Vous avez terminé vos travaux, déposé en mairie la déclaration qui atteste leur achèvement et leur conformité au permis de construire, et vous pensiez le dossier clos. Quelques semaines plus tard, un courrier recommandé vous met en demeure de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité : la mairie conteste la conformité de la construction. Hauteur dépassée, couleur de façade, clôture, piscine, stationnement manquant : les motifs invoqués sont souvent précis et le délai imparti bref. Cette mise en demeure n’est ni une simple invitation ni une décision définitive sur le fond du droit de construire. Elle ouvre une phase de contrôle strictement encadrée par le code de l’urbanisme, avec des délais courts qui courent dans les deux sens : la mairie doit agir vite, et vous devez répondre vite. Passé un certain stade, l’administration ne peut plus rien contester ; avant ce stade, votre inaction ou un refus de laisser visiter les lieux peut vous priver de toute défense utile. Comprendre cette mécanique, ses délais, ses pièces et ses recours permet d’éviter que la contestation de conformité ne dégénère en contentieux pénal, en démolition ordonnée par le tribunal ou en exécution d’office aux frais du constructeur. Le présent article décrit la procédure applicable en 2026, les moyens de défense devant le juge administratif et les sanctions encourues lorsque la non-conformité est établie.
I. La mairie peut contrôler la conformité, mais seulement dans un délai fermé
A. La déclaration d’achèvement engage le pétitionnaire et fait courir le délai de contrôle
A l’achèvement des travaux, le bénéficiaire du permis ne peut pas rester silencieux : « A l’achèvement des travaux de construction ou d’aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie. » Cette déclaration, la DAACT, établie sur le formulaire Cerfa n° 13408 disponible sur la fiche officielle de la déclaration d’achèvement et de conformité et le formulaire Cerfa n° 13408, n’est pas une simple formalité d’information. « La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux est établie par le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou par l’architecte ou l’agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux. » Elle est adressée au maire par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposée contre décharge en mairie, ce qui donne une date certaine à la réception et donc au point de départ du délai de contrôle. Lorsque le permis a été délivré au nom de l’Etat ou d’un établissement public de coopération intercommunale, le maire transmet la déclaration au préfet ou au président de cet établissement, de sorte que l’autorité réellement compétente pour contrôler soit saisie. Lorsque le permis a été délivré au nom de l’Etat, par exemple dans une commune sans plan local d’urbanisme où la compétence appartient au préfet, ou au nom d’un établissement public de coopération intercommunale compétent, le maire fait suivre la déclaration à l’autorité qui a délivré l’autorisation : le contrôle sera exercé par cette autorité, et c’est d’elle que viendra l’éventuelle mise en demeure. Anticipez aussi le cas des travaux réalisés en plusieurs tranches : chaque tranche achevée peut donner lieu à une déclaration partielle, et chaque déclaration fait courir son propre délai de contrôle. Coordonnez vos dépôts avec l’avancement réel du chantier plutôt que d’attendre la fin totale de l’opération, car une déclaration tardive laisse l’administration libre de contrôler pendant une période plus longue et retarde la délivrance de l’attestation de non-contestation dont vous aurez besoin pour vendre ou refinancer le bien.
Le point essentiel, jugé sans ambiguïté par la cour administrative d’appel de Marseille, tient à la répartition des rôles : « il incombe au seul pétitionnaire de s’engager sur la conformité des travaux au regard de l’autorisation de construire dont il est titulaire. » L’administration n’a pas l’obligation de se prononcer par une décision administrative sur la conformité des travaux. Autrement dit, c’est vous qui affirmez que la construction respecte le permis, et c’est à la mairie de réagir dans le temps imparti si elle estime le contraire. Le dépôt d’une DAACT incomplète ne fait pas courir le délai : dans l’affaire jugée à Marseille, la demande de compléter le dossier par l’attestation de réglementation thermique, satisfaite le 13 novembre 2014, a repoussé le point de départ du délai à cette date de dossier complet. Vérifiez donc que votre déclaration comporte toutes les pièces et attestations exigées par la réglementation applicable à votre construction, notamment thermique et environnementale, faute de quoi le délai protecteur ne court pas. Conservez la preuve du dépôt et de sa date : récépissé de décharge ou avis de réception postal. En pratique, les litiges naissent souvent d’écarts modestes constatés sur place — quelques décimètres de hauteur, une teinte non prévue, un aménagement extérieur ajouté — mais la procédure applicable reste identique quelle que soit l’ampleur de l’écart allégué. La date de réception en mairie conditionne tout : les délais de trois ou cinq mois se calculent à partir d’elle, et la charge de prouver une réception à telle date pèse sur celui qui s’en prévaut. Un envoi simple, sans preuve de réception, expose à une discussion sans fin sur le point de départ et doit être proscrit.
