Votre bailleur vous annonce qu’il veut reprendre votre appartement à Paris pour y loger sa fille, ou qu’il veut le vendre et que vous devrez partir à la fin du bail. La lettre arrive par recommandé, le délai affiché est de six mois, et vous vous demandez si vous devez déjà chercher un autre logement. Ne rangez pas vos cartons trop vite. Le congé délivré par le bailleur est l’acte le plus contrôlé du droit des locations d’habitation : une mention manquante, un bénéficiaire imprécis, un prix de vente absent ou un motif inventé suffisent à l’annuler, et le bail repart alors pour un nouveau cycle. À l’inverse, un congé régulier vous oblige à partir, mais il peut aussi vous offrir un droit d’acheter le logement en priorité ou une protection durable si vous êtes âgé et modeste. Cet article explique, point par point, comment lire le congé que vous venez de recevoir, comment le contester devant le juge parisien, et comment transformer une menace de départ en maintien dans les lieux, en achat prioritaire ou en réparation financière.
I. Congé pour vente ou congé pour reprise reçu : comment vérifier qu’il est valable
Le point de départ ne change jamais : la loi du 6 juillet 1989 enferme le congé du bailleur dans trois motifs et un formalisme strict. L’article 15 de cette loi dispose que « ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Tout congé qui n’entre dans aucune de ces trois cases est nul, et le juge peut le constater même si vous avez mal formulé votre contestation. La Cour vise le contrôle d’office : « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Avant de répondre au bailleur, contrôlez donc le délai, le mode d’envoi, les mentions obligatoires et la réalité du projet annoncé. Chaque faille compte, et elles se cumulent.
A. Congé pour reprise reçu : bénéficiaire désigné, lien de parenté et projet réel d’habiter
Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer le logement pour l’habiter lui-même ou pour y installer un proche limitativement énuméré. La liste est fermée : le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Un congé qui désigne un ami, un neveu par alliance lointaine ou une société ne remplit pas cette condition et encourt la nullité. Exigez la désignation précise : la sanction est écrite dans le texte : « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Un congé qui annonce « reprise pour un membre de ma famille » sans nom, sans adresse et sans lien précis est contestable dès sa lecture.
Le deuxième contrôle porte sur le caractère réel et sérieux de la décision de reprise. La loi est explicite : « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Concrètement, le juge parisien examine les pièces des deux côtés : le bailleur produit l’attestation du bénéficiaire, ses justificatifs de situation familiale ou professionnelle à Paris, parfois une attestation d’hébergement précaire ou une mutation ; le locataire répond avec tout ce qui dément le projet, comme une annonce de remise en location du même logement quelques mois plus tard, une revente rapide après le départ, ou des courriers contradictoires du bailleur. Rassemblez dès la réception du congé tout ce qui éclaire l’intention réelle : captures d’annonces immobilières, constats d’huissier sur l’occupation des lieux après votre départ, attestations de voisins, échanges écrits avec le bailleur. Si le bénéficiaire n’occupe jamais le logement et que le bien est reloué ou revendu dans la foulée, le congé bascule vers le congé frauduleux, avec les sanctions décrites dans la seconde partie.
Le troisième contrôle concerne le calendrier et l’expéditeur récent. Le congé du bailleur doit parvenir au locataire six mois au moins avant le terme du bail : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce délai « doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement ». Le point de départ se lit ainsi : « Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Une lettre simple, un courriel ou un message téléphonique ne valent pas congé. Si le recommandé arrive en retard, même d’une semaine, le congé est tardif et le bail est reconduit. Vérifiez aussi la date d’acquisition de votre bailleur : lorsque le nouveau propriétaire a acheté l’immeuble depuis moins de trois ans, il ne peut donner congé pour vendre qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement, et lorsque l’acquisition remonte à moins de deux ans, le congé pour reprise ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de l’achat. Ces verrous protègent les locataires parisiens contre les congés spéculatifs délivrés dans la foulée d’une vente d’immeuble. Enfin, une notice d’information sur vos droits et vos recours doit être jointe au congé pour reprise ou pour vente ; son absence fragilise l’acte et nourrit la contestation.
