Vous avez gagné devant le juge : le bail est résilié, l’occupant est condamné à libérer les lieux et à verser une indemnité d’occupation. Pourtant, le logement reste occupé. L’huissier s’est présenté sans parvenir à faire partir l’occupant, la réquisition envoyée au préfet reste sans réponse, et le 1er novembre approche. À cette date, toute expulsion non exécutée est suspendue jusqu’au 31 mars. Le 19 septembre 2026, vous disposez d’environ six semaines pour agir : exécuter le jugement avant la trêve hivernale 2026-2027 ou, si l’administration bloque l’exécution, verrouiller un dossier d’indemnisation contre l’État. Les deux leviers se préparent dès maintenant, avec les mêmes pièces. La première partie explique comment exécuter à temps : titre exécutoire, commandement de quitter, réquisition de la force publique et délais du juge. La seconde explique comment faire payer l’État quand le préfet refuse son concours, comment calculer l’indemnité et quelles démarches accomplir à Paris et en Île-de-France. Chaque affirmation déterminante renvoie à un texte en vigueur ou à une décision rendue, citée mot pour mot.
I. Exécuter le jugement d’expulsion avant le 1er novembre 2026 : titre, commandement et réquisition
A. Jugement définitif et commandement de quitter : les deux actes qui permettent de recourir à la force publique
L’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité obéit à une règle préalable stricte : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Ce texte est l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution. Concrètement, l’huissier ne peut demander la force publique que si vous lui remettez un jugement passé en force de chose jugée, ou au moins exécutoire, accompagné du commandement de quitter signifié à l’occupant. Vérifiez ces trois points sur vos actes : la décision ordonne bien l’expulsion et pas seulement le paiement de l’arriéré, le commandement vise les lieux exacts avec leurs références, et les délais laissés à l’occupant après signification sont expirés. Une erreur fréquente consiste à confondre le commandement de payer, qui vise la clause résolutoire du bail, et le commandement d’avoir à libérer les locaux, qui seul ouvre la phase d’exécution forcée. Si votre dossier part d’un loyer impayé, le guide du bailleur face au locataire qui ne paie plus, avec le commandement de payer, la clause résolutoire et l’expulsion en 2026, décrit la chaîne complète depuis l’impayé jusqu’à la résiliation. Une fois la résiliation acquise et le jugement d’expulsion rendu, la procédure d’expulsion du locataire entre dans sa phase d’exécution : tentative de l’huissier, puis réquisition du préfet.
Quand l’occupant refuse de partir après le commandement, l’huissier dresse un procès-verbal de tentative infructueuse. C’est ce document qui justifie la réquisition de la force publique. La règle de transmission est fixée par l’article R153-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Si l’huissier de justice est dans l’obligation de requérir le concours de la force publique, il s’adresse au préfet de département ou, à Paris, au préfet de police. » La réquisition contient une copie du dispositif du titre exécutoire, accompagnée d’un exposé des diligences accomplies par l’huissier et des difficultés d’exécution rencontrées. Exigez de votre huissier qu’il vous remette la copie de cette réquisition avec sa date d’envoi en recommandé : cette date fait courir le délai de réponse de l’administration, et c’est elle qui fondera ensuite le recours indemnitaire si le préfet ne répond pas. À Paris, l’envoi part à la préfecture de police ; en petite et grande couronne, il part à la préfecture du département où se situe le logement. Conservez également le procès-verbal de tentative, les photos et constats éventuels, et le décompte actualisé des sommes dues : ces pièces serviront deux fois, pour l’exécution et pour l’indemnisation.
B. Trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars et délais du juge : le compte à rebours exact de l’automne 2026
Le couperet de l’automne est fixé par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Pour l’hiver 2026-2027, cela signifie qu’une expulsion non réalisée au 31 octobre 2026 au soir attendra le 1er avril 2027, sauf relogement effectif de l’occupant ou exception légale. La principale exception vise l’occupant entré sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte : le sursis ne s’applique pas dans ce cas. Pour un locataire dont le bail a été résilié judiciairement, en revanche, la trêve s’applique pleinement. Le calcul est donc simple : entre le 19 septembre et le 31 octobre 2026, vous disposez de quarante-trois jours pour obtenir le concours de la force publique ou pour constater officiellement son refus. Chaque semaine perdue en septembre réduit d’autant la possibilité d’exécuter avant le gel hivernal.
