le séquestre versé chez le notaire
La plupart des compromis parisiens stipulent une clause pénale, généralement fixée à 10 % du prix, à la charge de la partie défaillante. Son régime est fixé par l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. » En clair, si le compromis prévoit 10 %, le juge accorde en principe ces 10 %, ni plus ni moins, sans que vous ayez à démontrer poste par poste un préjudice équivalent. Le même texte apporte toutefois une nuance que les vendeurs invoquent systématiquement : « Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. » Pour un taux usuel de 10 %, les tribunaux le valident le plus souvent, sauf circonstances très particulières. Ne craignez donc pas de réclamer l’intégralité de la clause : c’est le contrat lui-même qui fonde votre demande, et c’est au vendeur de démontrer un caractère manifestement excessif, démonstration rarement accueillie pour un pourcentage devenu standard sur le marché parisien.
La clause pénale se cumule avec la question du séquestre, c’est-à-dire la somme que vous avez versée lors du compromis entre les mains du notaire, généralement 5 à 10 % du prix. Quand le vendeur refuse de signer, ce séquestre doit vous être restitué : il garantissait votre engagement d’acquéreur, pas la défaillance du vendeur. En pratique, le notaire ne peut restituer les fonds que sur accord écrit des deux parties ou sur décision de justice, et un vendeur de mauvaise foi refuse souvent de donner son accord pour faire pression. Votre assignation devra donc demander expressément la restitution du séquestre avec intérêts, en plus de la clause pénale et des dommages-intérêts. Distinguez bien les deux sommes devant le juge : le séquestre est la restitution de votre propre argent consigné, la clause pénale est l’indemnité forfaitaire de l’inexécution. Certains compromis prévoient que la clause pénale s’impute sur le séquestre ou s’y ajoute selon le sens de la défaillance ; relisez la clause de votre acte ligne par ligne, car sa rédaction commande le montant exact réclamé. Si le compromis qualifie le versement d’arrhes avec faculté de dédit, le régime change : vérifiez le mot employé, acompte ou arrhes, car les conséquences juridiques diffèrent.
Au-delà du forfait contractuel, chiffrez chaque préjudice réel pour obtenir une indemnisation complète. Les postes les plus fréquents sont les frais de dossier et de garantie du crédit devenu inutile, les frais de recherche d’un bien de remplacement, le surcoût entre le prix du compromis et le prix du logement équivalent racheté plus cher dans un marché parisien en mouvement, les frais de maintien dans une location prolongée ou d’hébergement temporaire, les frais de déménagement reporté ou annulé, et les honoraires d’agence restés dus selon le mandat. Rassemblez les justificatifs : offre de prêt, factures, quittances de loyer, devis de déménagement, mandat d’agence, attestations de visites. Le juge de l’exécution forcée peut aussi assortir sa décision d’une astreinte, somme due par jour de retard jusqu’à la signature effective, qui s’ajoute à la clause pénale et pousse concrètement le vendeur à cesser sa résistance. Demandez-la systématiquement dans vos conclusions, avec un montant dissuasif rapporté au prix du bien, par exemple plusieurs centaines d’euros par jour de retard pour un appartement parisien. L’astreinte provisoire peut ensuite être liquidée définitivement si le vendeur persiste, ce qui transforme chaque semaine de blocage en coût direct pour lui.
Anticipez enfin les défenses classiques du vendeur pour les désamorcer par écrit. Première défense : la condition suspensive ne serait pas réalisée, par exemple votre prêt n’aurait pas été obtenu, ce qui rendrait le compromis caduc. Répondez par vos offres de prêt acceptées et les attestations bancaires, datées avant l’expiration du délai de la condition. Deuxième défense : le délai de réitération serait dépassé et le compromis caduc, argument que l’arrêt du 13 février 2025 cité plus haut permet de contrer quand les échanges postérieurs montrent une volonté commune de poursuivre. Troisième défense : un vice du consentement, une erreur sur la surface ou un diagnostic manquant justifierait son refus. Ces moyens relèvent de votre propre action éventuelle en garantie, pas d’un droit de refuser unilatéralement la signature : un vendeur qui découvre un problème doit saisir le juge ou négocier un avenant, pas claquer la porte du notaire. Chaque défense écartée renforce votre demande de dommages-intérêts, car elle établit que le refus était dépourvu de fondement légitime.
B. Procédure à Paris et en Île-de-France : tribunal compétent, calendrier et pièces pour contraindre le vendeur
À Paris et en Île-de-France, l’action en exécution forcée relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, donc le plus souvent le tribunal judiciaire de Paris pour un appartement parisien. Votre avocat y assignera le vendeur en exécution forcée de la vente sous astreinte, avec demandes additionnelles de clause pénale, de restitution du séquestre et de dommages-intérêts. Le jugement qui fait droit à votre demande vaut vente : il est publié au service de la publicité foncière et tient lieu d’acte authentique pour la mutation de propriété. Prévoyez des délais judiciaires longs, douze à vingt-quatre mois au fond à Paris selon l’encombrement des chambres civiles, d’où l’intérêt du référé pour obtenir rapidement une provision et des mesures conservatoires pendant l’instance. La procédure se déroule avec représentation obligatoire par avocat devant le tribunal judiciaire : choisissez un avocat qui pratique le contentieux immobilier parisien et connaît les usages des chambres civiles locales.
