Votre syndic annonce l’installation de caméras dans le hall, le parking et la cour. Un voisin a fixé sa propre caméra au-dessus de sa porte et elle balaye votre palier. L’assemblée générale a voté un dispositif que vous jugez excessif, ou au contraire rien n’a été voté et les caméras tournent déjà. Ces situations se règlent rarement par une simple discussion en assemblée : la vidéosurveillance d’un immeuble obéit à un cadre précis qui mêle vote des copropriétaires, autorisation administrative, règlement européen sur la protection des données et droit au respect de la vie privée. Le manquer expose le syndicat à l’annulation du vote, à une mise en demeure de la Commission nationale de l’informatique et des libertés, et parfois à une condamnation judiciaire chiffrée. Le subir sans réagir fait courir un délai de contestation très court.

La règle de départ tient en une phrase, posée par la Commission nationale de l’informatique et des libertés : les caméras peuvent filmer les espaces communs, mais elles ne doivent pas filmer les portes des appartements ni les balcons, terrasses ou fenêtres des appartements. Le contentieux de 2025 illustre cette frontière : la Cour de cassation ordonne la dépose d’une caméra filmant un passage commun (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-19.702), le tribunal de Nice valide au contraire sept caméras cantonnées aux parties communes (TJ Nice, 5 septembre 2025, RG n° 23/03376), et le juge des référés de Marseille fait enlever des caméras de voisins sous astreinte de 200 euros par jour (TJ Marseille, 17 janvier 2025, RG n° 23/00982). La différence se joue sur le vote, l’orientation des caméras et la preuve.

Cet article décrit d’abord ce que l’assemblée générale peut décider et sous quelles formalités, puis les recours ouverts au copropriétaire qui conteste : annulation du vote, référé, plainte devant la Commission, action pénale et réparation du préjudice.

I. Installer des caméras dans l’immeuble : ce que l’assemblée générale peut décider

A. Le vote en assemblée générale, l’autorisation du préfet et le registre des traitements

Aucune caméra ne peut être posée dans les parties communes sur la seule décision du syndic. L’installation de caméras dans une copropriété doit faire l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires, rappelle la Commission. La résolution doit figurer à l’ordre du jour avec un contenu précis : emplacements, nombre de caméras, finalité, durée de conservation, personnes habilitées à visionner les images, coût et devis. Un vote acquis sur une résolution vague expose la décision à l’annulation, car les copropriétaires doivent savoir exactement ce qu’ils autorisent.

La majorité applicable dépend de l’objet du vote. Lorsque les caméras visent la sécurité des occupants et la conservation de l’immeuble, le tribunal judiciaire de Nice a retenu en septembre 2025 la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, prévue par l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, tel que rappelé par le tribunal dans cette affaire. Dans cette affaire, la résolution adoptée à cette majorité l’avait été pour sept caméras couvrant le portail, les allées, les parkings et les entrées, avec des comptes rendus du conseil syndical relatant dégradations et sentiment d’insécurité. Le tribunal a jugé ces éléments suffisants pour justifier un dispositif de protection des parties communes et des occupants. Retenez la méthode : factures de réparations après dégradations, dépôts de plainte, courriers de résidents, constats d’huissier. Sans ces pièces, la proportionnalité du dispositif reste fragile en cas de contestation.

Le régime administratif se superpose au vote. Quand les caméras filment des lieux non ouverts au public, c’est-à-dire un immeuble dont l’accès est réservé aux résidents par digicode ou interphone, aucune formalité n’est exigée auprès de la Commission, mais le dispositif doit être inscrit au registre des traitements que le syndic tient en tant que responsable du traitement. Quand les caméras filment un lieu accessible à toute personne, par exemple un hall ouvert sans digicode, le système relève de la vidéoprotection et l’installation d’un système de vidéoprotection est subordonnée à une autorisation du représentant de l’Etat dans le département et, à Paris, du préfet de police, selon l’article L252-1 du code de la sécurité intérieure. La demande se fait auprès de la préfecture, après avis de la commission départementale de vidéoprotection, et cette commission peut ensuite contrôler le fonctionnement du système et proposer la suspension ou la suppression des dispositifs non autorisés ou non conformes, en application de l’article L253-1 du même code. L’autorisation préfectorale prescrit en outre les précautions utiles, notamment la qualité des personnes chargées de l’exploitation ou du visionnage des images, comme le prévoit l’article L252-2 du code de la sécurité intérieure.