Parallèlement, l’occupant peut demander au juge des délais pour quitter les lieux, et ces délais s’ajoutent au calendrier. L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » La durée de ces délais est encadrée par l’article L412-4 du même code : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de l’âge, de l’état de santé, de la situation de famille et de fortune de chacun, des diligences de relogement accomplies et du droit à un logement décent. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a illustré le 29 janvier 2026, dans un litige opposant un bailleur social à sa locataire : après un jugement qui avait suspendu la clause résolutoire puis ordonné l’expulsion faute de paiement, la cour a statué ainsi : « CONFIRME le jugement déféré sauf à réduire à huit mois la durée du délai pour quitter les lieux accordé à madame [B] [P] », après avoir relevé que « le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a accordé à madame [P] un délai pour quitter les lieux sauf à réduire sa durée à 8 mois. » Voir l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 29 janvier 2026, RG 25/02387. Pour le bailleur, la leçon est double : contestez systématiquement les demandes de délais excessives en rapportant la mauvaise foi ou l’absence de diligences de relogement, et chiffrez le coût mensuel de chaque mois de délai accordé, car ce coût alimentera l’indemnisation réclamée à l’État si l’exécution reste ensuite bloquée.
L’arriéré de loyers, lui, peut faire l’objet d’un échéancier distinct devant le juge civil. L’article 1343-5 du code civil prévoit : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Pendant le délai fixé par le juge, les procédures d’exécution engagées sur ces sommes sont suspendues et les pénalités de retard ne courent pas. Distinguez bien les deux objets : l’échéancier porte sur les sommes dues, tandis que les délais des articles L412-3 et L412-4 portent sur le départ des lieux. Un échéancier respecté peut suspendre les effets de la clause résolutoire et sauver le bail, comme dans l’affaire d’Aix-en-Provence où le jugement avait prévu des versements mensuels de 50 euros avec reprise de la résiliation en cas d’impayé. Un échéancier violé, au contraire, fait reprendre tous ses effets à la résiliation. En septembre 2026, face à un occupant qui propose un échéancier pour gagner l’hiver, exigez des garanties vérifiables : prélèvement automatique, montant compatible avec ses revenus, reprise du loyer courant en plus de l’arriéré, et clause de reprise de l’expulsion en cas de premier impayé constaté par mise en demeure restée sans effet quinze jours.
II. Quand le préfet refuse la force publique : faire payer l’État et relancer l’exécution
A. Silence de deux mois et refus explicite : le recours indemnitaire qui répare la privation de jouissance
Le fondement de l’indemnisation est écrit dans la loi. L’article L153-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce : « L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. » Il ajoute : « Le refus de l’Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation. » Le refus prend deux formes. Il peut être explicite et motivé : le préfet notifie par écrit qu’il n’accorde pas le concours, souvent pour risque de trouble à l’ordre public ou situation sociale de l’occupant. Il peut aussi être implicite : l’article R153-1 du code des procédures civiles d’exécution précise que « Toute décision de refus de l’autorité compétente est motivée. Le défaut de réponse dans un délai de deux mois équivaut à un refus. » Concrètement, une réquisition adressée le 22 septembre 2026 et restée sans réponse au 22 novembre 2026 vaut refus, et ce refus ouvre le recours indemnitaire devant le tribunal administratif. Faites constater le silence par votre huissier : c’est lui qui porte le refus à votre connaissance, et son attestation de la date d’envoi et de l’absence de réponse constitue la première pièce du recours. Ne laissez jamais une réquisition sans suivi écrit : relancez à six semaines par courrier recommandé et conservez les accusés.
Le Conseil d’État a jugé le 26 avril 2018 une affaire devenue la référence des bailleurs privés de leur bien après un refus de concours. Les propriétaires d’une maison donnée à bail en Guadeloupe avaient obtenu la résolution du bail à compter du 4 septembre 2013, avec expulsion de l’ancien locataire et condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation. Après un commandement de quitter délivré le 29 juillet 2014 et une tentative d’expulsion infructueuse le 3 octobre 2014, le concours de la force publique avait été demandé, puis l’administration avait gardé le silence. Les bailleurs avaient réclamé 43 557,34 euros à l’État en réparation de leurs préjudices, et le tribunal administratif avait rejeté leur demande au motif qu’ils ne justifiaient pas de diligences menées en vain pour recouvrer l’indemnité d’occupation. Le Conseil d’État a censuré ce raisonnement : « le droit à réparation du propriétaire qui se trouve privé de la jouissance de son bien faute d’avoir obtenu le concours de la force publique en vue de l’exécution d’une décision de justice ordonnant l’expulsion d’occupants sans titre n’est pas subordonné à l’administration d’une telle preuve, le tribunal administratif a commis une erreur de droit ». Voir le Conseil d’État, 5ème chambre, 26 avril 2018, n° 413789. La portée pratique est considérable : pour obtenir réparation, vous n’avez pas à prouver que vous avez épuisé en vain tous les recours contre l’occupant. Vous devez prouver le titre exécutoire, le commandement, la tentative infructueuse, la réquisition régulière et le refus, explicite ou implicite, puis chiffrer vos préjudices.
