Vous avez autorisé votre locataire à sous-louer, par écrit et en bonne et due forme, pour rendre service ou pour l’aider à assumer son loyer. Quelques mois plus tard, vous découvrez qu’il encaisse un sous-loyer nettement supérieur à celui qu’il vous verse : 500 euros par mois contre 405 euros de loyer principal, une chambre sous-louée au prix de votre deux-pièces entier, ou des nuitées Airbnb dont le total mensuel dépasse largement sa quote-part. Cette majoration n’est pas un simple manque d’élégance, c’est une violation directe de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, qui plafonne le prix de la sous-location au loyer du locataire principal. La sanction est lourde et désormais bien rôdée devant les tribunaux : remboursement du trop-perçu sur toute la période, résiliation judiciaire du bail pour inexécution grave même lorsque la sous-location était autorisée dans son principe, indemnité d’occupation et dommages et intérêts. La cour d’appel de Montpellier l’a confirmé le 20 mai 2025 dans une affaire où le dépassement n’était pourtant que de 95 euros par mois. Ce dossier explique comment calculer le dépassement au mètre carré, comment le prouver pièces en main, et comment obtenir devant le juge parisien la restitution des sommes et la résiliation du bail.
I. Sous-location autorisée mais loyer majoré : calculer le dépassement et le prouver à Paris
A. Prix de la sous-location plafonné au loyer principal : la règle du mètre carré et l’autorisation écrite à transmettre
Le plafonnement résulte du deuxième alinéa de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. La cour d’appel de Montpellier le rappelle en ces termes : « L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. » Elle cite ensuite la règle qui nous intéresse : « Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. » Et elle ajoute l’obligation de transparence : « Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. » Trois enseignements pour le bailleur parisien : votre autorisation doit viser le prix, faute de quoi le locataire fixe librement un sous-loyer abusif ; le plafond se calcule au mètre carré de surface habitable, ce qui interdit de faire payer une chambre au prix du logement entier ; et vous pouvez exiger à tout moment la copie du contrat de sous-location, puisque le locataire devait de toute façon la transmettre avec votre autorisation et son propre bail.
En droit commun, l’article 1717 du code civil énonce : « Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. » Il précise : « Elle peut être interdite pour le tout ou partie. » et « Cette clause est toujours de rigueur. » Mais pour les baux d’habitation, l’article 8 de la loi de 1989 s’applique en priorité et verrouille le prix, même quand vous avez dit oui. Retenez la formule du premier juge de Narbonne, confirmée en appel : « Le premier juge a retenu que, la sous-location n’ayant pas respecté les conditions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que le prix du loyer au mètre carré de surface habitable du logement sous-loué ne pouvait excéder celui payé par le locataire principal, les fruits de cette sous location devaient être remboursés au bailleur pour la durée de 26 mois échue à la date de l’assignation. » Vingt-six mois de remboursement pour un dépassement modeste : la durée fait le montant, et chaque mois de retard à agir augmente la créance mais complique la preuve des premières périodes.
Le calcul se fait en trois temps. D’abord, déterminez le prix au mètre carré payé par le locataire principal : divisez son loyer hors charges par la surface habitable du logement telle qu’elle figure dans le bail. Exemple parisien : 1 200 euros pour 40 mètres carrés, soit 30 euros du mètre carré. Ensuite, calculez le prix au mètre carré imposé au sous-locataire : divisez le sous-loyer hors charges par la surface réellement mise à sa disposition. Si le locataire sous-loue 12 mètres carrés pour 500 euros, le prix ressort à plus de 41 euros du mètre carré, soit un dépassement de plus d’un tiers. Enfin, mesurez l’écart mois par mois, car le loyer principal peut avoir été révisé en cours de bail et le sous-loyer modifié : constituez un tableau comparatif période par période, avec les justificatifs de chaque chiffre. Pour les locations Airbnb, convertissez les nuitées en équivalent mensuel : additionnez les revenus du mois tirés des relevés de la plateforme, puis rapportez-les à la surface sous-louée. Un studio de 25 mètres carrés loué 1 100 euros dont une chambre est sous-louée 90 euros la nuit et occupée vingt nuits dans le mois génère 1 800 euros pour une fraction du logement : le dépassement saute aux yeux du tribunal.