Le fondement européen du traitement mérite un mot, car il conditionne tout le reste. Le traitement n’est licite que si, et dans la mesure où, au moins une des conditions suivantes est remplie, dispose l’article 6 du règlement (UE) 2016/679 du 27 avril 2016, dit règlement général sur la protection des données. Pour des caméras de copropriété, le fondement invoqué est en pratique l’intérêt légitime du syndicat, à savoir la sécurité des biens et des personnes. Ce fondement suppose un test de proportionnalité : l’intérêt du syndicat ne doit pas écraser les droits des résidents filmés au quotidien. Des caméras limitées aux accès et au parking après des dégradations documentées passent ce test. Des caméras braquées sur les portes palières ou conservant les images pendant des mois le manquent. Lorsque le dispositif présente un risque élevé pour les droits des personnes, par exemple une surveillance systématique et à grande échelle des allées et venues, une analyse d’impact relative à la protection des données s’impose avant la mise en service, en application de l’article 35 du même règlement. Pour un immeuble d’habitation ordinaire, cette analyse reste exceptionnelle, mais un dispositif dense avec reconnaissance technique ou interconnexion avec d’autres fichiers la rend nécessaire.

B. Ce qui peut être filmé, l’information des résidents et la durée de conservation

La frontière entre le licite et l’illicite se trace caméra par caméra. Peuvent être filmés les espaces communs : parking, local vélos ou poussettes, hall d’entrée, abords des portes d’ascenseur, cour. Ne doivent pas être filmés les portes des appartements, les balcons, les terrasses et les fenêtres. Une caméra qui cadre volontairement une porte palière pour observer les allées et venues d’un voisin sort du champ de la sécurité collective et entre dans celui de l’atteinte à la vie privée. C’est exactement ce qu’a sanctionné la Cour de cassation le 10 avril 2025 : la caméra litigieuse ne couvrait qu’un chemin de passage commun, mais elle permettait la captation de l’image des personnes qui l’empruntaient, et la cour d’appel aurait dû en déduire un trouble manifestement illicite au sens de l’article 9 du code civil, dont le premier alinéa dispose que chacun a droit au respect de sa vie privée. La leçon vaut pour les halls et les paliers d’immeuble : filmer en continu qui entre chez qui, à quelle heure et avec qui, dépasse la protection des parties communes.

L’information des personnes filmées est une obligation autonome, dont l’oubli suffit à caractériser un manquement. Des panneaux doivent être affichés en permanence, de façon visible, dans les lieux concernés. Ils indiquent au minimum la finalité du traitement, la durée de conservation des images, le nom ou la qualité et le numéro de téléphone du responsable ou du délégué à la protection des données, l’existence des droits issus de la loi du 6 janvier 1978 et du règlement européen, et le droit d’introduire une réclamation auprès de la Commission en précisant ses coordonnées, conformément à l’article 13 du règlement européen et à la loi dite informatique et libertés. Le complément d’information, notamment la base légale et les destinataires des images, peut figurer sur le site de la copropriété, l’intranet de l’immeuble ou le règlement intérieur. En pratique, exigez un panneau qui ne se limite pas à la mention immeuble sous vidéosurveillance : sans finalité, sans durée et sans contact pour exercer ses droits, le panneau ne satisfait pas aux exigences rappelées par la Commission dans sa fiche consacrée aux immeubles d’habitation.

L’accès aux images doit rester strictement encadré. Les écrans de visualisation et les enregistrements ne doivent pas être librement accessibles à l’ensemble des habitants. Seuls le syndic, les membres du conseil syndical, le gestionnaire de l’immeuble ou le gardien peuvent visionner les images, et en règle générale uniquement en cas d’incident : vandalisme, dégradation, agression. Les images ne doivent pas servir à surveiller en temps réel les allées et venues des résidents ou des visiteurs, ni à contrôler les horaires d’une gardienne ou les fréquentations d’un copropriétaire. La tenue d’un cahier consignant chaque consultation, avec la date, le motif et l’identité de la personne qui visionne, constitue la preuve la plus simple du respect de cette règle. L’autorisation préfectorale elle-même prescrit les précautions utiles sur la qualité des personnes visionnant les images, et la Commission vérifie ce point lors de ses contrôles.

La durée de conservation obéit à une limite claire : la durée de conservation des images ne devrait pas excéder un mois. En pratique, conserver les images quelques jours suffit pour vérifier un incident et déclencher une procédure. Si une procédure pénale est engagée, les images utiles sont extraites du dispositif, l’opération est consignée dans un cahier spécifique, et les extraits sont conservés pour la durée de la procédure. La capacité de stockage du disque dur ne constitue jamais une justification : fixer la durée sur la taille de l’enregistreur revient à avouer l’absence de réflexion sur la proportionnalité. Vérifiez le paramétrage réel de l’enregistreur, car beaucoup d’installations conservent par défaut plusieurs mois d’images en haute définition.

