Votre voisin a monté des murs, surélevé son garage ou ouvert des fenêtres qui plongent directement sur votre jardin, et personne n’a jamais vu le moindre panneau de permis de construire sur son terrain. Les ouvriers sont là chaque matin, le chantier avance vite, et la mairie semble ne rien savoir. Que pouvez-vous faire, concrètement, pour faire constater l’infraction, faire arrêter les travaux et obtenir la remise en état ? La réponse tient en trois leviers qui se combinent : le signalement à la mairie et la constatation officielle, l’interruption du chantier, puis l’action devant le tribunal judiciaire pour obtenir la démolition ou la mise en conformité. Chacun obéit à des règles précises du code de l’urbanisme, éclairées par une jurisprudence très récente, dont un arrêt de la Cour de cassation du 18 juin 2026 qui change la manière dont les juges ordonnent la démolition. Ce point fait le tour de la procédure, étape par étape, avec les textes applicables et les réflexes qui protègent vos droits.
I. Faire constater l’infraction et faire arrêter le chantier sans autorisation
A. Signaler les travaux à la mairie et obtenir une constatation officielle
Le premier réflexe consiste à vérifier si les travaux de votre voisin nécessitaient vraiment une autorisation. Tous les travaux n’y sont pas soumis : un simple aménagement intérieur ou un ravalement à l’identique, par exemple, échappent en principe au permis comme à la déclaration préalable. En revanche, une construction nouvelle, une extension, une surélévation, la création d’une surface de plancher, un changement de destination accompagné de travaux, ou encore des modifications de façade ou de toiture relèvent presque toujours du permis de construire ou de la déclaration préalable, et doivent en outre respecter les règles du plan local d’urbanisme. Sans affichage régulier sur le terrain, sans numéro de dossier consultable en mairie, le doute est légitime et le signalement se justifie.
Adressez alors un courrier circonstancié au maire : adresse du chantier, nature des travaux constatés, date de démarrage, photographies datées, et demande expresse de contrôle. Ce signalement n’est pas une simple plainte de voisinage : il déclenche le pouvoir de police de l’urbanisme. Les agents habilités peuvent en effet se rendre sur place, car le préfet et l’autorité compétente en matière d’autorisation d’urbanisme, ainsi que les agents habilités, peuvent visiter les lieux accueillant ou susceptibles d’accueillir des constructions soumises au code de l’urbanisme, et ce droit de visite s’exerce jusqu’à six ans après l’achèvement des travaux. Autrement dit, même si le chantier est terminé, un contrôle reste possible pendant six ans.
Lorsque l’infraction est caractérisée, elle est consignée dans un procès-verbal. Aux termes de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme, les infractions sont constatées par les officiers et agents de police judiciaire ainsi que par les fonctionnaires et agents commissionnés et assermentés, et les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve du contraire. Ce procès-verbal est transmis au procureur de la République et fonde toutes les suites : poursuites pénales, interruption des travaux, action en démolition. Pour vous, voisin, il constitue la pièce maîtresse du dossier, bien plus solide que vos seules photographies.
En parallèle, faites établir votre propre preuve par un commissaire de justice : constat d’huissier décrivant l’avancement du chantier, la hauteur des murs, les vues créées sur votre fonds, la présence d’ouvriers et d’engins. Dans une ordonnance de référé rendue le 27 mai 2026 par le tribunal judiciaire de Bordeaux (RG 26/00924), des voisins confrontés à une surélévation et à un escalier extérieur construits sans autorisation avaient précisément fait constater par une commissaire de justice, le 24 avril 2026, que les travaux continuaient malgré l’arrêté du maire ; ce constat a emporté la décision du juge. La leçon est claire : la preuve privée, dressée par un officier ministériel, complète utilement le procès-verbal administratif et permet d’agir vite devant le juge civil.
