Un fermier approche de la retraite et souhaite que son fils ou sa fille reprenne les terres qu’il loue depuis des années. Le bailleur refuse. Le fermier se demande s’il peut passer outre et installer son enfant sur les parcelles, ou si ce refus sonne le glas de la transmission familiale. La réponse tient en une règle simple à énoncer et exigeante à mettre en oeuvre : la cession du bail rural n’est possible que dans un cercle familial étroit, avec l’accord du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux. Toute installation réalisée hors de ce cadre expose le bail à la résiliation et l’occupant à l’expulsion.
Cette question concerne de nombreuses familles d’exploitants. La reprise des terres par un descendant est souvent présentée comme naturelle, presque automatique. Elle ne l’est pas. Le statut du fermage organise une procédure précise, avec des conditions tenant au cessionnaire, un contrôle du juge sur les intérêts légitimes du bailleur et une articulation avec le contrôle des structures et le congé pour âge de la retraite. Trois décisions récentes éclairent ce parcours : un jugement du tribunal paritaire de Saint-Brieuc du 2 juillet 2026 qui autorise une cession au fils du preneur, un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 28 novembre 2024, qui rejette une demande de cession formée après un congé pour retraite, et un arrêt de la cour d’appel de Bourges du 27 juin 2025, statuant sur renvoi de cassation, qui illustre le sort d’une transmission organisée hors du cadre légal. Cet article explique comment céder son bail rural à son enfant sans commettre de faute, comment contester le refus du bailleur et quelles erreurs conduisent à la perte du bail.
I – Céder son bail rural à son enfant : un droit encadré par la loi
La cession du bail rural n’est pas une vente libre. Elle obéïque à un texte d’ordre public qui définit limitativement les bénéficiaires possibles et impose l’accord du bailleur ou l’autorisation du juge.
A – Les seuls cessionnaires possibles : conjoint, partenaire ou descendants du preneur
Le point de départ figure à l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime, dans sa version en vigueur vérifiée au 16 septembre 2026. Le texte écarte d’abord le droit commun, puisqu’il s’applique, je cite, nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil. Puis il pose l’interdiction de principe : toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés.
Chaque mot de cette phrase compte. Le conjoint ou le partenaire de pacte civil de solidarité n’est éligible que s’il participe à l’exploitation. Un époux qui n’a jamais travaillé sur les terres ne remplit pas la condition. Les descendants, eux, doivent avoir atteint l’âge de la majorité ou avoir été émancipés. Un enfant mineur non émancipé ne peut pas recevoir le bail par cession, même avec l’accord du bailleur. En pratique, cela signifie qu’un fermier qui souhaite transmettre à un fils de dix-sept ans non émancipé doit attendre sa majorité ou provoquer son émancipation avant d’engager la procédure. À défaut, la demande sera rejetée, quelle que soit la bonne volonté des parties.
Le cercle des cessionnaires s’arrête là. Le neveu, la nièce, le frère, la soeur, le gendre ou la belle-fille ne sont pas des descendants du preneur. Ils ne peuvent pas bénéficier de la cession de l’article L. 411-35, même s’ils exploitent déjà les terres dans les faits. L’arrêt de la cour d’appel de Bourges du 27 juin 2025, rendu sur renvoi de cassation dans une affaire où un preneur avait organisé la reprise de ses terres par son neveu au moyen d’un simple bulletin de mutation, montre les conséquences de cette limite. Les bailleresses avaient saisi le tribunal paritaire pour faire constater la cession prohibée et obtenir l’expulsion. La cour, par arrêt du 27 juin 2025 dans une procédure enregistrée sous le numéro 24/00009, a finalement confirmé le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du Puy-en-Velay du 7 septembre 2020 et débouté les bailleresses de leurs demandes d’expulsion et de résiliation, mais pour un motif propre à l’espèce : les propriétaires avaient laissé l’occupant exploiter pendant plus de dix ans sans contestation, en encaissant les fermages, ce qui caractérisait selon les juges un accord tacite et un abus du droit d’agir. La cour énonce ainsi que les bailleresses ont tenté de mettre fin au bail verbal consenti à M. D. en alléguant une cession prohibée en contradiction avec la réalité de la situation résultant de l’accord donné par elles à l’exploitation de plusieurs parcelles pendant plus de 10 années sans aucune contestation. Cet arrêt ne valide pas la cession hors famille : il sanctionne l’attitude contradictoire des bailleurs après une décennie de tolérance. Le principe reste que la transmission à un neveu par simple accord privé, sans bail nouveau ni autorisation judiciaire, constitue une cession prohibée.