Un cas particulier mérite d’être isolé : la caméra posée par un copropriétaire pour sa propre sécurité. Elle n’est pas couverte par le vote de l’assemblée générale et ne bénéficie d’aucune présomption de légitimité collective. Si elle filme les parties communes ou la porte d’un voisin, son propriétaire doit démontrer qu’elle ne capte pas l’image des tiers sans nécessité. Le 17 janvier 2025, le juge des référés de Marseille a condamné des voisins à enlever leurs caméras extérieures, retenant une atteinte à la vie privée de la demanderesse et à celle des personnes vivant sous son toit, constitutive d’un trouble manifestement illicite (TJ Marseille, référés cabinet 3, 17 janvier 2025, RG n° 23/00982). La caméra privée qui déborde de la sphère de son propriétaire suit donc le même sort que le dispositif collectif disproportionné, avec une sévérité parfois supérieure car aucun intérêt collectif ne la soutient.

II. Contester les caméras et obtenir réparation

A. Annuler le vote, faire cesser le trouble en référé et saisir le pénal

Le premier réflexe consiste à vérifier le procès-verbal d’assemblée générale : convocation régulière, ordre du jour mentionnant l’installation, devis annexé, emplacements décrits, majorité appliquée. Puis le délai doit être surveillé de près, car les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Ce délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 court à compter de la notification réalisée par le syndic dans le mois de l’assemblée. Seuls les copropriétaires opposants, ceux qui ont voté contre, et les défaillants, absents et non représentés, peuvent agir. Celui qui a voté pour ne peut plus contester. Passé le délai de deux mois, la déchéance est encourue et le juge déclare l’action irrecevable sans examiner le fond. Faites donc notifier votre opposition en séance, conservez la preuve de votre vote contre, et saisissez le tribunal judiciaire dans le délai avec l’assistance d’un avocat.

L’assignation en annulation doit démontrer en quoi le vote méconnaît les règles : défaut d’inscription à l’ordre du jour, majorité erronée, absence de devis ou d’emplacements, disproportion entre le dispositif et les incidents invoqués, caméras orientées vers des portes ou des fenêtres. L’affaire jugée à Nice en septembre 2025 montre le niveau d’exigence : la demanderesse sollicitait l’annulation des résolutions et le retrait du système, mais le tribunal a relevé qu’il ne ressortait pas de la description de l’installation que les caméras seraient orientées vers les parties privatives, que des dégradations et un sentiment d’insécurité documentés justifiaient le dispositif, et que l’installation effective n’était au surplus pas démontrée. Demande rejetée, dépens et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la charge de la demanderesse. La morale procédurale est nette : contestez vite, mais contestez armé. Photographies du champ des caméras, constats d’huissier montrant qu’une porte palière figure dans le cadre, attestations de résidents, copie de la résolution et du devis : sans ces pièces, l’atteinte alléguée reste une affirmation.

Quand les caméras filment votre porte, votre fenêtre ou vos enfants dans la cour, la voie la plus rapide passe par le référé. L’article 9 du code civil permet au juge, y compris en référé en cas d’urgence, de prescrire toutes mesures propres à empêcher ou faire cesser une atteinte à l’intimité de la vie privée. Le juge des référés peut ordonner la dépose, le réalignement des caméras ou l’arrêt du traitement, sous astreinte, et allouer une provision sur le préjudice. L’ordonnance marseillaise du 17 janvier 2025 illustre le dispositif complet : enlèvement des caméras dans un délai de huit jours à compter de la signification, astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant six mois, provision de 3 500 euros pour le préjudice subi, 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la demanderesse et 1 200 euros au profit du syndicat appelé en cause, dépens à la charge des voisins condamnés. L’arrêt de la Cour de cassation du 10 avril 2025 conforte cette voie : la captation de l’image des personnes empruntant un passage commun caractérise à elle seule un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état. Pour un palier filmé en continu, le raisonnement s’applique avec davantage de force encore, car le domicile prolonge l’intimité du logement.

La dimension pénale ne doit pas être négligée lorsque la caméra vise une personne dans un lieu privé. Est puni d’un an d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende le fait, au moyen d’un procédé quelconque, volontairement de porter atteinte à l’intimité de la vie privée d’autrui, énonce l’article 226-1 du code pénal, qui vise notamment le fait de fixer, enregistrer ou transmettre, sans le consentement de celle-ci, l’image d’une personne se trouvant dans un lieu privé. Une caméra braquée sur l’intérieur d’un appartement à travers une fenêtre, ou sur une terrasse privative à l’abri des regards, peut caractériser ce délit, qui se poursuit par plainte simple ou plainte avec constitution de partie civile. Le dépôt de plainte produit aussi un effet utile dans le volet civil : il fige la preuve et démontre le sérieux de la contestation face au syndic ou au voisin. Distinguez toutefois le palier, partie commune où le délit se discute, du logement lui-même, où il se caractérise le plus nettement.

