Septembre 2026 s’achève sur un constat que les relevés rendent difficile à contester : après des pluies quasi absentes, la sécheresse des sols atteint en France un niveau historique, comme le rapportent Le Monde et les bulletins de La Chaîne Météo et de METEO CONSULT, qui n’attendent aucune amélioration avant la semaine suivante. Pour les maisons individuelles construites sur sols argileux, le retrait-gonflement des argiles se traduit par des fissures en façade, des plafonds lézardés, des portes qui coincent et des sols qui s’affaissent. Quand on est propriétaire occupant, la question est déjà lourde. Quand on est locataire, elle devient un casse-tête pratique : qui doit réparer, le bailleur ou vous ? Pouvez-vous réduire le loyer ou cesser de le payer tant que les fissures ne sont pas traitées ? Que vaut votre assurance habitation face à un phénomène que l’assureur du propriétaire rattache à la sécheresse ? Les réponses tiennent en deux idées simples, que les tribunaux appliquent sans détour : les fissures structurelles relèvent du bailleur, et le locataire qui veut peser doit écrire, faire constater et saisir le juge plutôt que de se faire justice lui-même. Cet article détaille, dans une première partie, l’obligation de réparation du bailleur et la marche à suivre pour faire exécuter les travaux, puis, dans une seconde partie, le sort du loyer, l’indemnisation du trouble de jouissance et le jeu de l’assurance catastrophe naturelle.
I. Sécheresse et fissures dans la maison louée : quelles réparations le bailleur doit-il faire ?
A. Fissures, logement décent et délivrance : ce que le bailleur vous doit pendant tout le bail
Le point de départ est le contrat lui-même. Aux termes de l’article 1709 du code civil, « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. » Faire jouir, donc : le bailleur ne se contente pas de remettre les clés, il s’engage pour toute la durée du bail. L’article 1719 du code civil décline cette promesse en quatre obligations : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Ce texte suffit déjà à trancher la plupart des litiges de fissures : une maison dont les murs se lézardent, dont le sol du salon s’affaisse et dont la toiture laisse passer l’eau n’est plus entretenue en état de servir à l’usage d’habitation, et le locataire n’en a plus la jouissance paisible.
L’article 1720 du code civil ajoute une formule que tout locataire devrait connaître par cœur : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Les fissures nées du retrait-gonflement des argiles, les désordres de toiture et de structure, l’affaissement d’un plancher ne sont jamais des réparations locatives : ce sont des réparations de structure, donc des réparations du bailleur. Le décret sur les réparations locatives met à votre charge les menues réparations d’entretien courant, les joints, les peintures, les petites reprises d’enduit ; il ne vous impose ni de reprendre une façade, ni de conforter une charpente, ni de traiter un mouvement de sol. Quand le bailleur vous répond que les fissures relèvent de l’entretien, opposez-lui ce partage : à vous l’entretien courant, à lui la structure et les désordres qui affectent le clos, le couvert et la solidité.
La Cour de cassation a donné à cette obligation une portée que la sécheresse de 2026 rend très concrète. Dans un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile rappelle d’abord que, « Selon l’article 6 de la loi précitée du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent dont les caractéristiques sont définies par décret en Conseil d’Etat. » Puis elle tranche : « L’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail. » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437). Continue et exigible pendant tout le bail : le bailleur ne peut donc pas soutenir que la maison était en bon état à l’entrée dans les lieux et que la sécheresse survenue ensuite ne le regarde plus. Si les fissures apparaissent en cours de bail, l’obligation renaît à chaque instant. Le même arrêt en tire la conséquence procédurale : « Il en résulte que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. » Autrement dit, tant que les fissures ne sont pas réparées, vous pouvez exiger les travaux, et vous pouvez réclamer réparation pour les trois années qui précèdent votre action en justice.
Le bailleur tentera parfois l’argument de la cause extérieure : la sécheresse serait un cas de force majeure qui l’exonère. La Cour de cassation a fermé cette porte dans un arrêt du 16 octobre 2025 : la cour d’appel qui avait écarté la demande des locataires a statué « sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de garantie de jouissance paisible », et « la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-16.682). Une sécheresse, même historique, n’est pas en soi un événement de force majeure exonératoire : le bailleur doit démontrer des caractères précis, et à défaut il reste tenu de délivrer, d’entretenir et de garantir la jouissance paisible. Pour un locataire confronté à des fissures en septembre 2026, ce rappel vaut de l’or : l’ampleur médiatique de la sécheresse ne décharge pas le propriétaire.