Il faut distinguer cette cession du cas du décès du preneur, régi par un autre texte. Aux termes de l’article L. 411-34 du même code, en cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès. Le décès ouvre donc une continuation automatique au profit d’un cercle plus large, incluant les ascendants, alors que la cession du vivant du preneur reste limitée au conjoint participant et aux descendants majeurs ou émancipés. Confondre les deux régimes conduit à des demandes mal fondées : un fermier vivant ne peut pas invoquer la continuation pour cause de décès afin d’installer son frère sur les terres.
Reste le cas particulier du bail cessible hors du cadre familial, prévu au chapitre VIII du titre du Code rural consacré au statut du fermage. L’article L. 418-1 dispose que l’insertion dans le contrat de bail d’une clause autorisant le locataire à céder son bail à d’autres personnes que celles mentionnées au premier alinéa de l’article L. 411-35 est subordonnée à la condition que ce contrat soit passé en la forme authentique et mentionne expressément que chacune des parties entend qu’il soit soumis aux dispositions du présent chapitre. Autrement dit, céder à un tiers non familial n’est envisageable que si le bail initial a été conclu dès l’origine comme un bail cessible, par acte authentique, avec la mention expresse requise. Un bail verbal ou un bail sous seing privé ordinaire ne permet jamais une telle cession. Les exploitants doivent donc vérifier la nature exacte de leur bail avant d’envisager une transmission hors famille : dans l’immense majorité des cas, le bail est un bail ordinaire soumis au statut du fermage, et la cession à un tiers est tout simplement impossible.
B – L’agrément du bailleur puis, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire
Même lorsque le cessionnaire appartient au cercle légal, la cession n’est pas libre : elle exige l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux. L’article L. 411-35 le dit en deux temps. D’abord l’agrément : la cession doit être consentie avec l’accord du propriétaire. Ensuite le recours au juge : à défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.
Concrètement, le preneur doit d’abord solliciter l’accord du bailleur pour la cession envisagée, en désignant précisément le cessionnaire et les parcelles concernées. Cette demande gagne à être écrite et envoyée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, afin de conserver la preuve de la démarche et de la réponse. Si le bailleur accepte, la cession peut être régularisée par écrit entre les parties. L’affaire jugée à Saint-Brieuc le 2 juillet 2026 montre que cet accord peut intervenir tardivement, y compris après la saisine du tribunal : dans ce dossier, le bailleur, qui n’avait pas comparu à l’audience, avait adressé au conseil des demandeurs un courrier électronique acceptant expressément la cession au profit du fils du preneur, et le tribunal a relevé que cet accord écrit, même manifesté après le démarrage de l’action contentieuse, portait bien sur les parcelles objet du bail. Le jugement, rendu sous le numéro de rôle 25/01650 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Brieuc, autorise en conséquence le preneur à céder à son fils le bail conclu en 2004 sur un peu plus de deux hectares. La décision est consultable sur le portail de la Cour de cassation à la référence du jugement du tribunal paritaire de Saint-Brieuc du 2 juillet 2026.