Formalisez votre autorisation dès l’origine pour éviter ce contentieux, ou régularisez-la par écrit dès que vous découvrez la sous-location. Une bonne autorisation mentionne l’identité du sous-locataire, la surface et la désignation exacte des pièces sous-louées, la durée, le prix mensuel du sous-loyer hors charges avec son calcul au mètre carré, l’obligation pour le locataire de vous transmettre chaque quittance et de vous informer de tout changement, et le rappel exprès que tout dépassement du prix au mètre carré entraînera la résiliation. Adressez-la par lettre recommandée avec accusé de réception et conservez-en une copie avec le bail. Si vous avez donné un accord verbal ou un simple message, confirmez-le par écrit en y ajoutant le prix convenu : à défaut, le locataire niera toute limite et vous devrez reconstituer le prix réel à partir des relevés bancaires et des témoignages, ce qui allonge la procédure de plusieurs mois.
B. Prouver le loyer majoré : bail principal, contrat de sous-location, relevés bancaires et constat du commissaire
Le dossier de preuve tient en cinq pièces, à réunir avant toute assignation. Première pièce, votre bail avec le locataire principal : loyer, surface habitable, charges, révisions annuelles. Deuxième pièce, l’autorisation écrite que vous avez donnée, ou la preuve de son absence de précision sur le prix, ce qui revient à démontrer que le locataire n’était pas fondé à fixer un sous-loyer supérieur. Troisième pièce, le contrat de sous-location et ses avenants, que le locataire aurait dû vous transmettre : s’il refuse de le communiquer, ce refus constitue déjà un indice, et le juge pourra ordonner sa production sous astreinte. Quatrième pièce, les relevés de la plateforme Airbnb ou Booking et les relevés bancaires du locataire montrant les encaissements réels, pièce par pièce et mois par mois. Cinquième pièce, le constat du commissaire de justice : captures de l’annonce avec le prix à la nuit, photographies permettant d’identifier le logement, calendrier d’occupation, avis de voyageurs datés. Dans l’affaire jugée à Paris le 9 septembre 2025, c’est un procès-verbal de commissaire de justice du 12 décembre 2024 qui a établi l’occupation des lieux par une tierce personne et déclenché toute la procédure.
L’arrêt de Montpellier montre comment le juge exploite ces pièces. La cour relève : « Si par courrier du 19 septembre 2017, M. [Y] [E] a autorisé la sous-location afin que, selon lui, M. [W] [F] puisse héberger les salariés de son restaurant, sous contrat saisonnier, c’est-à-dire de manière ponctuelle, ce dernier le conteste et avance que ce motif n’y était nullement mentionné. » Puis elle tranche sur les chiffres, sans s’arrêter aux dénégations : « Néanmoins, il n’est pas contesté que le logement en litige a été donné à bail à M. [V] [Z] le 2 novembre 2018, que le contrat, qui ne faisait pas mention d’une sous-location, a porté sur un logement vide et a été conclu pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel de 500 euros, soit un loyer très supérieur à celui convenu avec M. [Y] [E], de 405 euros à compter du mois de septembre 2018. » Deux constats à retenir : le juge compare les loyers globaux quand les surfaces coïncident, et il écarte les justifications a posteriori du locataire sur le caractère prétendument ponctuel de l’hébergement. Pour un bailleur parisien, la démonstration la plus efficace reste le tableau comparatif certifié par vos soins, annexé à l’assignation, avec renvoi à chaque pièce numérotée.
Adressez une mise en demeure détaillée avant d’assigner : rappelez l’autorisation donnée et ses limites, exposez le calcul du dépassement au mètre carré avec les chiffres et les pièces, enjoignez au locataire de ramener immédiatement le sous-loyer au plafond légal, de vous reverser le trop-perçu depuis le début de la sous-location et de vous communiquer l’intégralité des contrats et relevés. Fixez un délai de quinze jours et annoncez l’assignation en restitution et en résiliation. Cette lettre produit trois effets : elle fait courir les intérêts au taux légal sur les sommes réclamées, elle caractérise la mauvaise foi si le locataire persiste, et elle prive le locataire de l’argument selon lequel il ignorait le plafond. Joignez-y votre tableau de calcul pour montrer que les chiffres sont vérifiables. Si le locataire propose de régulariser pour l’avenir en conservant le passé, refusez par écrit : accepter une régularisation partielle sans réserve pourrait être interprété comme une renonciation à la restitution des périodes antérieures.