B. Faire interrompre les travaux : l’arrêté du maire, le juge pénal et le référé civil
Une fois l’infraction constatée, l’objectif immédiat est d’arrêter le chantier avant qu’il ne soit achevé, car chaque semaine qui passe rend la démolition plus difficile à obtenir. Deux voies d’interruption coexistent. D’abord, dès qu’un procès-verbal relevant l’une des infractions prévues à l’article L. 480-4 a été dressé, le maire peut également, si l’autorité judiciaire ne s’est pas encore prononcée, ordonner par arrêté motivé l’interruption des travaux, avec copie transmise sans délai au ministère public. Cet arrêté municipal est exécutoire et s’impose au constructeur. Ensuite, l’interruption peut être ordonnée par l’autorité judiciaire, sur réquisition du ministère public agissant à la requête du maire, ou même d’office par le juge d’instruction ou le tribunal correctionnel saisi des poursuites, après audition du bénéficiaire des travaux convoqué dans les quarante-huit heures.
Le constructeur qui passe outre s’expose lourdement : en cas de continuation des travaux nonobstant la décision judiciaire ou l’arrêté en ordonnant l’interruption, les personnes responsables encourent une amende de 75 000 euros et une peine de trois mois d’emprisonnement. Dans l’affaire bordelaise de mai 2026, le voisin avait arraché le premier arrêté interruptif affiché par le maire, avant qu’un second arrêté, scellé, soit apposé sur sa porte, et les travaux continuaient toujours lors du constat d’avril 2026. Ce comportement caractérise exactement la continuation punissable et renforce considérablement votre position devant tous les juges.
Mais que faire si la mairie tarde à agir ou si le constructeur ignore l’arrêté ? Vous disposez d’une voie directe et rapide : le référé devant le président du tribunal judiciaire. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Des travaux entrepris sans autorisation d’urbanisme, a fortiori poursuivis en violation d’un arrêté interruptif, constituent un trouble manifestement illicite : la violation de la règle de droit est évidente et le juge n’a pas à trancher le fond pour l’arrêter.
Le tribunal judiciaire de Bordeaux l’a jugé exactement en ce sens le 27 mai 2026. Après deux procès-verbaux d’infraction transmis au procureur en janvier puis juin 2025, un arrêté interruptif pris le 16 janvier 2026 et affiché sur place le 31 mars 2026, et un constat d’huissier du 24 avril 2026 établissant la poursuite du chantier, le juge des référés a retenu que [la poursuite de ces travaux, en violation de l’arrêté interruptif], constituait un trouble manifestement illicite. Il a condamné le constructeur à interrompre les travaux sous astreinte provisoire de 200 euros par jour pendant deux mois, et à déposer sous quinze jours l’escalier extérieur maçonné donnant accès à la toiture-terrasse, sous la même astreinte, avec 1 500 euros au titre des frais de justice. Cette ordonnance illustre la méthode gagnante : procès-verbaux de la mairie, arrêté du maire, constat de commissaire de justice, puis assignation en référé. L’assignation doit viser précisément chaque ouvrage litigieux et chaque mesure demandée, avec l’astreinte qui contraint à l’exécution.
Notez bien la limite de cette voie : le juge des référés ordonne l’interruption et la remise en état urgente, mais la démolition définitive d’une construction achevée relève en principe du juge du fond, sauf l’escalier ou l’ouvrage accessoire dont le caractère illicite ne souffre d’aucune discussion. Le référé est donc votre arme d’urgence pour stopper le chantier ; la démolition au fond est l’étape suivante.
II. Obtenir la sanction du constructeur et la réparation de votre préjudice
A. La sanction publique : poursuites pénales et action en démolition de la commune
Construire sans autorisation est un délit. Le fait d’exécuter des travaux soumis à permis ou à déclaration préalable en méconnaissance des obligations du code de l’urbanisme ou des prescriptions d’une autorisation est puni d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, pour une construction de surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, outre six mois d’emprisonnement en cas de récidive, ces peines pouvant frapper le bénéficiaire des travaux comme les architectes, entrepreneurs ou autres responsables de leur exécution. Le procès-verbal transmis au procureur peut donc déboucher sur des poursuites devant le tribunal correctionnel, où vous pourrez vous constituer partie civile pour obtenir réparation de votre préjudice personnel.
Devant le tribunal correctionnel, la sanction ne se limite pas à l’amende. En cas de condamnation pour une infraction prévue aux articles L. 480-4 et L. 610-1, le tribunal statue soit sur la mise en conformité des lieux ou des ouvrages, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur. Le juge pénal peut donc ordonner lui-même la démolition ou la mise en conformité, après audition du maire ou du fonctionnaire compétent. Et pour garantir l’exécution, le tribunal impartit au bénéficiaire des travaux irréguliers un délai pour l’exécution de l’ordre de démolition ou de mise en conformité et peut assortir son injonction d’une astreinte de 500 euros au plus par jour de retard, avec exécution provisoire possible.
