Recevoir un congé pour reprise est l’un des moments les plus rudes de la vie d’un fermier. Le bailleur annonce qu’il ne renouvellera pas le bail rural parce qu’il veut reprendre les terres, pour les exploiter lui-même ou les faire exploiter par son conjoint ou par l’un de ses enfants. Pour le preneur qui cultive ces parcelles depuis des années, parfois depuis une génération, l’enjeu est direct : la perte d’une partie de son outil de travail, de son revenu et de l’équilibre de son exploitation.
Le statut du fermage n’abandonne pourtant pas le preneur face à ce congé. D’un côté, le bailleur ne peut reprendre que dans des conditions strictes, pour des bénéficiaires limitativement énumérés et selon des mentions obligatoires dont l’oubli annule le congé. De l’autre, le preneur dispose de deux temps de contestation devant le tribunal paritaire des baux ruraux : un contrôle avant la reprise, en déférant le congé au tribunal dans un délai de quatre mois, puis un contrôle après la reprise, lorsque le bénéficiaire n’exploite pas lui-même les terres ou détourne la reprise de son but. La Cour de cassation vient de préciser ces deux contrôles dans deux arrêts de 2025 qui renouvellent profondément la stratégie des deux parties.
Cet article explique qui peut reprendre et à quelles conditions, quelles mentions le congé doit comporter à peine de nullité, comment le contester dans les délais et comment agir lorsque la reprise annoncée n’est pas suivie d’une exploitation réelle pendant neuf ans.
I. Un droit de reprise strictement limité et un congé enfermé dans des formes impératives
A. Seuls certains bénéficiaires peuvent reprendre, et ils doivent exploiter eux-mêmes pendant neuf ans
Le principe de départ protège le fermier : le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires. Le bailleur ne peut écarter ce droit qu’en justifiant d’un motif grave et légitime ou en exerçant la reprise dans les conditions prévues par la loi. La reprise pour exploiter est donc une exception, et toute exception s’interprète strictement.
La loi énumère limitativement les bénéficiaires possibles : le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé. Ni un neveu, ni un associé, ni un acheteur pressenti ne peuvent donc fonder un congé pour reprise, sauf les cas particuliers des sociétés previsti par la loi. Lorsque le bien appartient à une personne morale à objet agricole, la reprise n’est possible que sur des biens apportés en propriété ou en jouissance neuf ans au moins avant le congé, et l’exploitation doit être assurée par un ou plusieurs membres de la société selon les mêmes règles d’exploitation personnelle.
L’exigence centrale porte sur l’exploitation effective. Le bénéficiaire de la reprise doit se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans, à titre individuel ou au sein d’une société. Surtout, il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. Un propriétaire qui se contente de donner des instructions à distance, de faire exploiter par son épouse ou de confier les travaux à une entreprise pendant qu’il exerce une autre activité à des centaines de kilomètres ne remplit pas cette condition. La cour d’appel de Paris l’a rappelé le 27 mai 2025 (pôle 4, chambre 4, RG 24/12745) : saisie d’une demande de cession du bail au profit d’un descendant qui dirigeait une société informatique loin de l’exploitation de 150 hectares, elle a refusé l’autorisation en retenant que l’intéressé ne participerait pas aux travaux de manière effective et permanente au sens de l’article L. 411-59, infirmant un jugement qui s’était contenté de relever que la nature des cultures ne nécessitait pas une présence journalière (décision intégrale sur le site de la Cour de cassation). La proximité du domicile, la disponibilité réelle et la participation aux travaux sont donc vérifiées concrètement, parcelle par parcelle et exploitation par exploitation.
À ces conditions s’ajoutent la capacité professionnelle et, le cas échéant, l’autorisation d’exploiter au titre du contrôle des structures. Le bénéficiaire doit justifier qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle ou qu’il a obtenu l’autorisation d’exploiter requise. Lorsque la reprise est subordonnée à une telle autorisation, le tribunal paritaire saisi d’une contestation du congé peut surseoir à statuer dans l’attente d’une autorisation définitive, et le bail en cours est alors prorogé de plein droit. Le bailleur qui délivre un congé pour reprise sans s’être assuré que son enfant obtiendra l’autorisation d’exploiter prend donc un risque sérieux : la reprise peut être suspendue, puis invalidée, et le fermier maintenu dans les lieux.