Le calcul de l’indemnité repose sur trois postes. Le premier poste est l’indemnité d’occupation fixée par le jugement, multipliée par le nombre de mois pendant lesquels l’occupant s’est maintenu sans droit du fait du refus de concours. Si le jugement fixe 1 200 euros mensuels et que le refus bloque l’exécution pendant quatorze mois, dont cinq mois de trêve hivernale, le poste atteint 16 800 euros. Le deuxième poste est la privation de jouissance : loyers que vous auriez perçus d’un nouveau locataire, charges que vous avez continué à payer, taxe foncière, assurance et frais d’huissier exposés pour la tentative et la réquisition. Le troisième poste couvre les préjudices accessoires prouvés : dégradations constatées par constat d’huissier, frais de relogement temporaire si vous deviez occuper le logement, et perte de chance de vendre libre d’occupation, étayée par une estimation d’agence. Présentez un tableau mois par mois, avec chaque justificatif en annexe : jugement, commandement, procès-verbal de tentative, réquisition et preuve d’envoi, refus ou attestation de silence, décompte des loyers et charges, constats de dégradations. Un dossier chiffré au mois près aboutit plus vite qu’une demande globale approximative, et il facilite la transaction que l’administration propose parfois avant jugement.
B. Paris et Île-de-France : préfet de police, tribunal administratif et dossier qui aboutit
À Paris, la réquisition de la force publique s’adresse au préfet de police, et non au préfet de région : « il s’adresse au préfet de département ou, à Paris, au préfet de police », selon l’article R153-1 du code des procédures civiles d’exécution. Une réquisition adressée au mauvais destinataire perd des semaines, parfois toute la fenêtre utile avant la trêve. À Paris, le contentieux indemnitaire relève du tribunal administratif de Paris, avec appel devant la cour administrative d’appel de Paris. En Seine-Saint-Denis, dans les Hauts-de-Seine et dans le Val-de-Marne, la réquisition part à la préfecture du département et le recours se porte devant le tribunal administratif territorialement compétent, le plus souvent Montreuil ou Cergy-Pontoise selon la localisation du bien. Identifiez dès la réquisition la juridiction qui statuera en cas de refus : cela évite les conclusions d’incompétence qui retardent l’indemnisation de plusieurs mois. L’Agence départementale d’information sur le logement de Paris tient une rubrique dédiée aux impayés de loyers et aux expulsions, utile pour vérifier les dispositifs sociaux mobilisables, mais elle ne remplace ni l’huissier ni le recours : son rôle est d’informer, pas d’exécuter. Face à un occupant qui invoque sa demande de logement social, anticipez aussi le volet droit au logement opposable. L’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que la commission de médiation « peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement, menacé d’expulsion sans relogement ». Un occupant menacé d’expulsion peut donc saisir cette commission sans attendre, et le juge des délais peut tenir compte de ce recours. Pour le bailleur parisien, la parade consiste à documenter la mauvaise foi ou l’inertie : loyers impayés malgré des revenus suffisants, absence de demande de logement social, refus de propositions de relogement, dégradations. Chaque élément versé au dossier réduit le risque de délais longs et renforce la demande d’indemnité si l’exécution reste bloquée.
