Le bail rural vient de s’achever et vous récupérez vos parcelles dans un état qui n’a plus rien à voir avec celui que vous aviez confié au fermier : une pâture envahie par les ronces et les baliveaux, des clôtures arrachées ou éventrées, des haies jamais entretenues, des drains bouchés, des ornières profondes laissées par des engins surdimensionnés, parfois même des dépôts ou des affouillements qui rendent la remise en culture coûteuse. La question se pose immédiatement : qui paie la remise en état, et comment l’obtenir quand le preneur sortant conteste tout ?
La réponse tient en deux temps. D’abord, le droit vous donne un fondement clair : l’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime dispose que « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » Ensuite, tout se joue sur la preuve : sans comparaison rigoureuse entre l’état d’entrée et l’état de sortie, les tribunaux rejettent la demande, même quand les photographies semblent accablantes. Deux arrêts récents de cours d’appel, rendus en 2025, l’illustrent de façon saisissante : dans les deux affaires, le bailleur a été débouté parce qu’il ne démontrait pas l’état initial des parcelles.
Cet article explique comment faire constater l’état des terres à la sortie du fermier, quelles preuves le tribunal paritaire des baux ruraux exige, comment chiffrer l’indemnité du bailleur et comment solder le compte de sortie quand le preneur réclame, de son côté, une indemnité d’améliorations.
I. Faire constater l’état des terres à la sortie du fermier
A. L’état des lieux d’entrée, socle de toute comparaison
Tout commence paradoxalement à l’entrée du preneur, parfois neuf, dix-huit ou vingt-cinq ans plus tôt. L’article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime impose qu’« Un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. » Le texte organise ensuite une procédure de rattrapage : passé ce délai d’un mois, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu’elle notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et le destinataire dispose de deux mois pour faire ses observations ou accepter le projet. La sanction du silence est expresse : « Passé ce délai, son silence vaudra accord et l’état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement. »
L’enjeu de ce document est rappelé par le même article : « L’état des lieux a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures. » Il constate avec précision l’état des bâtiments et des terres, ainsi que le degré d’entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années. Autrement dit, l’état des lieux d’entrée est la photographie juridique de référence : sans elle, le bailleur qui invoque des dégradations devra reconstituer l’état initial par d’autres moyens, ce qui est souvent l’échec programmé de sa demande.
Quand aucun état des lieux n’a été dressé, le réflexe consiste à invoquer l’article 1731 du code civil, selon lequel « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Mais cette présomption a un domaine limité : elle vise les réparations locatives, donc les bâtiments, et ne dispense pas le bailleur de prouver la dégradation des terres elles-mêmes. La cour d’appel d’Amiens l’a rappelé le 28 janvier 2025 (n° 23/04974, décision) : le bailleur citait l’article 1731 pour soutenir que la pâture restituée se trouvait dans un état d’abandon total, mais la cour a examiné concrètement les preuves et confirmé le débouté de sa demande de 7 788 euros. De même, la cour d’appel de Dijon, le 21 août 2025 (n° 22/00888, décision), a infirmé le jugement qui avait alloué 5 982 euros à la bailleresse au titre du compte de sortie, faute de preuve des dégradations imputables aux preneurs pendant le bail couru du 1er janvier 1989 au 5 octobre 2017. Dans les deux cas, l’absence de description de l’état initial a été fatale : la cour d’Amiens a relevé que les éléments produits, « en l’absence de description de l’état des deux parcelles au début du bail », ne suffisaient pas à établir ni la dégradation des clôtures ou des haies, ni celle des terres.
La leçon pratique est directe. Si un état des lieux d’entrée existe, conservez-le précieusement et ressortez-le dès l’annonce du départ du fermier. S’il n’en existe pas, ne misez pas sur la présomption de l’article 1731 pour les terres : constituez dès la fin du bail un dossier de reconstitution de l’état initial par tous moyens (anciens constats, photographies datées, attestations de voisins ou de précédents exploitants, images aériennes d’ensemble, documents d’exploitation), car c’est sur ce point que se gagnent ou se perdent les procès en indemnité de sortie.
