Vous avez déposé un permis de construire ou une déclaration préalable, le dossier est complet, le délai d’instruction s’écoule, puis la mairie vous notifie un arrêté qui ne dit ni oui ni non : elle sursoit à statuer. Le projet est gelé, parfois pour deux ans, au motif qu’un plan local d’urbanisme est en cours d’élaboration ou de révision, qu’une zone d’aménagement concerté vient d’être créée, qu’une déclaration d’utilité publique est envisagée ou qu’un projet de travaux publics a été pris en considération. Pour un particulier qui a acheté un terrain, pour une société qui porte une opération de logements ou de commerce, pour un exploitant qui doit installer un équipement, ce gel fragilise le financement, le calendrier de travaux et les engagements pris avec les entreprises.
La question centrale tient en trois points : la mairie pouvait-elle légalement geler votre dossier à la date de sa décision, combien de temps ce gel peut-il durer, et quelles voies permettent de reprendre la main, entre recours en annulation, référé-suspension et mise en demeure d’acquérir. Le sursis à statuer n’est pas un refus définitif, mais il produit des effets proches d’un refus pendant sa durée de validité : il interdit la réalisation du projet en l’état, il fait courir les délais de recours, et il ouvre, dans les cas prévus par la loi, un droit de délaissement au profit du propriétaire. Chaque étape dépend d’un texte précis, d’une date précise et d’une motivation précise. Une erreur sur l’un de ces points rend l’arrêté contestable.
Cet article décrit le mécanisme applicable au 23 septembre 2026, les cas dans lesquels le sursis peut être prononcé, sa durée maximale, la procédure de confirmation qui suit son expiration, le droit de mettre en demeure la collectivité d’acheter le terrain, puis les recours ouverts devant le tribunal administratif, y compris en urgence. L’analyse repose sur les articles du code de l’urbanisme et du code de justice administrative en vigueur à cette date, ainsi que sur des décisions lues dans leur texte intégral : Conseil d’État, 21 avril 2021, n° 437599 (affaire du magasin de Talence), Conseil d’État, 11 février 2021, n° 441895 (antenne relais de Montfermeil), cour administrative d’appel de Nantes, 24 juin 2022, n° 21NT00978, cour administrative d’appel de Versailles, 10 novembre 2022, n° 20VE00918, et cour administrative d’appel de Lyon, 18 décembre 2024, n° 22LY02767.
I. La mairie peut-elle geler votre permis par un sursis à statuer ?
A. Dans quels cas le sursis à statuer peut-il être opposé à votre demande ?
Le principe de compétence résulte de la première phrase de l’article L. 424-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou, en cas d’opposition ou de prescriptions, sur la déclaration préalable. » (source officielle). Le sursis à statuer constitue une modalité particulière de cette décision : l’autorité ne refuse pas le projet au fond, elle décide d’attendre, pour un motif d’intérêt général limitativement énuméré, avant de se prononcer définitivement.
Le cas le plus fréquent concerne le plan local d’urbanisme en cours d’élaboration ou de révision. L’article L. 153-11 du code de l’urbanisme prévoit que « L’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L. 424-1 » (source officielle), sur les demandes concernant des constructions de nature à compromettre l’exécution du futur plan, dès lors qu’a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable. Concrètement, la délibération qui prescrit l’élaboration ou la révision du plan ouvre une période de risque juridique pour les pétitionnaires : entre cette délibération et l’approbation du nouveau document, la mairie peut geler les projets incompatibles avec les orientations déjà définies. Le contrôle du juge porte alors sur la réalité de cet état d’avancement et sur la compatibilité alléguée entre le projet et le futur plan.
Le Conseil d’État a fixé la méthode de contrôle dans sa décision du 21 avril 2021, n° 437599, rendue à propos du permis de construire un magasin à Talence. Le juge énonce : « Un sursis à statuer ne peut être opposé à une demande de permis de construire que lorsque l’état d’avancement des travaux d’élaboration du nouveau plan local d’urbanisme permet de préciser la portée exacte des modifications projetées, sans qu’il soit cependant nécessaire que le projet ait déjà été rendu public. » (texte intégral). Il ajoute : « Il ne peut en outre être opposé qu’en vertu d’orientations ou de règles que le futur plan local d’urbanisme pourrait légalement prévoir, et à la condition que la construction, l’installation ou l’opération envisagée soit de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse son exécution. » (texte intégral). Dans cette affaire, le maire avait sursis à statuer le 2 juin 2016 sur la demande de la société Lidl, au motif que le projet compromettait un plan en cours de révision. Le Conseil d’État annule l’arrêt d’appel qui avait validé ce sursis, parce que la cour avait refusé d’examiner le moyen tiré de l’illégalité des règles futures de la zone US 5. L’enseignement pratique est direct : le pétitionnaire peut discuter devant le juge la légalité des règles futures invoquées contre lui, et la mairie doit démontrer un état d’avancement suffisant pour cerner la portée exacte des modifications projetées.
