Votre fermier ne répond plus à vos appels et le fermage de l’année reste impayé, puis celui de l’année suivante. Vous vous demandez si vous pouvez reprendre vos terres, comment récupérer l’argent et devant quel tribunal agir. La réponse tient en deux actions distinctes que le bailleur confond souvent : se faire payer les fermages échus, et faire résilier le bail pour reprendre la libre disposition des parcelles. Chaque action obéit à ses propres règles, à ses propres délais et à ses propres preuves, même si une seule mise en demeure bien rédigée sert les deux.
Le cadre légal est strict des deux côtés. Le bailleur ne peut pas résilier le bail de sa propre autorité : il doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux et démontrer deux défauts de paiement persistants trois mois après une mise en demeure postérieure aux échéances, qui rappelle les termes du texte à peine de nullité. Le preneur, de son côté, n’est pas sans défense : un paiement intervenu avant la saisine du tribunal peut encore sauver le bail, et une mise en demeure irrégulière fait échec à la demande. Entre ces deux pôles, les décisions rendues en 2025 par les cours d’appel de Limoges et de Dijon et par le tribunal paritaire d’Alençon, lues dans leur texte intégral pour cet article, montrent comment les juges appliquent ces règles au euro près. Cet article expose la méthode complète : la mise en demeure qui fait courir les intérêts et ouvre la résiliation, l’action en paiement dans son délai de prescription, la résiliation et ses suites concrètes que sont l’indemnité d’occupation, l’astreinte et l’expulsion, puis les moyens de défense du preneur qui reçoit une mise en demeure.
I. Se faire payer les fermages impayés : mise en demeure, intérêts et action devant le tribunal
Le premier réflexe du bailleur doit être financier : chaque année de fermage impayée est une créance qui se prescrit, et chaque semaine sans mise en demeure est une semaine d’intérêts perdue. Avant de parler de résiliation, il faut sécuriser le recouvrement.
A. Adresser une mise en demeure qui fait courir les intérêts et prépare la résiliation
La mise en demeure joue un double rôle que beaucoup de bailleurs ignorent. D’une part, elle constitue le point de départ des intérêts de retard. D’autre part, elle conditionne la recevabilité de la future demande de résiliation. Une lettre bien rédigée sert donc deux procédures à la fois, et une lettre bâclée en compromet deux.
Sur le plan financier, la règle figure à l’article 1231-6 du code civil, en vigueur : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. » Le texte précise que ces intérêts sont dus sans que le créancier ait à justifier d’aucune perte. Concrètement, dès que le bailleur met en demeure le preneur de payer le fermage échu, le compteur des intérêts au taux légal démarre, même si le bailleur ne démontre aucun préjudice particulier lié au retard. Les juges ruraux appliquent cette règle avec constance. Dans son arrêt du 3 juillet 2025, la cour d’appel de Limoges condamne le preneur à payer le fermage 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023, date de distribution de la première mise en demeure, et le fermage 2023 avec intérêts à compter du 18 janvier 2024, date de distribution de la mise en demeure suivante (CA Limoges, 3 juillet 2025, RG n° 25/00117). Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Alençon fait de même le 22 août 2025 : les intérêts courent à compter du 6 décembre 2023, date de la mise en demeure, sur la part exigible des fermages et taxes réclamés (TJ Alençon, TPBR, 22 août 2025, RG n° 25/00001). Chaque mois de retard dans l’envoi de la mise en demeure repousse d’autant le point de départ des intérêts : attendre deux ans avant d’écrire, c’est offrir deux ans d’intérêts au débiteur.
Sur le plan de la résiliation, la mise en demeure doit satisfaire aux exigences de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, en vigueur : « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance » et « Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition » Trois conditions de forme en découlent. Premièrement, la mise en demeure doit être postérieure à l’échéance du fermage réclamé : une relance envoyée avant la date d’exigibilité ne compte pas. Deuxièmement, elle doit rappeler les termes de la disposition, c’est-à-dire reproduire le mécanisme des deux défauts et du délai de trois mois ; un simple rappel de payer, sans référence au texte, expose la future demande de résiliation à la nullité. Troisièmement, elle doit identifier précisément les échéances réclamées, leurs montants et leurs dates d’exigibilité, car le juge vérifiera acte par acte la correspondance entre les sommes demandées et du fermage. En pratique, la lettre recommandée avec accusé de réception reste le moyen de preuve le plus sûr : elle établit la date de distribution, qui sert de point de départ aux intérêts, et elle prouve le contenu envoyé. Dans l’affaire jugée à Limoges, le bailleur avait adressé deux lettres recommandées des 5 mai et 17 août 2023, distribuées les 12 mai et 22 août 2023, rappelant chacune les termes de l’article L. 411-31 : la cour relève que ces deux mises en demeure respectent les conditions de forme imposées par le texte et valide la procédure sur cette base. Le coût d’un recommandé est dérisoire au regard de l’enjeu : une mise en demeure annulée, c’est une année de procédure perdue.
