Votre fermier ne règle plus le fermage attendu et les échéances s’accumulent. Le réflexe consiste à lui écrire, puis à envisager la résiliation du bail rural devant le tribunal paritaire. La loi ouvre cette voie au bailleur, mais elle l’encadre strictement : deux défauts de paiement persistants, une mise en demeure postérieure aux échéances qui rappelle le texte applicable, un délai de trois mois, puis une demande portée devant le seul juge compétent. Chaque étape manquée expose le bailleur au rejet de sa demande, alors même que la dette reste certaine. Les décisions récentes des cours d’appel montrent que les litiges se perdent rarement sur le principe de la dette et souvent sur la régularité formelle des mises en demeure.
Cet article décrit la marche à suivre, les preuves à réunir et les défenses que le preneur peut opposer. Il s’appuie sur le statut du fermage et sur des décisions rendues en 2025 par les juridictions du fond, ainsi que sur la jurisprudence de la Cour de cassation. Pour situer ce contentieux parmi les autres litiges du bail rural tranchés cette année, le lecteur peut consulter la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption du preneur.
I. Réunir les conditions de la résiliation avant de saisir le juge
Le bailleur ne peut pas rompre le bail rural de sa propre autorité. Il doit demander la résiliation au juge et prouver que les conditions légales sont remplies. La préparation du dossier commence dès le premier impayé.
A. Établir deux défauts de paiement persistés trois mois après mise en demeure
Le texte de référence figure à l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. Il dispose que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs qu’il énumère, dont le premier vise « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance ». La formule concentre quatre exigences : deux défauts, un fermage ou une part de produits, une mise en demeure envoyée après l’échéance, et une persistance du défaut trois mois après cette mise en demeure.
La notion de défaut de paiement mérite une première précision. La loi parle de deux défauts de paiement, ce qui ne signifie pas nécessairement deux années ni deux échéances différentes. En pratique, les bailleurs retiennent le plus souvent deux échéances annuelles distinctes, parce que cette présentation rend la preuve plus lisible devant le tribunal. L’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 10 juin 2025, rendu dans l’affaire opposant un bailleur à son preneur devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Mende, illustre cette méthode (arrêt n° 24/02366). Le bailleur justifiait d’une première mise en demeure adressée par lettre recommandée le 11 août 2022 pour le fermage de l’année 2021, d’un montant de 176,97 euros, avec un avis de réception signé le 16 août 2022, puis d’une seconde mise en demeure adressée par lettre recommandée le 28 avril 2023 pour le fermage de l’année 2022. La cour a confirmé en toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire de Mende du 6 juin 2024, rectifié le 27 juin 2024, et a condamné le preneur aux dépens d’appel ainsi qu’à 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le délai de trois mois court à compter de chaque mise en demeure et le défaut doit persister à son expiration. Un paiement intervenu dans ce délai efface le défaut correspondant. En revanche, un paiement partiel ne suffit pas toujours à sauver le bail lorsque le solde demeure impayé à l’expiration du délai. L’affaire jugée par la cour d’appel de Dijon le 2 octobre 2025 le montre (arrêt n° 22/00835). Un premier commandement de payer avait été signifié pour une somme de 14 350,36 euros, suivi d’un règlement de 7 000 euros ; un deuxième puis un troisième commandement avaient été signifiés les 19 octobre 2019 et 23 mai 2020, avec un nouveau paiement partiel de 7 000 euros le 28 mai 2020. Saisi par requête du 22 juin 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux du Creusot avait, par jugement du 27 avril 2021, prononcé la résiliation du bail rural du 26 décembre 2007 à compter du 27 avril 2021, ordonné l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef à compter du 11 novembre 2021 en raison de l’année culturale en cours, au besoin avec le concours de la force publique, et condamné le preneur au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du fermage dû pour la période postérieure à la résiliation. La cour d’appel de Dijon a confirmé ce jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour. L’enseignement pratique est direct : verser une partie de l’arriéré ne sécurise pas le preneur si deux défauts subsistent à l’expiration des délais, et le bailleur a intérêt à chiffrer précisément le solde restant dû pour chaque échéance.
Le bailleur doit donc tenir, dès le premier retard, un décompte rigoureux par échéance : date d’exigibilité prévue au bail, montant appelé, sommes reçues et dates de réception, solde restant. Les relevés bancaires, les quittances et la comptabilité de l’exploitation complètent les lettres de relance. Ce dossier chiffré servira deux fois : à rédiger des mises en demeure exactes et à démontrer au tribunal la persistance des défauts à l’expiration des délais.