Quand la force publique est refusée et que l’occupant reste sans droit ni titre, un second levier judiciaire existe : l’astreinte. La cour d’appel de Bastia l’a rappelé le 26 mars 2025 dans une affaire où l’occupant irrégulier d’un bien se maintenait malgré une expulsion prononcée. Le premier juge avait estimé que « seul l’emploi de la force publique, qui a été refusé, permettrait l’exécution de la décision prononcée » et n’avait retenu qu’une astreinte symbolique. La cour a infirmé et fixé une astreinte dissuasive : « Fixe par personne à la somme de 200 euros par jour » le montant de l’astreinte, avec condamnation de chacun des occupants « à payer chacun à la Chambre de commerce et d’industrie de Corse la somme de 200 euros par jour, à ce titre, à compter du premier jour suivant la fin de cinquième mois suivant la signification du présent arrêt et pendant six mois ». Voir l’arrêt de la cour d’appel de Bastia du 26 mars 2025, RG 24/278. Pour un bailleur parisien confronté à un occupant solvable qui parie sur l’hiver, demander au juge une astreinte journalière substantielle, liquidable ensuite, crée une pression financière réelle et un second poste de créance. Combinez les outils : exécution forcée avant le 1er novembre, astreinte pour contraindre au départ volontaire, puis recours indemnitaire contre l’État pour chaque mois de blocage imputable au refus de concours.
Le calendrier pratique à Paris pour l’automne 2026 se résume en cinq dates. Premièrement, faites signifier le commandement de quitter sans attendre si ce n’est pas fait, car tout le reste en dépend. Deuxièmement, programmez la tentative d’expulsion avec l’huissier dès la dernière semaine de septembre, afin que le procès-verbal soit disponible début octobre. Troisièmement, envoyez la réquisition au préfet de police ou au préfet du département au plus tard dans les quarante-huit heures suivant la tentative, en recommandé avec accusé de réception, avec copie du dispositif du jugement et exposé des diligences. Quatrièmement, si le préfet répond favorablement, l’expulsion peut encore intervenir en octobre, avant la trêve. Cinquièmement, si le préfet refuse ou garde le silence, faites établir l’attestation de silence à l’expiration des deux mois et saisissez le tribunal administratif d’une demande d’indemnité provisionnelle puis définitive, mois par mois. Les erreurs qui font échouer les dossiers sont connues : réquisition adressée au mauvais préfet, copie du jugement complet au lieu du dispositif exigé, absence d’exposé des diligences, tentative d’expulsion non documentée, décompte global sans justificatifs mensuels, et recours déposé sans preuve de la date d’envoi de la réquisition. Chacune de ces fautes se corrige en septembre ; en novembre, pendant la trêve, elles coûtent cinq mois.
Devant le tribunal administratif, la requête indemnitaire suit un formalisme simple mais rigoureux. Exposez dans l’ordre : le bail et son historique, la décision de justice qui prononce la résiliation et ordonne l’expulsion, le commandement de quitter avec sa date de signification, le procès-verbal de tentative infructueuse, la réquisition au préfet avec son accusé de réception, puis le refus explicite ou l’attestation de silence à deux mois. Joignez le décompte mensuel des préjudices avec chaque justificatif : avis d’imposition de la taxe foncière, appels de charges du syndic, quittances d’assurance, factures d’huissier, constats de dégradations et estimation d’agence pour la perte de chance de relouer ou de vendre. Si votre trésorerie est tendue, demandez au juge des référés une provision : lorsque la créance contre l’État n’est pas sérieusement contestable, une avance peut être ordonnée avant le jugement au fond. Dans la requête au fond, réclamez l’indemnité mois par mois jusqu’au départ effectif de l’occupant, avec les intérêts à compter de la demande préalable adressée à la préfecture. Cette demande préalable, envoyée en recommandé avant la saisine du tribunal, est obligatoire et doit chiffrer la somme réclamée. Un mémoire complémentaire actualisera ensuite le décompte à la date des débats, en ajoutant les mois écoulés pendant l’instance, y compris ceux de la trêve hivernale, puisque le préjudice continue tant que le refus de concours prive le bailleur de son bien.
Conclusion
Un jugement d’expulsion ne libère le logement que s’il est exécuté, et l’automne 2026 ne laisse que six semaines avant la trêve hivernale. Vérifiez le titre exécutoire et le commandement de quitter, faites tenter l’expulsion par huissier fin septembre, adressez la réquisition au bon préfet avec le dispositif du jugement et l’exposé des diligences, et surveillez le délai de deux mois dont le silence vaut refus. Si le concours est accordé, exécutez en octobre. S’il est refusé, chiffrez mois par mois l’indemnité d’occupation, la privation de jouissance et les frais, puis saisissez le tribunal administratif : le Conseil d’État juge que ce droit à réparation n’est subordonné à aucune preuve de diligences menées en vain pour recouvrer les sommes dues par l’occupant. À Paris, où la réquisition relève du préfet de police, un dossier complet déposé en septembre change tout. Rassemblez les pièces dès maintenant et agissez avant le 1er novembre.
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