Les juges du fond appliquent ces principes sans hésiter quand les désordres sont établis. La cour d’appel de Montpellier, le 2 juillet 2026, s’appuie sur un constat de commissaire de justice « révélant que la toiture est affectée de nombreux désordres sous la forme notamment de fissures en façade, aux plafonds, sur la terrasse, d’affaissement du sol du salon de descellement des poutres », relève « le manque de diligence du bailleur » face à « la situation de danger à laquelle ils ont été exposés », et condamne le bailleur : « Condamne M. [I] [L] à payer à M.et Mme [Y] chacun la somme de 2000 euros à titre d’indemnisation du préjudice moral », en ajoutant les dépens « en ce compris le coût de l’expertise judiciaire » (CA Montpellier, 4e ch. civ., 2 juillet 2026, RG 24/02337). Trois enseignements pour votre dossier : faites constater les fissures par un commissaire de justice, exigez si besoin une expertise judiciaire, et sachez que le coût de l’expertise peut être mis à la charge du bailleur qui a tardé à agir.
B. Mise en demeure, conciliation et juge : comment faire exécuter les travaux sans vous faire justice vous-même
Savoir que le bailleur doit réparer ne suffit pas : encore faut-il l’y contraindre dans les formes, car le locataire qui retient son loyer ou commande seul de gros travaux s’expose à les payer deux fois. La méthode qui fonctionne devant le juge des contentieux de la protection suit un ordre strict, et chaque étape fabrique la preuve de la suivante. Première étape, le signalement écrit et daté : décrivez chaque fissure, sa localisation, sa longueur et son évolution, photographiez avec un repère de date, conservez les échanges antérieurs, et adressez le tout au bailleur ou à l’agence par lettre recommandée avec accusé de réception en demandant expressément les réparations de structure. Ce courrier n’est pas une formalité de politesse : il fait courir les délais, établit la connaissance du bailleur et servira de point de départ à la mise en demeure. Joignez-y, si vous en avez les moyens, un premier avis d’artisan ou de bureau d’études, et demandez par écrit communication du diagnostic structurel et de l’assurance de l’immeuble.
Deuxième étape, le constat par commissaire de justice. L’arrêt de Montpellier cité plus haut montre le poids de cette pièce : c’est le constat qui a révélé les fissures en façade, aux plafonds et sur la terrasse, l’affaissement du sol et le descellement des poutres, et c’est sur lui que la cour s’est appuyée pour indemniser les locataires. Un constat coûte quelques centaines d’euros, se réalise en une visite, et fige l’état des lieux à une date certaine : largeur des fissures, infiltrations, humidité, affaissements, état de la toiture et des menuiseries. Refaites constater l’aggravation si les fissures évoluent après un nouvel épisode sec, car la sécheresse de 2026 est un phénomène qui dure et vos constats successifs raconteront l’histoire du désordre mieux que n’importe quel récit. Troisième étape, la mise en demeure formelle : par lettre recommandée, impartissez au bailleur un délai raisonnable pour engager les réparations de structure, en visant les articles 1719 et 1720 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. C’est cette mise en demeure qui ouvre ensuite la voie de l’exécution prévue par l’article 1222 du code civil : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction. » Concrètement, si le bailleur reste sourd, vous pouvez demander au juge l’autorisation de faire réaliser les travaux nécessaires à ses frais, ou d’en obtenir le remboursement et même une avance : mais toujours sur autorisation du juge, jamais de votre seule initiative pour des travaux de structure dont le coût se chiffre en milliers d’euros.
Quatrième étape, la commission départementale de conciliation. Avant d’assigner, saisissez-la par lettre simple exposant le litige : elle convoque les parties, tente un accord sur le programme de travaux, le calendrier et l’éventuelle réduction de loyer, et son avis, même non contraignant, pèse devant le tribunal. Cette saisine est gratuite, rapide, et démontre votre bonne foi. Cinquième étape, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire : demandez l’exécution forcée des travaux sous astreinte, la réduction du loyer pour la période du trouble et des dommages-intérêts. En cas d’urgence, comme une toiture qui menace de céder ou des infiltrations qui rendent une pièce inutilisable, le juge des référés peut ordonner une expertise et prescrire les mesures provisoires. Dans tous les cas, laissez au bailleur et à ses artisans l’accès au logement pour les réparations : le tribunal judiciaire de Strasbourg l’a rappelé en visant l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel « le locataire est tenu de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 » (TJ Strasbourg, 11e ch. civ., 11 septembre 2026, RG 25/02247). Le locataire qui refuse l’accès aux artisans perd sa crédibilité et risque de voir sa demande rejetée.