Si le bailleur refuse ou garde le silence, le preneur ne peut pas passer outre et installer son enfant unilatéralement. Il doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des terres d’une demande d’autorisation de cession. La tentative de conciliation préalable devant le tribunal fait partie du parcours procédural et le bailleur y est convoqué. Dans l’affaire de Saint-Brieuc, le bailleur convoqué n’a ni comparu ni été représenté, et aucune conciliation n’est intervenue, ce qui a conduit le tribunal à trancher au fond. Le preneur et le cessionnaire pressenti doivent présenter ensemble leur demande, en justifiant que le cessionnaire remplit les conditions légales et que la cession ne lèse pas les intérêts légitimes du bailleur. Le tribunal statue en premier ressort, ce qui ouvre la voie de l’appel.
Un point mérite l’attention des familles : l’association du descendant au bail comme copreneur, également prévue par l’article L. 411-35, suit la même logique d’agrément ou d’autorisation judiciaire. Faire entrer son enfant comme copreneur avant la cessation d’activité peut préparer la transmission, mais ne dispense pas de respecter la procédure. De même, lorsqu’un copreneur cesse de participer à l’exploitation, le texte organise une poursuite du bail au seul nom de celui qui continue, avec une information du bailleur par lettre recommandée et un droit d’opposition du propriétaire devant le tribunal dans un délai fixé par décret. Chaque étape de la vie du bail familial obéit donc à un formalisme propre, et l’informalité est l’ennemie de la transmission.
II – Le contrôle du juge et les fautes qui font perdre le bail
Lorsque le bailleur refuse son agrément, tout se joue devant le tribunal paritaire. Le juge applique une grille d’analyse constante, dégagée par la Cour de cassation, et sanctionne les cessions réalisées sans droit.
A – Ce que le tribunal vérifie : bonne foi du cédant et garanties offertes par le repreneur
Saisi d’une demande d’autorisation de cession, le juge ne se contente pas de constater le lien de parenté. Il recherche si la cession projetée est de nature à nuire aux intérêts légitimes du bailleur. La Cour de cassation l’exprime en ces termes, rappelés dans son arrêt du 28 novembre 2024 : le juge doit rechercher si la cession n’est pas de nature à nuire aux intérêts légitimes du bailleur, cet intérêt devant être apprécié au regard de la bonne foi du preneur et des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire éventuel. Cette formule, reprise de longue date par la troisième chambre civile, structure tout le contentieux.
La bonne foi du preneur cédant s’apprécie à l’aune de l’exécution du bail : paiement régulier du fermage et des charges, entretien du fonds, respect des clauses et de la destination agricole. Dans le jugement de Saint-Brieuc, le tribunal relève expressément qu’il n’est nullement démontré que monsieur V. P. aurait manqué à l’exécution de ses obligations contractuelles durant le bail et que l’intéressé, sur le point de prendre sa retraite, était à jour du paiement de ses charges. Un preneur en retard persistant de fermage ou en conflit ouvert sur l’entretien des terres part avec un handicap sérieux devant le tribunal.
Les conditions de mise en valeur par le cessionnaire recouvrent ses aptitudes professionnelles, la possession du matériel nécessaire ou des moyens de l’acquérir, et sa conformité au contrôle des structures. Ce dernier point est souvent décisif. L’article L. 331-2 du Code rural soumet à autorisation préalable certaines opérations, en précisant que sont soumises à autorisation préalable les opérations suivantes : 1° les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricole mise en valeur par une ou plusieurs personnes physiques ou morales, lorsque la surface totale qu’il est envisagé de mettre en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles. Le repreneur doit donc être en règle avec cette réglementation. Dans l’affaire de Saint-Brieuc, le fils était titulaire d’une autorisation d’exploiter délivrée par la préfecture le 24 janvier 2025, et le tribunal en a tenu compte pour autoriser la cession. À l’inverse, un cessionnaire dépourvu d’autorisation alors qu’elle est requise, ou dont le projet excède les seuils sans perspective d’autorisation, expose la demande au rejet.