Le deuxième groupe de cas vise les opérations d’aménagement et les travaux publics. L’article L. 311-2 du code de l’urbanisme dispose qu’« A compter de la publication de l’acte créant une zone d’aménagement concerté » (source officielle), les propriétaires peuvent mettre en demeure d’acquérir et le sursis peut être prononcé lorsque des travaux risquent de compromettre l’aménagement de la zone. L’article L. 424-1 ajoute deux hypothèses : dès l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique d’une opération, sur les demandes concernant des terrains devant être compris dans cette opération, puis lorsque des travaux sont susceptibles de compromettre l’exécution de travaux publics dont la mise à l’étude a été prise en considération et dont les terrains ont été délimités. La décision du Conseil d’État du 11 février 2021, n° 441895, illustre ce second registre : la commune de Montfermeil avait sursis à statuer, le 12 mars 2020, sur la déclaration préalable d’une société de téléphonie qui voulait implanter une station relais sur un toit, au motif d’un projet de réaménagement du centre-ville pris en considération par l’établissement public territorial. Le juge décrit ainsi la situation : le projet avait été pris en considération par une délibération qui avait instauré un périmètre d’étude, puis le maire avait, sur ce fondement, sursis à statuer sur la déclaration préalable visant un immeuble situé dans ce périmètre (texte intégral). La question n’était donc pas l’existence abstraite d’un projet, mais la régularité de la prise en considération, la délimitation des terrains et le lien entre l’installation projetée et la réalisation de l’opération.
Le troisième point de contrôle concerne la date de la prise en considération. L’article L. 424-1 précise que « Le sursis à statuer ne peut être prononcé que si la décision de prise en considération prévue aux 2° et 3° du présent article et à l’article L. 102-13 a été publiée avant le dépôt de la demande d’autorisation. » (source officielle). Si vous avez déposé votre demande avant la publication de cette décision, le sursis fondé sur ce projet vous est inopposable. La cour administrative d’appel de Nantes, 24 juin 2022, n° 21NT00978, a examiné un sursis opposé le 11 juillet 2017 à une déclaration préalable déposée le 15 juin 2017, dans un contexte où la société requérante contestait la compétence du signataire, la motivation et le fondement du sursis au regard des articles L. 424-1 et L. 311-2 (texte intégral). Pour le lecteur, la chronologie à reconstituer est la suivante : date de dépôt de la demande, date de publication de la délibération de prescription ou de prise en considération, date du débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable lorsque le fondement est le plan en cours, date de l’arrêté de sursis. Toute inversion de cet ordre fragilise l’arrêté.
Le quatrième point concerne le terrain concerné et le demandeur. Le sursis s’applique aux travaux, constructions ou installations envisagés sur le terrain désigné par la décision de prise en considération ou compris dans le périmètre de la future opération. Le propriétaire du terrain, le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition d’obtention du permis, l’exploitant titulaire d’un bail ou d’une convention d’occupation, chacun doit vérifier sa qualité pour agir et l’intérêt qu’il a à contester. Le titulaire de la demande d’autorisation a un intérêt direct à agir contre le sursis qui gèle son projet. Le vendeur qui a promis le terrain sous condition de permis, l’acquéreur évincé, le voisin qui soutient au contraire que le projet aurait dû être gelé, relèvent de situations distinctes qui ne se confondent pas. Le contentieux de la légalité de l’autorisation ne se confond pas avec les droits privés des tiers : un voisin ne peut pas obtenir l’annulation d’un sursis au motif d’un trouble de voisinage, et un pétitionnaire ne peut pas purger une servitude de droit privé par un permis.