À la sortie, faites établir un état des lieux contradictoire. L’arrêt dijonnais montre l’exemple à suivre : un état des lieux de sortie avait été établi contradictoirement entre les parties le 10 janvier 2018, et c’est à la date de ce constat que la cour a fixé la libération effective des parcelles. Convoquez le preneur sortant par écrit, proposez une date, faites-vous assister par un commissaire de justice (anciennement huissier) et décrivez chaque parcelle : nature des cultures ou de la pâture, état des clôtures et des haies, des fossés et des drains, des chemins d’accès, des bâtiments. Si le preneur refuse de se présenter, le constat dressé seul, après convocation régulière restée sans suite, vaudra toujours mieux qu’une simple série de photographies prises sans contradictoire.
B. Les preuves que le tribunal paritaire exige vraiment
Le tribunal paritaire des baux ruraux raisonne en deux étapes : la dégradation existe-t-elle, et est-elle imputable au preneur sortant ? Sur le premier point, la cour d’appel de Dijon pose la méthode : « L’existence de dégradations rend nécessaire la comparaison de l’état des parcelles louées à l’entrée du preneur et à sa sortie. » Toute demande qui ne propose pas cette comparaison, pièce par pièce, s’expose au rejet. Sur le second point, le bailleur doit écarter les autres causes possibles : vétusté, cas de force majeure, travaux antérieurs au bail, évolution naturelle d’une pâture arborée, contraintes environnementales qui encadrent l’entretien.
Les pièces produites dans les deux affaires de 2025 constituent un inventaire utile de ce qui convainc et de ce qui ne convainc pas. Le bailleur amiénois produisait des constats de commissaire de justice de 2016 et 2021, des témoignages, ainsi qu’un devis et une facture de remise en état chiffrant notamment le débroussaillage des zones envahies à 1 600 euros et la suppression d’une branche dans un tilleul à 60 euros. La cour a écarté l’ensemble : le procès-verbal n’était pas contradictoire et ne décrivait la parcelle que de manière partielle, les photographies ne démontraient pas que l’ensemble de la parcelle était envahi par une végétation impropre au pâturage au moment de la restitution à l’automne, et il est d’usage d’entretenir les pâtures à la fin de l’hiver avant la repousse du printemps. Surtout, les photographies produites montraient un passage régulier d’animaux sur une partie herbeuse, ce qui établissait que la parcelle avait servi de pâture jusqu’à la fin du bail, conformément à sa destination. Le preneur faisait d’ailleurs valoir qu’il y faisait pâturer trois chevaux pendant la quasi-totalité de l’année, que la pâture arborée présentait les qualités essentielles d’une prairie et qu’une photographie aérienne d’ensemble contredisait la vision partielle du constat. La cour a également tenu compte du fait que le bailleur semblait vouloir récupérer la parcelle dans un meilleur état que celui de la mise à disposition, pour en faire un jardin d’agrément ou un terrain à construire, alors que deux parcelles avaient déjà fait l’objet d’un congé partiel en 2020 comme immédiatement urbanisables.
L’affaire dijonnaise complète le tableau. La bailleresse s’appuyait sur l’avis de deux experts fonciers privés qui évaluaient le coût de remise en état à 9 986 euros pour l’un et 21 034,69 euros pour l’autre. Cet écart du simple au double, entre deux avis non contradictoires sollicités par une seule partie, n’a pas emporté la conviction de la cour, qui a jugé que la bailleresse échouait à rapporter la preuve des dégradations commises pendant le bail. La cour a aussi écarté la demande d’expertise sur un drainage réalisé en 1982, les preneurs n’étant devenus titulaires du bail que le 1er janvier 1989 : on ne peut imputer au preneur sortant des travaux ou des désordres antérieurs à son entrée en jouissance.