B. Le récolement et la contestation obéissent à des délais couperets de trois ou cinq mois
Une fois la DAACT reçue, l’autorité compétente — le maire dans la plupart des cas, en application des règles de compétence que rappelle l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme — peut vérifier sur place. « A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. » Ce délai de trois mois est la règle. « Le délai de trois mois prévu à l’alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire en application de l’article R. 462-7 » ; la version en vigueur ajoute donc deux mois au délai de droit commun dès que le récolement est obligatoire. Le récolement, c’est la visite de contrôle des lieux par l’administration. Il est obligatoire dans des cas énumérés par l’article R. 462-7 du code de l’urbanisme : immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou situé dans un site patrimonial remarquable ou un site classé, immeuble de grande hauteur ou établissement recevant du public avec l’intervention des services d’incendie et de secours, travaux dans le cœur d’un parc national ou une réserve naturelle, et travaux réalisés dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers. Dans l’affaire d’Alénya jugée par la cour administrative d’appel de Marseille, la parcelle se situait dans le périmètre d’un plan de prévention des risques d’inondation, de sorte que le maire bénéficiait de cinq mois pour contester. Si votre terrain se trouve en zone de plan de prévention des risques, partez du principe que le délai applicable est de cinq mois et organisez votre calendrier en conséquence.
Avant toute visite, « Préalablement à tout récolement, l’autorité compétente en informe le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable. » Vous devez donc être averti. De plus, « Le récolement porte sur la conformité des travaux aux seules dispositions mentionnées à l’article L. 421-6 » : le contrôle ne peut pas s’étendre à n’importe quelle règle, mais seulement à celles dont le permis vise à assurer le respect, c’est-à-dire les règles d’urbanisme applicables au projet. Si la mairie estime les travaux non conformes, « l’autorité compétente pour délivrer le permis ou prendre la décision sur la déclaration préalable met en demeure, dans le délai prévu à l’article R. 462-6 » puis, toujours dans ce délai, « le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l’autorisation accordée. » Cette mise en demeure obéit à un formalisme précis : « Cette mise en demeure est notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception postal. Elle rappelle les sanctions encourues. » Une mise en demeure adressée par courrier simple ou notifiée après l’expiration du délai de trois ou cinq mois est vulnérable à l’annulation, comme l’a jugé la cour administrative d’appel de Marseille en annulant une mise en demeure du 30 juin 2015 alors que le délai expirait le 13 avril 2015.
La sanction du dépassement du délai par l’administration est radicale. « Passé ce délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux. » Il s’agit d’une forclusion : la mairie qui laisse passer trois mois, ou cinq mois en cas de récolement obligatoire, perd le droit de remettre en cause la conformité au titre de cette procédure. La cour administrative d’appel de Marseille l’a appliqué strictement : la mise en demeure tardive a été annulée et la commune a été enjointe de délivrer aux pétitionnaires une attestation certifiant la conformité des travaux. Précision importante apportée par le même arrêt : « l’expiration du délai prévu par ces dispositions n’a pas fait naître une décision susceptible de faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir. » L’écoulement du délai ne crée pas une décision implicite de non-opposition que la mairie pourrait ensuite retirer ; il éteint purement et simplement son droit de contester. Symétriquement, si aucune contestation n’est intervenue dans le délai, vous pouvez exiger une attestation : « En cas de silence gardé par l’autorité compétente dans le délai prévu à l’article R. 462-6 », puis « celle-ci délivre de plein droit au bénéficiaire de l’autorisation ou à ses ayants droits, sur demande de leur part, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n’a pas été contestée, dans un délai de quinze jours à compter de la présentation de la demande. » Cette attestation est précieuse pour vendre le bien ou pour rassurer un notaire et un acquéreur, mais elle ne purge pas tout, comme la suite le montrera. Notez enfin que le récolement obligatoire n’est pas systématique : hors des cas énumérés, la mairie peut contrôler sans y être tenue, et le délai reste alors de trois mois. Identifiez dès le dépôt de la DAACT si votre projet entre dans une catégorie à récolement obligatoire, car cette qualification détermine si vous êtes libéré au bout de trois mois ou seulement au bout de cinq.