Enfin, le certificat d’urbanisme mérite une attention particulière. Dans l’affaire de Talence, la société avait obtenu en 2015 un certificat mentionnant qu’un sursis pourrait être opposé à une demande ultérieure. Cette mention ne vaut pas sursis et ne dispense pas la mairie de motiver l’arrêté ultérieur. Elle avertit le porteur de projet, elle ne préjuge pas de la légalité du gel. Si votre certificat mentionnait un risque de sursis, conservez-le avec sa date, sa mention exacte et le plan joint : il servira à dater l’information donnée par l’administration et à mesurer l’état d’avancement invoqué un an plus tard.
Pour le contentieux des refus d’autorisation à Paris, notre page dédiée au recours contre les refus de permis de construire à Paris décrit la chaîne du recours gracieux, du recours contentieux et du référé devant le tribunal administratif du lieu du terrain. Le sursis à statuer suit cette même chaîne juridictionnelle, avec des délais et des moyens qui lui sont propres, détaillés dans la seconde partie.
B. Combien de temps le gel peut-il durer et que se passe-t-il à son expiration ?
La règle de durée figure dans l’article L. 424-1 : « Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans. » (source officielle). Ce délai court à compter de la notification de l’arrêté de sursis. Pendant ces deux ans, vous ne pouvez pas réaliser le projet tel que déposé. Vous pouvez en revanche préparer la suite : surveiller l’avancement du plan ou de l’opération, faire établir un état des coûts d’attente, conserver les preuves du préjudice, et, si le fondement disparaît avant l’échéance, demander à l’autorité de se prononcer sans attendre.
La loi interdit de prolonger artificiellement le gel sur le même fondement : « L’autorité compétente ne peut, à l’expiration du délai de validité du sursis ordonné, opposer à une même demande d’autorisation un nouveau sursis fondé sur le même motif que le sursis initial. » (source officielle). Si la mairie vous oppose un second sursis après deux ans en invoquant exactement le même projet de plan ou la même opération, ce second arrêté est contestable sur ce seul fondement. La seule hypothèse de cumul admise suppose un fondement législatif différent : « Si des motifs différents rendent possible l’intervention d’une décision de sursis à statuer par application d’une disposition législative autre que celle qui a servi de fondement au sursis initial, la durée totale des sursis ordonnés ne peut en aucun cas excéder trois ans. » (source officielle). Par exemple, un premier sursis fondé sur la révision du plan, puis un second fondé sur une zone d’aménagement concerté créée entre-temps, ne peuvent conduire qu’à trois ans au total. Au-delà, l’administration doit statuer au fond.
La sortie du sursis repose sur une démarche du pétitionnaire. La loi prévoit : « A l’expiration du délai de validité du sursis à statuer, une décision doit, sur simple confirmation par l’intéressé de sa demande, être prise par l’autorité compétente chargée de la délivrance de l’autorisation, dans le délai de deux mois suivant cette confirmation. » (source officielle). Elle ajoute : « Cette confirmation peut intervenir au plus tard deux mois après l’expiration du délai de validité du sursis à statuer. » (source officielle). Concrètement, vous adressez une confirmation écrite de votre demande, en recommandé avec accusé de réception, dans les deux mois qui suivent la fin du sursis, en rappelant la référence de l’arrêté initial et la date de son expiration. L’autorité dispose alors de deux mois pour vous notifier une décision expresse de permis, de refus ou d’opposition. Le silence gardé à l’issue de ce délai de deux mois vaut décision : « A défaut de notification de la décision dans ce dernier délai, l’autorisation est considérée comme accordée dans les termes où elle avait été demandée. » (source officielle). Cette autorisation tacite née de la confirmation doit être vérifiée avec prudence : conservez la preuve du dépôt initial, de l’arrêté de sursis, de la confirmation et de l’absence de notification, puis faites constater l’existence de l’autorisation avant d’engager les travaux, car les tiers et l’administration pourront en discuter la portée.
La motivation de l’arrêté conditionne toute la suite. L’article L. 424-3 du code de l’urbanisme dispose : « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. » (source officielle). Il précise : « Il en est de même lorsqu’elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d’urbanisme applicables. » (source officielle). Un arrêté qui se borne à viser un plan en révision, sans indiquer l’état d’avancement, les orientations futures invoquées, le lien entre votre projet et ces orientations, ni la délimitation concernée, expose l’administration à l’annulation. La cour administrative d’appel de Versailles, 10 novembre 2022, n° 20VE00918, a eu à examiner un contentieux de sursis dans lequel la motivation et le lien avec le projet d’aménagement étaient au centre des débats (texte intégral). Pour le praticien, la grille de lecture d’un arrêté comporte cinq lignes : visa des textes et de la délibération de prescription ou de prise en considération avec sa date de publication, description de l’état d’avancement, énoncé des orientations futures opposées, démonstration du risque de compromission ou de renchérissement, durée du sursis. Si l’une de ces lignes manque, le recours gagne en portée.