Anticipez les défenses classiques. Le locataire soutiendra que le sous-loyer inclut des charges, des meubles ou des services justifiant le supplément : répondez en comparant les loyers hors charges et en exigeant le détail chiffré des prétendues prestations, car un matelas et une connexion internet ne justifient pas un doublement du prix au mètre carré. Il plaidera que la surface prise en compte est différente, en retranchant couloirs et sanitaires : opposez-lui la surface habitable du bail, seule référence légale, qui se mesure murs exclus selon les règles de la surface habitable. Il affirmera que vous aviez accepté le prix : produisez votre autorisation, qui ne le mentionne pas, et rappelez que l’accord écrit du bailleur doit porter « y compris sur le prix du loyer ». Il contestera enfin vos captures d’écran : le constat du commissaire de justice, dressé dans les règles de l’art avec description du matériel et du cheminement, rend cette critique inopérante.
II. Faire condamner le locataire : restitution du trop-perçu, résiliation du bail et indemnités à Paris
A. Récupérer le trop-perçu et les fruits de la sous-location : restitution intégrale, intérêts et astreinte comptable
La restitution porte sur tout ce qui dépasse le plafond, et la jurisprudence parisienne va jusqu’au bout. Le tribunal judiciaire de Paris a condamné le 9 septembre 2025 une locataire à payer « 5600 € à la RIVP, au titre des fruits perçus à l’occasion de la sous-location », en fixant en outre « l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [N] à compter de la résiliation, au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) ». Dans l’affaire de Narbonne, le premier juge avait condamné le locataire à 2 470 euros au titre de la sous-location illicite pour vingt-six mois, condamnation conservée en appel. Et le tribunal judiciaire de Paris avait déjà posé le principe le 8 avril 2025 : « En cas de sous-location sans autorisation du bailleur, le locataire doit restituer la totalité des fruits perçus sans déduction des loyers payés (Cass. civ. 3, 15 février 2023, n° 21-25.542, F-D). » Lorsque la sous-location était autorisée mais le prix dépassé, la restitution porte au minimum sur la différence entre le sous-loyer et le plafond légal, et le juge y ajoute les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.
Demandez au juge l’injonction comptable sous astreinte dès l’assignation : production du contrat de sous-location et de ses avenants, détail mois par mois des sommes perçues via chaque plateforme, frais facturés par les plateformes, avis d’imposition mentionnant les revenus locatifs, tableaux de bord de revenus. L’expérience parisienne montre que le locataire ne produit spontanément que les relevés qui l’arrangent : dans le jugement du 8 avril 2025, seuls 1 594 euros avaient été déclarés sur 6 287 euros reconnus, et le tribunal a reconstitué les encaissements au départ de l’avis d’imposition. L’astreinte, par exemple 100 euros par jour de retard dans la limite de quatre mois, force la production complète et son reliquat sanctionne la dissimulation. Chiffrez votre demande principale à partir de votre tableau comparatif, et prévoyez une demande subsidiaire au cas où le juge retiendrait une surface ou une période différente : le tribunal apprécie les conclusions qui l’aident à trancher plutôt que celles qui l’enferment dans un tout ou rien.
Ne négligez ni les intérêts ni l’actualisation. Les sommes restituées portent intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, et le taux majoré s’applique deux mois après le jugement devenu exécutoire si le paiement tarde. Sur vingt-six mois de trop-perçu comme dans l’affaire de Narbonne, les intérêts représentent plusieurs centaines d’euros supplémentaires. Réclamez également la capitalisation des intérêts pour les créances dues depuis plus d’une année entière. Si le locataire a cessé de payer son propre loyer en parallèle, distinguez rigoureusement les deux créances dans vos conclusions : l’arriéré locatif d’un côté, la restitution du trop-perçu de l’autre, car leurs fondements, leurs périodes et leurs intérêts courent différemment. Un décompte unique et confus expose votre demande à un sursis à statuer ou à un renvoi en mise en état qui retarde la décision de plusieurs mois.