Lorsque le bailleur est une société, la reprise obéit à des conditions supplémentaires. Les personnes morales, à la condition d’avoir un objet agricole, peuvent exercer le droit de reprise sur les biens qui leur ont été apportés en propriété ou en jouissance, neuf ans au moins avant la date du congé. Les groupements agricoles d’exploitation en commun et les sociétés constituées entre proches sont dispensés de ce délai de neuf ans, mais l’exploitation doit toujours être assurée conformément aux règles d’exploitation personnelle, par un ou plusieurs membres de la société. Après une reprise régulière, le bénéficiaire peut apporter le bien repris à un groupement foncier agricole, à condition de continuer à se consacrer personnellement à l’exploitation des biens du groupement. Pour le fermier qui reçoit un congé signé par une société bailleresse, ces conditions offrent un angle de contestation supplémentaire : ancienneté de l’apport, objet agricole de la société, qualité des membres exploitants et détention des parts sociales depuis neuf ans en cas d’acquisition à titre onéreux.
B. Un congé notifié dix-huit mois à l’avance, avec des mentions obligatoires dont l’absence l’annule
Sur la forme, le congé pour reprise obéit à un formalisme rigoureux. Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. Concrètement, le congé est signifié par commissaire de justice, et le délai de dix-huit mois se calcule à rebours de la fin du bail : un congé notifié trop tard ne produit aucun effet et le bail se renouvelle.
À peine de nullité, le congé doit mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur. Il doit aussi indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire appelé à exploiter le bien, et éventuellement d’un bénéficiaire subsidiaire pour le cas d’empêchement, ainsi que l’habitation que ce bénéficiaire occupera après la reprise. Il doit enfin reproduire les termes du premier alinéa de l’article L. 411-54, qui informe le preneur de son droit de déférer le congé au tribunal paritaire. La régularité du congé s’apprécie à sa date : les précisions apportées en cours de procédure ne réparent pas un congé incomplet.
La cour d’appel de Versailles a appliqué ces règles avec sévérité le 11 avril 2023 (1re chambre, 2e section, RG 21/00626) : un congé pour reprise qui n’indiquait ni l’identité complète ni la profession du bénéficiaire et qui ne reproduisait pas correctement les voies de recours a été déclaré nul et de nul effet, les juges relevant que cette imprécision n’avait pas permis aux preneurs d’apprécier la régularité du congé ni d’être informés des conditions d’exercice de leur recours (décision intégrale sur le site de la Cour de cassation). Pour le fermier, la première vérification porte donc toujours sur le papier reçu : date de signification, délai de dix-huit mois, motifs exprimés, identité et profession du bénéficiaire, habitation prévue, reproduction du texte sur le recours. La loi tempère seulement la sanction : la nullité n’est pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée n’est pas de nature à induire le preneur en erreur. Autrement dit, une coquille sans conséquence ne sauve pas un congé substantiellement muet, mais elle n’annule pas non plus un congé par ailleurs complet.
Le fermier proche de la retraite dispose en outre d’une protection propre. Lorsqu’il se trouve à moins de cinq ans de l’âge de la retraite des exploitants agricoles ou de l’âge du taux plein, il peut s’opposer à la reprise et le bail est prorogé de plein droit pour une durée égale à celle qui doit permettre au preneur ou à l’un des copreneurs d’atteindre l’âge correspondant. Cette prorogation n’est possible qu’une seule fois pour un même bail, et aucune cession du bail n’est possible pendant cette période. Pour en bénéficier, le preneur doit, dans les quatre mois du congé qu’il a reçu, notifier au propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sa décision de s’opposer à la reprise ou saisir directement le tribunal paritaire en contestation de congé. Si le bailleur veut reprendre à la fin de la période de prorogation, il doit délivrer un nouveau congé dans les formes légales. Ce nouveau congé ouvre un nouveau contrôle du juge, comme l’a confirmé la Cour de cassation en 2025.