Le fond du contrôle au fond reste la conformité aux règles d’utilisation des sols. L’article L. 421-6 du code de l’urbanisme rappelle que le permis ne peut être accordé que si les travaux sont conformes aux dispositions relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, à la destination, à la nature, à l’architecture, aux dimensions et à l’aménagement des abords (source officielle). Le sursis ne suspend pas seulement cet examen, il le reporte à une norme future. C’est pourquoi le juge accepte que vous discutiez, dès le recours contre le sursis, la légalité des règles futures invoquées, comme l’a jugé le Conseil d’État dans l’affaire de Talence. Préparez donc deux dossiers : l’attaque du sursis pour vice de procédure et défaut de motivation, et la démonstration que votre projet reste compatible avec les orientations futures ou que ces orientations ne pourraient pas légalement fonder un refus.
À Paris et en Île-de-France, ce calendrier se heurte à des documents denses et à des calendriers de révision propres à chaque territoire. Le tribunal compétent est celui du lieu du terrain : tribunal administratif de Paris pour un terrain parisien, tribunaux de Melun, Versailles, Cergy-Pontoise ou Montreuil selon le département francilien concerné. Vérifiez le document local applicable à la date de l’arrêté : plan local d’urbanisme de la commune ou plan local d’urbanisme intercommunal, avec sa version opposable, ses orientations d’aménagement et de programmation, et, le cas échéant, l’acte créant la zone d’aménagement concerté. Joignez à votre recours la délibération de prescription avec sa preuve de publication, le compte rendu du débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable, et le plan délimitant le périmètre. Ces pièces datées permettent au juge de mesurer l’état d’avancement réel à la date du sursis, sans se contenter d’affirmations générales.
II. Quels recours pour contester le gel, obtenir l’achat du terrain ou sauver le projet ?
A. Annulation, urgence et indemnisation : quelle voie pour quel objectif ?
Le recours de droit commun est le recours en annulation pour excès de pouvoir contre l’arrêté de sursis, dans le délai de deux mois. L’article R. 421-1 du code de justice administrative dispose : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. » (source officielle). Le délai court à compter de la notification de l’arrêté au pétitionnaire. Adressez au préalable, si le calendrier le permet, un recours gracieux au maire : il ne suspend pas le sursis, mais il peut conduire l’administration à rapporter un arrêté fragile et il conserve la trace de vos moyens. Le recours contentieux doit viser l’arrêté exact, avec sa date, sa référence et sa preuve de notification, et articuler les moyens dans un ordre lisible : incompétence du signataire, défaut de publication antérieure de la prise en considération, insuffisance de l’état d’avancement, illégalité des règles futures invoquées, absence de démonstration du risque de compromission, défaut de motivation au regard de l’article L. 424-3, détournement de pouvoir en cas d’utilisation du sursis pour faire échec à un projet déterminé sans fondement d’urbanisme.
Lorsque le gel bloque un chantier, compromet une commercialisation ou fait perdre un financement, l’urgence peut justifier un référé-suspension. L’article L. 521-1 du code de justice administrative prévoit : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. » (source officielle). La décision du Conseil d’État du 11 février 2021, n° 441895, montre l’usage concret de cette voie : le juge des référés de Montreuil avait rejeté la demande de la société Free Mobile contre le sursis opposé à son antenne relais, puis le Conseil d’État annule cette ordonnance et décide : « L’exécution de la décision du 12 mars 2020 par laquelle le maire Montfermeil a sursis à statuer sur la déclaration préalable d’installation d’une antenne relais de téléphonie mobile sur le territoire de cette commune est suspendue. » (texte intégral). Il enjoint ensuite à la commune de réexaminer la déclaration dans un délai d’un mois et alloue 3 000 euros au titre des frais de procès. Pour le requérant, le référé suppose une requête en annulation au fond déjà déposée ou déposée simultanément, un mémoire distinct exposant l’urgence avec des pièces chiffrées (calendrier de travaux, conditions suspensives, attestations de financement, constats d’arrêt de chantier), et au moins un moyen sérieux (état d’avancement insuffisant, périmètre non délimité, motivation stéréotypée). L’ordonnance de référé ne tranche pas définitivement le litige, mais elle permet de faire réexaminer rapidement le dossier.
