Votre locataire occupe depuis des années un appartement parisien pour un loyer devenu très inférieur aux prix du quartier, et le bail arrive à échéance dans les prochains mois. Pouvez-vous imposer une remise à niveau du loyer au renouvellement, de combien, et selon quelle procédure. À l’inverse, vous êtes locataire à Paris et vous venez de recevoir une proposition d’augmentation qui fait bondir votre loyer de plusieurs centaines d’euros : devez-vous accepter, comment vérifier les références invoquées, et devant qui contester. Deux décisions récentes donnent la mesure exacte de ce contentieux : le 19 février 2026, la cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 19 février 2026 (RG 23/08878), a fixé le loyer d’un bail renouvelé à 638,98 euros par mois avec une augmentation appliquée progressivement par sixième chaque année pendant six ans, et le 10 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, dans son jugement du 10 avril 2025 (RG 24/06289), a fixé un nouveau loyer de 1727,90 euros par mois applicable par sixième annuel au contrat renouvelé. Ce dossier explique, côté bailleur comme côté locataire, la mécanique de la réévaluation du loyer manifestement sous-évalué, les délais qui ne pardonnent aucun retard, les références de voisinage qui font gagner ou perdre, et les règles propres à Paris et à l’Île-de-France où l’encadrement des loyers ajoute un second cadre à respecter.

I. Bailleur : obtenir la réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué au renouvellement du bail

A. Loyer manifestement sous-évalué : proposer un nouveau loyer six mois avant le terme avec des références de voisinage

Le point de départ du raisonnement tient dans une phrase que la cour d’appel de Paris rappelle avec netteté : « Il résulte des dispositions de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 24 mars 2014 dite Alur, que le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. » Tout le contentieux découle de cet adverbe. Un loyer simplement inférieur à la moyenne du quartier ne suffit pas. Le bailleur doit démontrer un décalage manifeste entre le loyer pratiqué et les loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, et cette démonstration repose presque entièrement sur la qualité des références qu’il produit. Un dossier bâti sur deux annonces trouvées sur internet, portant sur des logements de surface ou d’époque différentes, situés dans un autre quartier, ne franchit pas ce premier filtre. Un dossier solide s’appuie sur des locations effectives, récentes, documentées, portant sur des logements de catégorie comparable, dans le même groupe d’immeubles ou dans des groupes d’immeubles aux caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. (Cour d’appel de Paris, 19 février 2026, RG 23/08878)

La proposition elle-même obéit à un formalisme strict que la cour d’appel de Paris décrit ainsi : « Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la même loi, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. » Trois exigences se cumulent donc. D’abord le calendrier : la proposition doit parvenir au locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement, dans les formes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Une proposition envoyée cinq mois avant le terme est tardive et prive l’action de sa base. Ensuite le contenu chiffré : le montant du nouveau loyer proposé et la liste des références ayant servi à le déterminer doivent figurer dans la notification. Enfin la reproduction intégrale du texte : la notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 17-2. L’oubli de cette reproduction fait encourir la nullité de la proposition, et cette nullité peut anéantir des mois de procédure. (Cour d’appel de Paris, 19 février 2026, RG 23/08878)

Sur le fond du calcul, l’arrêt du 19 février 2026 illustre la méthode légale avec une précision pédagogique. Le bailleur avait proposé un loyer réévalué à 638,98 euros par mois, « égale à la moitié de la différence entre le loyer principal actuel et la valeur locative moyenne résultant de six références de loyers dans le voisinage pour des logements comparables », la valeur locative moyenne ressortant à 766,26 euros par mois. La cour approuve ce calcul : l’augmentation de 127,57 euros correspond à la moitié de l’écart entre le loyer pratiqué et la valeur locative de référence, et elle s’applique progressivement par sixièmes annuels sur six ans. Retenez cette arithmétique, car elle borne ce que le bailleur peut exiger d’un coup : la hausse ne s’impute pas intégralement dès le renouvellement, elle s’étale par sixième chaque année. Pour un bail de trois ans, l’étalement se fait par tiers annuels selon la même logique. Le locataire qui reçoit une proposition exigeant la totalité de la hausse dès le premier mois du bail renouvelé peut donc contester les modalités d’application, même lorsque le principe de la réévaluation est fondé. (Cour d’appel de Paris, 19 février 2026, RG 23/08878)