Lorsque la reprise est subordonnée à une autorisation d’exploiter, le procès suit le rythme de l’administration. La loi prévoit que le tribunal paritaire peut, à la demande d’une des parties ou d’office, surseoir à statuer dans l’attente de l’obtention d’une autorisation définitive, et que le bail en cours est prorogé de plein droit jusqu’à la fin de l’année culturale pendant laquelle l’autorisation devient définitive. Le sursis est même de droit si l’autorisation a été suspendue en référé. Pour le fermier, ce sursis est une protection : tant que le bénéficiaire n’a pas son autorisation définitive, le bail continue et le départ est reporté à la fin de l’année culturale. Pour le bailleur, c’est une raison de plus de déposer la demande d’autorisation avant de délivrer le congé, ou au minimum dès sa notification.
II. Contester la reprise devant le tribunal paritaire, avant puis après le départ
A. Le contrôle avant la reprise : déférer le congé au tribunal dans les quatre mois
Le premier recours du fermier s’exerce dès la réception du congé. Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. En pratique, ce délai est de quatre mois à compter de la réception du congé. Passé ce délai sans contestation, le congé devient définitif et le bail prend fin à son terme : la cour d’appel de Paris l’a rappelé dans l’arrêt précité du 27 mai 2025, en constatant qu’un congé signifié en 2017 et jamais contesté avait mis fin au bail à son échéance, rendant ses occupants sans droit ni titre.
Deux situations échappent toutefois à la forclusion : le congé délivré hors délai et le congé dépourvu des mentions exigées à peine de nullité. Dans ces deux cas, le preneur reste recevable à agir même après quatre mois, puisque c’est l’acte lui-même qui est irrégulier. D’où l’importance, soulignée plus haut, de faire vérifier le congé par un avocat dès sa réception, sans attendre la fin du délai.
Saisi de la contestation, le tribunal paritaire apprécie les motifs allégués par le bailleur au jour de la notification du congé. S’il constate que le congé n’est justifié par aucun motif légal, il ordonne le maintien du preneur dans l’exploitation pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans. Le juge vérifie la qualité du bénéficiaire, sa capacité à exploiter, la réalité de son installation projetée, la conformité du congé et, lorsque le contrôle des structures s’applique, l’existence de l’autorisation d’exploiter. Il peut surseoir à statuer en attendant la décision administrative définitive, le bail étant prorogé pendant ce sursis. Pour le bailleur, cela signifie qu’un congé pour reprise délivré au profit d’un enfant qui n’a ni diplôme, ni expérience, ni autorisation d’exploiter a peu de chances de prospérer. Pour le fermier, cela signifie qu’il faut contester vite et avec des preuves : attestations sur l’activité réelle du bénéficiaire, documents d’urbanisme ou d’habitation, pièces relatives à l’autorisation d’exploiter, calendrier des travaux.
Lorsque le preneur a obtenu la prorogation jusqu’à sa retraite, le bailleur qui veut reprendre au terme de cette prorogation doit délivrer un nouveau congé. Ce nouveau congé peut lui-même être contesté, et son contrôle par le tribunal n’est pas verrouillé par la procédure antérieure : chaque congé est jugé sur ses propres mérites et sur la situation à sa date.
Les baux conclus au profit de deux époux ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité appellent une vigilance particulière. En cas de départ de l’un des conjoints ou partenaires d’un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l’exploitation a droit au renouvellement du bail. Le bailleur ne peut donc pas profiter du départ à la retraite ou du décès d’un copreneur pour reprendre les terres sans congé régulier : le copreneur restant bénéficie du renouvellement dès lors qu’il remplit les mêmes conditions d’exploitation et d’habitation que celles exigées du bénéficiaire d’une reprise. En pratique, le conjoint qui reste seul sur l’exploitation après le départ de son époux doit signaler sa situation au bailleur, conserver les preuves de sa participation effective aux travaux et, s’il reçoit un congé pour reprise, le contester dans le délai de quatre mois comme tout preneur.