II. Contester la mise en demeure et neutraliser les sanctions
A. Les recours contre le refus de conformité et les pièges de procédure à éviter
La mise en demeure de mettre en conformité ou de déposer un dossier modificatif fait grief : elle vous impose de faire ou de refaire, sous la menace de sanctions. Elle peut donc être déférée au tribunal administratif par un recours pour excès de pouvoir dans le délai de deux mois à compter de sa notification. L’affaire jugée par la cour administrative d’appel de Bordeaux illustre l’importance des délais des deux côtés : un pétitionnaire qui avait reçu le 25 juillet 2012 une décision refusant de constater la conformité, sans mention des voies et délais de recours, a saisi le tribunal seulement en janvier 2015. La cour a rappelé que le destinataire d’une décision expresse, même sans mention des voies de recours, « ne saurait » exercer son recours « au-delà d’un délai raisonnable » qui « ne saurait, sous réserve de l’exercice de recours administratifs pour lesquels les textes prévoient des délais particuliers, excéder un an à compter de la date à laquelle une décision expresse lui a été notifiée ». Son recours, formé plus d’un an après, était tardif et a été rejeté, avec 1 200 euros mis à sa charge au titre des frais. Retenez la leçon : même si la mise en demeure ne mentionne pas les voies et délais de recours, ne laissez pas passer plus d’un an, et en pratique agissez dans les deux mois. Un recours gracieux devant le maire dans ce délai proroge le délai contentieux et ouvre une discussion qui aboutit parfois à une solution négociée, par exemple le dépôt d’un permis modificatif qui régularise un écart mineur.
Sur le fond, plusieurs moyens sont efficaces. Le premier est la tardiveté : rapportez la date de réception de la DAACT complète en mairie et comptez trois mois, ou cinq en cas de récolement obligatoire ; toute mise en demeure notifiée après encourt l’annulation. Le deuxième est le vice de procédure : absence d’information préalable avant le récolement, récolement étendu à des règles étrangères à l’autorisation, mise en demeure non notifiée par recommandé avec avis de réception ou ne rappelant pas les sanctions. Le troisième est l’incompétence du signataire : la cour administrative d’appel de Lyon a examiné en détail une délégation consentie à un adjoint, certifiée exécutoire après transmission en préfecture et publication, et l’a validée en rappelant qu’aucune disposition ne fait obstacle à une telle délégation pour contester la conformité. Vérifiez donc la délégation dont se prévaut le signataire : arrêté de délégation, transmission au contrôle de légalité, publication. Le quatrième moyen tient aux faits : les écarts allégués doivent être établis. Le procès-verbal de constat dressé par les agents « fait foi jusqu’à preuve du contraire », de sorte qu’il faut rapporter une preuve contraire solide — constat d’huissier, expertise, plans côtés — et non de simples affirmations. Dans l’affaire de Lacroix-Falgarde jugée à Bordeaux, la hauteur de la construction au niveau de l’acrotère, mesurée contre une limite de 8 mètres, était au cœur du débat, et le pétitionnaire produisait une expertise chiffrant la hauteur à 8,60 mètres : sans démonstration technique contraire à celle de l’administration, le moyen de fait ne prospère pas.