Le même jugement strasbourgeois cite l’article 1724 du code civil, qu’il faut lire en entier car il organise l’équilibre entre travaux et loyer : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. » Trois règles pratiques en découlent : vous devez supporter les réparations urgentes du bailleur, même incommodantes ; au-delà de vingt et un jours de travaux, exigez la diminution proportionnelle du loyer ; et si les travaux rendent la maison inhabitable, vous pouvez demander la résiliation plutôt que de subir. Notez enfin que les travaux ne peuvent être réalisés ni les samedis, ni les dimanches, ni les jours fériés sans votre accord exprès, et que le juge peut interdire ou interrompre des travaux abusifs ou dangereux : le jugement de Strasbourg le rappelle, et c’est une protection précieuse quand un chantier de reprise en sous-œuvre bouleverse votre vie quotidienne.
II. Loyer, indemnisation et assurance quand la sécheresse fissure la maison louée
A. Loyer et préjudice de jouissance : obtenir une réduction et des dommages-intérêts sans cesser seul de payer
La tentation est grande, quand les fissures s’élargissent et que le bailleur ne répond plus, de cesser de payer le loyer pour « compenser » ou pour « faire pression ». C’est l’erreur la plus coûteuse du contentieux locatif : le loyer reste dû tant que le juge ne l’a pas réduit, et le bailleur peut faire délivrer un commandement de payer puis engager la résiliation pour impayés contre le locataire qui s’est fait justice lui-même. La voie correcte consiste à payer, puis à demander au juge la réduction du loyer pour la période du trouble et la réparation de votre préjudice de jouissance, en consignant si besoin votre demande de consignation judiciaire plutôt qu’en retenant les fonds unilatéralement. Le tribunal judiciaire de Strasbourg offre une illustration récente et nuancée de cet office du juge : dans un immeuble en réhabilitation d’août 2023 à février 2025, la locataire demandait réduction de loyer et dommages-intérêts pour dégradations et troubles de jouissance ; le tribunal a jugé que « En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement », puis a statué ainsi : « DEBOUTE Madame [X] [D] épouse [O] de sa demande de réduction de loyer ; CONDAMNE la SA DOMIAL à payer à Madame [X] [D] épouse [O] la somme de 1000.00 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance » (TJ Strasbourg, 11e ch. civ., 11 septembre 2026, RG 25/02247). Réduction refusée mais trouble indemnisé : la leçon est claire, chaque demande se juge sur ses preuves, et le trouble de jouissance avéré se paie même quand la réduction du loyer n’est pas accordée.
Pour chiffrer votre demande, partez du réel : pièces devenues inutilisables, humidité permanente, chauffage qui s’échappe par les fissures, mobilier abîmé, nuits sans sommeil pendant un chantier, crainte avérée pour la sécurité. Les 2 000 euros par locataire alloués par la cour d’appel de Montpellier au titre du préjudice moral, après exposition à une situation de danger et manque de diligence du bailleur, donnent un ordre de grandeur quand la santé ou la sécurité sont en jeu. Ajoutez les surcoûts prouvés : factures de chauffage majorées, garde-meuble, hébergement temporaire pendant les travaux les plus lourds, constats et avis techniques. L’arrêt du 4 juin 2026 borne toutefois la période indemnisable : la réparation des conséquences de l’inexécution se réclame « sur une période de trois ans précédant sa demande en justice », car « Aux termes de l’article 7-1, 1er alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437). N’attendez donc pas que les fissures deviennent des crevasses : chaque mois qui passe sans action repousse d’autant la fenêtre indemnisable, et le bailleur indélicat spécule sur votre patience. Agissez par écrit dès les premiers signes, renouvelez vos demandes à chaque aggravation, et saisissez le juge avant que les trois ans n’amputent vos droits.
B. Assurance et catastrophe naturelle : déclarer le sinistre, faire expertiser et contester un refus
Les fissures de sécheresse mettent en jeu deux assurances et une procédure administrative que le locataire doit comprendre pour ne pas rester seul face au bailleur. Côté locataire, votre assurance habitation couvre vos biens et votre responsabilité, mais pas la structure de la maison, qui appartient au propriétaire et relève de son assurance multirisque ou de son assurance propriétaire non occupant. Côté propriétaire, les désordres de sécheresse relèvent de la garantie catastrophe naturelle, ouverte par l’article L125-1 du code des assurances : « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles, dont ceux des affaissements de terrain dus à des cavités souterraines et à des marnières sur les biens faisant l’objet de tels contrats. » Cette garantie ne joue que si un arrêté interministériel reconnaît votre commune en état de catastrophe naturelle pour mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Votre rôle de locataire est alors décisif : signalez les fissures au bailleur par écrit, demandez-lui s’il a déclaré le sinistre à son assureur, et écrivez à la mairie pour signaler les désordres afin que la commune sollicite la reconnaissance, car sans arrêté il n’y a pas de garantie.