B. Faire résilier le bail pour dépassement du prix : inexécution grave, dispense de CCAPEX et procédure à Paris et en Île-de-France
Le dépassement du prix suffit à faire résilier le bail, même autorisé dans son principe. La cour d’appel de Montpellier l’affirme sans détour : « En raison de l’existence de cette inexécution suffisamment grave des obligations qui pesaient sur M. [W] [F], le bail conclu le 24 septembre 2017 sera par conséquent résilié », et son dispositif « DECLARE recevable la demande de résiliation judiciaire du bail du 24 septembre 2017 » avant de condamner le locataire à « payer à M. [Y] [E] une indemnité d’occupation de 500 euros par mois […] ». Un dépassement de 95 euros par mois, soit moins d’un quart du loyer, a donc été jugé suffisamment grave pour anéantir un bail d’habitation. L’argument est transposable tel quel devant le juge parisien : celui qui spécule sur le logement d’autrui manque à la loyauté contractuelle, et la gravité s’apprécie autant à la durée et à la dissimulation qu’au montant mensuel. Faites assigner en résiliation judiciaire devant le juge des contentieux de la protection en visant expressément la violation du plafond de l’article 8, et réclamez l’expulsion, l’indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif et des dommages et intérêts.
Bonne nouvelle procédurale : quand la résiliation est demandée pour sous-location excessive et non pour loyers impayés, vous échappez au préalable de la commission de prévention des expulsions. La cour de Montpellier juge : « dès lors que la demande de résiliation du bail est fondée sur un autre motif, la sous-location prohibée, la recevabilité de l’action n’est pas subordonnée au respect de ces formalités préalables, de sorte qu’elle doit être déclarée recevable. » Présentez donc votre demande sur le seul fondement du dépassement de prix, en cantonnant l’éventuel arriéré locatif dans une demande distincte et chiffrée séparément. Si vous mélangez les deux motifs dans une même demande de résiliation, le locataire soulèvera l’irrecevabilité tirée de l’absence de saisine de la commission, et le tribunal pourra vous renvoyer à recommencer, avec des mois perdus. Cette stratégie de découplage, validée en appel, fait gagner un temps précieux dans les juridictions franciliennes engorgées.
Une fois la résiliation prononcée, l’expulsion suit le droit commun, et un avocat expulsion locataire à Paris connaît les délais du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », mais le même article ajoute : « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ». Dans le jugement parisien du 9 septembre 2025, le tribunal a ordonné l’expulsion avec la force publique et le serrurier deux mois après le commandement, conformément au délai de droit commun. Pour obtenir la suppression de ce délai, démontrez la mauvaise foi par la poursuite de la majoration après la mise en demeure, la dissimulation des relevés et le caractère commercial de l’activité. À Paris et en Île-de-France, comptez trois à six mois entre l’assignation et le jugement lorsque le dossier est complet, puis le délai d’expulsion, la trêve hivernale ne faisant obstacle qu’à l’exécution matérielle et non au prononcé de la résiliation.
Le cas particulier de la chambre sous-louée sur Airbnb mérite un traitement distinct dans vos conclusions. Le plafond légal s’applique aussi aux locations de courte durée : rapportez les revenus mensuels de la plateforme à la surface mise à disposition et comparez au prix au mètre carré du bail principal. Si le logement est un meublé de tourisme déclaré, vérifiez en outre le numéro d’enregistrement national, obligatoire sur chaque annonce depuis le 20 mai 2026 : l’article L. 324-1-1 du code du tourisme impose que « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national », avec « un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration ». Son absence, cumulée au dépassement de prix, caractérise une exploitation irrégulière à double titre et justifie le signalement à la mairie de Paris, qui peut poursuivre « une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé » et le retour du local à l’habitation sur le fondement de l’article L. 631-7 et de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation.
Conclusion
Autoriser la sous-location ne signifie jamais autoriser le locataire à s’enrichir sur votre logement : le prix au mètre carré du sous-loyer ne peut excéder le vôtre, et tout dépassement ouvre droit à la restitution du trop-perçu sur toute la période, à la résiliation judiciaire du bail pour inexécution grave, à l’expulsion, à l’indemnité d’occupation et à des dommages et intérêts. L’arrêt de Montpellier du 20 mai 2025 et les jugements parisiens de 2024 et 2025 forment un arsenal complet, avec une procédure allégée quand la demande repose sur le seul motif du prix, sans préalable de commission de prévention des expulsions. Pour le bailleur, la méthode est invariable : autorisation écrite chiffrée dès l’origine, tableau comparatif au mètre carré dès le doute, constat du commissaire de justice pendant que l’annonce est en ligne, mise en demeure détaillée, puis assignation en restitution sous astreinte comptable et en résiliation. Chaque mois de majoration passé augmente votre créance mais use votre preuve : faites constater tôt, chiffrez juste et confiez la procédure à un praticien du contentieux locatif parisien qui connaît les exigences du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.
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