Pendant le préavis, gardez la maîtrise du calendrier financier. Lorsque le congé émane du bailleur, « le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux », de sorte que si vous retrouvez un logement et rendez les clés avant la fin des six mois, vous cessez de payer à votre départ effectif (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). À l’inverse, si le congé est annulé par le juge, le bail se poursuit aux mêmes conditions et les loyers restent dus normalement. Ne cessez jamais de payer votre loyer pour « faire pression » : des impayés en cours de contestation fourniraient au bailleur le motif légitime et sérieux qui lui manquait et retournaient le dossier contre vous.
B. Congé pour vente reçu : prix imposé, conditions de la vente et offre d’achat au locataire
Le congé pour vente obéit à un formalisme encore plus exigeant, parce qu’il vaut offre de vente à votre profit. La règle de base tient en une phrase : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Un congé qui annonce la vente sans prix, qui renvoie à un prix qui serait fixé ultérieurement par expertise, ou qui décrit le bien de façon approximative sans ses annexes louées avec lui, comme la cave ou le parking, est attaquable. Comparez le prix affiché avec les ventes comparables du quartier : un prix manifestement dissuasif, fixé très au-dessus du marché pour vous décourager d’acheter, peut révéler avec d’autres indices une offre fictive et alimenter avec d’autres indices la démonstration d’un congé frauduleux. Demandez par écrit au bailleur les diagnostics, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, et conservez sa réponse ou son silence.
L’offre de vente contenue dans le congé « est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce délai de deux mois est votre fenêtre d’arbitrage : accepter et acheter, refuser et préparer votre départ, ou contester la validité du congé tout en gardant l’option d’achat. Si vous acceptez, vous disposez ensuite, à compter de l’envoi de votre réponse, « d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente », porté à quatre mois si vous déclarez recourir à un prêt, l’acceptation étant alors « subordonnée à l’obtention du prêt » et le bail prorogé jusqu’à la vente (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Faites partir votre demande de financement dès l’acceptation, exigez de la banque une décision écrite dans les délais, et programmez la signature chez le notaire avant l’expiration. Si la vente n’est pas réalisée à l’expiration, l’acceptation devient nulle de plein droit et vous perdez tout titre d’occupation : le calendrier bancaire doit donc être piloté au jour près.
La protection ne s’arrête pas à la fin du préavis. Si le propriétaire vend ensuite « à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur », le notaire doit vous notifier ces nouvelles conditions, « à peine de nullité de la vente », et cette notification « vaut offre de vente » pendant un mois à compter de sa réception (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Surveillez donc les mutations de votre ancien logement pendant les mois qui suivent votre départ : une vente à prix cassé à un tiers, sans que le notaire vous ait saisi, ouvre une action en nullité de la vente. La loi ajoute une sanction automatique : « Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification ». Un congé pour vente qui ne recopie pas ces alinéas est nul par ce seul oubli, et les juges appliquent cette sanction sans indulgence (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Deux exceptions seulement écartent ce droit de préemption : la vente à un parent jusqu’au troisième degré qui occupera le logement au moins deux ans, et les immeubles frappés d’insalubrité relevant des procédures de traitement de l’habitat indigne.
Un dernier verrou mérite votre attention si l’immeuble fait l’objet d’une procédure de sécurité ou d’insalubrité. La possibilité de donner congé et la durée du bail sont alors suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue par le code de la construction et de l’habitation, et cette suspension n’est levée qu’à l’expiration d’un délai maximal de six mois sans arrêté notifié ou sans abandon de la procédure. L’article du code dispose que « L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est pris à l’issue d’une procédure contradictoire » (article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation). Si votre immeuble parisien est sous arrêté de péril ou de mise en sécurité, vérifiez les dates : un congé délivré pendant la suspension est paralysé, et cet argument s’ajoute aux autres moyens de nullité.
