Le congé a été validé par le tribunal, la résiliation a été prononcée, la date d’effet est passée, et pourtant le fermier est toujours sur les parcelles, laboure, sème, récolte. Le bailleur, souvent une indivision familiale après un décès, se demande s’il doit attendre, renégocier ou saisir le juge. Le fermier resté sur place se demande, de son côté, ce qu’il risque chaque mois de maintien : une simple prolongation payée au prix du fermage, ou une expulsion avec astreinte et une indemnité bien plus lourde. La réponse tient en une bascule juridique nette : à la date d’effet du congé validé ou de la résiliation définitive, le preneur perd son titre d’occupation et devient occupant sans droit ni titre. Le tribunal paritaire des baux ruraux constate alors cette situation, ordonne l’expulsion, accorde des délais courts pour partir et chiffre l’occupation. Trois décisions récentes, rendues à Dijon, Alençon et Clermont-Ferrand, montrent comment les juges articulent expulsion, délai pour libérer les lieux, astreinte, indemnité d’occupation et sort des récoltes. Cet article explique la mécanique complète : quand le titre disparaît, comment le prouver, comment obtenir l’expulsion, et comment l’argent de l’occupation se calcule, y compris pour les récoltes en terre et les améliorations apportées par le sortant. Pour situer ce contentieux dans l’ensemble du statut du fermage, le lecteur peut aussi consulter le panorama des arrêts récents qui structurent le bail rural.
I. Le jour où le fermier perd son titre d’occupation
A. Congé validé ou résiliation prononcée : la date d’effet qui change tout
Le statut du fermage organise la fin du bail autour d’un principe protecteur : « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires ». Ce droit au renouvellement ne cède que devant des motifs précis, les motifs graves et légitimes de résiliation ou la reprise régulière du bailleur. Tant que le congé est contesté ou que la résiliation n’est pas prononcée, le preneur exploite sous le bail et paie le fermage. Dès que le congé est validé définitivement ou que la résiliation prend effet, le bail cesse et avec lui le droit d’occuper. La date d’effet devient alors la ligne de partage entre deux régimes : avant, un preneur qui peut encore discuter du congé ; après, un occupant qui doit partir ou payer l’occupation au prix fixé par le juge.
Le congé qui bloque le renouvellement obéit à des formes strictes : « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » Le même texte impose, à peine de nullité, la mention expresse des motifs, l’identité complète du bénéficiaire de la reprise et la reproduction des termes du premier alinéa de l’article L. 411-54. Un congé délivré par simple lettre, un congé tardif, un congé qui tait le nom du repreneur ou qui oublie de reproduire le texte sur le recours : autant de causes de nullité que le preneur peut soulever. Le tribunal judiciaire de Tarbes, le 7 octobre 2025, a ainsi déclaré un congé communal « manifestement nul » après avoir vérifié que la contestation avait été formée dans les quatre mois et que le congé ne satisfaisait pas aux mentions obligatoires. La leçon vaut dans les deux sens : le bailleur qui veut reprendre doit soigner le congé dix-huit mois à l’avance, et le preneur qui reçoit un congé doit le faire examiner vite, car le délai de contestation court.
Ce délai de contestation est enfermé dans une règle de forclusion : « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. » Le décret fixe ce délai à quatre mois pour le congé fondé sur la reprise. Passé ce délai sans saisine, le congé s’impose et le preneur ne peut plus en discuter le bien-fondé à l’expiration. La forclusion ne joue toutefois pas si le congé a été donné hors délai ou s’il omet les mentions exigées à peine de nullité : un congé nul reste attaquable même après quatre mois. En pratique, le preneur qui reçoit un congé dispose donc d’une fenêtre courte pour saisir le tribunal paritaire, et le bailleur qui reçoit une contestation doit vérifier la date de saisine avant de plaider la forclusion. Quand le tribunal valide le congé, il fixe la fin du bail et le preneur devient expulsable à cette date s’il reste.
