Au printemps 2023, une copropriété vote en même temps le lancement de son projet de plan de travaux à dix ans et une série de travaux de réfection. Deux ans plus tard, elle rejette le projet de plan. Une copropriétaire minoritaire attaque tout : selon elle, dès lors que la procédure du plan était lancée, il aurait fallu repousser les travaux, et le vote majoritaire ressemblerait à un abus. Le tribunal judiciaire de Troyes, le 16 décembre 2025, la déboute sur toute la ligne. Quelques mois plus tard, le 1er septembre 2026, le tribunal judiciaire de Lisieux juge l’affaire miroir : une copropriétaire soutient qu’une résolution est un plan de travaux déguisé, voté sans professionnel qualifié ; le tribunal répond que ce n’en est pas un, que c’est une simple délégation au conseil syndical, et rejette aussi la demande. Mais il annule dans la même assemblée une autre résolution, faute de bonne majorité.
La réponse tient donc en trois phrases. Non, l’assemblée générale n’est pas obligée d’adopter le plan : seul le projet doit être élaboré et présenté, et le rejet est licite. Non, tout mandat donné au conseil syndical n’est pas un plan de travaux : la qualification commande la majorité et les compétences exigées, et l’erreur de qualification fait annuler le vote. Et une fois les travaux votés, celui qui n’a pas voté pour paie quand même, sauf à agir en nullité dans les deux mois de la notification du procès-verbal. Réserves d’usage : les deux jugements sont rendus en premier ressort et portent sur des faits précis ; ils éclairent la méthode des juges, pas l’issue garantie d’un autre litige. Cet article démonte ce que le vote peut et ne peut pas, ce que le rejet change concrètement, et comment payer ou contester sans se tromper de délai.
I. Le vote qui dit non : projet obligatoire, adoption facultative
A. Le projet doit exister, le plan peut être rejeté
Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés à usage total ou partiel d’habitation dont la réception des travaux remonte à plus de quinze ans doivent disposer d’un projet de plan pluriannuel de travaux, quelle que soit leur taille. Le texte est l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 : « un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation » ; le texte ajoute : « Il est actualisé tous les dix ans » (article 14-2, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le projet s’appuie sur une analyse du bâti et des équipements, sur le diagnostic de performance énergétique et, quand il existe, sur le diagnostic technique global. Ce dernier, prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation, « fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années » (article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation). Et si ce diagnostic « ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux » (article 14-2, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Première leçon : le projet n’est pas systématique, et le diagnostic peut en dispenser.
Le projet est établi « par une personne disposant des compétences et des garanties précisées par décret » (article 14-2, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), et les modalités de son élaboration sont votées à la majorité simple, celle des voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance. Puis le projet est présenté à la première assemblée qui suit, et « la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, qui est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires » (article 14-2, II, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Majorité absolue, donc, plus exigeante. Mais si l’assemblée dit non, il ne se passe presque rien d’autre qu’une obligation de réinscrire la question à chaque assemblée d’approbation des comptes. La fiche officielle de service-public le résume sans détour : seules l’élaboration du projet et sa présentation en assemblée sont obligatoires, et l’assemblée peut adopter tout ou partie du projet, le modifier ou le refuser (service-public.fr, plan pluriannuel de travaux en copropriété). Le plan adopté devient alors une feuille de route dont les travaux repassent un par un devant les copropriétaires, avec leur financement, selon l’échéancier (service-public.fr, plan pluriannuel de travaux en copropriété). Autrement dit, même adopté, le plan ne vaut pas vote des travaux : chaque tranche repasse devant l’assemblée, avec son financement.