Un cas particulier mérite l’attention : le refus de laisser entrer les agents. Dans l’affaire de Sallenôves jugée par la cour administrative d’appel de Lyon, la pétitionnaire s’était opposée à plusieurs reprises à ce que les agents pénètrent à l’intérieur du bâtiment lors du récolement du 17 février 2015. La cour a jugé que les agents disposent, lorsque la nature des travaux l’exige, du droit de pénétrer à l’intérieur pour contrôler la conformité, et que le procès-verbal dressé pour obstacle au droit de visite faisait foi. Elle a validé une décision « refusant de se prononcer sur la conformité des travaux en raison de l’impossibilité de procéder au récolement prévu par la loi du fait de l’attitude du pétitionnaire ». Autrement dit, faire obstacle à la visite ne bloque pas la procédure à votre profit : l’administration peut constater qu’elle ne peut pas se prononcer et ce refus de se prononcer est légal. De surcroît, « Le fait de faire obstacle aux fonctions exercées par les autorités, fonctionnaires et agents habilités à exercer les missions de contrôle administratif prévues au chapitre Ier du titre VI du présent livre ou de recherche et de constatation des infractions prévues par le présent code est puni de six mois d’emprisonnement et de 7 500 € d’amende. » Laissez donc les agents visiter, assistez à la visite, faites consigner vos observations et, si vous contestez leurs constatations, faites établir dans le même temps un constat contradictoire par un commissaire de justice. Le droit de visite de l’administration ne s’éteint d’ailleurs pas avec le délai de contestation : « Le droit de visite et de communication prévu au premier alinéa du présent article s’exerce jusqu’à six ans après l’achèvement des travaux. » Pendant six ans après l’achèvement, des agents peuvent venir vérifier et se faire communiquer les documents de l’opération. Cette durée doit être intégrée à votre stratégie : même libéré de la contestation de conformité, vous restez exposé aux constatations d’infraction pendant six ans.
Lorsque la mairie garde le silence après votre DAACT, demandez par écrit l’attestation de non-contestation ; en cas de refus ou de silence persistant, le préfet peut la délivrer à la demande du bénéficiaire, selon la procédure applicable. Lorsque la mairie annule à tort ou refuse l’attestation due, sollicitez du juge, en plus de l’annulation, une injonction de délivrer l’attestation, comme l’a obtenue le couple d’Alénya. Si la mairie refuse ensuite le permis de construire modificatif que vous déposez pour régulariser un écart, ce nouveau refus constitue une décision distincte qui se conteste selon les règles du recours contre un refus de permis de construire à Paris, avec ses propres délais et moyens. Articulez les deux contentieux sans les confondre : la contestation de la conformité porte sur le respect du permis délivré, tandis que le refus du modificatif porte sur la possibilité d’adapter le permis aux travaux réalisés. Enfin, ne négligez pas la voie du référé : en cas d’urgence caractérisée, par exemple une mise en demeure assortie d’une menace d’interruption de chantier alors que des entreprises sont mobilisées, le référé-suspension permet de geler l’exécution de la décision le temps que le juge du fond statue, à condition de soulever un doute sérieux sur sa légalité.
B. Les sanctions d’une non-conformité établie : mise en conformité, juge pénal et exécution d’office
Si la non-conformité est réelle et la mise en demeure régulière, deux voies de régularisation existent : déposer un dossier modificatif, c’est-à-dire un permis modificatif qui reprend le permis initial en y intégrant les écarts, ou mettre physiquement les travaux en conformité en démolissant ou en reprenant ce qui dépasse l’autorisation. Le permis modificatif n’est envisageable que si les écarts restent régularisables au regard des règles d’urbanisme applicables, notamment le plan local d’urbanisme : une hauteur ou une emprise qui viole le PLU ne peut pas être couverte par un modificatif et devra être reprise matériellement. A l’inverse, un écart qui respecte les règles de fond mais s’écarte du permis accordé — une ouverture déplacée, une teinte différente, un aménagement intérieur — se régularise normalement par un modificatif. Faites instruire cette analyse par un professionnel qui compare chaque écart relevé par la mairie aux règles du PLU et aux prescriptions du permis : c’est ce tableau comparatif qui détermine si vous déposez un modificatif, si vous reprenez les travaux, ou si vous combinez les deux. Constituez dès réception de la mise en demeure un dossier de réponse complet : copie du permis et de ses modificatifs, DAACT avec preuve de dépôt et de date de réception en mairie, mise en demeure avec son enveloppe et l’avis de réception, plans côtés de l’existant et du permis, photographies datées, constats de commissaire de justice, correspondances avec la mairie et, si vous en disposez, l’attestation de l’architecte ayant dirigé les travaux. Ce dossier sert deux fois : il fonde le recours gracieux ou contentieux contre la mise en demeure, et il documente votre bonne foi si un procès-verbal d’infraction est transmis au procureur. Répondez toujours par écrit et en recommandé avec avis de réception, en respectant le délai fixé par la mise en demeure pour déposer le modificatif ou achever la mise en conformité ; si ce délai est matériellement intenable, demandez par écrit une prolongation en justifiant du calendrier des entreprises, plutôt que de laisser expirer le délai sans réponse. Le dépôt du modificatif dans le délai de la mise en demeure démontre votre bonne foi et pèse favorablement si le dossier évolue vers un contentieux.