II. Rester dans le logement ou en tirer le meilleur : préemption, protection et recours du locataire
Un congé régulier en apparence n’épuise pas vos droits. La loi organise trois filets de sortie : acheter le bien avant tout le monde, rester grâce à la protection des locataires âgés et modestes, ou faire sanctionner un congé mensonger et obtenir réparation. Ces trois voies se combinent : vous pouvez contester la validité du congé tout en acceptant l’offre de vente à titre conservatoire, ou demander au juge des délais pour partir dignement même si le congé est validé. La cour d’appel de Pau a encore jugé le 15 avril 2025, dans une affaire de demande de maintien dans les lieux opposant des locataires à leur bailleur, ce qui montre que le contentieux du maintien après congé reste vivant devant les juges du fond (cour d’appel de Pau, 15 avril 2025, n° 23/01345). Choisissez votre stratégie en fonction de votre âge, de vos ressources, de votre capacité d’achat et de la solidité du motif affiché par le bailleur.
A. Acheter le logement en priorité : les deux mois de préemption et la seconde offre du notaire
Le droit de préemption du locataire est prioritaire sur tout autre acheteur, et il joue sans commission d’agence à votre charge lorsque vous achetez directement au bailleur dans ce cadre. Pour l’exercer, répondez par écrit avant l’expiration des deux premiers mois du préavis, par lettre recommandée avec avis de réception, en acceptant le prix et les conditions. Précisez immédiatement si vous recourez à un prêt : cette mention fait passer le délai de signature de deux à quatre mois et subordonne votre acceptation à l’obtention du financement, ce qui vous protège si la banque refuse. Le bail est prorogé jusqu’à la réalisation de la vente, donc vous restez occupant en titre pendant toute la négociation bancaire et notariale. Si le prêt est refusé, l’acceptation tombe et vous devrez partir, mais vous aurez gagné plusieurs mois d’occupation régulière pour organiser votre relogement. Faites établir le refus par écrit par la banque et transmettez-le au bailleur et au notaire sans délai.
Préparez le financement comme un dossier contentieux. Les banques parisiennes connaissent ces calendriers couperets : exigez une simulation écrite, déposez un dossier complet avec vos trois derniers bulletins de paie, vos avis d’imposition, vos relevés et le compromis ou l’offre acceptée, et demandez un engagement de délai de réponse compatible avec les quatre mois légaux. Si le bailleur fait traîner la transmission des pièces, mettez-le en demeure par écrit et conservez la preuve de ses retards : un bailleur qui sabote la vente après votre acceptation commet une faute qui ouvre droit à réparation : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil). Chiffrez votre préjudice : frais bancaires, frais de recherche d’un nouveau logement, déménagement, différence de loyer, troubles de jouissance. Le juge des contentieux de la protection, dont l’existence est organisée au sein du tribunal judiciaire par le code de l’organisation judiciaire (article L. 213-4-1 du code de l’organisation judiciaire), tranche ces litiges du bail d’habitation à Paris.
Après votre départ, restez vigilant sur le sort du bien. Si le logement est revendu moins cher ou à de meilleures conditions à un tiers, le notaire aurait dû vous notifier l’offre un mois à l’avance, et la vente conclue sans cette notification est nulle. Pour agir, faites établir par un notaire ou un commissaire de justice la réalité du prix de revente, par exemple à partir des publications foncières, puis assignez en nullité dans les délais. Cette seconde préemption surprend beaucoup de bailleurs qui croyaient l’affaire classée au départ du locataire : elle constitue un levier de négociation puissant pour obtenir une indemnité amiable plutôt qu’un procès en nullité. Notez que les ventes entre parents jusqu’au troisième degré, avec occupation d’au moins deux ans, échappent à ce mécanisme : vérifiez le lien de parenté de l’acquéreur et son occupation effective avant d’engager des frais.