Quand l’arrêté existe, la bataille se déplace sur la cause des fissures, et les assureurs contestent. La cour d’appel de Bordeaux en donne un exemple topique : un propriétaire avait déclaré son sinistre le 31 juillet 2011 après l’apparition de fissures, alors que « Par arrêté du 11 juillet 2012 le ministre de l’Intérieur a reconnu la commune de [Localité 11] en état de catastrophe naturelle pour la période du 1er avril au 30 juin 2011 à cause de mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols » ; deux expertises amiables avaient suivi, puis une étude de sols. L’assureur demandait à la cour de « juger que la garantie catastrophe naturelle n’est pas acquise, la sécheresse n’étant pas la cause exclusive ou déterminante des désordres », et de débouter le propriétaire de l’ensemble de ses demandes. La cour a rejeté cette défense : « Confirme le jugement entrepris », et « Condamne la société Suravenir Assurances à payer à M. [B] [R] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile », avec les dépens d’appel (CA Bordeaux, 1re ch. civ., 9 janvier 2025, RG 22/02166). Pour votre dossier de locataire, la leçon est double : l’argument de la cause non exclusive ne suffit pas à priver l’assuré de sa garantie quand les expertises rattachent les désordres au mouvement des sols, et l’assureur qui résiste paie, outre les travaux, des frais de procédure. Si le bailleur vous oppose le refus de son assureur pour ne rien faire, répondez que ce refus ne le libère pas envers vous : son obligation de délivrance et d’entretien existe indépendamment de sa propre indemnisation, et c’est à lui de contester le refus, pas à vous d’attendre.
En pratique, cumulez les démarches sans attendre l’issue de chacune. Déclarez vos propres dommages mobiliers à votre assurance habitation, avec photos et constats. Mettez le bailleur en demeure de déclarer le sinistre structurel à son assureur et de vous tenir informé, en rappelant que l’expertise amiable de l’assureur ne vous est pas opposable si vous n’y avez pas été associé : exigez une expertise contradictoire et, à défaut, demandez-la au juge des référés. Si la commune n’est pas reconnue en catastrophe naturelle alors que tout le quartier se fissure, rapprochez-vous de la mairie et des voisins pour documenter l’ampleur, car les arrêtés se prennent commune par commune et période par période. À Paris et en Île-de-France, où les sols argileux du sud et de l’est francilien bougent à chaque été sec, les mêmes règles s’appliquent devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et après avis de la commission départementale de conciliation de Paris : signalez, faites constater, conciliez, puis assignez, en joignant à chaque stade l’arrêté de catastrophe naturelle de votre commune quand il existe, ou la preuve de son absence quand vous reprochez au bailleur son inertie.
Conclusion
La sécheresse historique de septembre 2026 ne change pas le droit, elle en révèle l’architecture : au bailleur la structure, les fissures et les grosses réparations, au locataire l’entretien courant et la preuve. L’obligation de délivrer un logement décent court pendant tout le bail, la sécheresse n’exonère pas le propriétaire, et le juge peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire le loyer et indemniser le trouble de jouissance sur les trois années précédant l’action. Votre force tient à la méthode : signalement écrit immédiat, constats de commissaire de justice à chaque aggravation, mise en demeure visant les bons textes, conciliation départementale, puis juge des contentieux de la protection, sans jamais cesser seul de payer le loyer. Côté assurance, poussez le bailleur à déclarer, surveillez l’arrêté de catastrophe naturelle de votre commune et contestez tout refus par une expertise contradictoire. Les décisions rendues entre 2025 et 2026, de la Cour de cassation aux cours d’appel de Montpellier et de Bordeaux et au tribunal de Strasbourg, montrent des juges qui indemnisent le trouble avéré et sanctionnent le bailleur ou l’assureur qui se dérobe. En période de sécheresse, le locataire organisé n’est jamais démuni : il est créancier d’une obligation continue, et cette continuité est sa meilleure arme.
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