C’est exactement ce qu’a jugé le tribunal judiciaire de Troyes le 16 décembre 2025, dans un litige opposant une copropriétaire au syndicat de la résidence Panorama (n° RG 23/01138). L’assemblée du 23 mars 2023 avait acté l’élaboration du projet de plan tout en votant des travaux de réfection ; le projet fut ensuite rejeté par l’assemblée du 23 mars 2025. La demanderesse en déduisait que les travaux n’auraient jamais dû être votés avant le plan, et que la majorité avait abusé de son pouvoir. Le tribunal commence par relire le texte : « ce n’est pas l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux qui est rendue obligatoire pour les copropriétaires mais l’élaboration d’un projet de plan, lequel peut ainsi être finalement rejeté par décision des copropriétaires » (tribunal judiciaire de Troyes, 16 décembre 2025, n° RG 23/01138). Dès lors, « il n’est aucunement interdit aux copropriétaires de voter à la fois le principe de l’élaboration d’un tel plan et des travaux de réfaction », et « le fait d’acter le lancement de la procédure d’adoption du projet de plan pluriannuel de travaux » n’obligeait pas à « repousser le vote des travaux de réfaction » (tribunal judiciaire de Troyes, 16 décembre 2025, n° RG 23/01138). Sur l’abus de majorité, le tribunal rappelle qu’il « suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou pour un but autre que celui pour lequel ce droit lui a été attribué », et qu’il se distingue « d’une simple opposition d’intérêts, laquelle relève nécessairement de tout système de vote majoritaire » : « le seul fait que des travaux de réfection aient été votés par l’assemblée générale des copropriétaires en parallèle du projet de plan pluriannuel de travaux ne saurait suffire à caractériser un abus de droit des copropriétaires majoritaires » (tribunal judiciaire de Troyes, 16 décembre 2025, n° RG 23/01138). Demande rejetée, dépens et 1 500 euros au titre des frais irrépétibles à la charge de la demanderesse. La demanderesse invoquait aussi un rapport structurel du 25 septembre 2023 préconisant des étanchéités : le tribunal l’écarte d’un mot, ces préconisations « ne pouvaient pas être connus lors de l’assemblée générale du 23 mars 2023 ». On ne juge pas un vote d’hier avec une étude de demain.
B. La délégation au conseil syndical n’est pas un plan de travaux
L’affaire jugée à Lisieux le 1er septembre 2026 (n° RG 24/00044) est l’envers exact de celle de Troyes : là où la copropriétaire troyenne voulait que le plan bloque les travaux, la copropriétaire normande voulait que des travaux votés soient requalifiés en plan pour les faire annuler. Les faits : dans une résidence balnéaire, l’assemblée du 26 août 2023 vote une résolution n° 16 qui donne mandat au conseil syndical de « faire établir des devis par des entreprises, de retenir les entreprises les mieux-disantes et de faire réaliser les travaux nécessaires » sur un chantier précis, le ravalement, lequel n’est qu’une partie d’un programme adopté dès 2021. La demanderesse soutient qu’il s’agit en réalité du projet de plan pluriannuel de travaux, qu’aucun professionnel compétent n’a été mandaté, et que le vote est nul. Le tribunal la déboute, et sa motivation mérite d’être citée parce qu’elle fixe la frontière : « la résolution litigieuse ne constitue pas un projet de plan pluriannuel de travaux mais simplement une délégation donnée au conseil syndical » chargée de « faire établir des devis par des entreprises, de retenir les entreprises les mieux-disantes et de faire réaliser les travaux nécessaires » et ce, sur un chantier particulier à savoir le ravalement, ce dernier n’étant qu’une partie du programme de travaux adopté en 2021 » (tribunal judiciaire de Lisieux, 1er septembre 2026, n° RG 24/00044). Conséquence : « cette résolution ne viole pas les règles relatives aux compétences nécessaires pour l’établissement d’un projet de plan pluriannuel de travaux ». Le tribunal conclut : « La demande d’annulation de cette résolution n°16 pour ce motif sera donc rejetée » (tribunal judiciaire de Lisieux, 1er septembre 2026, n° RG 24/00044).
La leçon pratique est double. D’abord, tout ne se vaut pas : un mandat ciblé sur un chantier, même pluriannuel dans son exécution, n’est pas le document prospectif à dix ans qui recense l’ensemble des travaux de conservation, de sécurité et d’efficacité énergétique. Le tribunal rappelle d’ailleurs ce qu’est ce document : « un document prospectif qui recense l’ensemble des travaux nécessaires à la conservation et à l’amélioration d’une copropriété sur une période de 10 ans, incluant l’entretien du bâti, la sécurité et l’efficacité énergétique » (tribunal judiciaire de Lisieux, 1er septembre 2026, n° RG 24/00044). Ensuite, la qualification commande le régime : un vrai projet de plan exige un professionnel aux compétences réglementées, diplôme du supérieur en techniques du bâtiment, titre ou certification équivalente, quand une délégation relève de l’article 25 a) de la loi de 1965 et de la majorité de tous les copropriétaires, avec plafond de dépenses fixé par l’assemblée. La demanderesse plaidait aussi une vieille résolution de 2017 imposant de finir une tranche avant d’en commencer une autre, et l’absence de devis en annexe de la convocation : le tribunal constate que la résolution de 2017 avait été vidée de sa substance en séance, et qu’une simple autorisation de démarche préparatoire n’exigeait pas la communication de devis. Autrement dit, on ne fait pas annuler un mandat préparatoire avec les armes du plan décennal.