Si l’achat est hors de portée, convertissez le préavis en temps de relogement négocié. Le bailleur qui veut vendre libre préfère souvent un départ anticipé et propre à un procès : proposez par écrit une date de sortie, un état des lieux apaisé et la renonciation à certains recours en échange d’une indemnité de départ, d’une prise en charge du déménagement ou d’un effacement du dernier mois. Tout accord doit être écrit, daté et signé des deux parties, avec le montant, l’échéancier et la renonciation précise aux instances en cours. À Paris, où chaque mois de vacance coûte au vendeur et où les procédures devant le tribunal judiciaire s’étirent, un accord équilibré vaut mieux qu’une victoire tardive.
B. Locataire âgé, congé frauduleux et juge : rester dans les lieux ou obtenir réparation
La protection des locataires âgés et modestes bloque purement et simplement le congé. La protection se lit directement dans le texte : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Trois conditions cumulatives donc : soixante-cinq ans révolus, ressources sous plafond, et absence d’offre de relogement adaptée. Le texte étend cette protection au locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement, dès lors que les ressources cumulées du foyer restent sous le plafond. L’âge s’apprécie à la date d’échéance du bail et les ressources à la date de notification du congé : si vous fêtez vos soixante-cinq ans avant le terme, ou si vos revenus ont baissé l’année du congé, vous entrez peut-être dans la protection sans le savoir.
La Cour de cassation a verrouillé le mode de calcul des ressources en votre faveur. Dans un arrêt du 24 octobre 2024, elle juge que « Le montant des ressources du locataire étant apprécié, selon le troisième alinéa, à la date de notification du congé, les ressources à prendre en compte pour calculer ce montant sont celles perçues par le locataire au titre des douze mois qui précédent la délivrance du congé » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 24 octobre 2024, n° 23-18.067). Concrètement, ce sont vos revenus des douze derniers mois avant le congé, et non le dernier avis d’imposition seul, qui décident de la protection : une baisse récente de revenus peut vous faire passer sous le plafond. Rassemblez bulletins, relevés de retraite, attestations de prestations et avis d’imposition couvrant ces douze mois, et comparez avec le plafond de ressources des logements conventionnés applicable à votre foyer parisien. La Cour de cassation avait déjà jugé que « l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 n’oblige pas le bailleur à présenter au locataire protégé une offre de relogement en même temps qu’il lui délivre le congé et qu’il faut et suffit que l’offre de relogement soit faite pendant la période de préavis » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 juin 2010, n° 09-66.698) : si aucune offre sérieuse ne vous parvient pendant les six mois, le congé tombe. L’offre doit correspondre à vos besoins et à vos possibilités, dans le périmètre géographique légal, et un studio éloigné proposé à un couple âgé enraciné à Paris ne remplit pas cette condition. Enfin, sachez que le décès du locataire protégé avant le terme éteint l’obligation de relogement à l’égard du conjoint cotitulaire qui ne remplit pas lui-même les conditions d’âge ou de ressources. L’arrêt du 3 mai 2012, rendu sous l’ancien seuil d’âge, retient que « Mais attendu qu’ayant relevé que M. X…, qui aurait pu bénéficier des dispositions protectrices de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, était décédé le 10 avril 2007, soit huit mois avant le terme du bail […] la bailleresse n’était plus obligée de faire une offre de relogement avant le terme du bail pour s’opposer au renouvellement de celui-ci » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 mai 2012, n° 11-17.010). Cette limite, posée au visa de l’article 1751 du code civil sur la cotitularité des époux, concerne les veufs et veuves : vérifiez votre situation personnelle avant d’invoquer la protection du conjoint décédé.