Ne sous-estimez pas le volet pénal. Construire sans respecter le permis ou en violation des règles d’urbanisme constitue une infraction punie par le code de l’urbanisme, et le tribunal correctionnel peut ordonner la mise en conformité ou la démolition. « En cas de condamnation d’une personne physique ou morale pour une infraction prévue aux articles L. 480-4 et L. 610-1 » ; « le tribunal, au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent, statue même en l’absence d’avis en ce sens de ces derniers, soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur. » La démolition n’est donc pas une hypothèse théorique : c’est l’une des deux mesures que le juge pénal choisit en cas de condamnation, avec une possible astreinte pour contraindre à exécuter et la publication du jugement aux frais du condamné. Surtout, l’idée selon laquelle une DAACT déposée et non contestée mettrait à l’abri des poursuites est fausse. La Cour de cassation l’a tranché le 3 décembre 2019 : « ni la déclaration d’achèvement de conformité des travaux ni l’attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’a pas été contestée, documents qui n’ont pas d’effet sur l’action publique » ne pouvaient conduire le juge à considérer que l’autorisation avait épuisé ses effets. Dans cette affaire, un constructeur autorisé à édifier deux logements en avait réalisé trois, avec un déficit de places de stationnement au regard du plan local d’urbanisme ; il a été condamné à deux mois d’emprisonnement avec sursis, 400 euros d’amende avec sursis, avec remise en état des lieux sous astreinte, et son pourvoi a été rejeté. La non-contestation administrative de la conformité ne fait donc pas obstacle aux poursuites pénales : l’action publique suit son cours indépendamment de l’attitude de la mairie pendant le délai de trois ou cinq mois.
Lorsque le juge pénal a ordonné la démolition, la mise en conformité ou la remise en état, l’exécution n’est pas facultative. « Si, à l’expiration du délai fixé par le jugement, la démolition, la mise en conformité ou la remise en état ordonnée n’est pas complètement achevée, le maire ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder d’office à tous travaux nécessaires à l’exécution de la décision de justice aux frais et risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol. » L’exécution d’office aux frais du constructeur est une réalité que le Conseil d’Etat a eu à connaître dans une affaire où un voisin demandait à l’Etat réparation de sa carence à faire exécuter une démolition ordonnée en 2004 : le Conseil d’Etat a certes rejeté le pourvoi du voisin (« Le pourvoi de M. C… est rejeté. »), mais sur le terrain de l’indemnisation et de la gravité des préjudices, sans remettre en cause le principe selon lequel la démolition judiciairement ordonnée doit être exécutée. Parallèlement, l’administration dispose d’outils de police administrative : la mise en demeure de l’article L. 481-1 pour les travaux irréguliers et l’arrêté d’interruption des travaux, qui permettent de stopper un chantier en cours avant même tout jugement. Face à de tels actes, la contestation doit être immédiate, car chaque jour d’interruption coûte aux entreprises mobilisées et fragilise la suite du projet.
En synthèse, la contestation de la conformité se joue en trois temps : réagir dans les délais à la mise en demeure en vérifiant sa régularité formelle et la forclusion éventuelle, choisir entre modificatif et reprise physique selon que les écarts violent ou non les règles de fond, et traiter le risque pénal comme un dossier autonome que ni la DAACT ni l’attestation de non-contestation ne neutralisent. Celui qui laisse passer les délais, refuse la visite ou ignore la mise en demeure transforme un différend technique, souvent soluble par un modificatif, en condamnation pénale assortie d’une démolition sous astreinte puis d’une exécution d’office à ses frais. Celui qui répond vite, avec des pièces et des mesures, conserve toutes ses cartes : annulation de la mise en demeure tardive, attestation de non-contestation, modificatif de régularisation et, le cas échéant, défense pénale préparée.
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