Un point mérite l’attention des bailleurs qui louent depuis longtemps : le montant du fermage lui-même doit être conforme à l’encadrement légal, faute de quoi le preneur pourra contester la créance. Le prix du fermage est établi en fonction notamment de la durée du bail, de l’état des bâtiments, de la qualité des sols et de la structure parcellaire, et le loyer des bâtiments d’habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative, selon l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, en vigueur. Le prix du bail est payable en espèces, sauf accord particulier pour certaines cultures permanentes, selon l’article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime, en vigueur. Avant de réclamer, le bailleur vérifie donc que le montant exigé correspond au bail et, le cas échéant, à l’arrêté préfectoral applicable : réclamer un fermage supérieur au plafond expose la mise en demeure à la contestation et fragilise tout l’édifice.
B. Saisir le tribunal paritaire à temps : prescription de cinq ans, fermages et quote-part de taxes
La créance de fermage n’est pas éternelle. L’article 2224 du code civil, en vigueur, dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » L’action en paiement des fermages se prescrit donc par cinq ans à compter de chaque échéance impayée. Un bailleur qui laisse passer six ans sans agir en justice perd définitivement le droit de réclamer le fermage de la première année, même si le bail se poursuit. La prescription se calcule échéance par échéance : chaque fermage annuel impayé a son propre délai de cinq ans. Dans l’affaire d’Alençon, la bailleresse réclame les fermages impayés de 2019 à 2024 ainsi que les quotes-parts de taxes foncières sur la même période, pour un total de 3 495,79 euros, et le tribunal fait droit à l’intégralité de cette demande (TJ Alençon, TPBR, 22 août 2025, RG n° 25/00001). L’action avait été introduite par requête du 2 janvier 2025, soit dans le délai pour les échéances les plus anciennes : à quelques mois près, les fermages de 2019 auraient pu être prescrits. La leçon pratique est directe : dès la deuxième échéance impayée, le bailleur saisit le tribunal à la fois en paiement et, s’il le souhaite, en résiliation, au lieu de laisser le compteur des années prescrites tourner.
Le juge compétent est le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des parcelles, saisi par requête. La demande en paiement porte sur les fermages échus impayés, augmentés des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, et peut inclure la quote-part des taxes foncières mise par le bail à la charge du preneur lorsque le contrat la prévoit. Dans le jugement d’Alençon, la condamnation porte sur les fermages des années 2019 à 2024 et les quotes-parts de taxes foncières de la même période, pour un total de 3 495,79 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023 sur la somme de 2 750,58 euros et à compter du jugement sur le surplus de 745,21 euros. Cette ventilation montre la méthode du tribunal : il distingue les sommes exigibles à la date de la mise en demeure, qui produisent intérêts depuis cette date, des sommes venues à échéance ensuite, qui produisent intérêts depuis le jugement. Le bailleur a donc intérêt à présenter un décompte précis, année par année, en distinguant le principal, les taxes et les intérêts, avec les dates d’exigibilité et la date de la mise en demeure. Un décompte confus expose à une minoration ; un décompte limpide facilite la condamnation intégrale.
Lorsque le preneur ne comparaît pas, comme dans les deux affaires de Limoges et d’Alençon, le tribunal statue par jugement réputé contradictoire et vérifie néanmoins les conditions légales avant de condamner. L’absence du preneur ne dispense pas le bailleur de prouver le bail, les échéances, les mises en demeure et leurs accusés de réception. Le dossier de demande doit donc contenir le bail écrit ou, à défaut, la preuve du bail verbal par tout moyen, les appels de fermage ou factures, les mises en demeure avec leurs accusés de réception, et le décompte actualisé. Le bailleur qui se présente avec un dossier complet obtient la condamnation au paiement, la résiliation et l’expulsion en une seule décision ; celui qui se présente avec des affirmations sans pièces repart avec un renvoi et des années supplémentaires d’impayés.