La date à laquelle s’apprécie la situation du cessionnaire a été précisée par la Cour de cassation dans son arrêt du 28 novembre 2024, rendu sous le pourvoi numéro 23-13.776 contre un arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 24 janvier 2023. Dans cette affaire, des preneurs visés par un congé pour atteinte de l’âge de la retraite à effet au 30 septembre 2021 avaient demandé l’autorisation de céder leur bail à leur fille, puis avaient constitué avec elle une société civile d’exploitation agricole en mars 2022 et sollicité une autorisation d’exploiter en février 2022, soit après l’effet du congé. La Cour approuve le rejet de la demande et énonce que la date de la cession projetée est, en cas de délivrance d’un congé pour atteinte de l’âge de la retraite sur le fondement de ce dernier texte, à défaut de manifestation de volonté contraire de la part des parties à la cession, la date d’expiration du bail, c’est-à-dire la date d’effet du congé. Les preneurs ne pouvaient donc pas se prévaloir d’une régularisation postérieure à l’expiration du bail pour obtenir l’autorisation. La leçon pratique est claire : la situation du repreneur doit être en règle au jour où la cession doit prendre effet, et non plusieurs mois après. Anticiper l’autorisation d’exploiter, le matériel et la capacité professionnelle avant de saisir le tribunal est indispensable, surtout lorsqu’un congé pour retraite court déjà.
L’articulation avec le congé pour âge de la retraite mérite d’être comprise. L’article L. 411-64 permet au bailleur de refuser le renouvellement au preneur ayant atteint l’âge de la retraite, tout en ouvrant au preneur évincé la faculté de céder son bail dans les conditions de l’article L. 411-35. La Cour rappelle ainsi que le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, participant à l’exploitation ou à l’un de ses descendants ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l’article L. 411-35, et que le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail. Le congé pour retraite n’interdit donc pas la transmission au descendant, mais il en verrouille le calendrier : la demande de cession doit être formée et jugée dans le temps du bail, avant son expiration, et le repreneur doit déjà réunir les conditions requises. Attendre l’expiration du bail pour constituer le dossier du cessionnaire, comme dans l’affaire amiénoise, conduit au rejet et à l’obligation de libérer les lieux.
Pour situer l’ensemble du contentieux, il est utile de rappeler que les arrêts rendus en 2026 sur le statut du fermage et la préemption, présentés dans l’analyse des arrêts 2026 sur le bail rural, le statut du fermage et la préemption, confirment la même exigence de respect strict des procédures. Le tribunal paritaire reste le juge naturel de ces litiges, et la Cour de cassation contrôle avec constance la motivation des juges du fond sur les intérêts légitimes du bailleur.
B – Les cessions sans droit : nullité, résiliation et expulsion
La cession réalisée sans agrément ni autorisation judiciaire, au profit d’une personne hors du cercle légal ou sans respecter la procédure, est une cession prohibée. Ses conséquences sont lourdes. Le bailleur peut en demander la nullité et solliciter la résiliation du bail pour manquement du preneur à ses obligations. L’article L. 411-31 du Code rural réserve au bailleur un droit de résiliation limitativement encadré : le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants, parmi lesquels figurent notamment des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Une cession irrégulière, qui dessaisit le preneur au profit d’un occupant sans droit, entre typiquement dans cette catégorie et expose le bail à la résiliation judiciaire, avec expulsion de l’occupant sans droit ni titre.
L’arrêt de la cour d’appel de Bourges du 27 juin 2025 illustre à la fois la faute et ses limites contentieuses. Dans ce dossier, le preneur initial avait cessé son activité en 2008 et son neveu s’était installé sur les terres sur la base d’un bulletin de mutation signé avec l’une des bailleresses, puis avait mis les parcelles à disposition d’un groupement agricole d’exploitation en commun. Les bailleresses ont saisi le tribunal paritaire en 2019 pour faire constater la cession prohibée et obtenir la nullité, la résiliation et l’expulsion. Le tribunal les a déboutées, et la cour d’appel, statuant sur renvoi après cassation, a confirmé : elle a confirmé le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux du Puy-en-Velay le 7 septembre 2020, débouté les bailleresses de leur demande de résiliation du bail pour compromission du fonds et de leur demande d’expulsion, en retenant que l’exploitation s’était poursuivie au vu et au su des propriétaires pendant plus de dix ans, avec encaissement des fermages. Ce résultat favorable à l’occupant tient donc à la longanimité des bailleurs et à l’existence d’un bail verbal reconnu, et non à la validité de la cession initiale. Il ne faut pas en déduire qu’une installation irrégulière se régularise par le temps : pendant les premières années, le bailleur diligent obtient la nullité de la cession, la résiliation et l’expulsion. Et même dans l’affaire bourguignonne, il a fallu une procédure de plusieurs années, un pourvoi en cassation et un renvoi pour parvenir à ce résultat, avec les coûts et l’insécurité correspondants.