La reprise elle-même suppose un bénéficiaire qui exploitera vraiment : « Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé. » Le bénéficiaire doit ensuite exploiter pendant neuf ans au moins, et « Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. » La cour d’appel de Dijon, le 30 avril 2026, a validé un congé pour reprise délivré le 9 novembre 2022 au profit d’un descendant, après avoir contrôlé la régularité formelle du congé et la réalité des moyens d’exploitation du repreneur, matériel, trésorerie et proximité des parcelles. La cour a ensuite tiré la conséquence logique de cette validation : « Constate que les preneurs étaient déchus de tout titre d’occupation à compter du 10 novembre 2024 et, à défaut de libération volontaire par ces derniers et de tous occupants de leur chef, ordonne leur expulsion ». La date d’effet du congé, ici le 10 novembre 2024, marque la déchéance du titre. Tout maintien après cette date relève de l’occupation sans droit, même si le preneur estime encore la reprise injuste : la voie de droit était l’appel, pas le maintien unilatéral.
La résiliation judiciaire produit le même basculement, par une autre route. Le bailleur ne peut la demander que pour les motifs légaux, dont « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. » Quand le tribunal prononce la résiliation, le jugement fixe la fin du bail et le preneur doit libérer les lieux. S’il reste, il occupe sans droit ni titre dès la date fixée, exactement comme après un congé validé. La résiliation amiable, elle, exige un accord certain des deux parties sur la fin du bail ; la cour d’appel de Dijon, le 15 janvier 2026, a confirmé un jugement qui refusait de voir une renonciation équivoque dans des pourparlers de reprise d’exploitation, preuve que la fin amiable ne se présume pas. Bailleur comme preneur ont donc intérêt à dater précisément la fin du bail : congé validé avec sa date d’effet, jugement de résiliation avec sa date, ou écrit clair de résiliation amiable. Sans date certaine, l’expulsion patine.
B. Occupant sans droit ni titre : qui le constate et avec quelles preuves
Devenir occupant sans droit ni titre n’est pas une sanction morale, c’est un constat objectif : une personne exploite des terres agricoles sans bail, sans congé annulé qui la maintiendrait, sans décision qui l’y autoriserait. Le champ du statut éclaire ce constat par contraste : « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre ». Quand aucune mise à disposition onéreuse en vue d’exploiter ne lie plus les parties, le statut du fermage ne protège plus l’occupant. Celui qui laboure sans bail après la fin du bail, celui qui s’installe sans jamais avoir signé, celui dont le commodat verbal est démenti par les pièces : tous relèvent du même constat d’occupation sans droit ni titre, et le tribunal l’ordonne avec les mêmes outils.
Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Alençon, le 12 février 2026, offre le modèle du raisonnement. Quatre héritières devenues propriétaires de parcelles après un décès faisaient valoir qu’aucun bail rural n’avait jamais lié leur auteur à l’occupant, qui exploitait pourtant plusieurs parcelles. Le tribunal s’est d’abord déclaré compétent, puis a « CONSTATE que Monsieur [T] [E] est occupant sans droit ni titre des parcelles » litigieuses, avant d’ordonner la libération sous trois mois et, à défaut, l’expulsion avec le concours de la force publique. L’apport dépasse le cas d’espèce : même sans congé ni résiliation, parce qu’il n’y a jamais eu de bail, le juge constate l’absence de titre et expulse. La charge de la preuve se joue sur pièces : relevés cadastraux, actes de propriété après succession, absence d’écrit de bail, relevés de fermage inexistants ou déclarations contradictoires de l’occupant. Le bailleur qui agit doit donc arriver avec le foncier prouvé et l’historique contractuel reconstitué, et l’occupant qui se prétend preneur doit produire le bail ou les preuves d’un bail verbal : quittances de fermage, attestations, exploitation continue et non équivoque.
Le tribunal paritaire de Clermont-Ferrand, le 24 mars 2025, confirme la méthode sur de petites parcelles : après avoir identifié une à une les parcelles cadastrées de la commune de Ceyrat, il « CONSTATE que Monsieur [T] [U] est occupant sans droit ni titre des parcelles suivantes », ordonne l’expulsion avec si besoin le concours de la force publique et impose la libération dans le mois de la notification. La précision cadastrale compte : l’expulsion ne porte que sur les parcelles dont le demandeur prouve la propriété et l’occupation sans titre. Le bailleur indivis ou en démembrement doit aussi vérifier sa qualité pour agir seul ou ensemble : après un décès, les héritiers agissent ensemble quand l’indivision est établie, et l’usufruitier comme le nu-propriétaire articulent leurs demandes selon leurs droits. Une assignation lancée par un seul indivisaire sans habilitation expose à une fin de non-recevoir qui retarde l’expulsion de plusieurs mois.