B. Rédiger une mise en demeure qui rappelle le texte, à peine de nullité
La même disposition ajoute une sanction formelle redoutable : « Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition » (article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime). Autrement dit, une mise en demeure qui réclame le paiement sans reproduire les termes de l’article encourt la nullité, et la procédure de résiliation s’effondre avec elle. Le contrôle du juge porte sur le contenu de l’acte, pas seulement sur son envoi.
Trois décisions récentes éclairent ce contrôle sous des angles complémentaires. D’abord, l’arrêt de la cour d’appel de Reims du 26 février 2025 (arrêt n° 24/01262) corrige une idée reçue. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Troyes avait débouté le bailleur au motif qu’il n’avait adressé qu’une sommation de payer, laquelle ne vaudrait pas mise en demeure. La cour infirme : « une telle sommation de payer vaut mise en demeure au sens de l’article L 411-31 », en se référant à un arrêt ancien de la Chambre sociale du 17 décembre 1959. Elle relève en outre que l’acte visait les dispositions de l’article L. 411-31 et qu’en l’absence de preuve du paiement des fermages de mars et juin 2023, exigibles les 5 mars et 5 juin 2023, la résiliation devait être prononcée. Le support formel importe donc moins que le contenu : une sommation délivrée par commissaire de justice, postérieure aux échéances et rappelant le texte, vaut mise en demeure. Le bailleur qui fait signifier ses actes par commissaire de justice sécurise au passage la preuve de la remise, y compris par procès-verbal de remise à étude lorsque le preneur ne reçoit pas l’acte en personne.
Ensuite, l’arrêt de la cour d’appel de Dijon du 2 octobre 2025 montre que la contestation de la régularité des mises en demeure reste l’arme principale du preneur. Le preneur soutenait que les mises en demeure des 2 avril et 19 octobre 2019 ne reproduisaient pas les termes de l’article L. 411-31, que les montants réclamés ne correspondaient pas à ceux du bail et qu’aucun terme de fermage n’était précisé. La cour a déclaré le preneur irrecevable en son exception de nullité des commandements de payer et a confirmé le jugement de résiliation. La portée exacte de cette irrecevabilité dépend des circonstances de l’espèce, mais le signal adressé aux plaideurs reste clair : la critique des mises en demeure doit être soulevée dans les formes et les délais requis, avec des pièces recevables, faute de quoi le juge ne l’examine pas. Dans cette même affaire, la cour a écarté des débats des pièces numérotées 19 à 22 produites tardivement par les bailleurs. La leçon vaut pour les deux parties : communiquer ses pièces à temps et dans les formes, des deux côtés de la barre.
En pratique, une mise en demeure solide comporte l’identification du bail et des parcelles, chaque échéance impayée avec sa date d’exigibilité et son montant, le solde restant dû après imputation des paiements partiels, l’injonction de payer dans un délai de trois mois et la reproduction des termes de l’article L. 411-31, premier paragraphe et 1°. L’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception ou la signification par commissaire de justice donne date certaine au point de départ du délai. La mise en demeure doit être postérieure à l’échéance : un acte envoyé avant la date d’exigibilité ne fait pas courir le délai. Enfin, le bailleur conserve l’original de l’acte, la preuve d’envoi et de réception, ainsi que le texte exact de la disposition reproduite, car le juge compare mot à mot.
II. Saisir le tribunal paritaire et obtenir l’exécution du départ
Une fois les deux défauts persistants, le bailleur porte sa demande devant le juge. La procédure obéit à des règles de compétence et de déroulement propres aux baux ruraux, et le jugement règle à la fois le sort du bail, celui des lieux et celui de la dette.
A. Porter la demande devant le seul juge compétent et obtenir résiliation, expulsion et paiement
Les contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du code rural relèvent du tribunal paritaire des baux ruraux. L’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime dispose qu’il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui « est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code ». Saisir un autre juge expose la demande à l’incompétence. La composition de cette juridiction associe le juge professionnel et des représentants des deux parties au bail : l’article L. 492-1 du même code prévoit que le tribunal paritaire comprend, outre le juge du tribunal judiciaire qui le préside, « en nombre égal, des bailleurs non preneurs et des preneurs non bailleurs ». Cette parité éclaire le déroulement des audiences, où les usages agricoles et la réalité de l’exploitation pèsent dans l’appréciation des faits.