B. Le contrôle après la reprise : obtenir la réintégration ou des dommages-intérêts pendant neuf ans
Le départ du fermier ne clôt pas le débat. Pendant les neuf années qui suivent la reprise, le bénéficiaire reste tenu de son obligation d’exploitation personnelle, et le preneur évincé peut demander au tribunal paritaire de sanctionner une reprise qui n’était qu’un prétexte. La loi prévoit que le preneur a droit, soit au maintien dans les lieux si la décision validant le congé n’a pas encore été exécutée, soit à la réintégration dans le fonds ou à la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts, soit à des dommages-intérêts, lorsqu’il est établi que le bénéficiaire ne remplit pas les conditions légales de la reprise ou que le propriétaire n’a exercé la reprise que dans le but de faire fraude aux droits du preneur, notamment s’il vend le bien, le donne à ferme, ou pratique habituellement la vente de la récolte sur pied d’herbe ou de foin. Vendre les terres reprises, les relouer à un autre agriculteur ou se contenter d’en vendre l’herbe sur pied caractérise ainsi la fraude et ouvre droit à réintégration ou à indemnisation.
Deux arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en 2025 encadrent ce contrôle après reprise et méritent l’attention des praticiens comme des exploitants.
Le premier, en date du 7 mai 2025 (pourvoi n° 23-15.142, publié au Bulletin), concernait un congé pour reprise au profit du fils de la bailleresse, validé puis prorogé jusqu’à la retraite des preneurs, avant un nouveau congé et le départ des fermiers. Ceux-ci avaient ensuite découvert que le bénéficiaire faisait exploiter les parcelles par son épouse et agissaient en réintégration. La Cour approuve les juges du fond sur trois points. D’abord, le contrôle a posteriori de la reprise ne peut, lorsque le congé initial a été contesté par le preneur dans le cadre du contrôle a priori, se fonder sur un motif déjà invoqué par ce preneur, sauf en cas d’éléments nouveaux, qui étaient inconnus du preneur lors du contrôle a priori ou qu’il ne pouvait alors utilement opposer. En l’espèce, le bail consenti par le bénéficiaire à son épouse après la reprise constituait un tel fait nouveau, de sorte que le contrôle après reprise était recevable. Ensuite, la modification du seuil de surface du contrôle des structures après le congé ne constitue pas un cas de force majeure dispensant le bénéficiaire d’exploiter lui-même : informé à temps, il lui appartenait de solliciter une autorisation d’exploiter ou de renoncer à la reprise. Enfin, l’interdiction de toute cession du bail posée par l’article L. 411-58 précité étant limitée à la période de prorogation du bail, le preneur qui a bénéficié d’une prorogation jusqu’à sa retraite peut, une fois celle-ci expirée, demander sa réintégration avec cession du bail à son descendant dans les conditions légales : toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés, et à défaut d’agrément la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.
Le second arrêt, en date du 4 septembre 2025 (pourvoi n° 22-17.411), précise l’articulation entre le juge judiciaire et l’administration. Une société d’exploitation contestait une reprise au profit de la fille des bailleurs en invoquant le refus préfectoral d’enregistrer la déclaration d’exploiter de la bénéficiaire, refus confirmé par la juridiction administrative. La Cour de cassation rejette le pourvoi en rappelant que, le juge doit prendre en considération les éléments survenus postérieurement à la date d’effet du congé, mais que des décisions administratives rendues après l’exercice effectif du droit de reprise ne peuvent porter atteinte à un droit régulièrement exercé en vertu d’une décision judiciaire passée en force de chose jugée : la reprise, exécutée en 2017 après validation définitive du congé, n’était pas remise en cause par le refus administratif ultérieur. Pour le fermier, la leçon est claire : les moyens relatifs à l’autorisation d’exploiter doivent être soulevés dès la contestation du congé, devant le tribunal paritaire, et non après l’exécution de la reprise.
La cour d’appel de Colmar apporte, le 20 janvier 2025 (3e chambre civile, RG 24/01336), un contrepoint utile sur la bonne foi du bénéficiaire. Saisie par une société d’exploitation qui dénonçait une reprise frauduleuse, elle constate que le repreneur a créé une entreprise agricole individuelle, qu’il exploitait les parcelles en maïs depuis 2013 et que son inexploitation temporaire entre 2020 et 2022 s’expliquait par des difficultés de santé documentées, imprévisibles lors des congés (décision intégrale sur le site de la Cour de cassation). Elle rejette donc l’accusation de fraude et déboute la société de ses demandes. La maladie grave et imprévisible peut ainsi justifier une interruption temporaire d’exploitation, à condition d’être prouvée par des pièces médicales, tandis qu’une installation de pure façade ne résiste pas à l’examen du tribunal. La cour rappelle au passage que le repreneur n’est pas tenu de poursuivre les mêmes cultures que le preneur évincé : changer de production ne constitue pas une fraude.