Parallèlement, la commune dispose de sa propre action civile devant le tribunal judiciaire. Aux termes de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme, la commune ou l’intercommunalité compétente en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié sans l’autorisation exigée, et l’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux. C’est sur ce fondement qu’une commune avait fait condamner une société civile immobilière à remettre ses parcelles en état après un exhaussement de sol réalisé sans la déclaration préalable requise, dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Chambéry le 22 février 2024.
C’est précisément sur cette affaire que la Cour de cassation a rendu, le 18 juin 2026, un arrêt de principe qui protège aussi bien les propriétaires que l’efficacité de l’action publique (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, pourvoi n° 24-14.342, ECLI:FR:CCASS:2026:C300377, publié au Bulletin). La Cour rappelle d’abord la réserve émise par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020 : les dispositions de l’article L. 480-14 ne sauraient, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, être interprétées comme autorisant la démolition d’un tel ouvrage lorsque le juge peut, en application de l’article L. 480-14, ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire. Elle en déduit une obligation pour le juge du fond : la démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme, et il appartient au juge, saisi d’une demande en démolition, de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et acceptée. La cour d’appel de Chambéry, qui avait ordonné la remise en état sans examiner la conformité de l’exhaussement aux règles applicables, a vu son arrêt cassé.
Concrètement, si votre voisin dépose en cours d’instance une demande de permis de régularisation, ou si les travaux litigieux s’avèrent en réalité conformes aux règles du plan local d’urbanisme malgré l’absence d’autorisation initiale, le juge devra privilégier la mise en conformité acceptée plutôt que la démolition pure et simple. Pour vous, voisin demandeur, la parade consiste à démontrer que la mise en conformité ne répare pas votre préjudice : une construction régularisable au regard du plan local d’urbanisme peut continuer à vous priver de lumière, à créer une vue directe sur votre terrasse ou à méconnaître une servitude de droit privé. C’est là que votre action personnelle prend le relais de l’action publique.
B. Votre action personnelle de voisin : démolition, dommages et intérêts et référé
Ne confondez pas la légalité de l’autorisation et vos droits privés de tiers : même lorsque la commune n’agit pas, même lorsque le chantier paraît régularisable, vous pouvez agir vous-même devant le tribunal judiciaire dès lors que la construction illégale vous cause un préjudice personnel. Le fondement est l’article 1240 du code civil, qui dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer : la construction édifiée sans autorisation ou en violation des règles d’urbanisme constitue la faute, et votre préjudice — perte d’ensoleillement, vue plongeante, bruit, dépréciation de votre bien, non-respect des distances — ouvre droit à réparation.
La Cour de cassation a considérablement clarifié ce droit d’agir par un arrêt du 11 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, pourvoi n° 21-19.778, ECLI:FR:CCASS:2023:C300011, publié au Bulletin) : il résulte des articles L. 480-13 du code de l’urbanisme et 1240 du code civil que toute méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique peut servir de fondement à une action en démolition, dès lors que le demandeur démontre avoir subi un préjudice personnel en lien de causalité directe avec cette violation. Dans cette affaire, des associations de protection de la nature demandaient la démolition d’un parc éolien ; la cour d’appel avait rejeté leur demande au motif que l’annulation du permis tenait à une insuffisance de l’étude d’impact et non à une violation des règles de fond. La Cour de cassation censure ce raisonnement : dès lors qu’une méconnaissance des règles est établie et qu’un préjudice personnel en lien direct est démontré, la démolition peut être ordonnée.