La procédure commence par une requête et comporte un temps de conciliation. Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Arras du 24 novembre 2025 (jugement n° 25/00008) en donne une illustration récente : saisi le 24 mars 2025 d’une demande de résiliation, d’expulsion et de condamnation au paiement des fermages, le tribunal a appelé l’affaire à une audience de conciliation le 5 mai 2025, à laquelle le défendeur, régulièrement convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception revenu signé, n’a ni comparu ni été représenté. Le bailleur ne doit donc pas négliger cette phase : convoquer régulièrement l’adversaire, comparaître et consigner l’échec de la conciliation conditionnent la poursuite sereine de l’instance. L’absence du preneur ne bloque pas le procès, comme le montre aussi l’affaire rémoise où le preneur, ni comparant ni représenté en première instance puis en appel malgré la signification des actes, a été réputé s’approprier les motifs du jugement en application de l’article 954 du code de procédure civile.
Devant le tribunal, le bailleur demande la résiliation du bail, l’expulsion du preneur et des occupants de son chef, le paiement des fermages arriérés et, le cas échéant, une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résiliation. Le jugement du Creusot confirmé par la cour d’appel de Dijon prononce exactement ce triptyque : résiliation à la date du jugement, expulsion différée en considération de l’année culturale en cours, indemnité d’occupation égale au fermage pour la période postérieure. L’arrêt de Reims ajoute l’astreinte : expulsion sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du dixième jour suivant la signification de l’arrêt, avec le concours de la force publique, outre 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et d’appel à la charge du preneur qui succombe. Le bailleur chiffre donc ses demandes : décompte actualisé des fermages dus à l’audience, indemnité d’occupation calculée sur la même base, astreinte destinée à obtenir un départ effectif, frais irrépétibles et dépens incluant le coût des actes de commissaire de justice.
Le jugement de résiliation met fin au bail et ordonne la libération des terres et des bâtiments. L’expulsion peut être différée pour tenir compte de l’année culturale, ce qui évite de détruire une récolte en cours tout en fixant une date butoir. Passée cette date, le maintien dans les lieux donne lieu à l’indemnité d’occupation fixée par le jugement. Le bailleur fait signifier la décision et, si le preneur ne libère pas les lieux, poursuit l’exécution avec le concours de la force publique dans les conditions prévues par les textes sur l’exécution. La condamnation au paiement des arriérés suit les voies d’exécution ordinaires.
Un point de procédure mérite l’attention des bailleurs pressés : la résiliation judiciaire pour défaut de paiement n’est pas la seule voie qui met fin au bail rural, et les régimes ne doivent pas être confondus. La résiliation sur des parcelles dont la destination agricole peut changer relève de l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime, avec une notification par acte extrajudiciaire et un effet un an après cette notification, ainsi qu’une indemnisation du preneur comme en matière d’expropriation. Le non-renouvellement du bail, quant à lui, obéit à l’article L. 411-53 du même code, selon lequel « Nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail que s’il justifie de l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31 et dans les conditions prévues audit article ». Le bailleur qui dispose d’un motif de résiliation pour impayés peut donc l’utiliser aussi pour s’opposer au renouvellement, mais en respectant les mêmes conditions de fond et de forme, et en respectant les délais propres au congé. Mélanger les fondements ou notifier un congé de non-renouvellement comme s’il s’agissait d’une résiliation fragilise l’ensemble du dossier.
B. Répondre aux défenses du preneur : excuses légitimes, prix du fermage et bonne exploitation
Le preneur menacé de résiliation dispose de plusieurs lignes de défense, que le bailleur doit anticiper. La première tient au texte lui-même. Après l’énumération des motifs, l’article L. 411-31 précise que « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes » (article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime). Le preneur peut ainsi soutenir qu’un événement irrésistible ou une raison sérieuse et légitime explique le non-paiement : sinistre ayant anéanti la récolte, maladie grave l’ayant empêché d’exploiter, blocage administratif de ses aides, ou toute circonstance équivalente dûment prouvée. La formule ne protège pas les simples difficultés de trésorerie ni le refus organisé de payer. Le juge apprécie concrètement, pièces à l’appui : attestations, constats, relevés, décisions administratives. Le bailleur répond en démontrant que le preneur a continué d’exploiter normalement, qu’il a réglé d’autres créanciers ou qu’il n’a formé aucune demande de délai avant les mises en demeure. La charge de la preuve de l’excuse pèse sur celui qui l’invoque, tandis que la preuve des deux défauts persistants pèse sur le bailleur.