La bataille décisive se joue sur les références, et l’arrêt parisien montre comment le juge les trie. En première instance, le juge avait écarté trois références au motif qu’elles comportaient un emplacement de stationnement alors que le logement litigieux n’en avait pas, et qu’il n’était pas démontré qu’elles portaient sur le même groupe d’immeubles ou des groupes aux caractéristiques similaires. La cour d’appel infirme sur ce point : elle retient que les références portent sur des logements issus du même patrimoine, situés dans le même groupe d’immeubles et dans la même rue, et que ces logements restent comparables y compris ceux qui comportent un emplacement de stationnement, ces derniers n’étant d’ailleurs pas les plus chers. L’enseignement pratique est double. Côté bailleur, privilégiez des références issues du même groupe d’immeubles ou de la même rue, documentez la comparabilité pièce par pièce, et anticipez l’objection du parking en montrant qu’il ne fausse pas la moyenne. Côté locataire, attaquez chaque référence une par une : surface différente, nombre de pièces différent, étage et exposition sans rapport, travaux récents non comparables, loyers d’annonces et non loyers pratiqués, secteur géographique différent. Une seule référence fragile ne fait pas tomber tout le dossier, mais trois références écartées sur six changent la moyenne et peuvent faire échouer la preuve du caractère manifestement sous-évalué.

Le texte pose enfin une exigence qualitative que la cour reprend mot pour mot : « Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. » (Cour d’appel de Paris, 19 février 2026, RG 23/08878).

Le mot représentatif interdit au bailleur de ne retenir que les loyers les plus élevés du quartier en écartant les loyers modestes de logements comparables. Le locataire peut exiger la production de références couvrant l’éventail réel des loyers du voisinage et démontrer, par ses propres références, que la moyenne avancée est artificiellement gonflée. En pratique parisienne, constituez dès la réception de la proposition votre contre-dossier : captures de baux de voisins, attestations de loyers pratiqués dans l’immeuble, données d’observatoires des loyers pour la même catégorie et le même secteur. La charge de la preuve pèse sur le bailleur, et le article 1353 du Code civil le rappelle en ces termes : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » C’est au bailleur de prouver le caractère manifestement sous-évalué, pas au locataire de prouver que son loyer est normal.

B. Encadrement des loyers à Paris : demander une réévaluation quand le loyer passe sous le loyer de référence minoré

À Paris, où l’encadrement des loyers s’applique, un second mécanisme coexiste avec l’article 17-2 et il intéresse directement les baux qui arrivent à échéance à la rentrée. Le juge parisien l’expose ainsi : « Au terme de ce dispositif, lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. » Autrement dit, dans les zones où l’encadrement est en vigueur, le bailleur dont le loyer pratiqué est passé sous le plancher local, le loyer de référence minoré, peut proposer une remise à niveau au renouvellement, et le locataire dont le loyer dépasse le plafond, le loyer de référence majoré, dispose de l’action symétrique en diminution. Les deux actions obéissent au même calendrier procédural, avec une nuance importante sur les délais : « l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. » Le bailleur reste donc tenu au délai de six mois, tandis que le locataire qui veut faire baisser son loyer au renouvellement doit agir au moins cinq mois avant l’échéance. Le montant pris en compte est celui du loyer de référence en vigueur à la date de la proposition, pas celui qui sera publié l’année suivante. (Tribunal judiciaire de Paris, 10 avril 2025, RG 24/06289)