De ces décisions se dégagent des règles de conduite claires. Privilégiez les constats contradictoires ou, à défaut, les constats établis après convocation écrite du preneur. Photographiez l’ensemble de chaque parcelle, pas seulement les pires zones, et datez les clichés. Faites décrire l’usage effectif jusqu’à la fin du bail : si la parcelle a été pâturée ou fauché jusqu’au départ, il sera difficile de soutenir qu’elle était inexploitable. Rassemblez les témoignages de voisins, de l’entrepreneur qui effectuait les travaux agricoles, du successeur qui a repris l’exploitation. Et méfiez-vous des devis de remise en état établis à votre seule demande : ils chiffrent un programme de travaux, ils ne prouvent ni l’état initial ni l’imputabilité. Quand le désaccord persiste sur l’état de sortie, demandez au tribunal une expertise judiciaire plutôt que de multiplier les avis privés : le tribunal judiciaire de Lisieux, statuant en formation paritaire le 23 juillet 2026 (n° 23/00004, décision), a ordonné le 24 janvier 2024 une expertise à double volet, chargée de déterminer à la fois les améliorations apportées par les preneurs et les dégradations qui leur seraient imputables, avec chiffrage de chaque poste. C’est cette méthode du compte de sortie complet, améliorations d’un côté et dégradations de l’autre, que le juge attend.
La cour d’appel de Rennes, le 6 février 2025 (n° 24/00841, chambre des baux ruraux, décision), précise l’outillage probatoire. Elle rappelle que, aux termes de l’article R. 411-15, la preuve des améliorations résulte « soit d’un état des lieux établi dans les conditions prévues à l’article L. 411-4, soit de tout autre moyen de preuve admis par le droit commun », comme l’énonce aussi l’article R. 411-15 du code rural et de la pêche maritime. Le même texte exige que l’expertise, quand il y est recouru, soit établie conformément au plan d’inventaire déterminé par arrêté du ministre de l’agriculture et précise la nature, le coût et la date des améliorations. Symétriquement, pour les dégradations, l’expert devra dater chaque désordre, le rattacher à la période du bail et en évaluer le coût de reprise. La cour rennaise illustre d’ailleurs la mission type confiée à l’expert : « dresser la liste des améliorations apportées par le preneur en place donnant droit à indemnité au titre de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime », évaluer le montant de l’indemnité due au preneur sortant et chiffrer, en miroir, le préjudice du bailleur. Retenez ce standard : nature, coût, date, rattachement au bail. Tout poste qui ne réunit pas ces quatre éléments sera écarté.
II. Obtenir l’indemnité du bailleur et solder le compte de sortie
A. L’indemnité de l’article L. 411-72 : un préjudice à chiffrer, pas une pénalité
L’indemnité du bailleur n’est ni automatique ni forfaitaire : elle est égale au préjudice réellement subi. Relisez le texte : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » Trois conséquences en découlent. D’abord, le bailleur doit attendre l’expiration du bail pour agir sur ce fondement : c’est à la sortie que le compte se fait, par comparaison des deux états. Ensuite, chaque poste doit être justifié dans son principe et dans son montant : nature de la dégradation, lien avec le manquement du preneur à son obligation d’entretien et de jouissance en bon père de famille, coût de la remise en état. Enfin, le juge déduit ce qui n’est pas imputable au preneur : la vétusté et la force majeure l’exonèrent, comme le rappelle la fiche officielle de Service-public sur les droits et obligations des parties au bail à ferme (fiche F39007), et les désordres antérieurs à son entrée ne peuvent lui être reprochés, comme l’a jugé la cour de Dijon pour le drainage de 1982.
En pratique, les postes les plus fréquents sont l’embroussaillement des pâtures et l’absence d’entretien des clôtures et des haies, les fossés et drains bouchés, les sols tassés ou orniérés, les bâtiments rendus en mauvais état locatif et les dépôts ou affouillements laissés sur place. Pour chacun, le dossier doit répondre aux mêmes questions : quel était l’état à l’entrée, quel est l’état à la sortie, que fallait-il faire pendant le bail, combien coûte la reprise ? Les débats de l’affaire amiénoise montrent que le juge entre dans le détail agronomique : destination de la parcelle (pâture et non prairie de fauche), saison de l’entretien (broyage et fauche au printemps plutôt qu’à l’automne), présence d’arbres fruitiers qui rendent le broyage mécanique peu pertinent, entretien effectif jusqu’à la fin du bail. Un bailleur qui exige la restitution d’une pâture arborée comme un jardin d’agrément, ou qui réclame le coût d’une remise à neuf excédant l’état d’entrée, s’expose au rejet : l’indemnité répare, elle n’améliore pas le fonds aux frais du preneur sortant.