II. Reprendre les terres ou sauver le bail : la résiliation pour défaut de paiement devant le juge
Le paiement et la résiliation sont deux demandes distinctes que le bailleur peut présenter ensemble, mais elles répondent à des logiques différentes : l’une remplit le portefeuille, l’autre libère les terres. Cette seconde partie expose les conditions de la résiliation, ses suites concrètes et les défenses du preneur.
A. Deux défauts persistants, un délai de trois mois et des suites qui protègent le bailleur
La résiliation pour défaut de paiement suppose la réunion de trois éléments cumulés, contrôlés par le juge au jour de la demande. Premièrement, deux défauts de paiement de fermage : il faut deux échéances impayées, et un seul retard, même important, ne suffit pas. Deuxièmement, la persistance de ces défauts à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance : le bailleur doit attendre trois mois après la mise en demeure avant de saisir le tribunal, et le défaut doit subsister à cette date. Troisièmement, la régularité formelle de la mise en demeure, qui doit rappeler les termes de l’article L. 411-31 à peine de nullité. Le texte ajoute un garde-fou : ces motifs ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes, ce qui ouvre au preneur une porte de sortie étroite mais réelle.
La jurisprudence récente précise deux points décisifs. D’abord, les deux défauts peuvent se rapporter au même terme, à condition que deux mises en demeure postérieures à l’échéance aient été adressées au preneur : c’est ce que retient la cour d’appel de Limoges dans son arrêt du 3 juillet 2025, en confirmant le jugement qui avait prononcé la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2022 aux torts du preneur, après deux lettres recommandées des 5 mai et 17 août 2023 restées infructueuses malgré un intervalle supérieur à trois mois (CA Limoges, 3 juillet 2025, RG n° 25/00117). Le preneur soutenait que trois des quatre mises en demeure ne portaient que sur le fermage 2022 ; la cour écarte l’argument, dès lors que deux mises en demeure distinctes, postérieures à l’échéance et séparées de plus de trois mois, sont restées sans paiement. Ensuite, les manquements s’apprécient au jour de la demande en justice : c’est le principe rappelé par la cour d’appel de Dijon le 13 février 2025, qui en déduit que « le paiement effectué après le délai de trois mois mais avant la saisine du tribunal libère le preneur » (CA Dijon, 13 février 2025, RG n° 21/01496). Le bailleur doit donc saisir le tribunal rapidement après l’expiration du délai de trois mois : chaque semaine d’attente supplémentaire est une semaine pendant laquelle le preneur peut encore payer et faire échec à la résiliation.
Lorsque la résiliation est prononcée, le jugement organise la sortie des lieux et protège le bailleur contre l’inertie du preneur condamné. Le tribunal d’Alençon en donne le modèle complet : il prononce la résiliation du bail et l’expulsion du preneur, ordonne la libération des lieux sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la notification du jugement, en précisant qu’à défaut il y sera contraint par la force publique, et fixe à la charge du preneur une indemnité d’occupation équivalente au montant du fermage à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux (TJ Alençon, TPBR, 22 août 2025, RG n° 25/00001). Trois enseignements s’en dégagent. L’astreinte donne un prix à chaque jour de maintien sans droit ni titre et pousse au départ effectif. L’indemnité d’occupation, calée sur le fermage, évite toute période de jouissance gratuite entre la résiliation et le départ. L’exécution provisoire, ordonnée en raison de la passivité du preneur et de l’ancienneté des sommes dues, permet au bailleur de faire exécuter la décision sans attendre l’issue d’un éventuel appel. À ces condamnations s’ajoutent les frais de justice : 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Alençon, 1 000 euros en première instance puis 1 000 euros complémentaires en appel à Limoges, ainsi que les dépens incluant le coût du constat d’huissier et de la citation. L’article 700 du code de procédure civile, en vigueur, permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens : le bailleur qui gagne récupère ainsi une partie de ses frais d’avocat, et le preneur qui résiste sans moyen sérieux paie les deux factures.