En pratique, le fermier qui soupçonne une reprise de complaisance doit donc surveiller le devenir des terres pendant neuf ans : vente du bien, nouvelle location, absence du bénéficiaire sur les parcelles, travaux confiés à des tiers, récolte vendue sur pied. Chaque indice compte, mais c’est la preuve qui emporte la décision : constats, attestations de voisins, documents cadastraux et hypothécaires, relevés d’exploitation.
La réintégration connaît toutefois une limite, souvent ignorée des plaideurs. La réintégration prévue à l’alinéa précédent ne peut être prononcée si elle a pour résultat, compte tenu des biens que le preneur exploite par ailleurs, de lui permettre de mettre en valeur une exploitation excédant le seuil de superficie défini en application du I (1°) de l’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime. Autrement dit, le fermier qui s’est largement agrandi depuis son éviction ne peut pas toujours exiger de retrouver matériellement ses anciennes parcelles : s’il dépasse le seuil du contrôle des structures, le tribunal lui accordera des dommages-intérêts plutôt que la réintégration. D’où l’intérêt, avant d’assigner en réintégration, de mesurer la surface actuellement exploitée et de préparer, à titre subsidiaire, une demande chiffrée de dommages-intérêts couvrant la perte de récoltes, les frais de réinstallation et le trouble d’exploitation subi depuis le départ.
À l’inverse, le bailleur qui reprend doit s’installer réellement, habiter sur place ou à proximité, participer aux travaux, conserver cheptel et matériel, et respecter les règles du contrôle des structures. Pour approfondir le cadre général du statut du fermage et ses évolutions jurisprudentielles récentes, on peut se reporter à l’analyse des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage.
Un dernier point mérite l’attention des deux parties : le congé pour reprise partielle. La reprise peut porter sur une partie seulement des terres louées, mais le preneur peut s’y opposer si cette amputation compromet gravement l’équilibre économique de son exploitation. Dans ce cas, le tribunal paritaire apprécie concrètement la surface restante, les assolements possibles, les bâtiments conservés et la viabilité de l’exploitation amputée. Pour le fermier, il faut donc chiffrer la perte : rendement des parcelles reprises, part dans le chiffre d’affaires, conséquences sur les contrats en cours et sur le cheptel. Pour le bailleur, il faut démontrer que l’exploitation restante demeure viable, pièces comptables et attestations à l’appui. Comme pour la reprise totale, le délai de dix-huit mois et les mentions obligatoires s’appliquent à l’identique.
Conclusion
Le congé pour reprise n’est ni une formalité ni une décision discrétionnaire du propriétaire : c’est une procédure dont chaque étape est contrôlée. Avant la reprise, le fermier peut faire annuler un congé tardif, immotivé ou incomplet et obtenir son maintien pour un bail neuf de neuf ans ; après la reprise, il peut obtenir sa réintégration ou des dommages-intérêts si le bénéficiaire n’exploite pas lui-même pendant neuf ans ou détourne la reprise de son but. Les arrêts de la Cour de cassation du 7 mai et du 4 septembre 2025 structurent ce double contrôle : fait nouveau exigé pour rouvrir un débat déjà jugé, refus de la force majeure tirée du contrôle des structures, primauté de la décision judiciaire définitive sur les refus administratifs ultérieurs, et possibilité de transmettre le bail à son descendant une fois la prorogation de fin de carrière expirée.
Pour le fermier, la règle d’or tient en trois réflexes : faire vérifier le congé dès sa réception, contester dans les quatre mois avec des preuves, puis surveiller les terres pendant neuf ans. Pour le bailleur, elle est symétrique : notifier un congé complet dix-huit mois à l’avance, s’assurer de la capacité et de l’autorisation d’exploiter du bénéficiaire, puis l’installer réellement et durablement. Dans les deux cas, l’accompagnement précoce par un avocat évite les forclusions et les reprises annulées.
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