Reste la question du tribunal compétent. Le tribunal paritaire des baux ruraux connaît des contestations entre bailleurs et preneurs relatives au bail, et la jurisprudence y porte aussi le constat d’absence de bail quand l’occupant invoque un bail ou quand le contentieux naît de la fin du bail. Dans les affaires citées, les tribunaux paritaires d’Alençon et de Clermont-Ferrand se sont déclarés compétents pour constater l’occupation sans droit ni titre et ordonner l’expulsion, et la cour d’appel de Dijon a statué en chambre des baux ruraux sur l’expulsion après congé validé. En pratique, le bailleur saisit le tribunal paritaire du lieu des terres par requête, après l’échec de la conciliation préalable qui reste le passage obligé. L’occupant qui soulève l’incompétence doit le faire tôt et proposer la juridiction qu’il estime compétente, faute de quoi l’exception est écartée et le fond est examiné. Pour les deux parties, l’enjeu de calendrier est direct : une exception d’incompétence mal fondée fait perdre une audience, pendant laquelle les récoltes poussent et l’indemnité d’occupation court.
II. Partir et payer : expulsion, délais, astreinte et argent de l’occupation
A. Obtenir l’expulsion sans perdre une année culturale
La demande d’expulsion se formule simplement : constater l’absence de titre, ordonner la libération dans un délai précis, et prévoir qu’à défaut il sera procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique. Les trois décisions citées montrent trois dosages du délai. À Dijon, après un congé validé dont la date d’effet était déjà dépassée depuis plusieurs mois à la date de l’arrêt, la cour ordonne l’expulsion sans délai de grâce supplémentaire, puisque les preneurs occupaient déjà sans titre depuis le 10 novembre 2024. À Alençon, le tribunal accorde trois mois après notification pour libérer volontairement, puis ouvre l’expulsion sous astreinte : « faute par Monsieur [T] [E] de libérer volontairement les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’emploi de la force publique, sous astreinte de 15 € par jour de retard commençant à courir trois mois après la notification du présent jugement ». À Clermont-Ferrand, le tribunal retient un mois : « DIT que Monsieur [T] [U] devra avoir libéré les lieux précités dans un délai d’un mois à compter de la notification de la présente décision ». Le délai dépend donc du contexte : occupation ancienne sans aucun titre, petites parcelles, ou sortie de bail avec récoltes en cours. Le bailleur demande un délai bref en expliquant l’urgence culturale, et l’occupant sollicite un délai pour finir la campagne en montrant les semis engagés et les engagements coopératifs.
L’astreinte n’est pas automatique. À Alençon, le tribunal l’accorde à 15 euros par jour après trois mois ; à Dijon, la cour déboute les bailleurs de leur demande d’astreinte de 300 euros par jour tout en ordonnant l’expulsion ; à Clermont-Ferrand, le tribunal déboute la demanderesse de sa demande d’astreinte tout en condamnant l’occupant à des dommages-intérêts. Le juge dose selon la résistance constatée, l’ancienneté de l’occupation sans titre et la bonne ou mauvaise foi. Une astreinte se demande en la chiffrant et en la bornant : point de départ après un délai de libération, montant journalier proportionné à la surface et au fermage, durée ou réexamen. Une demande excessive, sans lien avec le préjudice, est rejetée et affaiblit le reste. Le bailleur a intérêt à demander l’astreinte dès la première instance, car l’appel ne l’accorde pas toujours quand la cour estime l’expulsion suffisante.