La deuxième défense porte sur le montant réclamé. Le preneur conteste le décompte, soutient qu’il a payé ou que le prix appelé dépasse le fermage légal. Cette contestation touche au prix du fermage, dont l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime dispose qu’il « est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues ». Les règles de fixation et d’encadrement de ce prix sont d’ordre public. La Cour de cassation en a tiré une conséquence directe dans un arrêt de la troisième chambre civile du 30 octobre 2013 (pourvoi n° 12-22.310). Dans cette affaire, un bail à long terme unique portait à la fois sur des terres, des bâtiments d’exploitation et une maison d’habitation, avec un prix distinguant le loyer de l’habitation et celui des terres et bâtiments d’exploitation. La cour d’appel avait rejeté la demande de résiliation au motif que le non-paiement du loyer de l’habitation ne pouvait fonder une résiliation pour défaut de paiement des « fermages ». La Cour de cassation censure ce raisonnement : « Vu l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’article L. 411-31 (I,1°) du même code » et « Attendu que le prix du fermage est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues », elle juge que les biens étant loués en vertu d’un bail unique soumis au statut du fermage, dont les dispositions relatives au prix sont d’ordre public, la cour d’appel a violé les textes. Elle casse l’arrêt en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation et renvoie les parties devant la cour d’appel d’Angers autrement composée. Pour le bailleur, la règle est favorable : lorsque le bail rural unique inclut l’habitation, l’impayé du loyer de la maison participe du défaut de paiement du fermage. Pour le preneur, elle ferme une échappatoire fréquente. Dans les deux cas, le bailleur vérifie que le prix appelé respecte les arrêtés préfectoraux et l’encadrement applicable, car un décompte gonflé d’accessoires indus offre au preneur une contestation crédible sur les montants.
La troisième défense consiste à déplacer le débat sur l’exploitation du fonds. Le preneur soutient qu’il exploite correctement, entretient les terres et les bâtiments, et que le bailleur instrumentalise un retard passager. Le bailleur répond que le motif tiré du défaut de paiement est autonome : dès lors que deux défauts persistent trois mois après des mises en demeure régulières, la résiliation peut être prononcée sans qu’il soit besoin de démontrer en outre une mauvaise exploitation. Les autres motifs de l’article L. 411-31, comme les agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ou le non-respect des clauses environnementales mentionnées à l’article L. 411-27, obéissent à leurs propres conditions et peuvent être invoqués à titre subsidiaire lorsque les faits le permettent, par exemple un défaut d’entretien avéré en plus des impayés. La cour d’appel de Nîmes a d’ailleurs statué dans un dossier où le bailleur invoquait à la fois les impayés et un manquement à l’obligation d’entretien, ce qui illustre l’intérêt de documenter l’état des parcelles par constats et photographies datées lorsque le comportement du preneur dégrade le fonds. Chaque motif doit toutefois être prouvé pour lui-même : l’impayé ne présume pas la mauvaise exploitation, ni l’inverse.
Enfin, le preneur invoque parfois la nullité des mises en demeure pour leurs montants ou leur motivation. La parade du bailleur tient à la rigueur du décompte : reprendre les termes exacts du bail pour chaque échéance, ventiler les paiements partiels, exclure les sommes qui ne relèvent pas du fermage, et faire vérifier l’acte avant envoi. Lorsque le bail comporte une part de produits revenant au bailleur, le bailleur précise la nature et la quantité des produits dus, leur valeur et les échéances concernées. Cette discipline probatoire protège aussi contre le risque inverse : une mise en demeure qui réclame des sommes indues fragilise la demande de résiliation, même si une partie de la dette reste fondée.
Le propriétaire qui constate des impayés répétés dispose donc d’une voie judiciaire réelle, à condition de respecter l’ordre des opérations : constater chaque échéance, mettre en demeure après l’échéance en rappelant le texte, laisser courir trois mois, constater la persistance, puis saisir le tribunal paritaire avec un décompte actualisé. Les juridictions sanctionnent les dossiers approximatifs et font droit aux dossiers méthodiques, comme le montrent les confirmations et infirmations prononcées en 2025. Le preneur qui rencontre une difficulté passagère a intérêt à payer dans le délai de trois mois, à demander un échéancier écrit et à conserver les preuves de chaque versement. Le contentieux du fermage impayé se gagne ou se perd dans ces détails de calendrier et de preuve, bien avant l’audience.
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