Le jugement du 10 avril 2025 fournit l’illustration chiffrée de ce mécanisme parisien. La société bailleresse Finor-Clery a proposé un nouveau loyer au renouvellement à compter du 1er juillet 2024, et le tribunal a tranché en ces termes : « FIXE le nouveau loyer mensuel applicable à compter du 1er juillet 2024 à la somme de 1727,90 euros sur la base d’un loyer de 18,5 euros le m2, qui s’appliquera par sixième annuel au contrat renouvelé ». Le tribunal condamne en outre les locataires à payer les compléments de loyers correspondants depuis le 1er juillet 2024, rejette l’ensemble de leurs demandes et met à leur charge 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. Cette décision montre que, lorsque le dossier de références est complet et que la procédure est respectée, le juge parisien n’hésite pas à fixer le nouveau loyer et à condamner au rattrapage. Elle montre aussi, en creux, ce que le locataire doit faire pour éviter une telle condamnation : répondre dans les délais, saisir la commission de conciliation, discuter les références une par une au lieu de se contenter d’un refus global. (Tribunal judiciaire de Paris, 10 avril 2025, RG 24/06289)

Le formalisme de la proposition en zone d’encadrement mérite une attention particulière, car la sanction est la nullité. Le tribunal rappelle que « La notification d’une proposition d’un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer. » Vérifiez donc, côté locataire, que la lettre du bailleur reproduit bien l’intégralité du texte applicable et mentionne le loyer de référence minoré ou majoré retenu. Une reproduction partielle, un article cité de travers, l’absence du montant de référence : chacun de ces défauts ouvre une exception de nullité à soulever devant la commission puis devant le juge. Côté bailleur, faites relire la notification avant envoi et conservez la preuve de sa réception, car un litige sur la date de réception décale tout le calendrier : six mois pour la proposition, quatre mois avant le terme pour constater le désaccord, saisine du juge avant le terme du contrat. (Tribunal judiciaire de Paris, 10 avril 2025, RG 24/06289)

Deux règles protègent le locataire dans ce cadre parisien et structurent la stratégie des deux parties. D’abord, « Lorsque le bailleur fait application du présent VI, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. » Le bailleur qui engage une action en réévaluation ne peut pas, pour la même échéance, donner congé pour vendre, pour reprendre ou pour motif légitime et sérieux. Le locataire menacé d’un congé délivré en même temps qu’une proposition de nouveau loyer doit donc vérifier les dates : un congé notifié pour la même échéance que celle visée par la réévaluation est irrégulier. Ensuite, le nombre de références obéit à un plancher que le tribunal énonce clairement : « Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants. » À Paris et dans les communes franciliennes de l’agglomération parisienne, ce sont donc six références qui sont exigées. Une proposition parisienne fondée sur trois références seulement est incomplète, et le locataire peut s’en prévaloir pour contester la régularité de la demande avant même de discuter les montants. (Tribunal judiciaire de Paris, 10 avril 2025, RG 24/06289)

Enfin, gardez à l’esprit l’articulation avec les autres devoirs du bailleur, car un bailleur qui exige plus de loyer s’expose à un contrôle renforcé de ses propres obligations. Le article 1719 du Code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » Un logement indécent, un équipement en panne depuis des mois, des désordres non traités : le locataire peut opposer à la demande d’augmentation l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance et d’entretien, et réclamer en retour la remise en état. De même, l’article 1721 du Code civil prévoit que « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » Dans la négociation devant la commission de conciliation, ces manquements documentés par constats, photographies datées et mises en demeure restées sans réponse constituent un levier réel pour obtenir le maintien du loyer ou une hausse réduite.