Mais le même jugement montre que les majorités ne pardonnent pas l’à-peu-près, avec la résolution n° 17 A sur la vente de placards vide-ordures des parties communes. Le syndic l’avait soumise à l’article 26 de la loi de 1965, et faute de majorité suffisante avait fait procéder à un second vote à la majorité de l’article 25-1. Le tribunal annule : « faute de réunir la majorité suffisante au titre de l’article 26, c’est la majorité de l’article 26-1 qui aurait dû être appliquée, aucune passerelle ne permettant de passer de l’article 26 à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 » (tribunal judiciaire de Lisieux, 1er septembre 2026, n° RG 24/00044). « Par conséquent, la résolution n°17 A doit être annulée » Trois enseignements pour le copropriétaire attentif : vérifier sur le procès-verbal la base de majorité exacte de chaque résolution ; savoir que l’article 25-1, la passerelle qui permet de revoter à une majorité allégée, ne joue que pour les décisions relevant de l’article 25, pas de l’article 26 ; et ne pas confondre le fond et la forme, car une vente de parties communes peut être annulée pour la seule irrégularité du second vote, même si le prix avait été étudié par un cabinet. Dispositif complet : résolution 16 maintenue, résolution 17 A annulée, syndicat condamné aux dépens et à 2 000 euros de frais irrépétibles, demanderesse dispensée de participer aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi de 1965, exécution provisoire de droit. Le gagnant partiel ne paie pas les frais du procès collectif : c’est la contrepartie légale du risque pris à contester seul.
II. Après le vote : payer, vendre, contester
A. L’addition : fonds travaux et emprunt, sans les confondre
Dire non au plan ne dispense pas de payer les travaux votés, et c’est même l’adoption d’un plan qui fait grimper la facture programmée. Deux mécanismes se cumulent, à ne pas confondre : le fonds travaux, épargne collective obligatoire, et l’emprunt collectif, dette du syndicat. Le fonds est alimenté par une cotisation annuelle votée chaque année. Sans plan adopté, au moins 5 % du budget prévisionnel ; avec un plan adopté, un double plancher assis sur 2,5 % des travaux du plan et 5 % du budget (service-public.fr, fonds de travaux en copropriété). L’assemblée peut suspendre les versements quand le fonds dépasse le budget prévisionnel ou de 50 % les travaux du plan, et le syndic doit loger les cotisations sur un compte séparé rémunéré dont les intérêts restent acquis au syndicat. La Cour de cassation a validé l’architecture financière le 4 juillet 2024 : la cotisation, qui « ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1 », « est appelée au même rythme que le budget prévisionnel », et elle n’est pas répartie comme les provisions de chacun mais « comme les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales », si bien qu’une répartition aux millièmes généraux ne viole pas la loi (Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juillet 2024, n° 22-21.758). Pourvoi rejeté, 3 000 euros de frais contre le contestataire, propriétaire d’un simple garage qui refusait de payer pour les autres bâtiments. Moralité : on ne fait pas échec à l’appel de fonds en plaidant l’inutilité personnelle de l’équipement financé.