L’indemnisation obéit à un régime distinct du contentieux de l’annulation. Le sursis régulier n’ouvre pas, à lui seul, droit à réparation : il constitue une charge normale de l’élaboration des documents d’urbanisme pendant une durée limitée. En revanche, un sursis illégal qui vous a fait perdre une vente, un financement ou une saison de travaux peut fonder une action en responsabilité contre la commune, devant le tribunal administratif, après une demande préalable d’indemnisation chiffrée. Joignez les devis, les actes de prêt, les compromis caducs, les surcoûts d’entreprises et les attestations de commercialisation manquée. Les frais de procès peuvent être réclamés sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, comme dans les affaires citées où le Conseil d’État a alloué 2 000 euros à la société Lidl et 3 000 euros à la société Free Mobile. Ces sommes ne réparent pas le préjudice économique principal, elles sanctionnent la nécessité d’avoir dû saisir le juge.
La cour administrative d’appel de Nantes, dans l’affaire 21NT00978, rappelle l’éventail des moyens invocables : compétence, motivation, fondement au regard des articles L. 424-1 et L. 311-2, proportionnalité, erreur d’appréciation et détournement de pouvoir (texte intégral). Tous ces moyens ne prospèrent pas dans chaque dossier, mais leur examen systématique évite l’oubli d’un vice décisif. Vérifiez en particulier la délégation de signature du signataire de l’arrêté, la preuve de l’affichage et de la transmission au contrôle de légalité de la délibération de prescription, et la cohérence entre le motif affiché (plan, zone d’aménagement, travaux publics, utilité publique) et les visas de l’arrêté. Un arrêté qui vise une zone d’aménagement concerté sans acte de création publié, ou des travaux publics sans délimitation des terrains, prête le flanc à la censure.
La question des tiers mérite une mise au point. Le voisin qui apprend l’existence d’un sursis sur le terrain voisin ne peut pas, en règle générale, en demander l’annulation pour en obtenir le maintien : il n’a pas d’intérêt à agir contre une décision qui bloque un projet qu’il conteste. À l’inverse, le voisin qui apprend qu’un sursis a expiré et qu’une autorisation tacite est née de la confirmation peut contester cette autorisation dans ses propres délais, à compter de l’affichage sur le terrain et de la publication. Ne confondez pas ces contentieux : le recours du pétitionnaire contre le sursis vise à obtenir une décision au fond, le recours du tiers contre l’autorisation ultérieure vise à en obtenir l’annulation. Les pièces d’affichage, les constats d’huissier et les photographies datées prennent ici une importance déterminante.
B. Forcer l’achat du terrain par la mise en demeure et sécuriser la reprise du dossier
Lorsque le sursis dure et que le terrain devient inutilisable pour votre projet, la loi organise une porte de sortie patrimoniale : le droit de délaissement. L’article L. 230-1 du code de l’urbanisme prévoit que les droits de délaissement s’exercent dans les conditions du titre consacré aux zones réservées, et que la mise en demeure d’acquérir est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien (source officielle). Le texte issu de l’article L. 424-1 rattache expressément ce droit au sursis : les propriétaires auxquels a été opposé un refus né d’un sursis peuvent mettre en demeure la collectivité à l’origine du projet d’acquérir leur terrain. La cour administrative d’appel de Lyon, 18 décembre 2024, n° 22LY02767, rappelle la formule applicable aux terrains réservés : le propriétaire peut, dès que le plan est opposable et même si un sursis est en cours de validité, exiger l’acquisition dans les conditions des articles L. 230-1 et suivants (texte intégral). Cette solution intéresse directement les terrains frappés à la fois d’une réserve et d’un sursis : le gel ne prive pas le propriétaire de l’initiative de la mise en demeure.
Le calendrier de la mise en demeure est impératif. L’article L. 230-3 du code de l’urbanisme dispose : « La collectivité ou le service public qui fait l’objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire. » (source officielle). À défaut d’accord amiable sur le prix à l’expiration de ce délai d’un an, le juge de l’expropriation, saisi par le propriétaire ou par la collectivité, prononce le transfert de propriété et fixe le prix. En pratique, adressez la mise en demeure en recommandé avec accusé de réception à la mairie du lieu du bien, en identifiant le bien par ses références cadastrales, en rappelant l’arrêté de sursis avec sa date et son fondement, en mentionnant les fermiers, locataires et titulaires de droits réels lorsqu’il en existe, et en demandant expressément l’acquisition dans les conditions des articles L. 230-1 et suivants. Conservez la preuve de réception en mairie, car elle fait courir le délai d’un an. Si la collectivité accepte d’acquérir, le prix doit être payé au plus tard deux ans après la réception de la demande, sauf saisine du juge de l’expropriation pour fixation judiciaire du prix.