II. Locataire : contester une réévaluation abusive et défendre son loyer à Paris et en Île-de-France

A. Contester les références et le calcul : comparables, stationnement, groupes d’immeubles et bonne foi

La contestation efficace commence par la lecture froide du dossier du bailleur, ligne par ligne, et l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 19 février 2026 fournit la grille de lecture. Le premier juge avait écarté des références intégrant un stationnement, la cour les a réintégrées après avoir vérifié qu’elles restaient comparables et qu’elles n’étaient pas les plus chères de l’échantillon. Ne vous contentez donc pas d’invoquer la présence d’un parking ou d’une cave pour écarter une référence : démontrez que cet élément fausse réellement la comparaison, en chiffrant la valeur locative propre de l’avantage. Si les références avec stationnement sont les moins chères de l’échantillon, l’argument se retourne contre vous. En revanche, si le bailleur ne produit que des logements avec parking, terrasse ou prestations supérieures alors que votre logement n’en a aucune, l’absence de représentativité de l’échantillon devient votre meilleur argument, en vous appuyant sur la formule légale : « Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. » (Cour d’appel de Paris, 19 février 2026, RG 23/08878) Exigez des références sans les avantages que vous n’avez pas, ou demandez au juge de neutraliser la valeur de ces avantages dans la moyenne.

Le deuxième axe de contestation porte sur la géographie et la catégorie. Des références situées dans un quartier aux prix notoirement supérieurs, des logements d’époque et de standing différents, des surfaces qui changent de catégorie locative : chacun de ces écarts doit être relevé avec pièces à l’appui. Constituez votre propre échantillon de loyers pratiqués dans votre immeuble et votre rue, pour des logements de même typologie, et opposez-le à celui du bailleur. Les observatoires des loyers de l’agglomération parisienne, les baux de voisins, les quittances anonymisées produites par une association de locataires : tous ces éléments nourrissent la discussion devant la commission de conciliation puis devant le juge. Rappelez-vous que c’est au bailleur de prouver le caractère manifestement sous-évalué, comme le rappelle l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Si le doute subsiste sur la comparabilité, il profite au locataire, car la réévaluation ne peut être ordonnée que sur une preuve solide.

Ce verrou résulte du article 1103 du Code civil, qui rappelle que le loyer convenu ne peut être relevé que dans les cas prévus par la loi.

Le troisième axe concerne le calcul et son étalement. Vérifiez que l’augmentation proposée n’excède pas la moitié de la différence entre votre loyer actuel et la valeur locative de référence, comme dans l’affaire jugée à Paris où l’augmentation de 127,57 euros était « égale à la moitié de la différence entre le loyer principal actuel et la valeur locative moyenne résultant de six références de loyers dans le voisinage pour des logements comparables ». Toute proposition qui absorbe d’un coup la totalité de l’écart méconnaît la loi. Vérifiez ensuite l’étalement : par sixième annuel pour un bail de six ans, par tiers pour un bail de trois ans. Un bailleur qui exige l’intégralité de la hausse dès le premier mois du bail renouvelé commet une erreur que le juge corrigera, comme l’a fait la cour d’appel en précisant que « cette augmentation est appliquée progressivement par sixième chaque année pendant six ans ». Faites vos propres comptes, mois par mois, année par année, et présentez au juge un tableau comparant la proposition du bailleur au calcul légal : les juges des contentieux de la protection apprécient les démonstrations chiffrées claires, et un tableau exact vaut souvent mieux qu’un long discours. (Cour d’appel de Paris, 19 février 2026, RG 23/08878)

Le quatrième axe, souvent négligé, tient à la loyauté des relations contractuelles. Le article 1104 du Code civil énonce que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » Un bailleur qui a laissé pendant des années le loyer en l’état, qui a renouvelé sans réserve, puis qui présente brutalement une hausse maximale à quelques mois de l’échéance sans aucun échange préalable, ne viole pas automatiquement la bonne foi, mais son attitude sera examinée. À l’inverse, le locataire qui refuse toute discussion, ne répond pas à la proposition et ne se présente pas devant la commission de conciliation se place en difficulté : dans l’affaire jugée en appel à Paris, les locataires ne s’étaient pas présentés devant la commission départementale de conciliation saisie en août 2022, et la cour a infirmé le jugement qui leur avait donné raison. Présentez-vous toujours, répondez toujours par écrit, proposez une contre-évaluation chiffrée. La conciliation n’est pas une formalité : c’est le lieu où se nouent les accords de maintien ou de hausse partielle qui évitent un procès dont l’issue chiffrée, comme les 1727,90 euros mensuels fixés par le tribunal en 2025 avec rappel depuis le renouvellement, peut s’avérer plus lourde que l’accord refusé.