Le chiffrage doit donc être construit comme un compte, pas comme une facture globale. Faites établir des devis détaillés poste par poste, conservez les factures des travaux déjà exécutés, et prévoyez l’hypothèse de l’expertise judiciaire, dont la rémunération est encadrée par un barème forfaitaire. N’oubliez pas les accessoires du compte de sortie : dans l’affaire dijonnaise, la libération des parcelles a été fixée à la date du constat contradictoire du 10 janvier 2018, et les preneurs sont restés tenus d’une indemnité d’occupation de 216 euros pour la période du 11 novembre 2017 au 10 janvier 2018 en exécution de l’arrêt de résiliation du 5 octobre 2017. Quand le preneur se maintient après l’expiration, l’indemnité d’occupation court jusqu’à la libération effective, constatée contradictoirement.
Un point mérite une vigilance particulière : les travaux exécutés par le preneur pendant le bail. S’ils ont été réalisés régulièrement, ils peuvent ouvrir droit à indemnité au profit du preneur sortant et venir en compensation de votre créance de dégradations. S’ils ont été exécutés sans respecter la procédure, ils peuvent au contraire caractériser une dégradation. L’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime organise la matière : pour les travaux qui n’exigent pas l’accord préalable du bailleur, « Deux mois avant l’exécution des travaux, le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci », et le bailleur peut « soit, en cas de désaccord sur les travaux envisagés ou sur leurs modalités d’exécution, pour des motifs sérieux et légitimes, saisir le tribunal paritaire, dans le délai de deux mois à peine de forclusion ». Vérifiez donc, pour chaque aménagement litigieux (drainage, arasement de haies, affouillement, construction), s’il a été précédé de cette information et si vous avez saisi le tribunal en temps utile : votre silence de l’époque ne vous prive pas de l’indemnité de l’article L. 411-72, mais un preneur qui a respecté la procédure fera plus facilement reconnaître ses propres améliorations en compensation.
B. La procédure devant le tribunal paritaire et le calendrier à tenir
Le tribunal paritaire des baux ruraux est le juge du compte de sortie : c’est devant lui que le bailleur réclame l’indemnité de dégradations et que le preneur sortant réclame, le cas échéant, l’indemnité d’améliorations. La fiche officielle de Service-public et la presse agricole spécialisée confirment cette compétence, et les affaires citées montrent le cheminement contentieux complet : saisine du tribunal paritaire (à Saint-Quentin dans l’affaire amiénoise, le 7 juillet 2022 pour une restitution intervenue à l’effet du congé du 10 novembre 2021), jugement, puis appel devant la chambre des baux ruraux de la cour d’appel. Pour une analyse d’ensemble du contentieux rural récent, la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption publiée sur ce site replace ces litiges de sortie dans leur cadre général.
Agissez sans tarder après la sortie. Faites d’abord établir le constat de sortie et adressez au preneur une mise en demeure détaillée, poste par poste, avec vos devis. Si aucun accord n’intervient, saisissez le tribunal paritaire du lieu des parcelles. Préparez l’audience comme une démonstration en deux colonnes : pour chaque poste, l’état d’entrée documenté, l’état de sortie constaté, le manquement reproché, le coût de reprise. Demandez si nécessaire une expertise judiciaire avec une mission précise (nature, coût, date et imputabilité de chaque dégradation et de chaque amélioration), sur le modèle des missions ordonnées à Lisieux et à Rennes. Et anticipez la demande reconventionnelle du preneur : elle est fréquente et elle obéit à des règles strictes dont vous pouvez vous prévaloir.