Votre situation de voisin d’une construction sans aucune autorisation est encore plus favorable que celle jugée en 2023, car il n’existe ici aucun permis à faire annuler au préalable : l’illégalité résulte de l’absence même d’autorisation, établie par les procès-verbaux et par l’absence d’affichage et de dossier en mairie. Vous n’avez pas à saisir le juge administratif ; c’est directement devant le tribunal judiciaire que vous demandez la démolition, la mise en conformité ou des dommages et intérêts. En pratique, cumulez les demandes : démolition de l’ouvrage à titre principal, mise en conformité avec suppression des vues et réduction des hauteurs à titre subsidiaire, et indemnisation de votre préjudice de jouissance et de la dépréciation de votre bien. Le juge appréciera la proportionnalité, au regard de la réserve constitutionnelle rappelée en 2026 : plus votre préjudice est précisément documenté — constats, photographies, attestations, avis de valeur d’un agent immobilier, étude d’ensoleillement — plus la démolition l’emporte sur la simple régularisation.
Devant le tribunal correctionnel, votre constitution de partie civile mérite une préparation aussi rigoureuse que l’assignation au fond : chiffrez chaque chef de préjudice, produisez le constat du commissaire de justice, les procès-verbaux de la mairie, l’arrêté interruptif et la preuve de sa violation, ainsi que vos échanges avec le constructeur et avec la mairie. Le procureur requiert la peine et la remise en état dans l’intérêt général, tandis que vous demandez la réparation de votre dommage propre : perte d’ensoleillement et de vue dégagée, bruit et poussières prolongés par la durée fautive du chantier, impossibilité d’utiliser pleinement votre jardin ou votre terrasse, et moins-value de votre bien attestée par un professionnel de l’immobilier. Lorsque le tribunal ordonne la mise en conformité plutôt que la démolition, sollicitez des mesures précises et contrôlables — suppression des ouvertures créant des vues, abaissement d’un mur ou d’une surélévation, remplacement d’une toiture-terrasse accessible par une toiture inaccessible — assorties de l’astreinte journalière qui garantit leur exécution dans le délai imparti. Si le constructeur régularise ensuite par une autorisation d’urbanisme, faites vérifier cette autorisation par votre avocat : une régularisation administrative n’éteint pas votre droit à indemnisation pour la période d’illégalité subie, et elle peut elle-même être contestée si elle méconnaît les règles du plan local d’urbanisme ou vos droits.
Reste la question du temps. L’action de la commune se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux, mais votre intérêt commande d’agir sans attendre : tant que le chantier est en cours, le référé permet de l’interrompre ; une fois l’ouvrage achevé depuis des années, le juge hésite davantage devant une démolition et le constructeur a pu déposer un permis de régularisation. Agissez donc en trois temps rapprochés : signalement écrit à la mairie avec demande de procès-verbal, constat de commissaire de justice dès les premiers ouvrages litigieux, puis assignation en référé pour interruption et remise en état urgente, avant l’assignation au fond en démolition et indemnisation. Si des poursuites pénales sont engagées, constituez-vous partie civile devant le tribunal correctionnel : vous obtiendrez dans le même jugement la sanction du constructeur et la réparation de votre préjudice, avec l’astreinte qui garantit l’exécution.
Pour approfondir les recours contre les autorisations d’urbanisme et la défense devant le juge, consultez la page du cabinet consacrée au recours contre les permis de construire à Paris, qui présente l’accompagnement proposé pour ces contentieux.
Conclusion
Face à un voisin qui construit sans autorisation, la méthode qui gagne associe la preuve officielle et l’action rapide : signalement circonstancié à la mairie pour obtenir le procès-verbal qui fait foi jusqu’à preuve du contraire, constat de commissaire de justice pour figer l’avancement du chantier, arrêté interruptif du maire ou ordonnance de référé sur le fondement du trouble manifestement illicite pour stopper les travaux, puis action au fond pour obtenir la démolition ou la mise en conformité avec indemnisation de votre préjudice personnel. La jurisprudence la plus récente conforte cette stratégie : le juge des référés de Bordeaux a interrompu sous astreinte, en mai 2026, un chantier poursuivi malgré l’arrêté du maire, et la Cour de cassation exige depuis juin 2026 que la démolition sur action publique soit précédée d’un examen d’office de la mise en conformité, ce qui renforce le rôle décisif de votre préjudice personnel dûment prouvé pour obtenir la remise en état complète. Documentez chaque étape, agissez pendant que le chantier est en cours, et faites sanctionner toute continuation interdite : c’est l’addition de ces pièces et de ces procédures qui fait plier les constructions illégales.
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