Face à un congé mensonger, la sanction est double : civile et pénale. La loi punit le congé mensonger : « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement » d’« une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Au civil, le congé frauduleux est annulé et le bail se poursuit, avec des dommages et intérêts pour le préjudice subi. Le fondement se lit ainsi : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil). Pour établir la fraude, prouvez que le motif affiché n’a jamais été mis en œuvre : relancez une veille sur les annonces du logement, faites constater l’occupation réelle des lieux après votre départ, demandez la production des actes de revente ou des nouveaux baux. Si vous êtes déjà parti, agissez vite : assignez en nullité du congé, en réintégration ou à défaut en indemnisation, et déposez plainte pour faire constater le délit. Les juges parisiens, confrontés à la tension du marché locatif, sanctionnent les montages grossiers, comme la reprise alléguée pour un enfant qui n’a jamais emménagé ou la vente affichée à un prix dissuasif suivie d’une relocation discrète.
Si le congé est validé et que vous devez partir, il reste deux leviers : les délais du juge et la trêve hivernale. Le juge qui constate la validité du congé peut accorder des délais pour quitter les lieux en tenant compte de votre âge, de votre état de santé, de vos démarches de relogement et de la situation du marché parisien : présentez un dossier de relogement actif avec attestations de visites, demandes de logement social et justificatifs de revenus. Si vous vous maintenez sans titre après l’expiration, le bailleur devra saisir le juge pour faire constater que vous occupez sans droit ni titre et ordonner l’expulsion : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre » (article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire). Cette procédure d’expulsion du locataire maintenu sans titre prend des mois à Paris et se heurte à la trêve hivernale, pendant laquelle aucune expulsion ne peut être exécutée avec le concours de la force publique. Pour approfondir la phase d’exécution forcée, consultez notre page dédiée à la procédure d’expulsion du locataire. Chaque mois gagné dans le respect de la loi est un mois pour retrouver un toit sans précipitation.
À Paris et en Île-de-France, quelques réflexes locaux font la différence. Faites délivrer vos contestations par un commissaire de justice parisien pour horodater chaque étape, saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien ou celui du lieu du logement en petite couronne, sollicitez l’ADIL de Paris pour une première lecture de votre congé par un juriste, et constituez dès le premier jour un classeur avec le bail, ses renouvellements, le congé et son enveloppe, vos douze mois de revenus, vos échanges avec le bailleur et vos preuves de veille sur le bien. Les juridictions franciliennes jugent des centaines de congés par an et repèrent vite les dossiers documentés : un classeur complet présenté à la première audience change l’issue d’un procès. Si le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou aux ressources modestes, la protection du locataire âgé ne joue pas contre lui : vérifiez ce point avant de plaider le maintien, car l’exception du bailleur modeste fait échec à la protection et réoriente la stratégie vers la négociation du départ.
Conclusion
Recevoir un congé pour vente ou pour reprise n’est pas une condamnation à partir, mais l’ouverture d’un délai de six mois pendant lequel chaque mention du congé, chaque pièce du bailleur et chaque mois de vos revenus comptent. Contrôlez le motif, le bénéficiaire, le prix, les délais et les notifications ; exercez votre préemption si l’achat est envisageable ; invoquez la protection des locataires âgés si vos ressources ont baissé ; et faites sanctionner tout motif mensonger par la nullité, des dommages et intérêts et l’amende pénale. Le bailleur qui respecte la loi obtiendra son bien, mais au prix d’un formalisme parfait et, pour les locataires protégés, d’un relogement réel. Le bailleur qui bricole un faux motif perdra son congé et paiera. Dans les deux cas, le locataire qui agit vite, par écrit et avec des preuves reste maître du calendrier. Ne laissez pas un recommandé décider seul de votre toit : faites vérifier le congé dans les premiers jours, avant que les délais de préemption et de contestation ne se referment.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Vous venez de recevoir un congé pour vente ou pour reprise et vous ne savez pas s’il est valable. Notre cabinet vous propose une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet : première analyse facturée 80 EUR TTC, stratégie de contestation, de préemption ou de maintien, et rédaction de vos courriers au bailleur. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via notre page contact. Nous intervenons à Paris et en Île-de-France devant le juge des contentieux de la protection.