B. Exercer le droit d’accès, saisir la Commission et chiffrer le préjudice

Avant ou pendant le procès, exercez vos droits auprès du syndic pris en sa qualité de responsable du traitement. La personne concernée a le droit d’obtenir du responsable du traitement la confirmation que des données à caractère personnel la concernant sont ou ne sont pas traitées et, lorsqu’elles le sont, l’accès auxdites données, prévoit l’article 15 du règlement européen. Concrètement, écrivez au syndic en recommandé avec accusé de réception pour demander la confirmation que vous êtes filmé, les finalités, les destinataires des images, la durée de conservation et une copie des séquences où vous apparaissez. Le syndic doit répondre dans un délai d’un mois. Le refus, la réponse évasive ou l’absence de réponse constituent des manquements exploitables devant la Commission et devant le juge, et démontrent que le dispositif fonctionne sans gouvernance. Si les images vous montrent dans une posture relevant de votre vie privée, vous pouvez également en demander l’effacement et vous opposer au traitement pour des raisons tenant à votre situation particulière. Joignez une copie de pièce d’identité et précisez les créneaux concernés pour faciliter la recherche sans imposer un visionnage intégral des enregistrements.

La plainte devant la Commission suit une chronologie imposée : saisissez d’abord le syndic, puis, sans réponse satisfaisante, adressez une plainte à la Commission. La Commission peut contrôler le dispositif : existence et validité de l’autorisation préfectorale quand elle est requise, finalité, caractère proportionné, information des personnes, qualité des personnels habilités, sécurité du traitement et tenue du registre des consultations, durée de conservation. Le constat de manquements conduit d’abord à une mise en demeure de se mettre en conformité, puis, en cas de manquement grave, persistant ou de mauvaise foi, à une sanction pouvant aller du rappel à l’ordre à la limitation du traitement et à la sanction pécuniaire. Pour le plaignant, l’intérêt de la plainte est double : elle fait peser sur le syndicat une injonction de régulariser sous contrôle de l’autorité, et la décision de la Commission, mise en demeure ou sanction, devient une pièce de poids dans l’instance civile en annulation ou en réparation. Si les caméras filment un lieu ouvert au public sans autorisation, saisissez également les services de la préfecture, qui peuvent exiger la régularisation ou la dépose.

Le préjudice se prouve et se chiffre avec méthode. Le trouble de jouissance se démontre par attestations : sentiment d’être observé en sortant de chez soi, renoncement à utiliser le balcon ou la cour, gêne pour recevoir des proches, anxiété documentée par un certificat médical si elle existe. Le préjudice matériel peut inclure les frais de constat d’huissier, les frais d’avocat et, pour le syndicat qui a payé une installation finalement annulée, le coût du démontage. Les montants prononcés en 2025 donnent une échelle réaliste : 3 500 euros de provision pour une résidente filmée par les caméras de ses voisins à Marseille, 5 000 euros au titre des frais irrépétibles dans la même affaire, et à l’inverse 2 000 euros mis à la charge de la copropriétaire qui a contesté sans preuve à Nice. L’astreinte constitue l’arme la plus efficace pour obtenir l’exécution : 200 euros par jour pendant six mois représentent une pression financière qui conduit en pratique au démontage rapide. Demandez-la systématiquement avec la dépose, en référé comme au fond, et prévoyez sa liquidation en cas d’inexécution.

Pour les syndics et les conseils syndicaux, la conformité se résume en une liste de contrôles avant tout vote : résolution détaillée avec plan d’implantation et devis, incidents documentés justifiant la proportionnalité, vérification qu’aucune porte, fenêtre, balcon ou terrasse n’entre dans le champ, demande d’autorisation préfectorale si un lieu ouvert au public est filmé, inscription au registre des traitements, désignation des personnes habilitées avec cahier de consultation, panneaux d’information complets, paramétrage de l’enregistreur à un mois maximum. Pour les copropriétaires filmés, la liste miroir tient en quatre gestes : photographier les panneaux et le champ des caméras, écrire au syndic pour exercer le droit d’accès, faire constater par huissier si une partie privative est filmée, puis saisir le tribunal dans le délai de deux mois pour le vote ou le juge des référés pour la dépose. Entre ces deux listes, le contentieux de 2025 ne laisse guère de place au hasard : le dossier le mieux documenté l’emporte.

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