Ne confondez pas enfin la réévaluation au renouvellement avec les autres mécanismes de hausse, car les délais et les juges ne sont pas les mêmes. La révision annuelle selon l’indice de référence des loyers, l’augmentation pour travaux d’amélioration, et le complément de loyer à Paris, que le juge annule lorsqu’il n’est pas justifié par une caractéristique exceptionnelle du logement, obéissent chacun à des règles propres. Si votre bailleur invoque un supplément ajouté en cours de bail sans rapport avec le renouvellement, reportez-vous aux règles du complément de loyer et à ses délais de trois mois. Si la proposition vise bien le renouvellement, c’est le régime de la réévaluation décrit ici qui s’applique, avec sa proposition six mois avant le terme et sa saisine du juge avant l’échéance. Pour le volet bailleur de cette procédure, notre dossier sur la réévaluation du loyer sous-évalué au renouvellement, côté bailleur détaille la constitution du dossier de références et la notification six mois avant le terme. Qualifier correctement la demande du bailleur dès la première lecture conditionne toute la suite : le moyen soulevé sur le mauvais fondement sera écarté, tandis que le moyen soulevé sur le bon fondement, avec la référence exacte, contraint le juge à y répondre.

B. Commission de conciliation, juge avant le terme et application par sixièmes à Paris et en Île-de-France

Le calendrier procédural de la réévaluation ne laisse aucune place à l’improvisation, et le tribunal parisien le résume d’une phrase : « En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. » Concrètement, une fois la proposition notifiée six mois avant l’échéance pour le bailleur, cinq mois pour le locataire en zone d’encadrement, chacun dispose d’un temps court pour répondre. Quatre mois avant le terme, le désaccord constaté ou le silence autorise la saisine de la commission départementale de conciliation du département du logement, à Paris la commission parisienne, dans les autres départements franciliens la commission locale. La saisine se fait par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en joignant le bail, la proposition, les références des deux parties et l’exposé du désaccord. Ne tardez pas : c’est l’encombrement des commissions à la rentrée, quand des centaines de baux arrivent à échéance en même temps, qui fait manquer les délais aux distraits. (Tribunal judiciaire de Paris, 10 avril 2025, RG 24/06289)

Si la conciliation échoue, le juge doit être saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine dans ce délai, le bail se poursuit aux conditions antérieures et la tentative de réévaluation est perdue pour l’échéance en cours : le bailleur devra attendre le renouvellement suivant, soit trois ou six ans plus tard. Le tribunal compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, donc à Paris le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, comme dans les deux décisions citées. L’assignation doit exposer précisément les références, le calcul de la moyenne, la moitié de la différence et l’étalement demandé, en reprenant les montants figurant dans la proposition notifiée. Toute demande nouvelle en appel qui dépasserait le montant proposé dans la notification initiale s’expose à l’irrecevabilité, car le locataire n’a pu se défendre que sur la proposition notifiée. Côté locataire défendeur, concluez en réplique point par point : nullité de la proposition, références non comparables, calcul erroné, étalement méconnu, manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien.

Lorsque le juge fait droit à la réévaluation, il fixe lui-même le nouveau loyer et son étalement, avec effet au jour du renouvellement. La cour d’appel de Paris a ainsi décidé de fixer « à la somme de 638,98 euros par mois, à compter du 1er janvier 2023, le montant du loyer du bail renouvelé », en précisant que « cette augmentation est appliquée progressivement par sixième chaque année pendant six ans » (Cour d’appel de Paris, 19 février 2026, RG 23/08878).