Cette voie n’est pas adaptée à tous les dossiers. Elle suppose que vous soyez propriétaire du terrain et que le projet à l’origine du sursis émane de la collectivité ou du service public mis en demeure. Le porteur de projet simple promesseur, sans titre de propriété, ne peut pas, en cette seule qualité, mettre en demeure d’acquérir. Le propriétaire qui souhaite conserver son bien et réaliser son projet préférera le recours en annulation et, le cas échéant, le référé, plutôt que la cession forcée. Le choix entre ces voies dépend de l’état du marché, du financement et de la réalité du projet public : si la zone d’aménagement verra le jour, la cession peut solder le litige ; si le projet public reste vague à l’issue des deux ans, la confirmation de la demande et la reprise de l’instruction offrent une issue plus conforme à l’intérêt du propriétaire bâtisseur.
La reprise du dossier après expiration du sursis exige une rigueur de secrétariat. Envoyez la confirmation dans les deux mois de l’expiration, par un courrier distinct de tout recours gracieux, en visant la demande initiale et l’arrêté de sursis. Demandez un récépissé, suivez le délai de deux mois imparti à l’administration pour notifier sa décision, et, en l’absence de réponse, faites établir par un commissaire de justice un procès-verbal de l’absence d’affichage d’une décision expresse et de la réalité de votre confirmation. Si une décision expresse de refus vous est notifiée après confirmation, contestez-la dans les deux mois par un recours distinct, en reprenant les moyens déjà éprouvés contre le sursis et en ajoutant la discussion de la conformité de votre projet aux règles désormais applicables. Si le nouveau plan a été approuvé entre-temps, votre demande confirmée sera examinée au regard de ce plan devenu opposable : vérifiez sa version, sa date d’opposabilité et son règlement écrit, sans présumer qu’un refus fondé sur une règle future annoncée pendant le sursis reste acquis.
Les pièces à réunir dès l’ouverture du dossier comprennent : demande initiale avec son récépissé de dépôt, arrêté de sursis avec sa preuve de notification, délibération de prescription ou de prise en considération avec sa preuve de publication antérieure au dépôt, compte rendu du débat sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable, acte créant la zone d’aménagement concerté ou arrêté d’ouverture d’enquête d’utilité publique, plan de délimitation, certificat d’urbanisme avec sa date, photographies et constats d’affichage, échanges avec la mairie, confirmations et mises en demeure avec leurs accusés de réception, pièces de préjudice. Cette méthode vaut pour un terrain à Paris comme pour un terrain en grande couronne : seule change la collectivité compétente pour prescrire le document ou prendre en considération le projet, commune ou établissement public territorial, établissement public de coopération intercommunale ou État pour les opérations d’intérêt national. Identifiez cette collectivité avant d’assigner vos courriers, car une mise en demeure adressée à la mauvaise personne ne fait courir aucun délai utile.
Conclusion : vérifier la date, la motivation et la durée avant d’agir
Le sursis à statuer opposé à votre permis ou à votre déclaration préalable n’est régulier que s’il repose sur un fondement prévu par l’article L. 424-1, publié avant le dépôt de votre demande, motivé au regard de l’article L. 424-3, et limité à deux ans, trois ans en cas de fondements successifs distincts. Le contrôle défini par le Conseil d’État le 21 avril 2021 impose à la mairie de démontrer un état d’avancement suffisant du futur plan et des règles futures que ce plan pourrait légalement prévoir, ainsi que le risque réel de compromission lié à votre projet. À l’expiration du gel, la confirmation dans les deux mois, suivie d’une décision dans les deux mois, conditionne la naissance d’une autorisation tacite. Pendant ou après le gel, la mise en demeure d’acquérir dans les conditions des articles L. 230-1 et suivants permet au propriétaire d’exiger l’achat de son terrain dans le délai d’un an. Le recours en annulation dans les deux mois et, en cas d’urgence caractérisée, le référé-suspension sur le fondement de l’article L. 521-1, offrent les voies de contestation adaptées, comme l’illustrent les décisions rendues dans les affaires de Talence et de Montfermeil.
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