Car le miroir de votre créance existe. L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Le calcul de cette indemnité suit l’article L. 411-71, avec amortissements selon la nature des travaux, et le texte précise qu’« En tout état de cause, l’indemnité n’est due que dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d’utilisation ». Surtout, la demande du preneur est enfermée dans un délai couperet : « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. »
La Cour de cassation a durci encore ce cadre. Le 9 mars 2023 (3e chambre civile, n° 21-13.646, arrêt), elle a jugé que « l’article précité a instauré un délai de forclusion d’un an courant à compter de la fin du bail, insusceptible, sauf dispositions contraires, d’interruption et de suspension ». Puis, le 6 novembre 2025 (3e chambre civile, n° 24-19.704, arrêt), elle a rejeté le pourvoi de preneurs dont l’action avait été déclarée forclose, retenant que « le délai imparti aux preneurs pour agir en indemnisation des améliorations qu’ils avaient apportées au fonds loué avait commencé à courir le 11 novembre 2020, date d’effet des congés, peu important qu’ils aient contesté en justice leur validité », et que « l’action des preneurs en paiement d’une indemnité pour améliorations était manifestement forclose depuis le 12 novembre 2021 ». Concrètement, si le preneur sortant vous assigne en indemnité d’améliorations plus de douze mois après la fin du bail, ou s’il prétend que sa contestation du congé a suspendu le délai, opposez la forclusion : elle est insensible aux interruptions et la contestation du congé n’y change rien. Vérifiez toutefois la date d’effet du congé qui fait courir le délai, car c’est elle, et non la date de la lettre de congé ni celle du jugement qui le valide, qui compte.
Le compte de sortie se solde alors par compensation : indemnité de dégradations due au bailleur d’un côté, indemnité d’améliorations due au preneur de l’autre, chacune prouvée et chiffrée. C’est exactement la logique des expertises à double volet ordonnées à Lisieux et à Rennes. Pour le bailleur, l’objectif est double : maximiser la part prouvée de ses dégradations par une comparaison entrée-sortie irréprochable, et passer au crible la demande adverse (travaux réellement exécutés pendant le bail, autorisation ou information préalable respectée, valeur d’utilisation conservée à la sortie, délai de forclusion respecté). La Cour de cassation, le 11 octobre 2018 (3e chambre civile, n° 17-11.972, arrêt), a en outre illustré l’exigence de preuve qui pèse aussi sur le preneur : faute d’état des lieux d’entrée, et s’agissant de bâtiments, la présomption de bon état de l’article 1731 du code civil s’applique, et un simple courriel adressé par le preneur à la bailleresse plusieurs mois après l’entrée en jouissance ne constitue pas la preuve d’un mauvais état initial ni d’un défaut d’entretien imputable au bailleur. L’exigence probatoire est donc symétrique : chaque partie doit documenter ce qu’elle allègue, au moment où elle le peut encore.
En conclusion de cette partie procédurale, retenez le calendrier du bailleur diligent : constat de sortie contradictoire dans les jours qui suivent le départ, mise en demeure chiffrée, puis saisine du tribunal paritaire en cas d’échec de la discussion. Ne laissez pas le preneur occuper sans titre après l’expiration sans faire constater la situation, car l’indemnité d’occupation se prouve comme le reste. Et conservez toutes les pièces pendant plusieurs années : le compte de sortie se plaide souvent en appel, comme à Amiens et à Dijon, sur des baux qui ont duré des décennies.
Conclusion
Vos terres reviennent dégradées : l’article L. 411-72 vous donne droit à une indemnité égale à votre préjudice, mais les juges ne l’accordent qu’au terme d’une comparaison rigoureuse entre l’entrée et la sortie. L’état des lieux d’entrée, le constat de sortie contradictoire, la datation et l’imputabilité de chaque désordre, un chiffrage poste par poste et, si besoin, une expertise judiciaire à mission précise : c’est cet édifice probatoire qui a manqué aux bailleurs déboutés à Amiens et à Dijon en 2025, et c’est lui qui fera la différence dans votre dossier. Face à une demande reconventionnelle d’indemnité d’améliorations, vérifiez la régularité des travaux, leur valeur d’utilisation à la sortie et le délai de forclusion de douze mois, que la Cour de cassation applique sans indulgence. Le tribunal paritaire tranche alors un compte de sortie complet, où chaque euro réclamé de part et d’autre doit être prouvé.
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