Les exploitants doivent également éviter la confusion entre cession et mise à disposition au profit d’une société. Mettre les terres à disposition d’une société d’exploitation sans en informer correctement le bailleur, ou présenter une mise à disposition tardive comme la preuve des capacités du cessionnaire, ne suffit pas à emporter l’autorisation de cession. Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation le 28 novembre 2024, la constitution d’une société civile d’exploitation agricole avec la fille des preneurs en mars 2022, postérieure à l’effet du congé de septembre 2021, n’a pas permis de sauver la demande de cession. La mise à disposition et la cession sont deux opérations distinctes, soumises à des conditions propres, et le juge les examine séparément.
Enfin, les familles doivent veiller au formalisme des actes. Un accord verbal du bailleur, un simple échange de courriers ambigus ou un bulletin de mutation signé sans précaution créent des situations probatoires fragiles. L’accord du bailleur à la cession doit porter sans équivoque sur les parcelles du bail et sur la personne du cessionnaire. Dans le jugement de Saint-Brieuc, le tribunal a pris soin de vérifier que l’accord écrit du bailleur, bien que tardif, portait bien sur les parcelles cadastrées concernées par le bail rural entre les parties. À défaut d’un écrit clair, le preneur s’expose à une contestation ultérieure sur l’étendue ou l’existence de l’agrément, avec à la clé un procès en nullité qu’il aurait pu éviter.
En résumé, trois réflexes protègent la transmission : vérifier que le cessionnaire appartient au cercle légal et remplit les conditions d’âge et de capacité, solliciter par écrit l’agrément du bailleur sur des parcelles précisément désignées, et, en cas de refus ou de silence, saisir rapidement le tribunal paritaire avec un dossier complet sur la bonne exécution du bail et les garanties du repreneur, notamment l’autorisation d’exploiter. Toute installation anticipée du descendant avant l’autorisation, toute cession à un parent hors cercle légal et toute régularisation tardive après l’expiration du bail mettent la famille en danger.
Conclusion
Céder son bail rural à son enfant est possible, mais à des conditions strictes qui ne souffrent pas l’approximation. Le bénéficiaire doit être le conjoint participant à l’exploitation ou un descendant majeur ou émancipé. Le bailleur doit donner son agrément ou, à défaut, le tribunal paritaire doit autoriser la cession après avoir vérifié qu’elle ne nuit pas aux intérêts légitimes du bailleur, au regard de la bonne foi du preneur et des garanties offertes par le repreneur. La situation du descendant, y compris sa conformité au contrôle des structures, s’apprécie à la date de la cession projetée, et non au gré de régularisations ultérieures. Les transmissions organisées hors de ce cadre, par bulletin de mutation ou accord verbal avec un parent éloigné, constituent des cessions prohibées qui exposent le bail à la résiliation et l’occupant à l’expulsion, même si une tolérance prolongée du bailleur peut exceptionnellement paralyser son action. Les familles d’exploitants ont donc intérêt à préparer la transmission tôt : vérifier la nature du bail, constituer le dossier professionnel et administratif du repreneur avant l’échéance, demander l’agrément par écrit et saisir le tribunal sans attendre en cas de refus. La rigueur procédurale est ici la condition de la continuité familiale de l’exploitation.
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