Suivez un calendrier resserré dès le refus connu. Première semaine : conservez tous les écrits du vendeur, relisez le compromis avec votre notaire parisien, et faites adresser la mise en demeure recommandée avec un délai de huit à quinze jours pour signer. Deuxième semaine : en l’absence de réponse utile, faites délivrer la sommation interpellative par un commissaire de justice de Paris ou du département concerné, et demandez à votre avocat de préparer l’assignation au fond avec demande d’astreinte. Troisième semaine : assignez en exécution forcée et sollicitez en référé la provision et les mesures conservatoires. Pendant toute la procédure, refusez tout avenant qui augmenterait le prix sans contrepartie réelle : un vendeur qui exige un supplément sous menace de ne pas signer exerce une pression illégitime, et tout avenant signé dans ces conditions devrait être relu par votre avocat avant signature. Si le vendeur propose une prorogation du délai de réitération, acceptez-la uniquement par écrit, avec une date butoir précise et le rappel exprès de la clause pénale, pour éviter l’argument futur d’une caducité tacite.
Surveillez le délai de prescription avec vigilance. L’article 2224 du code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Combiné avec l’arrêt du 1er octobre 2020, ce texte signifie que vos cinq ans courent à compter de votre connaissance effective du refus de signer, pas mécaniquement au lendemain de la date butoir. Ne vous endormez pas pour autant : un acquéreur qui attend trois ans avant d’agir verra le vendeur soutenir qu’il connaissait le refus depuis l’origine, et le bien aura souvent été revendu entre-temps. Agir dans les premières semaines protège à la fois la prescription et l’efficacité de l’exécution forcée. Conservez précieusement tout courrier du notaire constatant la non-comparution du vendeur au rendez-vous de signature : c’est la preuve la plus simple de la date de connaissance du refus.
Pour les lecteurs franciliens hors Paris, la logique est identique avec des juridictions adaptées : tribunal judiciaire de Nanterre, Créteil, Bobigny, Évry, Versailles, Pontoise, Melun ou Meaux selon la situation du bien. Les délais et usages locaux varient peu, mais les services de publicité foncière compétents diffèrent, et votre notaire habituel connaît le service d’enregistrement du bien. Mentionnez toujours dans vos courriers la situation exacte du bien, la date du compromis, la date butoir de réitération, le montant du séquestre et les références du notaire instrumentaire : ces mentions accélèrent le traitement par l’avocat adverse, le notaire et le juge. Joignez à votre dossier la copie du compromis et de ses avenants, les attestations bancaires de financement, la mise en demeure et son accusé de réception, la sommation du commissaire de justice, les convocations du notaire, les échanges écrits avec le vendeur et l’agent immobilier, ainsi que tous les justificatifs de préjudice. Un dossier complet dès l’assignation impressionne la partie adverse et favorise une transaction rapide : beaucoup de vendeurs récalcitrants signent après réception d’une assignation bien étayée, plutôt que de risquer la clause pénale, l’astreinte et les dépens.
Conclusion
Le vendeur qui refuse de signer l’acte authentique après le compromis ne reprend pas sa liberté : il s’expose à l’exécution forcée de la vente, à la clause pénale et à la réparation intégrale de votre préjudice. La vente est déjà parfaite entre les parties dès l’accord sur la chose et le prix, le dépassement de la date butoir vous ouvre le choix entre forcer la vente et demander la résolution indemnisée, et le délai pour agir court depuis votre connaissance effective du refus. Mettez le vendeur en demeure sans tarder, faites constater sa carence par commissaire de justice, assignez avec demande d’astreinte et sollicitez une provision en référé, tout en chiffrant la clause pénale, le séquestre à restituer et chaque frais engagé. À Paris et en Île-de-France, où chaque mois de blocage se paie en loyers prolongés et en prix qui filent, la rapidité et la rigueur du dossier font la différence entre l’appartement récupéré et la simple indemnisation. Gardez chaque écrit, refusez les avenants dictés sous pression et laissez le tribunal constater ce que le compromis a déjà décidé : la vente aura lieu.
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Le vendeur de votre appartement refuse de signer chez le notaire ou exige un prix supérieur au compromis. Envoyez-nous votre compromis, la mise en demeure et les échanges avec le vendeur : nous vérifions la validité de l’engagement, nous chiffrons la clause pénale et les préjudices, puis nous engageons la mise en demeure et l’assignation en exécution forcée avec astreinte. Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet, première analyse : 80 EUR TTC. Si votre bien se trouve à Paris ou en Île-de-France, précisez la commune et le notaire instrumentaire pour adapter la procédure au tribunal compétent. Appelez-nous : 06 46 60 58 22. Écrivez-nous via la page contact du cabinet en décrivant le bien, la date butoir de signature et le motif invoqué par le vendeur.