L’emprunt collectif, durci puis assoupli par la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024 et le décret du 25 juillet 2025, change la donne pour les gros programmes : l’assemblée peut le voter à la même majorité que les travaux eux-mêmes, sans unanimité, et tous les copropriétaires sont considérés comme adhérents pour les travaux de conservation, de sécurité, d’accessibilité, d’économies d’énergie ou prescrits par la puissance publique (service-public.fr, emprunt bancaire collectif d’une copropriété). Les récalcitrants doivent notifier leur refus au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les deux mois de la notification du procès-verbal, et verser leur quote-part des travaux dans les six mois, faute de quoi ils restent tenus par l’emprunt (service-public.fr, emprunt bancaire collectif d’une copropriété). Et attention au faux réflexe : un vote contre ou une abstention ne valant pas refus de participer à l’emprunt (service-public.fr, emprunt bancaire collectif d’une copropriété). Côté durée, le code vise l’emprunt du III de l’article 26-4 de la loi de 1965 et dispose : « le prêt est consenti pour une durée fixée par décret en Conseil d’Etat » (article L. 732-2 du code de la construction et de l’habitation), et la durée maximale tient en une phrase : « La durée du prêt mentionnée à l’article L. 732-2 ne peut excéder trois cents mois » (article R. 732-1 du code de la construction et de l’habitation, créé par le décret n° 2025-711 du 25 juillet 2025), soit vingt-cinq ans. Ce dispositif a déjà fait l’objet d’analyses dédiées, auxquelles le lecteur se reportera pour le pas-à-pas du refus ; l’essentiel ici est l’articulation avec le plan : c’est souvent le vote du plan, puis celui des premières tranches, qui déclenche le vote de l’emprunt, et les trois délais courent en parallèle, deux mois pour contester la résolution, deux mois pour refuser l’emprunt, six mois pour payer sa part. Rater le premier délai ne fait pas perdre le second, mais payer sa quote-part de sa poche suppose d’en avoir les moyens dans les six mois : l’arbitrage se fait chiffres en main, dès la réception du procès-verbal.
B. Contester dans les deux mois, vendre en informant
Reste l’arme principale du minoritaire : l’action en nullité de la résolution. Elle obéit à un délai couperet que la fiche officielle énonce clairement : agir en justice dans les deux mois de l’envoi du procès-verbal par le syndic, et jusqu’à cinq ans si le syndic ne l’a jamais envoyé (service-public.fr, contester une décision d’assemblée générale). Le recours se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, l’avocat est obligatoire, et l’assignation vise le syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic. Pour contester une résolution d’assemblée générale en copropriété, le dossier se prépare dès la convocation : ordre du jour et annexes, projet de plan et rapport du professionnel, devis communiqués ou non, procès-verbal avec la base de majorité de chaque résolution, appels de fonds et, s’il y a lieu, le contrat d’emprunt. À Paris comme ailleurs en Île-de-France, la juridiction compétente est celle du lieu de l’immeuble, et les moyens qui portent sont ceux que les deux jugements illustrent : incompétence du professionnel, défaut d’information des votants, et surtout mauvaise majorité, car les juges annulent volontiers sur la forme quand le fond est incertain, comme à Lisieux pour la résolution 17 A, et refusent l’annulation quand le vote est régulier, comme à Troyes.
Le vendeur d’un lot n’échappe pas au plan, même s’il quitte l’immeuble avant les travaux. L’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation impose de remettre à l’acquéreur « 6° Le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au premier alinéa du II de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 » et, « 7° A défaut de plan pluriannuel de travaux mentionné au 6° du présent II, le projet de plan pluriannuel de travaux mentionné au premier alinéa du I de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée s’il a été élaboré » (article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation). Adopté ou seulement projeté, le plan suit le lot chez le notaire, avec deux exceptions : l’acquéreur déjà copropriétaire dans l’immeuble, et les lots annexes comme la cave ou le stationnement. Un plan rejeté mais élaboré doit donc être montré : l’acquéreur qui le découvre après la vente, alors qu’il éclaire l’état de l’immeuble et les appels de fonds à venir, dispose d’un grief sérieux, et le vendeur qui le tait prend un risque contentieux inutile. Vérifier la liasse du notaire avant de signer, exiger le projet même non adopté, chiffrer les tranches à venir : c’est le pendant, côté vente, de la vigilance côté vote.
Au total, la grammaire du plan tient en quatre règles. Le projet est obligatoire, son adoption ne l’est pas, et le rejet n’interdit pas de voter des travaux à côté. Un mandat au conseil syndical n’est pas un plan, et chaque erreur de qualification ou de majorité expose la résolution à l’annulation. Les travaux votés se paient par le fonds et, le cas échéant, par l’emprunt auquel on est réputé adhérer. Et tout se joue à deux mois, celui de la contestation comme celui du refus de l’emprunt. Le copropriétaire qui reçoit son procès-verbal a donc un réflexe utile : lire la base de majorité de chaque résolution avant de lire les montants, car c’est souvent là, et non dans le chiffrage, que se gagne ou se perd le contentieux.
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