B. Recevoir une mise en demeure quand on est fermier : payer à temps, vérifier l’acte et invoquer les vraies excuses
Le preneur qui reçoit une mise en demeure pour fermages impayés dispose encore de plusieurs leviers, à condition d’agir vite et de payer ce qu’il doit réellement. Le premier levier est le paiement avant la saisine du tribunal. Puisque les manquements s’apprécient au jour de la demande en justice, le preneur qui règle l’intégralité des fermages réclamés après le délai de trois mois mais avant que le bailleur ne saisisse le tribunal fait échec à la résiliation : c’est la solution retenue par la cour d’appel de Dijon, qui tire de ce principe la libération du preneur ayant payé avant la saisine (CA Dijon, 13 février 2025, RG n° 21/01496). En revanche, attendre d’avoir reçu la convocation du tribunal pour payer est trop tard : au jour de la demande, le défaut persistait, et la résiliation peut être prononcée en plus de la condamnation au paiement. Le preneur en difficulté de trésorerie doit donc traiter la mise en demeure comme une alerte finale : il paie d’abord, il discute ensuite.
Le deuxième levier est le contrôle de la régularité de la mise en demeure. Le preneur vérifie que la lettre est bien postérieure à l’échéance des fermages réclamés, qu’elle rappelle les termes de l’article L. 411-31 et qu’elle vise du fermage, c’est-à-dire le loyer des terres et bâtiments tel qu’encadré par les articles L. 411-11 et L. 411-12. Une mise en demeure qui ne reproduit pas le texte applicable encourt la nullité, et une demande fondée sur un acte nul doit être rejetée. De même, le preneur contrôle les montants : le fermage réclamé correspond-il au bail, aux échéances réellement échues et aux plafonds de l’arrêté préfectoral ? Toute erreur de calcul, toute échéance non encore exigible, toute somme étrangère au fermage glissée dans le décompte fragilise la demande du bailleur. Dans l’affaire limousine, le preneur contestait les mises en demeure en soutenant qu’elles ne respectaient pas les exigences du texte ; la cour a vérifié acte par acte et les a validées, ce qui montre que la contestation formelle est examinée sérieusement par les juges, même si elle échoue quand le bailleur a été rigoureux (CA Limoges, 3 juillet 2025, RG n° 25/00117).
Le troisième levier tient aux excuses que la loi admet : la force majeure et les raisons sérieuses et légitimes. Le preneur qui démontre qu’un événement irrésistible l’a empêché de payer, ou qu’un motif sérieux et légitime explique le défaut, peut faire écarter la résiliation, même si les deux défauts sont établis. En revanche, les griefs dirigés contre le bailleur ne compensent pas le défaut de paiement : dans l’affaire de Limoges, le preneur expliquait ne pas avoir payé en raison de l’absence de clôtures et d’approvisionnement en eau des terres louées, et la cour écarte ce moyen, relevant qu’il avait pris les parcelles en cet état, que le bail ne mettait pas les clôtures à la charge du bailleur et qu’aucune réclamation n’avait été formulée pendant plus de trois années. De même, des difficultés financières personnelles, même réelles, ne constituent pas à elles seules une raison sérieuse et légitime au sens du texte. Le preneur qui estime que le bailleur manque à ses propres obligations doit agir séparément, par une mise en demeure puis une action en exécution, au lieu de suspendre unilatéralement le paiement du fermage : la compensation sauvage mène à la résiliation, la procédure séparée préserve le bail.
Pour situer ces règles dans l’ensemble du statut du fermage, les lecteurs peuvent consulter la synthèse des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage, la préemption et le contrôle des structures, qui replace la résiliation pour impayés parmi les autres mécanismes du bail rural.
En conclusion, le bailleur dont le fermier ne paie plus doit agir sur deux fronts sans tarder : mettre en demeure par lettre recommandée rappelant les termes de l’article L. 411-31, pour faire courir les intérêts au taux légal et ouvrir la voie de la résiliation, puis saisir le tribunal paritaire des baux ruraux avant que la prescription de cinq ans n’efface les échéances les plus anciennes. La demande cumule le paiement des fermages et taxes avec intérêts, la résiliation, l’expulsion sous astreinte, l’indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif et les frais de l’article 700. Le preneur, de son côté, ne doit jamais laisser passer la mise en demeure sans réagir : payer intégralement avant la saisine du tribunal reste le moyen le plus sûr de sauver le bail, vérifier la régularité de l’acte et l’exactitude des montants le second, et démontrer une force majeure ou une raison sérieuse et légitime le troisième. Dans les deux camps, les décisions de 2025 confirment une constante : les juges ruraux tranchent sur pièces, au euro près et au jour près, et récompensent la partie la plus rigoureuse.
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