Le tribunal parisien, en 2025, a de même fixé « le nouveau loyer mensuel applicable à compter du 1er juillet 2024 à la somme de 1727,90 euros », applicable « par sixième annuel au contrat renouvelé », tout en condamnant les locataires aux compléments de loyers depuis cette date. Préparez-vous donc à un rappel rétroactif : entre la date du renouvellement et le jugement, les mois s’accumulent, et la condamnation au rattrapage peut atteindre plusieurs milliers d’euros, comme les 5700 euros environ mis à la charge des locataires dans l’une des affaires parisiennes de 2026 en matière de supplément. Provisionnez le risque ou consignez les sommes si vous contestez, et n’interrompez jamais le paiement du loyer en cours : la suspension unilatérale du paiement exposerait à une procédure en résiliation pour impayés, bien plus dangereuse que le litige sur le montant. (Tribunal judiciaire de Paris, 10 avril 2025, RG 24/06289)

Les sommes en jeu appellent deux précisions financières que les parties oublient trop souvent. D’abord les intérêts, avec l’article 1231-7 du Code civil : « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. » Le rattrapage de loyers produit donc des intérêts au taux légal, et le juge peut en fixer le point de départ. Ensuite la prescription, avec l’article 2224 du Code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Les actions en paiement des compléments de loyers se prescrivent par cinq ans, et chaque échéance mensuelle a son propre point de départ : un bailleur qui attend quatre ans avant d’agir risque de perdre les premiers mois du rattrapage. Enfin, pour les litiges dont l’enjeu reste modeste, sachez que L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’« à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ». Une demande en paiement d’un arriéré inférieur à 5000 euros doit donc être précédée d’une tentative amiable, sauf dispense, sous peine d’irrecevabilité relevée d’office par le juge.

À Paris et en Île-de-France, quelques particularités locales méritent votre vigilance. D’abord le nombre de références : six dans l’agglomération parisienne de plus d’un million d’habitants, contre trois ailleurs, comme le rappelle le tribunal : « Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants. » Une proposition parisienne fondée sur trois ou quatre références est donc insuffisante. Ensuite la commission compétente : saisissez la commission départementale de conciliation de Paris pour un logement parisien, en joignant l’avis de taxe, le bail, la proposition et vos contre-références. Prévoyez des délais de convocation allongés à la rentrée et demandez un récépissé de saisine pour prouver que vous avez agi à temps. Enfin les pièces à préparer : bail initial et avenants, proposition de nouveau loyer avec son accusé de réception, tableau comparatif des références des deux parties avec adresses, surfaces, typologies et loyers au mètre carré, photographies et constats des désordres éventuels, échanges écrits entre les parties, et calcul détaillé de la moitié de la différence avec l’étalement légal. Un dossier parisien complet, chiffré et daté impressionne la commission et rassure le juge : c’est souvent lui qui emporte la décision lorsque les moyennes des deux parties se rapprochent. (Tribunal judiciaire de Paris, 10 avril 2025, RG 24/06289)

Conclusion

La réévaluation du loyer manifestement sous-évalué n’est ni un blanc-seing donné au bailleur ni une cause perdue pour le locataire : c’est une procédure millimétrée où chaque délai compte et où chaque référence se discute. Côté bailleur, proposez au moins six mois avant le terme, dans les formes de l’article 15, en reproduisant intégralement le texte applicable, avec six références parisiennes représentatives de logements comparables, et en limitant la hausse à la moitié de l’écart avec un étalement par sixièmes. Côté locataire, répondez par écrit, vérifiez la régularité de la proposition, démontez les références une à une, opposez vos propres loyers de voisinage, saisissez la commission de conciliation quatre mois avant le terme puis le juge avant l’échéance, et ne cessez jamais de payer le loyer en cours. Les décisions parisiennes de 2025 et de 2026 le montrent : le juge fixe le loyer au euro près, 638,98 euros ici, 1727,90 euros là, et condamne au rattrapage avec intérêts. Dans ce contentieux de chiffres et de délais, l’anticipation et la preuve font toute la différence entre une remise à niveau maîtrisée et une condamnation subie.

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