L’exécution provisoire change le tempo. Les décisions de première instance sont exécutoires par principe : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » Les jugements d’Alençon et de Clermont-Ferrand le rappellent expressément, ce qui permet au bailleur de faire exécuter l’expulsion et les condamnations pécuniaires sans attendre l’appel, sauf arrêt de l’exécution provisoire obtenu par l’occupant. En appel, l’occupant qui veut rester doit donc demander vite l’arrêt de l’exécution provisoire en montrant des moyens sérieux et un risque de conséquences manifestement excessives, par exemple des récoltes sur le point d’être moissonnées. Le bailleur, de son côté, prépare l’exécution avec l’huissier : signification du jugement, commandement de quitter les lieux, réquisition de la force publique si nécessaire, et procès-verbal d’expulsion. L’expulsion hivernale n’obéit pas ici à la trêve des logements, puisqu’il s’agit de terres agricoles, mais le juge peut moduler le calendrier pour laisser récolter, quitte à convertir la prolongation en indemnité.
La procédure d’expulsion ne dispense pas de soigner la sortie des biens et des personnes. L’expulsion vise l’occupant et « tous occupants de son chef », formule qui couvre salariés, membres de société ou sous-occupants installés par lui. Le bailleur fait inventorier le matériel resté sur place, les stocks et les récoltes pendantes, avec constat d’huissier, pour éviter tout litige sur les dégradations ou les enlèvements. L’occupant expulsé organise le repli : destination du cheptel et du matériel, transfert des contrats d’approvisionnement et des engagements coopératifs, sécurisation des factures de fermage et des preuves d’améliorations pour la phase indemnitaire. Chaque partie photographie et fait constater l’état des terres à la sortie, car l’état cultural conditionne la suite : remise en état, préjudice de jouissance, ou au contraire indemnité d’améliorations du sortant.
B. Chiffrer l’occupation : fermage de référence, récoltes et améliorations
Une fois l’expulsion acquise, l’argent se discute sur trois lignes : l’indemnité d’occupation pour la période sans titre, le préjudice de jouissance du bailleur privé de ses terres, et le sort des récoltes et des améliorations. L’indemnité d’occupation n’est pas un fermage reconduit : c’est une dette de l’occupant sans titre, fixée par le juge en fonction de la valeur locative, du fermage antérieur actualisé par arrêté préfectoral, et des récoltes réalisées pendant l’occupation. La cour d’appel de Dijon l’illustre avec une solution adaptée à des vignes : condamner les occupants à « une indemnité d’occupation égale à la valeur, telle que définie par l’arrêté préfectoral annuel, d’un tiers des récoltes effectuées depuis le 10 novembre 2024 et jusqu’à libération effective ». Le juge prend donc la valeur officielle des récoltes et en alloue une fraction au bailleur pour la période d’occupation sans titre. Le bailleur qui exploite ce modèle produit l’arrêté préfectoral annuel, les déclarations de récolte et les cours, et l’occupant discute les rendements réels et ses charges pour ramener l’indemnité à la valeur locative.
Le préjudice de jouissance s’ajoute quand le bailleur a perdu une chance d’exploiter ou de relouer. À Alençon, le tribunal condamne l’occupant à 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance, outre 1 000 euros au titre des frais de procédure et les dépens. À Clermont-Ferrand, sur de petites surfaces, le tribunal retient 200 euros de préjudice de jouissance et 200 euros pour résistance abusive, outre 1 000 euros de frais. L’écart montre que le préjudice se prouve surface par surface : bailleur qui voulait reprendre et a dû différer son installation, terres restées en friche faute d’accès, parcelles que le repreneur n’a pu emblaver à temps, ou au contraire petites pièces dont la perte se limite au fermage. Le bailleur chiffre avec devis, calendrier cultural, attestations de la coopérative et arrêté de fermage, et évite les demandes globales sans pièces, qui sont réduites ou rejetées. L’occupant répond avec ses quittances, ses factures d’intrants et ses preuves de bon entretien, pour montrer que les terres n’ont pas perdu de valeur.
Les récoltes en terre à la sortie cristallisent les conflits : qui moissonne, qui paie les intrants, qui garde le prix. Quand l’occupant est resté sans titre pendant la campagne, le juge peut attribuer au bailleur une part de la valeur des récoltes au titre de l’indemnité d’occupation, comme à Dijon, ou laisser l’occupant récolter contre paiement d’une indemnité. Quand le preneur sort en cours de campagne après un congé régulier, les usages et les accords écrits départagent : l’occupant qui a semé avant la fin du titre récolte souvent contre indemnité, tandis que celui qui a semé après la date d’effet sème à ses risques. Dans tous les cas, un constat d’huissier des emblavures, des factures d’intrants datées et des échanges écrits sur la récolte valent mieux qu’un passage en force à la moissonneuse, qui expose à des poursuites et à une aggravation de l’indemnité. Les parties avisées signent un protocole de sortie de campagne : qui récolte, à quelle date, contre quelle indemnité, avec quel état des lieux de sortie.
Les améliorations apportées par le sortant obéissent à leur propre régime et ne se compensent pas à la légère avec l’indemnité d’occupation. La loi ouvre le droit à indemnité largement : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Drainage, chaulage de fond, clôtures, plantations, bâtiments autorisés, remise en état de fossés : le sortant chiffre les plus-values subsistantes à la sortie, avec factures, autorisations du bailleur quand elles étaient requises, et expertise. Le bailleur oppose les dégradations, le défaut d’entretien et les travaux faits sans autorisation, avec état des lieux d’entrée et de sortie et devis de remise en état. La compensation entre indemnité d’occupation due par l’occupant et indemnité d’améliorations due au sortant se plaide poste par poste, jamais par une soustraction globale improvisée à l’audience. Un sortant qui a beaucoup amélioré mais occupé longtemps sans titre peut ainsi devoir beaucoup d’un côté et recevoir beaucoup de l’autre, et seul un décompte expertisé évite l’erreur.
Les frais de procédure ferment le décompte et pèsent dans la stratégie. Dans les trois affaires, le perdant paie les dépens et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile : 2 000 euros à Dijon en appel, 1 000 euros à Alençon et à Clermont-Ferrand. Ces sommes s’ajoutent à l’indemnité et au préjudice, et elles grandissent avec l’appel. L’occupant qui reste sans titre après un congé validé joue donc un risque cumulé : expulsion avec force publique, astreinte journalière, indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective, dommages-intérêts pour jouissance et résistance, dépens des deux instances. Le bailleur qui agit tard ou sans pièces joue le risque inverse : des mois de procédure pendant lesquels les terres sont exploitées par un autre, une astreinte refusée faute de justification, et une indemnité réduite faute d’arrêté préfectoral ou de preuve de récolte. Dans les deux camps, la diligence documentaire décide du montant final autant que le droit.
Face à un fermier qui reste après la fin du bail, le bailleur fait constater la date d’effet du congé validé ou de la résiliation, réunit les titres de propriété et le parcellaire, fait dresser constat de l’occupation et des cultures, puis saisit le tribunal paritaire après la conciliation en demandant la libération à date, l’expulsion avec force publique, une astreinte proportionnée et une indemnité d’occupation adossée à l’arrêté préfectoral et aux récoltes. Face à un congé ou à une demande d’expulsion, le preneur vérifie la régularité du congé dix-huit mois avant, saisit le tribunal dans les quatre mois s’il conteste, discute la qualité du demandeur et le parcellaire, sollicite un délai pour récolter contre indemnité, et prépare son dossier d’améliorations pour la sortie. Quand la sortie est inévitable, un protocole écrit sur la récolte en cours et l’état des lieux vaut toujours mieux qu’une moisson sous tension.
Conclusion
La fin du bail rural ne se joue ni à l’usure ni au rapport de force sur la parcelle. Elle se joue sur une date d’effet certaine, un congé régulier contesté dans les quatre mois ou une résiliation prononcée pour un motif légal, puis sur un constat d’occupation sans titre et sur une expulsion demandée vite, avec une indemnité adossée aux arrêtés et aux récoltes. Les décisions de Dijon, d’Alençon et de Clermont-Ferrand montrent un juge pragmatique : il expulse, il accorde un mois ou trois mois pour partir, il refuse l’astreinte excessive et il chiffre l’occupation au plus près des terres. Préparer ces quatre preuves, c’est déjà gagner la moitié du procès.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Pour un avis sur votre dossier en droit rural, Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, propose une consultation téléphonique en 48 heures. Téléphone : 06 46 60 58 22. Contact : formulaire de contact.